HK Old Buildings

劉智恒

    

香港

    

千幢大樓已屆70高齡

香港舊樓林立,截至2020年,樓齡達70年的舊樓約1,000幢,達50年的更達12,500座,重建問題迫在眉睫。香港政府除透過市區重建局去進行都市更新外,亦倚賴私人發展商的收購重建。然而,由於許多舊樓業權分散,要成功統一十分困難,政府最近向立法會提交修例草案,建議降低舊樓「強拍」申請的門檻,由現時收購八至九成,按不同物業及樓齡而放寬到六成半,即只要收購舊樓業權至65%,就可以向政府申請在公開市場強制拍賣。

對發展商來說,放寬收購成數要求可以大大增加成功機會。我們認為,市區舊樓問題嚴峻,若有方法加快重建步伐,對社會及民生也有好處。不過,現時樓市疲弱,發展商對收購舊樓重建的意欲大減,即使新例通過,發展商也不願貿然冒進,因看不透未來樓市前景,發展商擔心樓價持續下跌,重建項目隨時要損手,即使樓價持平,他們花幾年時間去重建發展,在高息環境下亦不化算。

信置投長沙地博撈底

本財政年度政府招標的土地經過六次流拍後,大嶼山長沙東涌道的低密度住宅地,終成功由信和置業(0083.HK)投得,作價近2.04億港元,每方呎樓面地價2,492港元,屬市場估值2,370至5,000港元的下限,而且信置是唯一入標者,反映發展商仍對未來樓市相當審慎。

根據資料,是次的成交呎價,是七年半以來最低的住宅土地成交價。不過,這幅土地位置較偏遠,發展規模有限,可建總樓面面積約8.2萬方呎,預計建110個單位,實際的代表性未必全面。姑勿論如何,以信置的規模,只花兩億元買入作土儲及試市場水溫,亦屬便宜,即使樓價再下跌,對集團影響有限。

新世界大執位有玄機

新世界集團近期就繼任人問題引起市場話題,主席鄭家純表示仍在物色接班人,近日旗下公司又有變動,鄭家純長子鄭志剛原任新創建(0659.HK)執董,現調任為非執董,新創建的行政總裁馬紹祥亦辭任,轉而擔任新世界發展(0017.HK)首席營運總裁。至於鄭家二公子鄭志明,亦是現任新創建執董,將出任新創建的聯席行政總裁。

由於鄭志剛續任新世界發展執行副主席兼行政總裁,市場估計,鄭氏家族將旗下兩家上市公司,各分予一位兒子管理,將兩人的權責劃清,大兒子續掌舵新世界發展,二兒子就專職掌管新創建,各主理一家公司,可以減少爭拗,又可看看不同公司在兩人管治下,那間做得更出色,到時或許會決定繼任人誰屬。

內地

    

碧服盈警股價急插水

內房債務揮之不去,房企的負債更連累旗下公司,碧桂園服務(6098.HK)發盈警,指因要為關聯方(外界估計是碧桂園)的應收款減值撥備,以及為商譽與無形資產進行減值,料今年淨利潤將減少約32億至41億元。受到消息影響,碧服股價翌日一度跌近13%至6.05港元。

我們估計,碧服受關聯方所拖累的事件只屬冰山一角,市場有多家房企旗下的物管公司也在港上市,當母公司債務纒身自顧不暇時,隨時會拖累物管公司的收益,甚至要為之前雙方的生意往還作出減值或撥備。極端例子是之前中國恒大(3333.HK),動用旗下的恒大物業(6666.HK)逾百億資金,以解燃眉之急,結果被揭發而受港交所譴責。

海口放寬規管救樓市

內地房產市場經過一輪政策刺激後,銷售又再歸於平淡,多個省市政府因應當地情況,都酌量調整規限,希望可以盤活市場。據悉海南省海口市住建部,近日向當地房企口頭轉達政策變化,調整核心區限購、取消離異限購及企業購買住宅限制等。

