劉智恒

     

香港

土地接連流標

繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後,港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡,竟然是無人問津,但10月初截收意向時,共接獲32份意向書,個多月後卻沒有一家公司入標,反映香港樓市疲弱,發展商不願冒險買地發展。

東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎,可建住宅單位1,200個,具一定規模項目,市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元,最終連出價也沒有。連同是次這幅土地,今年已連續有六幅土地收回,亦是2013年以來,再出現「零入標」,相信短期大市氣氛更差,流拍有機持續。

油塘補價低高位六成

樓價不斷回調,政府及公營機構賣地又流標,影響所及,地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目,剛完成補地價,金額13.5億港元,每方呎補價只是2,040港元。2019年時,長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元,即四年間價格下跌了61%。

補地價金額續低走,一方面反映樓價趨向,另外讓人擔心是香港政府的土地收益,原先本年度政府預算賣地收益850億港元,至今只達成一成多,料全年難以達標。賣地收入縮減,勢將影響財政儲備,目前財儲只有6,500多億港元,相等於十個月政府開支,情況並不樂觀。

市場轉軚看淡樓價

土地連環流標,補地價金額又向下走,反映市場普遍仍看淡本港樓市,標普全球報告就將本港今年樓價預測,由原先上升5至8%,調至下跌3%,明年樓價更差,預計跌5至10%。標普解釋,本港經濟增長疲弱,利率又上升,加上供應過剩,樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個,大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。

瑞銀上月也指出,中小型開發商的高負債風險,以及利率持續居高不下,原預計今年香港住宅樓價上升5%,現調低至持平,並預測明年樓價將下跌超過10%。

預售樓花「零申請」

地政總署新數據披露,上月未接有任何新的預售樓花同意書申請,是今年六月後,再次出現「零申請」。事實上,香港樓市弱勢持續,發展商在看不透前景下,誰都不敢貿然推盤,暫時不急於申請預售樓花同意書。

另外,差餉物業估價署資料顯示,今年首三季,私人住宅落成量共10,090個單位,按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙,但首三季只達目標約50.6%,現要看第四季情況如何,能否追回預計的數量。

內地

房企按年銷售勁挫

內地住宅銷售持續不振,房企10月份的銷售按年出現大跌幅,遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元,按年大跌七成一,合景泰富(1813.HK)銷售更差,按年跌八成二至只有7.6億元,即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成,融創中國(1918.HK)也跌五成一。

房企的銷售收入是公司命脈,關乎到是否有足夠資金支撐企業運作,以及達致項目保交樓,已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁,大部份房企銷售下跌,按年的跌幅更是驚人,不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續,房企能否繼續經營亦成問題。

傳救市刺激內房股大升

對於房產問題日益惡化,樓市銷售又疲不能興,人民銀行、住建部、金管總局和中證監,周二(11月7日)與幾家房企舉行座談,與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等,主要是向幾家有實力房企了解融資需要,房企在會中提出,希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。

不光如此,有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK),雖然平保否認,但市場猜測,政府會考慮多個方案去拯救房企,以及打開資金渠道。受消息帶動,內房板塊在周三港股出現大幅反彈,其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成,碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重,並非三言兩語可解決,相信是股價過份低殘下,借消息反彈,未來壓力持續,股價仍會十分波動。

深圳政府力撐萬科

內房問題愈演愈烈,原以為財務穩健的房企亦接連失陷,近期就連萬科也牽連其中,有部份萬科美元債價急跌,引起市場一陣恐荒,唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語,深圳國資委及萬科大股東深鐵集團,伙同萬科主席郁亮等,與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險,深鐵大派定心丸,強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目,以注入流動性。

自從碧桂園也接近倒下來後,市場愈發不相信房企,一有風吹草動,債券持有人率先沽貨,深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性,政府最擔憂是原先沒問題,但若然因謠言動搖萬科的穩定性,不光在財務上影響公司融資及債務,物業銷售亦會受拖累,特別市場會對萬科物業交付存在懷疑,從而拖慢公司資金回籠,影響所及,屆時整個房地產市場也陷困境,所以政府不得不揚聲力撐。

詠竹坊文章

李兆基600億助恒地開疆拓土

香港四大地產發展商之一的恒基地產(0012.HK),大股東李兆基家向恒地借出600億港元,此舉可算創下一項本地紀錄,就是在香港上市的地產商中,大老闆借予公司的最大一筆股東貸款。

