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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

萬科前三季大虧179億元,但情況似乎正在好轉

重點:

  • 萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元
  • 「十一」假期實現認購金額102.2億元

  

李世達

中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」,但剛出爐的三季度財報,再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。

據中指研究院數據,去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累計實現營收為2,198.9億元(309億美元),按年大減24.5%,股東應佔虧損179.4億元,去年同期則賺136.2億元。

據稱這是萬科成立以來,首次錄得三季報虧損,也是公司有史以來最大的業績虧損。

根據公司三季報,今年第三季度公司收入771.2億元。其中,房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米,貢獻615.5億元,合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元,合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。

另據萬科在深交所公布,公司9月合同銷售金額174.2億元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損,以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。

今年前三季度,萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米,結算收入為1,732.3億元,分別按年跌24.4%和29.1%;同期,房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%,同比下降11.9個百分點。

銷售層面,前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米,合同銷售金額1,812億元,同比分別下降26.8%和35.4%。

有息負債超3,200億元

市場形勢的惡化,除了經營層面的大幅虧損,也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末,萬科持有資金約797.5億元,較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末,公司有息負債合計3,276.1億元,其中一年以上有息負債佔比為64.4%,資金「缺口」仍然龐大。

公司表示,今年1至9月償還有息負債近700億元,已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,且僅在明年一季度,就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。

萬科指,第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計,經營活動的現金流量淨額為負48.5億元,去年同期為正2.4億元。

為解決資金問題,萬科頻頻折價出售資產。根據三季報,今年前九個月,包括資產出售與資產證券化在內,萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。

此外,萬科也採取多種舉措促進回款,保障公開債務順利兌付,包括堅持積極銷售,首三季回款率100%,同時開展存量資源盤活,即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今,累計盤活和置換新項目36個,合計優化及新增產能474億元。

萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能,只設置與項目直接相關的業務職能。

前三季度通過打通「由售改租」模式,萬科盤活內外部存量房源超8,000間,其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月,萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元,同比增長3.7%

前三季新增融資774億元

同時,萬科融資動作頻頻。今年1至9月,公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初,公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元,由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。

自9月下旬以來,中國房地產利多政策頻出,市場吹起暖風。三季報特別提到,「十一」期間市場整體活躍度提升,公司取得良好銷售表現,實現認購金額102.2億元,日均認購較中秋假期增長113%。

自10月2日以來,內房股迎來一波追捧,萬科股價逆轉年內跌幅,今年至今錄得2.6%漲幅,不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍,但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍,並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。

屢屢被傳即將爆雷的萬科,透過不斷融資與拋售資產以撐待變,守住不違約的底線,並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量,為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來,「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。

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新聞

簡訊:卓越睿新港股首掛大漲

數字教學解決方案提供商卓越睿新數碼科技股份有限公司(2687.HK)在港周一掛牌股價急升。公司公布以每股67.5港元發行667萬股,募集資金4.5億港元。 該股高開,周一下午交易時段漲幅達26.2%報85.2港元。其面向本地投資者的香港公開發售部分,獲得超額認購4,000倍,國際配售部分超額1.3倍。 卓越睿新將把IPO募資總額的36.7%用於研發,另有31.8%將用於提升客戶服務能力。2025年上半年,公司營收同比增長14%至2.75億元,虧損則從上年同期的8,890萬元擴大至9,900萬元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:模擬晶片製造商納芯微 港股首掛半日跌逾6%

模擬晶片製造商蘇州納芯微電子股份有限公司(688052.SH; 2676.HK)周一在港交所掛牌上市,首掛平開,至中午休市報108.3港元,跌6.64%。 納芯微公布,發行1,906.8萬股H股,香港公開發售接獲24.33倍超購,國際發售錄得1.65倍超購,發售價116元為上限定價,集資淨額20.96億港元。 納芯微專注於高性能、高可靠性模擬及混合信號集成電路研發與銷售,主要研發領域包括傳感器、信號鏈和電源管理三大產品方向。集團採用fabless經營模式,即專注設計研發及銷售,本身不從事晶圓製造,而是把生產工序及大部分封裝測試都外判予晶圓代工廠。 今年上半年,公司收入15.2億元,按年升79.4%,期內虧損收窄至7801萬元,去年同期為虧損2.56億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
InnoScience makes microchips

各自揚言勝算在握 「雙英戰」鹿死誰手?

