劉智恒

     

香港

土地接連流標

繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後,港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡,竟然是無人問津,但10月初截收意向時,共接獲32份意向書,個多月後卻沒有一家公司入標,反映香港樓市疲弱,發展商不願冒險買地發展。

東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎,可建住宅單位1,200個,具一定規模項目,市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元,最終連出價也沒有。連同是次這幅土地,今年已連續有六幅土地收回,亦是2013年以來,再出現「零入標」,相信短期大市氣氛更差,流拍有機持續。

油塘補價低高位六成

樓價不斷回調,政府及公營機構賣地又流標,影響所及,地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目,剛完成補地價,金額13.5億港元,每方呎補價只是2,040港元。2019年時,長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元,即四年間價格下跌了61%。

補地價金額續低走,一方面反映樓價趨向,另外讓人擔心是香港政府的土地收益,原先本年度政府預算賣地收益850億港元,至今只達成一成多,料全年難以達標。賣地收入縮減,勢將影響財政儲備,目前財儲只有6,500多億港元,相等於十個月政府開支,情況並不樂觀。

市場轉軚看淡樓價

土地連環流標,補地價金額又向下走,反映市場普遍仍看淡本港樓市,標普全球報告就將本港今年樓價預測,由原先上升5至8%,調至下跌3%,明年樓價更差,預計跌5至10%。標普解釋,本港經濟增長疲弱,利率又上升,加上供應過剩,樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個,大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。

瑞銀上月也指出,中小型開發商的高負債風險,以及利率持續居高不下,原預計今年香港住宅樓價上升5%,現調低至持平,並預測明年樓價將下跌超過10%。

預售樓花「零申請」

地政總署新數據披露,上月未接有任何新的預售樓花同意書申請,是今年六月後,再次出現「零申請」。事實上,香港樓市弱勢持續,發展商在看不透前景下,誰都不敢貿然推盤,暫時不急於申請預售樓花同意書。

另外,差餉物業估價署資料顯示,今年首三季,私人住宅落成量共10,090個單位,按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙,但首三季只達目標約50.6%,現要看第四季情況如何,能否追回預計的數量。

內地

房企按年銷售勁挫

內地住宅銷售持續不振,房企10月份的銷售按年出現大跌幅,遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元,按年大跌七成一,合景泰富(1813.HK)銷售更差,按年跌八成二至只有7.6億元,即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成,融創中國(1918.HK)也跌五成一。

房企的銷售收入是公司命脈,關乎到是否有足夠資金支撐企業運作,以及達致項目保交樓,已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁,大部份房企銷售下跌,按年的跌幅更是驚人,不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續,房企能否繼續經營亦成問題。

傳救市刺激內房股大升

對於房產問題日益惡化,樓市銷售又疲不能興,人民銀行、住建部、金管總局和中證監,周二(11月7日)與幾家房企舉行座談,與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等,主要是向幾家有實力房企了解融資需要,房企在會中提出,希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。

不光如此,有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK),雖然平保否認,但市場猜測,政府會考慮多個方案去拯救房企,以及打開資金渠道。受消息帶動,內房板塊在周三港股出現大幅反彈,其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成,碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重,並非三言兩語可解決,相信是股價過份低殘下,借消息反彈,未來壓力持續,股價仍會十分波動。

深圳政府力撐萬科

內房問題愈演愈烈,原以為財務穩健的房企亦接連失陷,近期就連萬科也牽連其中,有部份萬科美元債價急跌,引起市場一陣恐荒,唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語,深圳國資委及萬科大股東深鐵集團,伙同萬科主席郁亮等,與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險,深鐵大派定心丸,強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目,以注入流動性。

自從碧桂園也接近倒下來後,市場愈發不相信房企,一有風吹草動,債券持有人率先沽貨,深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性,政府最擔憂是原先沒問題,但若然因謠言動搖萬科的穩定性,不光在財務上影響公司融資及債務,物業銷售亦會受拖累,特別市場會對萬科物業交付存在懷疑,從而拖慢公司資金回籠,影響所及,屆時整個房地產市場也陷困境,所以政府不得不揚聲力撐。