原來恆地在這幾年先斥資近233億港元在金鐘購入土地,又再以508億港元投得中環海濱3號地皮,兩地加上建築費,投資超過千億港元,李兆基一擲千金豪借巨款給上市公司,方便集團的資金調動及避免負債比率大幅上升。當兩個項目落成後,恆地在中環一帶持有的項目總樓面達350萬方呎,已拉近與主置地的距離,後者持有484萬方呎樓面。若然恆地持續在中環吸納土地,有機可超越置地成為中環大地主,一完八十年代華資地產商欲收購置地的宏願。

易居重組舉步維艱                                                                                                

內地房企的債務問題,影響整條樓房產業鏈,房地產中介及服務公司易居中國(2048.HK),因被開發商拖欠大筆傭金,未能有現金償債,結果要走向重組。公司最新提出的方案,是包括支付現金及公司股票,現正籌劃供股集資4.83億元。

新方案中,將供股所得先償還少部份債務,餘下的債務將轉換成一家TM Home的股票,該公司控制著易居大部分業務。易居表示,在明年8月底前,將會把債權人手上的TM Home股票售予一位買家。對於易居的方案,大部份債權人同意,但市場擔憂,在內地樓市不斷向下走時,是否可以把該公司股權成功售出,也教人懷疑。

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新聞

簡訊:果鏈巨頭藍思科技 上市首日午收升5%

手機玻璃供應商藍思科技股份有限公司(6613.HK; 300433.SZ)周三在港掛牌,開市升近4%報18.88元,之後股價窄幅上落,中午收市報19.06元,升4.8%。 公司發售2.62億股,每股以上限18.18元定價,錄得超額認購近462倍,國際配售超額16倍,集資淨額46    .9億元。 公司引入十名基石投資者,合共認購1.9億美元,當中包括有小米旗下的Green Better、Oaktree、UBS資產、Redwood Elite及世運線路版等。 藍思科技是蘋果的主要供應商,去年收入約699億元人民幣(下同),按年升28.3%,盈利升近20%至36.2億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:廣汽與Stellantis合資車企廣汽菲克正式宣告破產

廣州汽車集團股份有限公司(02238.HK;601238.SH)與全球第四大汽車製造商Stellantis(STLA.US)合資成立的廣汽菲亞特克萊斯勒汽車有限公司(簡稱廣汽菲克),周二宣布已由破產管理人申請法院裁定破產。管理人表示,公司已無重整及和解可能,資產不足以償還全部債務,無力清償到期負債。 廣汽菲克透過管理人微信公眾號披露破產清算最新進展。該公司曾憑藉Jeep車型本土化生產,在中國市場取得高峰,但隨後市場競爭加劇,產品吸引力下滑,最終陷入長期停產。 2022年10月,廣汽菲克因經營不善,且實際資產無法償還全部債務,正式進入破產程序。隨後近3年裡,廣汽菲克拍賣了超過3,000件標的物,包括模具、試驗車等。至於土地、建築物及生產設備等核心資產已五次公開拍賣,但因無人出價而全部流拍。雖然該公司曾招募投資者重整,但一直無人問津。 廣汽集團表示,此為法院及破產管理人依程序推進的正常安排,集團將尊重並支持相關工作。Jeep品牌雖已停止中國本土化生產,但牧馬人、大切諾基等高端車型仍透過進口方式銷售。 廣汽股價周三低開,至中午休市報2.96港元,轉升1.02%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Xinzi makes thin-film packaging