海南省於2018年時實施全城限購,當時被視為最嚴厲的限購政策,現時將規限放寬,反映樓市情況確實十分不濟。不過,我們認為現時樓市疲不能興,即使放寬部分措施,實際效力有限。畢竟市場供應實在太多,樓價正陷入下行螺旋,加上市民擔心房企能否交樓,影響購買意欲。人們買樓的心態就如是,「愈升愈要去搶,愈跌愈沒有人買」,除非跌至一個極度便宜水平。情況一如香港97年後,至2003年樓價累跌七成,才陸續吸引買家入市。

咏竹坊文章

Klook

    

港產獨角獸成功故事

《咏竹坊》報道港產獨角獸Klook的成功故事,公司由三位年輕人於2014年成立,主要經營網上旅遊及體驗平台,期間獲多輪融資,投資者星光熠熠,包括有紅杉、高盛,軟銀願景等大型基金。Klook今年的銷售額高達30億美元,並首次獲得盈利,預計會在美國或香港上市,市場估計集資3至5億美元。

Klook受港人注目,皆因香港近年甚少有創意而做得成功的企業,而且是港人一手一腳成立,具有一定代表性。不過,我們看見旅遊平台強手環伺,內地有攜程(9961.HK, TCOM.US)、途牛、飛豬,外地亦有Expedia及Tripadvisor,還有台灣的KKDay,Klook要突圍而出並不容易。公司在最新一輪融資後,亦提到會加強產品、拓展KOL社群,以及會開拓人工智能服務。Klook能否應對競爭日烈的挑戰,尚待時間證明。

房企拖累海銀陷危機

內房債務影響陸續蔓延,與房企有業務往來或相關的公司,受拖累的情況日益嚴峻,海銀控股(HYW.US)就是其中一家受害者。公司主要從事財富管理產品中介銷售,當中房企發行的產品佔比較高。由於房企債務纒身,無力支付理財產品的款項,透過海銀買入產品的客戶,將矛頭直指海銀

現時看,海銀的壓力十分大,即使產品並非由其發行,但經其銷售,投資者在收不到回報或不能贖回下,會對公司大興問罪之師,對海銀的聲譽、客戶關係及業務有重大影響。我們認為,類似的事件在2024年會不斷出現,與房企有業務往來的企業,因房企資金匱乏,企業未能收到賬款,將陷入極大困境。事實上,問題現已出現,估計來年的情況將更白熱化,對內地經濟有相當影響。

新聞

Shares of Sichuan Baicha Baidao fell 26.9% from their IPO price of HK$17.50 to close at HK$12.80 in their Tuesday trading debut in Hong Kong.

快訊:茶百道上市連挫兩日

最新:四川百茶百道實業股份有限公司(2555.HK,下稱茶百道)周二首日上市,當日收市股價大挫,收報12.8港元,比招股價17.5港元低26.9%。 利好:茶百道上市獲得機構投資者支持,國際發售部分錄得輕微超額認購,國際發售部分佔全球發售發售股份數目比例,最終獲調升至95.14%。 值得關注:該公司的公開發售部分,僅接獲約50%認購,反映小投資者對其股份並不嚮往。 深度:茶百道成立於2008年,總部位於四川,是中國最大茶飲連鎖店之一。據招股書引用的第三方數據,就零售額而言,它在中國現製茶飲連鎖市場排名第三,佔該行業去年銷售額的6.8%。該公司去年8月首次向港交所呈交上市申請,但未能成功,今年2月再度遞表,最終通過上市聆訊,並計劃通過提高低線城市滲透率、海外擴張以及進軍咖啡市場的多元化發展來保持增長。自去年10月以來,至少有5家同業申請在香港上市,茶百道是其中之一,其他公司包括蜜雪城和古茗等。 市場反應:茶百道周三股價跌勢未止,中午收市軟10%至11.52港元,市值170億港元,比上市市值累挫34.1%。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
EHang prepares to raise new funds

