中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

行業簡報:習近平主席主持科技研討會 勢將提振民企信心

路透社報道,中國一部分頂級科技領袖將於下周出席習近平主席主持的研討會,可能會提振中國民營企業的信心。據未透露姓名的消息人士稱,出席此次會議的頂級科技高管包括阿里巴巴聯合創始人馬雲、騰訊董事長馬化騰和智能手機製造商小米聯合創始人兼首席執行官雷軍,會議或於周一舉行。 據報道,此次研討會旨在提振中國民營企業高管的信心,預計習近平將鼓勵與會者在國內、外拓展業務。 近年來,中國政府對許多私營企業主導的行業進行了一系列整頓,導致許多人認為習近平偏袒國有企業,而不重視私營企業。隨著政府將工作重點轉向支持國內放緩的經濟,過去兩年來的針對行動次數有所減少,不過制藥業等一些領域的反腐運動仍在繼續。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:阿里與蘋果聯手為中國用戶開發AI手機

阿里巴巴集團控股有限公司(BABA.US; 9988.HK)與蘋果公司(AAPL.US)據報達成合作協議,雙方將攜手開發並生產搭載人工智能(AI)功能的iPhone,主要針對中國市場。 這款AI版iPhone預計將整合阿里巴巴的雲計算及大模型技術,配合蘋果最新的硬件設備,進一步提升語音識別、圖像處理及智能助手等功能。財經媒體財新報道,阿里巴巴董事長蔡崇信在迪拜舉行的世界政府峰會上表示:「蘋果一直非常挑剔,他們和一些中國公司談過,最後選擇跟我們做生意。我們很榮幸和蘋果這樣偉大的公司合作。」 2024年,蘋果iPhone在中國的出貨量下跌17%,失去了中國最大智能手機供應商的頭銜,排在Vivo與華為之後名列第三。分析認為,與阿里巴巴的合作或有助於蘋果智能手機提升在關鍵市場的銷售。 阿里巴巴港股周四一度上漲9.2%至124.3港元,創下三年新高,但其後升幅收窄,全日收116.7港元,升2.5%。今年以來,阿里巴巴港股與美股價均上漲超過40%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
JD.com rides into takeout dining