營收下滑疊加行業陣痛 新子光電逆勢赴美上市

儘管去年錄得淨虧損且收入下滑,這家薄膜太陽能封裝企業仍將其納斯達克的集資規模擴大了一倍 重點: 新子光電已遞交納斯達克上市申請,中國太陽能產業產能嚴重過剩之際,公司去年收入下滑 這家公司押注強勁需求,稱預測數據顯示,其核心薄膜太陽能產品銷售額2019至2029年將翻倍有餘   譚英 杭州新子光電科技有限公司(XZ.US)擴大納斯達克上市規模的舉措或許令人側目,尤其考慮到其疲弱的財務狀況,以及美國投資者對中國企業日益增強的戒心。 當眾多中國企業蜂擁赴港上市,這家規模較小的太陽能薄膜製造商卻選擇納斯達克。公司今年3月首次遞交赴美上市申請,最新披露顯示,新子光電擬將發行量提高150%,從原定的150萬股增至380萬股,潛在市值上限達1.16億美元。 新子光電是薄膜產品市場的利基企業,專攻標準太陽能組件保護封裝材料。此類薄膜亦可安裝在窗戶,及其他透明物質表面發電,但其光電轉化率通常低於傳統太陽能板。 招股書援引第三方研究稱,去年其薄膜產品全球銷售額達99億元人民幣,預計2029年將增至155億元人民幣,這一增長趨勢或是新子光電擴募的信心來源。目前,公司聚焦江蘇宿遷經濟開發區的客戶,涵蓋行業龍頭天合光能(688599.SS)。 新子光電披露,上述開發區的企業年產太陽能板可達40吉瓦,即年產4億平方米太陽能板,對應需耗8億平方米共擠膜作封裝材料。需要指出的是,中國太陽能行業產能嚴重過剩,目前產能或大量閒置,但過剩局面將隨時間而緩解。 鑒於產品需求增長預期,新子光電計劃新建8條共擠膜封裝生產線。自2022年啓動出口業務,公司重點開拓越南市場,該國已成為中國太陽能製造商規避西方針對的熱門地。 若成功上市,新子光電將成為繼斯凱蒙太陽能3月掛牌後,第二家登陸納斯達克的中國光伏企業。斯凱蒙太陽能上市以來股價已下跌35%,這對新子光電不是好兆頭。 過去三年,新子光電業務表現也乏善足陳,收入從2022年的3,800萬美元持續下滑至2023年的3,280萬美元,去年更跌至2,500萬美元。期內,利潤從2022年的180萬美元,到去年虧損340,050美元。 與業內同行相似,新子光電正承受產能過剩引發的價格下行壓力,目前多數企業處於虧本生產狀態。公司兩大核心產品——透明、白色EVA(聚乙烯醋酸乙烯酯薄膜)薄膜及POE(聚烯烴彈性體),去年平均售價分別下跌26%和21%。 業務漸趨穩定 積極信號是,新子光電銷售成本從2023年的2,900萬美元降至去年的2,250萬美元,降幅達23%。去年上下半年營收也保持穩定,上半年銷售額1,260萬美元,下半年微降至1,250萬美元。同期業績明顯好轉,上半年虧損70萬美元後,下半年實現36萬美元盈利。 新子光電稱,2023年公司是全球第九大透明光伏封裝薄膜製造商。當前,行業龍頭福斯特(603806.SH)市值為367億元人民幣,市銷率(P/S)維持在2.07的較高水平。若採用同等估值,新子光電市值僅5,000萬美元,遠低於其7,500萬至1.12億美元的估值區間。 中國掌控全球超80%的光伏供應鏈,因而易受美國等國保護性關稅衝擊。但當前產業最大癥結在於產能過剩,源於前幾年廠商為應對預期需求而大肆擴產。近期在上海舉行的行業論壇上,天合光能董事長高紀凡表示,去年全行業虧損總額達400億美元,多數製造商現仍處於虧損狀態。 今年2月,發改委召開線上會議,呼籲禁止新增產能。禁令雖未落地,高紀凡倡議通過兼並重組與減產推動行業整合。 儘管近年行業陣痛,太陽能無疑代表未來潮流趨勢。能源智庫Ember數據顯示,太陽能裝機量每三年倍翻,2024年貢獻全球電力需求增量的40%。行業協會SolarPowerEurope稱,2024年全球裝機量增長33%,突破2太瓦,但今年增速預計放緩至10%。 增速放緩部分歸因於美國市場波動,其約佔全球光伏市場8%的份額。去年,美國新增裝機量50吉瓦,創歷史紀錄,較2023年增長21%。隨著美國總統特朗普逐步取消新增光伏裝機補貼,未來數年恐難複製此增長態勢。 新子光電計劃以每股4至6美元定價,按中位數計算可集資約1,900萬美元。部分資金將用於擴產及培育出口業務。公司客戶結構持續優化,最大客戶收入佔比從2023年的55%降至去年的32%。 歸根結底,新子光電在中國龐大的光伏生態中體量有限,近三年營收盈利持續波動。不過,當前其經營漸趨穩定,增發目標的實現或表明有投資者看好公司前景。最終,需由華爾街主流投資者判定,他們是否認同前述樂觀預期。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
In ‘Warring States Era’ for smart cockpits, Megatronix bets on modular approach