億航智能求財若渴 計劃集資1億美元

這家自動駕駛飛行器製造商正尋求通過公開發行新股,籌集最高1億美元的資金 重點: 億航智能表示計劃在紐約發行高達1億美元的新股,金額是2019年IPO時所籌集資金的一倍多 公司離旗下自動駕駛飛行器的商業化越來越近,包括不久前獲監管機構發證,允許大規模生產旗下一款旗艦產品 梁武仁 億航控股有限公司(EH.US)正準備加油,這似乎是起飛前最後的滑行動作。 上周五提交給證券交易所的一份文件中,這家自動駕駛飛行器製造商公佈通過公開發行美國存托股票(ADS),最高籌集1億美元資金。對於公司來說,這個金額相當大,是截至去年底其現金持有量的三倍多。也是它2019年IPO時所籌資金數額的一倍多,幾乎相當於當前市值的十分之一。 億航智能銷售無人駕駛飛行器的監管障礙尚未完全清除,這意味公司仍依賴外部資金來維持虧損業務。但公司距離將產品推向市場又近了一步,包括去年10月旗下一款主要產品,獲得中國航空監管機構頒發的“型號合格證”,從而掃清了一個關鍵障礙。在接近終點線之際,公司似乎認為現在是從投資者那裡籌集一大筆資金的好時機,資金用於在不久將來對其產品進行量產。 畢竟,儘管最近取得了一些進展,但億航智能可能還需要一段時間,才能實現利潤以維持自身運營。因此,公司似乎正在趁熱打鐵,利用積極的投資者情緒籌集新資金。 億航智能對融資並不陌生,自2014年成立以來,它一直通過融資來為虧損業務提供資金。不到一年前,公司向以韓國音樂製作人李秀滿(Lee Soo Man)為首的一批投資者,定向增發了總值2,300萬美元的股票。李秀滿是著名的韓國流行音樂唱片公司SM娛樂(041510.KS)的創始人。 在進行這些籌款行動的同時,億航智能繼續達成飛行器商業化所需的更多要求。繼大約六個月前獲得“型號合格證”後,本月早些時候,公司獲得中國民用航空航局頒發的EH216-S無人駕駛載人航空器系統生產許可證。這張生產許可證允許億航智能量產EH216-S。使得它向已下訂單的公司交付飛行器又近了一步,其中很多訂單取決於公司獲得必需的監管批准。 由於交付的EH216系列產品增加,億航智能去年的收入較2022年增長165%,達到1.17億元。2023年,該公司飛行器出貨量為52架,截至年底總交付量達到237架,其中大部分是EH216-S。 億航智能目前交付的飛行器,大部分試運營於全國各地旅遊景區。但公司也在慢慢增加海外訂單。2021年在韓國和印度尼西亞取得首批海外合同後,截至去年底,公司已將國際客戶群擴大到10個國家,包括日本、巴西、哥倫比亞、沙特阿拉伯和卡塔爾。儘管如此,銷往中國境外的飛行器總數仍微不足道。 虧損收窄 儘管億航智能的收入大幅增長,但去年淨虧損僅小幅收窄8%,因為它的運營支出繼續遠超有限的收入基礎。但實際運營現金損失幾乎減半,降至約1,200萬美元,因為去年的淨虧損很大一部分來自非現金支出。 一旦飛行器開始實現商業化,並且收入增長開始加速的話,公司的財務狀況可能會進一步改善。Seeking Alpha安排的分析師一致認為,億航智能今年的收入預計將增長兩倍以上,明年將增長一倍以上。最重要的是,分析師預計該公司將於2025年開始盈利。 然而,並非所有人都看好億航智能。去年11月,公司遭到興登堡研究公司的做空攻擊。這家美國公司專門對涉嫌誤導投資者的公司進行鑒證研究,最出名的或許是2020年針對美國電動卡車製造商Nikola Corp.的行動。當時,興登堡指責Nikola公司在技術能力方面存在欺騙行為,最終導致監管機構對其進行調查,公司創始人辭職。 至於億航智能,興登堡研究公司聲稱,該公司備受推崇的EH216-S型號合格證中包含許多飛行限制,但它並未向投資者充分披露。這些限制使該飛行器的許多潛在商業用途沒無法實現,包括在人口稠密地區和共享空域飛行,這需要花10億美元重新設計,並且需要完全不同類型的證書來解決。興登堡甚至表示,億航智能超過90%的訂單洽商,最終都未能達致。 億航智能發表了一份比較簡短的聲明,稱該報告包含“不實陳述和誤解”,表明瞭興登堡對公司行業和業務運營的“粗淺及不完整的瞭解”。投資者似乎對這份報告不以為然,億航智能的股價下跌了幾天就反彈了。 億航智能當前股價較IPO價格上漲了逾三分之一,在過去兩年大多數股票都下跌的環境下,對一家在美國上市的中國公司來說絕非易事。由於收入有限,公司目前的市銷率 (P/S)高達63倍,不過如果未來兩年實現分析師預測的收入增長,市銷率將大幅下降。 鑒於億航智能似乎已經非常接近商業化,它可能會毫不費力地獲得現在所需的新資金。這可能會為該公司提供足夠的燃料來維持運營,直到它的自動駕駛飛行器大規模上天。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Cango announces $50 million share buyback