京東劍指餐飲外賣 挑戰美團餓了麼

這家電子商務巨頭正與大型連鎖店和高質餐廳合作,準備挑戰美團和餓了麼的雙頭壟斷地位 重點: 京東已發出信號,準備進入中國龐大的餐飲外賣市場,它極有可能把達達的本地配送服務作為基礎 通過瞄准大型連鎖店並利用現有基礎設施,此行動從長期來看可能會取得良好效果,但短期可能會影響京東的利潤    陽歌 隨著電子商務巨頭京東集團股份有限公司(JD.US; 9618.HK)尋求在中國龐大但競爭激烈的餐飲外賣市場佔有一席位,在該市場形成雙頭壟斷局面的餓了麼和美團(3690.HK),將迎來一個新的重量級競爭對手。 本周早些時候,在京東發布廣告招募「品質堂食餐飲商家」後,中國媒體紛紛對此報道。京東給出的條件同樣引人注目,包括5月1日前入駐餐飲商家免佣金。這對新餐廳來說應是一個巨大的刺激,因目前餓了麼和美團對入駐餐飲商家的收費,通常在訂單金額的5%到25%之間。 這個故事另一個有趣的轉折,是京東最近計劃將子公司達達(DADA.US)私有化,後者與雜貨店和連鎖藥店等合作夥伴合作,運營著一項本地配送業務。這個網絡可以讓京東立即具備運營此類餐飲外賣服務所需的基本配送基礎設施。 如果私有化成功(京東目前控制著達達63%的股份),京東很可能會讓達達重新在香港上市,以籌集資金,用於這項新的外賣配送業務。和很多在海外上市的中國公司一樣,京東越來越傾向於讓旗下各業務部門在香港而不是美國上市,以對衝日益加劇的中美緊張局勢的影響。 京東於2020年在香港第二次上市,作為對其2014年在美國上市的補充。2021年,公司又讓旗下的京東物流(2618.HK)和京東健康(6618.HK)在香港上市。 過去十年,中國的餐飲外賣業務風靡一時,全賴中國餐廳數量龐大,同時技術也讓集中配送訂單變得非常快速和容易。餓了麼是第一個進入該行業的大公司,隨後是美團和百度(BIDU.US; 9888)。餓了麼2017年收購百度的服務時,電子商務巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)就已經是其主要投資者了,一年後阿里巴巴全面收購餓了麼。 由此形成的局面一直持續到了現在。網上的一篇報道稱,美團和餓了麼目前佔據著市場主導地位,2023年該市場的規模估計為515億美元。據該報道,餓了麼稱2023年其用戶達到7.5億,與400萬家餐廳建立了合作夥伴關係。與此同時,美團擁有6.7億用戶,合作餐廳690萬家。 阿里巴巴的最新季報顯示,截至去年9月底的三個月里,包括餓了麼在內的本地服務業務集團營收同比增長14%,至177億元(24.3億美元)。集團息稅折舊及攤銷前利潤(EBITA)虧損3.91億元,不過和上年同期25.6億元的EBITA虧損相比仍有較大改善。 與此同時,美團報告其外賣服務(包括餐飲外賣)收入在去年二季度增長13%,從上年的204億元增至230億元。不過,我們也應該注意到,二季度的增長速度較一季度的24.6%大幅放緩。 達達的基礎設施 接下來,我們就來看看京東會如何發展其餐飲外賣業務,以爭奪市場份額。分析人士指出,京東宣布僅跟「品質堂食餐廳」合作表明,它可能想把重點放在高端業務上,而把主要靠價格競爭的眾多小餐廳留給餓了麼和美團。 這種策略看來很明智,至少一開始是這樣,因為大型全國性連鎖店和高端餐廳的質量控制和管理總的來說都更好,這應該會讓它們成為京東更好的合作夥伴。一份報告指出,京東已經在與幾家大型全國連鎖餐廳直接合作,其中包括中國本土品牌尊寶比薩和袁記雲餃,以及漢堡王的在華業務。 看看達達的兩大手機運用程序——達達秒送和京東秒送,會發現前者很有可能就是面向新的餐飲外賣服務。另一項服務京東秒送主要是與沃爾瑪、山姆店、奧樂齊和聯華超市合作,提供生鮮雜貨配送服務。達達秒送的服務更加多樣化,它已經在提供餐飲外賣服務,參與的大型連鎖店包括麥當勞和 Shake Shack,以及咖啡和茶飲連鎖店星巴克、奈雪的茶和喜茶。 達達的這兩大應用程序中,達達秒送近來發展勢頭迅猛,而京東秒送則呈相反趨勢。京東秒送曾經是集團的主要收入來源,但達達秒送已在去年取而代之,目前佔公司收入的約60%。這兩項獨立服務的存在,是2014年通過合併形成達達集團的結果,在達達集團私有化之後,京東很可能會將兩項服務合而為一。 投資者對京東意欲挑戰餓了麼和大眾點評的消息不是特別感興趣,或許是擔心該公司初期會因此遭受巨額虧損。在報道出現後的三個交易日里,京東在美國上市的股票下跌了6.1%,不過該股在過去六個月里仍上漲了52%,其中很大一部分來自9月中旬以來的一波大漲。 即便經歷了這一輪上漲,京東的股票目前的市盈率也只有13倍。遠遠不及阿里巴巴的25倍,更不敵美團的45倍,不過倒是和拼多多(PDD.US)的12倍相差無幾。拼多多最近因旗下熱門的低成本國際電子商務網站Temu受到審查而承壓。 總而言之,京東進軍餐飲外賣的舉措看起來是一次聰明的、有針對性的嘗試,通過聚焦大型連鎖店並利用公司現有的基礎設施,有望在長期內取得成功。但在未來幾年,這項新舉措也將是一個無底洞,可能會嚴重壓低京東的利潤。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Nissin foods

