HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

簡訊:堡獅龍私有化獲股東會議通過 3月中旬退市

香港老牌休閒服裝公司堡獅龍國際集團有限公司(0592.HK)獲李寧旗下非凡領越 (0933.HK)提私有化建議,周一獲得法院會議及股東特別大會分別以98.84%及99.95%的贊成投票比例通過,預期在3月17日撤銷32年的港股上市地位。 是次私有化,非凡領越以1股換5股堡獅龍股份,通過註銷以削減堡獅龍已發行股本,再而撤回其上市地位。根據換股比例,非凡領越將向堡獅龍股東及購股權持有人分配約2.46億股與17.18萬股非凡領越新股份,佔擴大後已發行股本的約2.47%。 非凡領越表示,堡獅龍處於品牌轉型期,私有化將減少維持上市地位的成本及開支,讓管理層在財政及營運管理上有更大靈活性,從而集中資源運營發展新品牌bossini.X。 堡獅龍於1987年由香港紡織世家羅定邦家族創立,1993年在港交所上市,高峰時全球擁有近千家分店。2020年,非凡領越夥同羅定邦後人購入66.6%股權,取得控股權。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬科向深鐵借貸 質押萬物雲兩成股份

內地物業管理公司萬物雲空間科技服務有限公司(2602.HK)周一公布,公司大股東萬科企業(2202.HK)已將約2.1億股萬物雲股份,質押予深圳市地鐵集團(下稱深鐵)。 萬科向其大股東深鐵借款28億元人民幣(下同),但要向深鐵提供40億元的資產抵押,萬物雲股份將作為這次借貸的抵押品。萬科現控有萬物雲6.6億股,佔總發行股本的57.12%。 內地樓市疲弱,龍頭萬科也不能獨善其身,公司早前發盈警,預計2024年股東應佔虧損達450億元,創下上市以來最大虧損。期間公司也宣布,主席郁亮辭任,首席執行官祝九勝則因「身體原因」辭去所有職務,萬科董事會主席由深鐵黨委書記及董事長辛傑接任。 萬物雲周二開市報22.5港元,跌2.4%,過去半年股價由高位下跌近22%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Sands China’s revenue growth losing momentum in the fourth quarter amid gaming revenue weakness in Macao