快訊:燦谷再斥5,000萬美元回購股份

最新消息:汽車交易平台運營商燦谷集團(CANG.US)周二宣佈新計劃,將在未來12個月內,在公開市場上回購5000萬美元的美國存托股票(ADS)。 利好:燦谷最新的市值約1.8億美元,此次股份回購可將高達28%的股票從市場上註銷,從而提振股價。 值得關注:一年前公司也推出相類的5,000萬美元回購計劃,最終購買了價值 4,460萬美元的股票。自宣布該計劃以來,股價已上漲約14%。 深度:燦谷最初是一家汽車金融公司,後來轉型,現經營一個汽車交易平台。由於中國汽車市場增長放緩,激烈的競爭導致許多公司陷入虧損,該公司最近也變得更加審慎。然而,燦谷的現金相對充裕,截至去年底持有33億元(4.55億美元)的現金和短期投資。除了兩次總值1億美元的股票回購,以及先前兩次各5,000萬美元的股票回購外,公司於2022年還兩次向股東派發大額特別股息。 市場反應:消息公布後,燦谷周二股價微跌0.8%,目前公司股價處於52周的中間位置。 記者:陽歌 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Mao Geping eyes listing in Hong Kong, but family-business may not be the cup tea of the market

毛戈平轉闖港交所 市場憂家族色彩濃

毛戈平化妝品尋求A股上市多年未果,今年1月正式轉向香港上市。公司近年銷售增長快速,但過份依賴創始人名氣可能是該公司最大的投資風險。 重點: 毛戈平超過九成營收來自彩妝和護膚產品,去年營收和淨利潤分別同比增長58%和88.6% 公司是典型的家族管理企業,6名執行董事中有5名是家族成員,包括毛戈平夫婦。 羅小芹 毛戈平因為《武則天》知名藝人劉曉慶化妝而在行內嶄露頭角,2000年創立毛戈平化妝品股份有限公司(簡稱毛戈平),於2016年12月以「A股國內彩妝第一股」聲勢申請上市,可惜事與願違,多次提交招股書均無功而還,公司本月8日轉移在港申請上市。 毛戈平的A股上市之路兜兜轉轉,與其業務表現關係不大,相反,近年公司化妝品銷售有不錯增長。它未能獲批,很大可能與監管機構顧慮公司收入過份依賴毛戈平的IP(知識產權)有關。 公司在招股書亦預警相關風險稱,核心產品以創始人命名,一旦毛個人存在不當行為,可能影響公司品牌形象,從而對公司的正常經營產生不利影響;又或如創始人未來減持、轉讓其持有股份或不再參與經營管理工作,均可能會對公司業務發展造成不利影響。 若論基本面,毛戈平近年在高端化妝品市場有不錯的表現。根據招股書引用弗若斯特沙利文的數據,按2022年零售額計算,MAOGEPING品牌在中國頭十五大高端美妝市場排名十三,也是唯一的國貨美妝品牌,而排名較前的國際知名品牌包括法國L'Oréal、美國Estée Lauder和Nars等。 隨着國人審美和悅己意識增強,加上疫後消費品銷售回暖,去年化妝品銷售錄得穩步增長。