中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

Alibaba Group said Tuesday its logistics arm, Cainiao Smart Logistics Network, filed to list separately on the Hong Kong Stock Exchange.

快訊:阿里巴巴申請分拆菜鳥上市

最新:阿里巴巴集團控股有限公司(BABA.US; 9988.HK)旗下的菜鳥智慧物流網絡有限公司周二向港交所呈交上市申請,是阿里巴巴宣布分拆旗下業務以來,首家申請獨立上市的企業。 利好:市場消息指出,菜鳥將集資最少10億美元(73億元),以用作發展國際及內地的物流服務能力及網絡,並計劃提升軟件及增強人工智能(AI)能力,用作開發更智能的物流解決方案。 值得關注:阿里巴巴現時持有69.54%菜鳥股份,菜鳥上市後,阿里巴巴的控制權將會減少,但仍然會持股50%以上。 深度:今年3月28日,阿里巴巴董事會主席兼CEO張勇向全體員工發信,宣佈成立以來最大規模的企業重組,稱其將轉變成一家控股公司,旗下6大業務以「1+6+N」的組織獨立營運,它們分別是大文娛、本地生活、菜鳥、阿里雲智慧、淘寶天貓商業及國際電子商務業務,而每個業務集團都有上市的可能。業務集團和業務公司將分別成立董事會,實行各業務集團和業務公司董事會領導下的CEO負責制。 市場反應:阿里巴巴的港股周三微升,中午收市漲0.8%至84.6港元,處於過去52周的中間水平。 記者:歐美美 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BABA.US 9988.HK

洪恩以靜制動 應對經濟不確定性

這家兒童教育產品和服務供應商,第二季度營收僅增長4.5%,但得益於研發支出削減,利潤近乎翻倍 重點: 洪恩二季度營收增長4.5%,表現平平,但受益於成本控制,力保利潤率,實現利潤的強勁增長 在去年底達到峰值後,該教育公司的遞延收入連續第二個季度下降      陽歌 中國兩年前對教育行業的嚴厲整頓摧毀了整個行業,包括數十億美元計的市值,因為這個行業的很大一部分在短短幾個月里就被抹去。但現在塵埃落定,一個新的問題出現了,那就是剩下的幸存者,是否有可能真的再次得以蓬勃發展? 在這一點上,洪恩教育(IH.US)的最新財報看上去不太令人鼓舞。季報顯示,該公司的業務實際上處於暫停狀態,勉強實現了個位數的收入增長,這對於雜貨店等增長緩慢的行業來說可能還不錯,但從增長的角度來看,實難令人興奮。 洪恩本季度利潤幾乎翻了一番,乍看令人印象深刻。但細看就不難發現,其利潤增長和前幾個季度的三位數增長相比,其實有所放緩。更重要的是,大部分增長都來自該公司削減研發支出而節省的成本。 這種削減現在可能對利潤有利,但同樣,它們並不是一家渴望增長的公司該有的標誌。 洪恩在兩年前的整頓行動中幸存了下來,至少這一點應該受到稱贊。那次整頓行動主要針對的是K12學科類課後輔導服務提供商。由於產品和服務更多聚焦於培養幼兒的創造力和學習技巧,而不是特定的學校科目,洪恩得以幸免。 但在經歷了這次打擊之後,該公司始終未能用2020年IPO前後取得的那種兩位數,甚至三位數的高收入增長來激起投資者的興趣。因此,其股價較IPO價格下跌了約四分之三。這可能比很多破產的教育機構要好,但如此疲軟的增長很難吸引新投資者購買它的股票。 洪恩較為正面的一個特點就是它的盈利能力,因為它的大多數同行還在虧錢。相比之下,該公司去年扭虧為盈,並在最新報告期內連續第六個季度實現盈利。但其市盈率目前僅為7倍。 其市銷率略好一些,為1.2倍,因為投資者認可該公司至少實現了盈利這一點。相比之下,還處於虧損的網易有道(DAO.US)市盈率僅為0.63倍,不過瞄准成人教育的粉筆(2469.HK)在今年首次實現盈利後,市銷率漲到了3.3倍。 洪恩的股價在上週四公佈業績後的兩個交易日內上漲了5.5%。 但後來又在週一回吐了所有漲幅,這很好地總結了投資者對這家公司,可能也是對當今中國教育行業缺乏興趣這一現實。 這種情況不太可能在短期內做出改變,因為目前中國經濟的不確定性導致消費者控制支出。儘管中國家長以捨得在教育上投資而聞名,但在經濟不確定時期,這類支出也是相對容易最先被砍掉的支出之一。 謹慎行事 近來,洪恩似乎也變得更為謹慎,在當前的經濟氣候下,這或許是一個值得稱贊的品質。該公司在二季度將總體運營成本實際削減了7.6%,至1.3億元,其中研發支出削減19%。 與此同時,銷售和營銷支出增長21%,表明該公司仍在為現有產品爭取新客戶。因此,洪恩在二季度的平均月活躍用戶數(MAU)同比增長11.7%,達到 2,030萬,這是其主要業績指標中為數不多的兩位數增長之一。 另一個積極的趨勢來自遞延收入和預付款,在去年底達到峰值後,過去兩個季度一直在降。這一數字在2021年底為3.03億元,但在去年底急劇上升至3.79億元,因為在中國採取嚴格的疫情限制措施期間,消費者難以支付賬單。 但這一數字今年開始下降,到6月底回落至3.26億元。雖然中國取消「清零」政策可能是這種改善背後的主要推動力,但洪恩在當前經濟放緩的環境下變得謹慎起來,也應該是原因之一。 然而,在經濟不確定時期,謹慎是值得稱贊的事情,但它很難讓人感到興奮。洪恩二季度的營收僅增長4.5%,從上年同期的2.31億元增至2.41億元。這一小幅增長,加上對成本的控制,幫助該公司將毛利率維持在相對強勁的70.9%,與上年同期的70.8%大致持平。正如我們之前提到的,該公司的利潤增長了93%,達到4,210萬。 洪恩的財報中另一個略顯積極的因素是現金持有情況,這個數字從去年底的10.5億元小幅升至6月底的11億元。雖然這看起來可能並不是一個令人興奮的數字,但在目前的環境下,任何增長都表明該公司不會很快面臨現金短缺的問題。 最後,我們還是要回到開頭提出的問題,也就是:洪恩和其他民辦教育公司還能恢復它們之前的高速增長嗎?實話說,中國人一直非常重視教育,幾千年來的傳統現在也很難改變。 這意味著該市場在未來仍有很大的潛力。但首先,中國必須克服當前的經濟放緩,恢復更穩定的增長。而且,未來的打擊行動總是有可能發生的,在可預見的未來,這仍會是一個主要的風險因素。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
IH.HK
Lithium miner Ganfeng Lithium announced Monday that it will acquire 33.33% of Chongqing Ruichi Automobile for 1 billion yuan.