資產減值拖累 日清去年少賺四成

方便麵大廠日清食品去年受資產減值拖累,盈利下滑約四成,但好消息是,其中國業務去年重拾增長,海外發展也頗受看好 重點: 日清食品2024年度股東應佔溢利按年下滑38%至41% 去年前三季度,日清食品中國業務收入增長近一成    李世達 春運綠皮火車上瀰漫著的方便麵味道,曾是許多中國民眾刻印在腦海裡的春節記憶。然而,隨著禁售方便麵的高速鐵路日漸普及,春運與方便麵的綁定才有所鬆動。方便麵早已是中國百姓生活中不可或缺的一部分,但方便麵鼻祖、日本日清食品有限公司(1475.HK)近幾年在中國的日子並不好過。 生產出前一丁、合味道與UFO炒麵等知名方便麵產品的日本品牌日清食品,在新春假期過後發布盈利預警,預計截至2024年度錄得股東應佔溢利介於1.95億港元至2.1億港元(1.92億元),對比2023年度股東應佔溢利約3.3億港元,按年下滑38%至41%。 預計盈利減少的原因,主要是由於1.3億港元至1.4億港元的資產減值,而導致一次性及非現金費用所致。2024年度的經調整EBITDA預計在6.05億港元至6.15億港元之間,與2023年的6.08億港元基本持平。盈警發布後,日清股價當日小幅回升,但今年以來仍呈跌勢。 中國業務收入恢復增長 日清食品同時公布日本母企日清食品控股株式會社(Nissin Foods Holdings Co. Ltd.)(2897.T) 去年前三季度業績,其中,日清食品在中國業務分部的收入為535.3億日圓(25.8億元),按年增9.6%;經營溢利為28.4億,按年大減47.2%。經營溢利大幅下滑主要受到匯率影響,若撇除匯率因素,按年增長3.1%,核心經營溢利為50.5億日圓,按年下滑5.6%。 日清似乎想強調的是,去年收入恢復增長,盈利下滑與食品銷售無關,公司主營業務仍然穩健。 中國是方便麵消費大國,日清食品大部分收入來自在中國內地和香港這兩大市場。2024年上半年,中國內地業務佔據日清食品集團總收入的61.3%。不過,日清方便麵在中國越來越不好賣,已是不爭的事實。 從2021年開始,日清食品在中國內地的業績增速便持放緩,2021年收入增速下滑至14.3%;2022年更降至2.1%,至2023年開始倒退,收入按年減少5.3%,直到去年才恢復增長。 公司表示,由於中國內地經濟復蘇放緩,合味道大杯麵等杯裝即食麵銷量,因銷售渠道拓展至內陸地區而有所有增長,至於袋裝即食麵在香港的銷售則維持穩定,但冷凍食品銷售受則因民眾消費習慣改變而下滑。 方便麵巨頭面對挑戰 事實上,包括康師傅控股(0322.HK)、統一企業中國(0220.HK)與日清食品在內的三大方便麵品牌,近年都感受到強大的競爭壓力。其中號稱「國貨之光」的白象方便麵、美食直播主熱愛的韓國三養食品(145990.KS)火雞麵,近年都不斷創造話題,銷量急起直追。 今年農曆新年除夕夜,「過溫暖中國年,吃白象方便麵」的廣告詞映入數億收看央視春晚的民眾眼簾。據河南省工商聯發布數據,2023年白象食品全年銷售額為91.75億元。內地媒體更引述白象內部人士說法,2024年白象方便麵業績衝高至130億元左右,已超越統一。 至於三養,據內地媒體報道,三養每年可在中國賣出1.5億份火雞麵。加上本就廣受歡迎的農心(004370.KS)辛拉麵,中國民眾對韓國方便麵的喜愛逐漸升高。韓國農林畜產食品部數據顯示,去年前五個月,韓國方便麵對中國的出口額達到9,060萬美元,按年增長27.7%。 值得一提的是,韓國方便麵去年前十個月出口額達10.2億美元,按年增超三成,創下歷史紀錄。快速增長的方便麵海外市場,正在吸引更多品牌競逐。 日清食品同樣看中海外市場的增長潛力,正在加速海外布局,去年收購了澳洲一家冷凍餃子生產商,並在年底與關連方日清亞洲成立合營公司,於澳洲及新西蘭從事即食麵、零食、穀物片及其他食品的進口及銷售,目的在於加強兩個市場的市場推廣活動、強化其銷售及分銷網絡。 此外,日清食品也在2023年收購母企旗下越南子公司的控制權,日清在當地設有一座方便麵工廠,利用其成本優勢,為成本較高的香港、澳門和台灣市場提供方便面。 目前日清市盈率約為18.3倍,較去年9月的14倍上升不少,略高於競爭對手康師傅的18.1倍與統一企業中國的17.7倍,顯示其海外策略頗被看好。大和發布研究報告稱,日清食品今年的焦點將是海外市場,且增長前景未被充分重視,在收入恢復增長的情況下,重申其「跑贏大市」評級,目標價由4.9港元上調至5.88港元。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