根據《2023年中國化粧品市場行業發展與消費洞察》市調報告,去年中國化粧品行業市場規模約為5,169億元,同比增長6.4%,而同期毛戈平營收與淨利潤的增幅均跑贏整體化妝品市場。 去年盈收急升 在2021至2023年間,毛戈平營收分別為15.8億元、18.3億元和28.9億元,淨利潤分別為3.31億元、3.52億元和6.64億元,特別是去年,公司營收和淨利潤同比增長58%和88.6%。 過去三年,毛戈平的毛利率分別為83.4%、83.8%和84.8%,淨利潤率分別為21%、19.2%和23%。從成本結構看,營銷費用佔了大頭,甚至達到同期銷售成本的3倍以上,因疫情關係,2022年淨利潤率表現一般,幸好去年公司銷售成本同比雖增幅48%,低於營收和淨利潤的增幅,令淨利潤得以反彈,並超越2021年水平。 毛戈平目前擁有《MAOGEPING》和《至愛終生》兩大品牌,其中《MAOGEPING》為絕對核心品牌,該品牌在2021至2023年產品銷售收入佔比分別高達96.6%、98.4%和99%,正如前述,這是投資公司最大的風險所在。 從銷售渠道分析,去年線下直銷佔總銷售的51.7%,線上直銷佔33.5%。與再對上一年比較,線下與線上的銷售增長都有提速,只是線上直銷增速更快。線上渠道能夠快速定位目標消費群體,但通過線下終端體驗,一定程度上增加了消費者對品牌的信任,所以線下銷售通常是化妝品公司重要的銷售渠道。 回顧過去三年,公司的經營現金流與營收同步增長,去年度經營現金流淨額約7億元,較2022年的3.9億元同比增長八成,至去年底現金等價物由2022年的8.88億元增長至11.37億元。然而,公司在港上市的招股書補充截至今年2月29日底止的數據,今年前兩個月公司現金等價物卻少了4.95億元,令流動資產淨值由去年底的11.7億元大減43%至今年2月底的6.65億元,公司未有披露原因,但相信與投資活動有關。 董事局屬毛家天下 還有一點值得投資者關注的是,毛戈平是一家典型的家族管理企業,創始人毛戈平及其配偶汪立群為實際控制人,持有公司57.26%股權,毛戈平擔任董事長兼總經理,汪立群為副董事長,連同毛戈平的姐姐毛霓萍、毛慧萍和汪立群的弟弟汪立華,合計控制公司約82%股權。 此外,公司的6名執行董事中,5人分別為毛戈平夫婦及3名家族成員,只有宋虹佺是唯一以重要高層加入董事局,宋早於2002年加入,現為總裁兼MAOGEPING品牌事業部總經理,去年宋年薪為475萬元,年薪僅次創始人毛戈平的593.8萬元。 毛戈平的董事會架構可能是它過往成功的基石,也是一位專注品牌價值的創始人,以及執行力出眾的管理層共同努力的成果、但家族成員的管治模式最易受人詬病,因為很難排除實際控制人利用其控制權左右公司發展的重大決定,有可能造成損害公司及股東們利益的風險,這是認購該公司新股的投資者需要特別留意。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