詠竹坊文章

李兆基600億助恒地開疆拓土

香港四大地產發展商之一的恒基地產(0012.HK),大股東李兆基家向恒地借出600億港元,此舉可算創下一項本地紀錄,就是在香港上市的地產商中,大老闆借予公司的最大一筆股東貸款。

原來恆地在這幾年先斥資近233億港元在金鐘購入土地,又再以508億港元投得中環海濱3號地皮,兩地加上建築費,投資超過千億港元,李兆基一擲千金豪借巨款給上市公司,方便集團的資金調動及避免負債比率大幅上升。當兩個項目落成後,恆地在中環一帶持有的項目總樓面達350萬方呎,已拉近與主置地的距離,後者持有484萬方呎樓面。若然恆地持續在中環吸納土地,有機可超越置地成為中環大地主,一完八十年代華資地產商欲收購置地的宏願。

易居重組舉步維艱                                                                                                

內地房企的債務問題,影響整條樓房產業鏈,房地產中介及服務公司易居中國(2048.HK),因被開發商拖欠大筆傭金,未能有現金償債,結果要走向重組。公司最新提出的方案,是包括支付現金及公司股票,現正籌劃供股集資4.83億元。

新方案中,將供股所得先償還少部份債務,餘下的債務將轉換成一家TM Home的股票,該公司控制著易居大部分業務。易居表示,在明年8月底前,將會把債權人手上的TM Home股票售予一位買家。對於易居的方案,大部份債權人同意,但市場擔憂,在內地樓市不斷向下走時,是否可以把該公司股權成功售出,也教人懷疑。

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新聞

簡訊:中興通訊擬發行H股可轉債 淨籌逾35億元

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,擬發行35.84億元(4.99億美元)零息美元結算的H股可轉換債券,擬將發行所得款項淨額用於加強公司算力產品研發投入。 可轉換債券於2030年8月5日到期,初始轉股價為每股H股30.25港元,較H股上日收市價溢價約15.9%,可悉數轉換為約1.3億股H股,相當於擴大後已發行總股本約2.64%。 今年首季,中興通訊收入按年升7.8%至329.68億元,純利則跌10.5%至24.53億元。 中興通訊港股周二低開2.8%,至中午收市報25港元,跌4.21%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:生力啤上半年盈收雙升

香港生力啤酒廠有限公司(0236.HK)周一公布,2025年上半年營收同比上升3.2%至3.9億美元,淨利潤勁增31.9%達4,960萬美元,因中國大陸及菲律賓市場的增長有效對衝了香港地區的業績下滑。 展望後市,公司表示對核心市場持續增長前景保持「審慎樂觀」態度。公司聲明稱:「儘管香港及華南地區的經濟指標顯示持續復蘇的跡象,我們仍需關注現存的挑戰,包括緊縮的金融狀況、消費者行為的轉變,以及地緣政治不確定性對本地需求與出口表現的影響。」 公司股票周二開盤走高,早盤漲幅達25%,報價1.25港元。年內迄今該股累計上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雍禾醫療發盈喜 扭虧為盈賺2,500萬

醫療機機雍禾醫療集團有限公司(2279.HK)周二發盈喜,截至今年6月底止的中期業績扭虧為盈,純利不少於2,500萬元人民幣(下同),去年同期則虧損1.39億元。 集團表示,期內通過優化門店網絡,將資源聚焦核心門店,提升醫院運營效率。此外,持續提升自研的連鎖醫療管理系統「禾帆」,並融入企業AI知識庫引擎。同時,集團通過管理模型重構及營鎖投放精細管理,顯著提升獲客轉化率及投入產出比。 周二雍禾医疗平开报3.54港元,后股价急跌逾5%,今年以来公司股价升近三倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Yan Palace makes bird's nest products