智能座艙戰國時代 鎂佳盼藉模塊化突圍

正申請在港上市的鎂佳股份,試圖以「模塊化+多域融合」為核心策略,證明他們有更好的盈利能力 重點: 公司收入在2023年大幅增長,去年小幅回落至14.2億元 過去三年虧損持續收窄,但去年應收票據激增336%   李世達 在中國汽車產業智能化轉型的驅動下,「智能座艙」成為最炙手可熱的創新焦點之一。從過去僅止於語音控制與大屏幕顯示,到如今結合AI語義理解、視覺識別、情境交互與遠端OTA升級,智能座艙已逐漸從附加功能變為主機廠差異化競爭的核心場域。 這場由軟件定義主導的新技術浪潮,不僅改變了汽車產業的供應鏈格局,也催生出一批介於博世、大陸等傳統Tier 1巨頭與模塊零件廠之間的「Tier 1.5」供應商,它們以模塊化架構、AI算法與可重復部署為賣點,快速搶佔主機廠的下一代車型平台。 這股趨勢促使了包括博泰車聯網、四維智聯(已通過上市聆訊)及佑駕創新(2431.HK)等智能座艙領域公司紛紛選擇赴港上市,而2018年創立的鎂佳股份有限公司近日亦向港交所遞交上市申請。去年底上市的佑駕創新,其股價至今已上漲39%。 根據申請文件,鎂佳股份的核心競爭力在於整合式的智能座艙+X產品理念。簡單來說,該方案通過整合多種智能汽車功能,包括智能座艙、ADAS泊車、ADAS駕駛、車聯網、OTA升級等,嵌入統一的實體域控制器,以用於置入車輛中。 鎂佳稱,其採用模塊化、可重復的軟件架構,使不同廠商可以快速集成至各自車型中,這種「預開發模塊庫」邏輯不需要在每次得到定點後重新開發,可以有效縮短開發交付時間至「以月為單位」,適合中國汽車市場當下「快週期、低成本」的需求環境。 主動放棄最大客戶 截至目前,鎂佳的客戶包括奇瑞、長安、東風、長安馬自達、日產和福特等頭部車廠的多款車型。而自2022年首款搭載鎂佳方案的車型量產以來,公司業績也經歷了強勁增長。 自2022年起,公司收入從3.88億元(5,400萬美元)躍升2.9倍至2023年的15.13億元,2024年小幅回落至14.2億元。同期公司來自最大客戶的收入分別2.05億元、8.02億元和3.24億元,佔其收入約52.8%、53.0%和22.8%。 值得一提的是,公司在2024年初決定與過去兩年的最大客戶終止合作關係,該客戶即中國智能座艙龍頭德賽西威(002920.SZ)。退出合作之後,雖然當年收入有所下降,但毛利率卻由2023年的12.1%大幅增長至21.8%。 當同行都在犧牲利潤換規模時,鎂佳選擇反其道而行,雖失去最大客戶,但提升了毛利率,降低了客戶集中度,令其業務結構朝向更可盈利的方向優化。 截至2024年底,該公司已與12家車廠建立合作關係,累計獲得48個車型定點,年交付量超過63萬套,申請文件中稱:「中國約每十輛搭載智能座艙域控系統的新車中,就有一輛使用鎂佳股份的解決方案」。 不過,就如同中國汽車供應鏈上的其他產業,鎂佳也處在虧損階段。2022年至2024年,公司年度虧損分別為4.23億元、3.57億元及2.91億元,呈持續收窄的趨勢。公司稱,虧損的收窄歸功於零組件實現國產替代與供應鏈優化,以及更多高毛利的模塊進入產品組合,同時模塊化平台的導入,有效降低新項目開發的邊際成本。 去年應收票據暴增 截至去年底,公司持有的現金及現金等價物約1.87億元,另有2億元受限制現金,但去年公司應收票據從2023年的5,719萬元暴增336%至2.49億元,另外還有約6.49億元的應收帳款。這意味著愈來愈多貨款結算轉向票據支付形式。票據支付延長了實際回款周期,往往達三至六個月甚至更長,這無疑大大增加了公司的運營壓力。 在資本支持方面,鎂佳自2018年以來累計完成多輪融資,至今年5月完成3,069萬美元的D+輪融資後,估值達9.3億美元,與博泰車聯網傳出的估值逾10億美元相若。不過,鎂佳盈利狀況好過博泰車聯網,前者虧損持續收窄,後者同期則擴大至5.4億元。從毛利率看,鎂佳的21.8%也好過博泰的11.8%、佑駕創新的16%。 當前智能座艙行業正從「燒錢創新」進入到「落地量產」階段,鎂佳股份憑借模塊化平台與預開發策略,在技術交付與成本控制上展現出較強的系統集成能力。雖尚處虧損,但其毛利率改善及與頭部車廠的合作基礎,已使其具備進一步放量成長與平衡盈虧的潛力。 而隨著佑駕創新等同業在港股市場獲得積極定價,智能座艙的估值參照正在上升,為鎂佳創造了有利的上市窗口。若未來能在客戶結構、現金流與產品出海等方面實現突破,資本市場對其預期也有望隨之抬升。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