快訊:贛鋒鋰業購電動車企33.3%股權

最新:鋰化合物生産商江西贛鋒鋰業集團股份有限公司(1772.HK;002460.SZ)周一公布,計劃以10億元現金認購瑞馳電動新增註冊資本,增資完成後,將持有該公司33.33%股權。 利好:瑞馳電動聚焦於電動商用車業務,是一家具盈利能力的公司,今年首7個月的淨利潤為2,493萬元,贛鋒鋰業收購其股權,將有助擴大新能源產業鏈的下游業務。 值得關注:截至今年6月底,贛鋒鋰業擁有的現金及現金等價物為101億元,這宗交易將耗用其約10%的現金,但公司預計對財務狀況不構成重大影響。 深度:贛鋒鋰業是一家布局全球、處於產業鏈上游的大型鋰產品生產商,主要開發阿根廷、澳洲及中國境內的鋰礦。受惠於下游客戶對碳酸鋰產品的需求強勁增長,相關產品銷售價格按年大漲,加上動力電池及儲能產業市場持續膨脹,該公司的鋰電池板塊銷量明顯增加,引領去年收入及淨利潤分別大漲275%與292%。但踏入2023年,全球鋰礦行業開局不順,鋰價跌勢未止,其上半年收入雖上升26.5%至181億元,但淨利潤卻減少19.4%至58.7億元。 市場反應:贛鋒鋰業周二股價下挫,其港股中午收市跌2.7%至32.05港元,創52周新低。 記者:歐美美 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯絡investors@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
1772.HK 002460.SHE
Weilong is opening up a third front