澳門賭收現疲態 金沙中國四季度升勢不再

面對澳門賭收放緩的趨勢,金沙中國第四季度的業績下滑 重點: 2024年第四季收入按年下降5% 倫敦人第二期翻新工程餘下約1,400間客房將在「五一黃金周」前啟用   李世達 春節假期是旅遊城市澳門最忙碌的日子,自新冠疫情過去後,澳門旅客量持續回升,但在內地經濟下行、旅客結構變化與博彩業轉型等內外因素影響下,博彩收入增速放緩趨勢顯著,連帶影響博彩企業的業績表現。 金沙中國有限公司(1928.HK)在農曆新年後公布上季及去年全年業績。2024年第四季,公司收入按年下降5%至17.6億美元(128.1億元),約是2019年同期的79%;盈利則按年下降17.7%至2.37億美元;澳門業務的調整後EBITDA按年下降12.7%至5.71億美元,約是2019年同期的70%。 公司表示,第四季度業績主要受到倫敦人物業翻新工程影響,僅有約不到20%客房投入營運。另外,貴賓廳業務的贏率降低也導致收入減少,不過中場及角子機博彩收入分別恢復至2019年同期的93%和102%。 其中,澳門倫敦人第四季度收入下降12.1%至5.18億美元,而澳門威尼斯人則下降8.8%至6.82億美元。相比之下,其他物業收入均有所增長,澳門巴黎人增長2.7%至2.28億美元,澳門金沙城中心及四季酒店增長16.1%至2.23億美元,澳門金沙則增長6.2%至8,600萬美元。 看好倫敦人效益 2024財年,金沙中國收入為70.8億美元,按年增長8.4%;盈利10.5億美元,較2023年的6.9億美元增長52%;經調整後EBITDA達23.3億美元,2023年同期為22.2億美元。 儘管上一季業績下滑,然而在酒店客房有限供應的情況下,此一表現仍超出市場預期。瑞銀發表研報指出,金沙中國第四季經調整貴賓廳贏率後的EBITDA達到5.93億美元,高於市場及該行預測的5.63億及5.75億美元,主要得益於高於預期的中場和非博彩收入。 瑞銀認為,倫敦人第二期翻新工程餘下約1,400間客房,預計將在5月黃金周前投用,相信將為金沙中國業績帶來提升,加上恢復派息,因此維持對金沙中國的「買入」評級,目標價24.8港元。 旅客增長存不確定性 對澳門博企來說,旅客人均消費降低及賭收放緩,已是不得不面對的問題。據澳門統計局數據,去年前三季度,澳門旅客人均消費為2,168澳門元,按年下跌17%。而賭收增速放緩則更為顯著,據澳門博監局公布,雖然2024年全年賭收2,267.8億澳門元(2,025.4億元),按年升近24%,但增速遠低於2023年的333.8%。同時,今年1月的賭收為182.5億澳門元,按年跌5.6%,同樣低於預期,且已連兩個月下跌。 賭收放緩的背後,是中國消費信心的持續低迷。按照澳門特區政府2025年財政預算,今年賭收目標為2,400億澳門元,相當於在2024年基礎上增長約6%,從去年的增幅來看,這是一個相對保守的目標,但從目前的趨勢來看,要達成目標也絕非易事。 澳門旅遊局公布,2025年春節假期首六日入境旅客為101萬人次,按年下跌6.1%,其中內地旅客少8.3%至76萬人次,香港旅客則降3.2%至18.4萬人次。另外,今年4月至10月,日本大阪世界博覽會將舉行,勢必吸引更多中國內地旅客利用黃金周假期前往,為澳門旅客增長帶來不確定性。 面對增長放緩的趨勢,擁有更多非博彩資源的金沙中國,被看好更能夠適應變化。 考慮到零售消費的下降,金沙中國透過加強物業內租戶品牌組合和產品供應,希望提升購物中心的表現,為最終的復蘇做好準備。去年11月在四季名店開幕的亞洲最大愛彼之家(AP House),便是他們最新的嘗試。 目前金沙中國市盈率(P/E ratio)為18.2倍,高於銀河娛樂(0027.HK)的17.5倍、永利澳門(1128.HK)的10.9倍及美高梅中國(2282.HK)的8.9倍,估值相對云云博企來得要高。 控股股東Las Vegas Sands Corp. (LVS.US)集團主席兼行政總裁Robert Goldstein表示,隨著集團在澳門和新加坡市場的投資計劃推進,對未來幾年在這兩個市場實現行業領先的增長感到樂觀。 他稱:「在澳門,復蘇仍在持續,但每位遊客消費額仍低於疫情前水平。我們一直致力於投資,提升澳門的商務與休閒旅遊吸引力,並支持其發展成為全球商務與休閒旅遊中心,這將使我們在旅遊消費復蘇的進程中佔據有利位置。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
ZG Group nears completion of SPAC listing