美國國際貿易委員會(ITC)上周就英諾賽科與英飛凌之間的專利糾紛作出有利於英諾賽科的裁決,惟最終裁定仍未出爐 重點: 英諾賽科上周在與英飛凌的337調查專利訴訟中取得對其有利的裁決,但仍面臨行業競爭加劇與利潤率受壓的挑戰 作為一家氮化鎵半導體供應商,英諾賽科今年上半年收入按年大增43%,並首次錄得毛利,但仍未實現盈利   陳竹 兩年前遭業界巨頭控告專利侵權後,籠罩在英諾賽科(蘇州)科技股份有限公司(2577.HK)頭上的烏雲似乎正逐步消散,有望為公司及其投資者消除一大隱憂。 英諾賽科與英飛凌(IFX.DE)之間自2024年3月開始的法律糾紛,一直為英諾賽科帶來重大風險,甚至在公司於一年前來港上市之際亦然。英諾賽科目前主要業務仍集中在中國,一旦裁決結果不利,未來可能被禁止向美國市場銷售部分產品。 上周此一情勢似乎略見緩和,公司公告指,美國國際貿易委員會(ITC)在本案涉及的兩項專利中,就其中一項作出了部分有利於英諾賽科的裁決。英諾賽科表示,其另一項專利相關的產品也被認定並未構成侵權。公司稱,該項裁決「進一步明確了英諾賽科相關知識產權的狀態,並將為公司未來的全球化發展掃清障礙」。 不過,英飛凌的說法則略有不同。公司在聲明中指出,ITC在訴訟涉及的其中一項專利上裁定有利於英飛凌,並補充表示,最終裁決預計將於明年4月2日作出,若初步裁決獲得確認,英諾賽科的相關產品未來可能被禁止輸往美國。 儘管如此,投資者似乎認定ITC的裁決對英諾賽科有利。公司股價在上周三公告當日雖一度下跌1.5%,但其後強勁反彈,目前較公告前水平高出近10%。 自2017年成立以來,英諾賽科一直深耕氮化鎵(GaN)技術,成為功率半導體領域的重要推動者。相比傳統硅基半導體,氮化鎵具有效率更高、開關速度更快等優勢,而英諾賽科一直是氮化鎵應用與商業化的主要推動力量。 公司在這一技術領域具備領先優勢,包括率先實現8吋氮化鎵晶圓的量產,使其有望在這個體量不大、但增長快速的市場中佔得先機。不過,隨著越來越多對手湧入賽道,競爭迅速升溫,已對公司構成重大挑戰,投資者仍應保持審慎。 大市場 大競爭 氮化鎵功率半導體市場正持續快速升溫。根據美銀(Bank of America)上月發布的研究報告,市場規模預計將由2024年的27億元(約3.82億美元),增長至2028年的192億元,年複合增長率高達63%。同樣來自美銀數據,目前英諾賽科在氮化鎵功率半導體市場居於領先地位,去年市佔率達30%,幾乎較排名第二、市佔約17%的Navitas Semiconductor(NVTS.US)多出一倍。 不過,多項因素仍使英諾賽科在未來的競爭中處於有利位置,其中最關鍵的是其採用的整合元件製造商(IDM)模式,即由公司自行負責產品從設計、製造到銷售推廣的全流程。 與將生產外包予第三方代工廠的「無晶圓廠(fabless)模式」相比,IDM模式使英諾賽科能夠對供應鏈與產品品質,掌握更高的控制權。但最大的劣勢在於成本大幅攀升,企業必須投入巨額資本興建昂貴的生產線。惟在目前情況下,垂直整合所帶來的優勢正日益顯現。以Navitas為例,其採用fabless模式,但在主要代工夥伴台積電(TSMC)宣布將於2027年退出氮化鎵製造業務後,正急於尋覓新的生產合作夥伴。 英諾賽科的商業模式亦為其帶來更為多元化的收入來源,公司不僅生產氮化鎵晶片與模組等終端產品,同時亦供應作為晶片製造基礎原料的晶圓,令其能覆蓋更完整的產業鏈收益。 近期兩項供應協議進一步突顯這一優勢,最新一項為上周英諾賽科與美國安森美半導體(ON Semiconductor)達成的合作,早前公司亦曾與歐洲意法半導體(STMicroelectronics)簽署類似協議,未來英諾賽科將向兩家企業供應氮化鎵晶圓。相關合作有助於分散英諾賽科的收入地域結構,目前公司收入仍高度集中於中國市場。 摩根士丹利在10月份的研究報告中預計,英諾賽科的收入增速將快於整體氮化鎵市場,至2027年止年複合成長率可達66%。該行將此一前景主要歸因於公司在技術上的領先地位,以及其IDM模式所帶來的競爭優勢。 這一成長趨勢已在公司近期業績中開始顯現,2025年上半年,英諾賽科收入按年大增43.4%至5.53億元(約7,110萬美元),更重要的是,公司首次錄得6.8%的毛利率。 不過,期內公司仍錄得4.29億元的淨虧損,但較去年同期虧損4.88億元有所收窄,經營狀況逐漸改善。 英諾賽科在7月亦迎來另一項重大利好,全球AI晶片龍頭英偉達(Nvidia)宣布,已選定英諾賽科為其Rubin Ultra GPU提供800V直流電源解決方案。該產品預計於2027年進入商業化階段。這標誌著英諾賽科成功打入數據中心市場,該板塊正是氮化鎵功率半導體需求增長最快的領域之一。 受一連串利好消息帶動,英諾賽科股價表現強勁。自去年12月在香港上市後,股價一路攀升,從每股30.86港元的IPO發行價上漲逾兩倍,於9月初一度逼近100港元,其後有所回落,上周五收報80.85港元。…

簡訊:上半年收入勁增十倍 果下科技招股集資6.8億元

儲能系統方案提供商果下科技股份有限公司(2655.HK)周一公開招股,公司出售3,385.3萬股,每股發售價20.1港元,一手3,000股,入場費2,030.26港元。 今年上半年公司業績扭虧為盈,收入大增近十倍至6.91億元人民幣(下同),盈利557.5萬元,去年同期則虧損2,559萬元。 集資所得約6.8億港元,其中2.67億港元,將用於提升公司的研發能力,1.15億港元用於建設海外運營及服務網絡,1.64億港元用於擴展大型儲能系統產品,餘下的6,060萬港元則作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