冀突破銷售瓶頸 衛龍闢第三戰線 

內地辣條一哥衛龍,8月份通過零食專賣店管道的銷售量按月大增38.1%,這個新銷售模式能否幫助公司業務更上一層樓? 重點: 衛龍在8月份通過零食量販渠道共銷售37.18萬箱產品,較7月份增長38.1%。 以往公司近九成銷售來自線下經銷商進行,一成來自線上渠道,未來零售專賣店渠道將是第三個增長點。       羅小芹 衛龍美味全球控股有限公司(09985.HK)上半年業績得以轉虧為盈,有賴期內淘汰低價或無利可圖的產品類別,但調整產品架構只能改善毛利率,要提升銷售收入,有需要在線下及線上渠道以外開闢第三條戰線。 根據衛龍公告,最近幾個月以來,公司與數十家零食量販系統達成了合作,零食專賣店管道的銷售持續上升,增長迅速,通過差異化的產品及定價策略,進一步拓展年輕消費客群,發展線下銷售網絡。公告正好反映新策略初步取得成果。 衛龍表示,8月份通過零食量販渠道共銷售37.18萬箱產品,較7月份增長38.1%。公司並指,面對中國休閒食品行業管道的多元化變化,及部分線下銷售渠道的消費流量下降,公司積極擁抱新興零食專賣店管道帶來的增長機遇,持續加強全管道運營及擴張策略。 衛龍是內地領先的辣味休閒食品企業,按2021年銷售額計,衛龍於所有辣味休閒食品企業中排名第一,但因為辣味食品市場高度分散,競爭非常激烈,衛龍的市佔率也只有6.2%,而且近年業務高增長不再,有進入瓶頸之勢。 去年12月衛龍登陸港股,招股價為10.56港元,經歷過上市初期的短暫蜜月期後,股價便拾級而下,至今年8月22日一度探底至6.31港元,幾乎較52周高位12.14港元腰斬近半,讓公司更有迫切性改善業務利潤率。 新模式試水温 對於零食量販的新商業模式,衛龍於上月公布的中期財報早已披露端倪,今次公告亦顯示新商業模式率先在7月試水温。 衛龍今年上半年收入23.27億元,收入實現3%小幅增長,淨利潤4.47億元,去年同期則虧損2.61億元,期內毛利率由上年度同期的38.1%增加9.4個百分點至47.5%。 若比較其他以辣味食品見長的上市公司,普遍收入都快速增長。例如:鹽津鋪子(002847.CN)收入同比增速高達56.64%;周黑鴨(1458.HK)、絕味食品(603517.CN)及勁仔食品(003000.CN)的收入同比增速分別為19.8%、10.91%及49.07%。 雖然收入小幅增長,但衛龍優化產品結構,變相提高產品的均價,從而改善毛利率,更造到扭虧為盈,主要原因是衛龍上半年對主要產品進行結構調整,變相提高平均售價,加上原材料價格下降,而通過持續優化生產工藝流程,亦優化了成本管理。 今年上半年銷售收入23.3億元中,近九成是來自線下經銷商,是公司主要銷售渠道,銷售額約為20.65億元,其餘一成來自線上經銷商,例如衛龍食品通過天貓、京東、拼多多、抖音及快手等線上平台進行直銷。 即使衛龍整合了線下傳統及線上渠道,但公司仍面對客流量下滑的負面影響,意味公司高增長年代已不復再,就算上半年扭虧為盈,也未能泛起太多漣漪,近期股價只徘徊7.5港元水平。 拓零售專賣店渠道 零食專賣店渠道的利潤率與線下渠道應該相差不大,但預計會高於線上渠道,因為參與線上經銷的都是強勢大平台,衛龍通常都會向這些平台更多讓利,以取得廣告宣傳效果。 今年上半年衛龍的經銷及銷售費用為3.67億元,同比增加36.3%,佔期內總收入的15.8%,而去年同期經銷銷售費用佔比為11.9%。經銷及銷售費用增加進一步印證線上渠道實際促銷作用有限,主要用於宣傳。 正如公司所言,經銷及銷售費用的增加主要兩方面,一是推廣及廣告費用同比大增1.46倍至8,980萬元,公司在電商平台以及其他線上媒體平台開展的線上廣告活動(例如直播)和達人推廣活動以及戶外媒體上組合投放活動增加;二是因銷售團隊不斷擴大,期內僱員福利費用增至1.65億元所致。 究竟衛龍現價昂貴嗎?公司的延伸市盈率(Trailing PE)19.4倍,低於競爭對手周黑鴨、絕味食品及勁仔食品的64.36倍、59.12倍及29.84倍,這反映出衛龍因業務增長停滯不前而出現股價折讓,若衛龍能成功開闢新戰線,將有助重估公司價值。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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