找鋼合併Acquila 香港De-SPAC上市第二擊

Acquila Acquisition Corp.的股東將於2月27日就與該鋼鐵交易平台的合併進行投票,為找鋼集團3月10日上市鋪平道路 重點: Aquila Acquisition Corp.預計於本月底完成與鋼鐵交易平台找鋼集團的合併,距離監管截止日期僅剩數周時間 去年前九個月,找鋼集團的收入同比增長42%,距首次盈利又近了一步 陽歌 香港的特殊目的收購公司(SPAC)項目自三年前推出以來,一直不太活躍,截至去年8月,只有五宗這樣的上市。不過,這幾家上市的SPAC公司仍然帶來了一些戲劇性場面,在三年的最後期限快速逼近之際,它們正爭分奪秒地完成與實體公司的合併。 作為2022年3月在香港上市的首家SPAC,Aquila Acquisition Corp.(7836.HK)處於這樣一場競爭中,因它的三年期限將在下月截止。上周,公司宣布針對先前披露的合併計劃時間表,如果按計劃進行,其上市殼公司將在截止日前幾天,被鋼鐵貿易商找鋼集團(2572.HK)收購。 Aquila在2月5日提交一系列文件,其中一份文件顯示,依據最終協議的條款,八位投資者同意在交易完成後,以每股10港元的價格購買5,360萬股找鋼集團股票,籌集資金達5.36億港元(6,900萬美元)。 Aquila在上市時還籌集了10億港元,意味找鋼集團通過新一輪融資和Aquila的現有資金,獲得近2億美元的資金。 根據Aquila2月5日提交的另一份文件,找鋼集團在去年9月底持有的現金為4.36億元(6,000萬美元),這筆新資金將為找鋼集團在中國以外擴展業務時提供強有力的支持。 Aquila似已獲得所需的大部分或全部監管批准,或預計很快將獲得這些批准,它已安排在2月27日召開股東大會投票表決合併事宜。如果股東批准該交易(這似乎很有可能),Aquila將於2月28日停止作為上市公司交易,而新上市的找鋼集團將於3月10日開始交易。距離Aquila在2022年3月18日以香港首個上市SPAC的身份盛大登場三週年的日子僅相差一周時間。 到目前為止,只有另一家公司完成與SPAC的合併,那就是新加坡電子商務公司獅勝控股有限公司(2562.HK),該公司去年10月與香港匯德收購公司合併後上市。另一家香港SPAC公司Techstar Acquisition Corp.(7855.HK)去年12月宣佈,與美國自動駕駛技術製造商圖達通合併,目前也在忙著趕在最後期限前完成交易。 如果把獅勝控股的交易視作一個參考指標,找鋼集團最終完成借殼上市後,其股價可能會有不錯的表現。自合併以來,獅勝控股的股價上漲約65%,不過這些漲幅的很大一部分,可能與投資者對該公司的情緒有關,而不是它的上市方式。 儘管如此,香港位數不多的幾家SPAC,在競相完成合併過程中所經歷的戲劇性事件,確實反映港交所和香港證券監管機構對收購目標的嚴格審查。這意味最終完成合併的所有公司,可能都是相對優質的公司,因港交所正試圖增強投資者對剛剛起步的SPAC項目的信心。 坎坷的上市之路 Aquila的歷史很好地反映了公司的發展道路,包括截止日期前完成合併交易(也稱為De-SPAC交易)所面臨的困難。從2022年上市之日起至2023年9月公司首次宣佈與找鋼集團合併的計劃,該股的交易價格基本在9至10港元間,接近10港元的IPO價格。當時公司表示,目標是在2023年底前完成這筆交易。 然而,隨著2023年12月截止日期臨近,公司顯然無法按時完成交易,其股票在2023年11月開始下跌,一度跌至7.60港幣。隨著去年8月與找鋼集團的交易向前推進,股票又開始回升,上週五的收盤價為9.86港幣——略低於IPO價格,這似表明投資者對交易將在截止日期前完成相對有信心。 找鋼集團作為一家科技公司,運營著一個主要服務於中國鋼鐵行業(全球最大鋼鐵行業)的交易平台,因而顯得頗具吸引力。它的收入主要來自交易費用,因此相對不受中國龐大的鋼鐵行業價格波動的影響,該行業目前因房地產市場低迷而嚴重供過於求。 2月5日提交的一份最新文件顯示,找鋼集團去年前九個月的收入同比大幅增長42%,至11.4億元,高於上年同期的8.05億元,也高於2023年全年29%的增幅。按照目前的增長速度,公司全年收入可能會超過2021年全年13.5億元的峰值,此前公司的業務在疫情期間受到了打擊。 隨著公司在疫情後的反彈,以及規模和經驗的增加,該公司也一直在降低成本。其成本從2021年和2022年佔總收入的約75%降至去年前九個月的71.8%,而銷售和分銷費用也從2022年佔總收入的27%降至去年前九個月的19%。這種情況下,它的毛利率從2021年的25.5%上升到2023年的32.5%,不過由於全球多元化方面的支出,這個數字在去年前九個月回落至28.2%。 這種多元化似是減少對中國市場依賴的明智之舉,中國市場在找鋼集團收入中的佔比已從2021年的76%,穩步下降到去年前九個月的63%。公司一直在虧損,不過目前正在逐漸接近盈利。公司報告稱,去年前九個月虧損5,400萬元,較上年同期的3.41億元虧損大幅下降。 歸根結底,找鋼集團看起來是一家相對穩健的公司,交易完成後可能應會獲得不錯的估值。但上市過程中發生的種種戲劇性事件,可能不會鼓勵其他公司在香港推出新的SPAC。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