燕之屋營跌利增 王石代言銷售慘淡

中國最大燕窩品牌在營收承壓背景下實現盈利復蘇,預期今年上半年利潤同比增長20%至35% 重點: 燕之屋預計今年前六個月利潤將增長20%至35%,同期營收增長近乎停滯或呈負增長態勢 銷售費用下降、廈門新工廠智能製造升級和工藝改進,共同推高這家燕窩製造商的利潤空間   譚英 在經濟波動期,中國消費者發現,傳統燕窩製品的親民化轉型正降低消費門檻。 廈門燕之屋燕窩產業股份有限公司(1497.HK)上周發布的盈利預告傳遞出關鍵信息:繼去年利潤下滑後,今年上半年盈利強勁反彈。儘管平價產品策略導致營收增長乏力,投資者仍湧入購買公司股票,公告後數日,股價大漲逾7%。 燕之屋預計上半年營收區間為10億(約合1.398億美元)至10.6億元,同比小幅下滑。但利潤表現更為亮眼,預計錄得7,200萬至8,100萬元,同比增幅達20%至35%。 盈利改善並非無跡可尋,公司去年年報顯示,儘管當年下半年營收開始萎縮,利潤在經歷上半年斷崖式下跌後,於下半年企穩。 新品系列為燕之屋去年注入增長動能。以燕窩為基底、2023年推出的平價食用燕窩粥產品需求旺盛,帶動全年新品收入激增63.3%。其他的平價新品包括燕窩肽天然蘇打水、整根人參燕窩飲,單價均低於200元(約合30美元)。 傳統「純燕窩」產品線雖仍佔去年總營收的87.6%,但較2023年91.3%的佔比有所下滑。新品營收佔比從2023年的7.2%升至去年的11.3%,其中新拓展的護膚品類貢獻1.1%的營收。 燕之屋在洞燕唾液製品領域佔據重要地位,後者原料取自東南亞洞穴金絲燕,以唾液粘合樹枝築成的燕巢。 自明朝起,燕窩製品即為中國奢侈滋補品。目前,燕之屋佔據14%的國內燕窩市場份額,資產包括位於中國西北甘肅省的全球最大燕窩加工廠,並在220個城市設有700家實體門店。 即便佈局新品線與新加坡海外渠道,燕之屋盈利增長仍存變數。去年淨利潤提升部分得益於管理費用縮減12.4%,這更多源於成本管控而非業務擴張。此外,2023年拖累盈利的IPO相關費用消除,亦推高去年利潤。 新晉品牌代言人 除受益於新品矩陣外,燕之屋將盈利回升歸因於廈門總部工廠智能製造的升級和工藝改進,帶來運營效率提升,並計劃在甘肅、上海工廠推行類似改造。 銷售費用佔營收比重下降也被視為利潤改善動因。這一趨勢去年已初顯成效,去年下半年銷售及分銷費用增速,從上半年的同比38.5%驟降至2.3%。 為拓展男性及年輕客群,公司持續依賴品牌代言人策略。今年新聘地產巨頭萬科創始人、前董事會主席王石,後者以攀登珠峰等登山壯舉及航海探險聞名。此前,公司簽約演員鞏俐及中韓偶像團體明星王一博。 新代言人成效尚待檢驗。當前消費環境承壓,消費者正削減此類可選消費支出,燕之屋的高定價策略面臨挑戰。公司近年啓用王石、王一博等男性代言人拓展跨性別、跨代際客群的嘗試,同樣存在試錯風險。 74歲的王石代言首款產品引發市場質疑。燕之屋「總裁碗燕」含六碗燕窩,單盒售價高達3,168元(折合每158克碗裝產品528元,約75美元)。儘管有王石背書,銷售仍顯慘淡。 據媒體報道,該禮盒在天貓旗艦店上市前六日僅售出六盒。與此同時,伴隨行業價格承壓,燕之屋整體庫存風險可能加劇。在經濟前景不明朗的背景下,消費者日益縮減非必要開支,中國13,000多家燕窩企業正競相降價,即食燕窩單價已低至每45克碗裝產品20元。 因燕窩屬自然資源,企業多通過價格競爭與產品創新實現差異化。未上市競爭對手小仙燉,憑借鮮燉燕窩品類取得成功,連續八年蟬聯銷冠。但據中國媒體近期報道,即便小仙燉也面臨經營壓力,被迫取消獎金福利、裁員並下調業績目標。 儘管23倍市盈率表現強勁且分紅優厚,燕之屋看似優勢顯著,但鑒於產品賽道局限、溢價策略及白熱化競爭,公司需付出更多努力維繫投資者信心。其疲軟的營收增速引發擔憂,或是當前股價較2023年發行價折價約10%的一大誘因。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里