中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

簡訊:美麗田園料中期純利年增不少於35%

美容與健康管理集團美麗田園醫療健康產業有限公司(2373.HK)周一公布,預期截至2025年6月30日止六個月,收入不少於14.5億元(2.02億美元),按年增長不少於27%;淨利潤不少於1.7億元,按年升幅不少於35%。 公司表示,業績增長主要得益於「雙美+雙保健」的高毛利商業模式持續優化,提升收入結構與毛利率表現,同時「內生增長+外延擴張」雙輪驅動戰略帶動業務規模擴大及市場佔有率提升,推動規模效應持續釋放,令淨利率穩步上升。 美麗田園周一高開1.3%,至中午休市報29.55港元,轉跌0.84%,股價今年以來仍升65%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:361度Q2銷售佳 零售電商拍住上

運動品牌361度國際有限公司(1361.HK)周一公布第二季度營運概要,主品牌產品及童裝品牌均同比上升10%。至於電子商務平台的產品,整體流水同比亦錄得20%增長。 公司表示,已進一步深化落實「科技賦能產品創新升級」戰略,針對多樣化市場需求持續推出新品,進一步深化「專業化、年輕化及國際化」的品牌定位。 期內,分銷商於廣州、長沙、天津、上海及大連等地增設39家361度超品門店。截至今年6月底,全國的超品門店數量達49家。 周一361度平開報4.99港元,今年以來,公司股價升近18%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BlueFocus does marketing services

營收下滑的藍色光標 海外突圍有難度

這家中國營銷服務龍頭供應商,正躋身A股公司赴港二次上市的浪潮 重點: 標榜中國最大,並作為全球第十大營銷服務商的藍色光標,已提交香港上市申請 公司八成營收來自為出海的中國企業提供營銷服務,但因利潤率超低而侵蝕淨利潤   陽歌 誰說只有製造商才能赴港IPO,才能為滬深A股市場的上市地位形成互補? 兩地上市(A+H)已成為今年香港規模最大的IPO項目,電池巨頭寧德時代5月募資353億港元(45億美元),調味品龍頭海天味業6月募資101億港元。如今,營銷服務龍頭北京藍色光標數據科技集團股份有限公司(300058.SZ),擬通過赴港上市而打破工業股壟斷局面。 據上市文件顯示,創立於1996年的藍色光標,是中國資歷最深的營銷服務商之一,位居全球行業第十。在WPP集團(WPP.L)與宏盟集團(OMC.US)等巨頭主導的全球十強榜單中,該公司是唯一入選的中國企業。 藍色光標的財務數據凸顯若干顯著趨勢,包括中國企業正斥巨資開拓海外市場。這類營銷支出佔藍色光標去年總營收的80%,該業務增速遠超面向國內消費者的營銷服務。 公司更以顯著低於國際同行的超低利潤率著稱,其將之歸因於競爭日趨白熱化的全球市場。受此影響,過去四年,藍色光標始終在盈虧線上掙扎。若無法提升全球營銷業務運營效能,這趨勢恐將持續。 在中國廣告及公關界,藍色光標頗具聲望,2010年即成為深交所創業板首批上市企業(創業板於2009年設立)。若持有至今,投資者已獲近四倍收益,目前公司市值達230億元(約合32億美元)。 不過,即使獲得如此收益,當前藍色光標A股市銷率僅0.39倍。作為近三年營收年增速近30%的行業龍頭,估值確實疲軟。當然,全球同業估值普遍承壓,WPP市銷率更低至0.31倍,宏盟集團雖達0.92倍,吸引力也不大。 參考當前市值、以及華泰國際、國泰君安國際、華興資本等大型承銷商陣容,藍色光標此番募資恐難突破10億美元關口,但仍有望籌資數億美元。 部分募資將加速其近年全球化布局。當前,藍色光標已在美國、越南、泰國、印尼及新加坡設立分支機構。這些網點除服務中國客戶外,也將開拓本土業務,以抗衡國際巨頭。在國內經濟持續疲軟,抑制企業營銷預算,該戰略重要性日益凸顯。 營收開始下滑 儘管利潤表現欠佳,藍色光標過去三年營收增長確有強勁表現,去年收入同比增長15.6%至608億元(2023年同期為526億元)。但需要指出,增速較2023年43%的增幅有較大回落。令人憂心的是,據深交所公告,今年一季度營收同比萎縮近10%至143億元(上年同期為158億元)。 藍色光標未在財報中說明下滑原因,或許是國內市場疲軟,企業增長停滯與消費需求疲軟,導致營銷預算收縮。受此影響,公司國內營銷服務收入去年驟降近30%至81億元,僅部分被國內廣告服務收入的微增抵消。 藍色光標全球收入結構,清晰展現出中資企業出海主陣地。去年,客戶全球營銷預算中42%投向美國市場,第二大目標市場歐洲佔比僅15%。數據或有助於解釋,中國政府為何力避中美貿易戰升級。 鑒於藍色光標利潤率極低,最新營收萎縮態勢更顯嚴峻,令其盈利回旋空間很小。公司營業成本主要源於向谷歌、臉書及TikTok等平台支付的費用,去年佔營收比例高達97.5%,對應毛利率僅2.5%。毛利率近年持續走低,從2022年的4.7%降至2023年的3.4%。 公司將微薄利潤歸咎於主流互聯網平台廣告成本高企,該問題在海外市場尤為突出。面對谷歌、TikTok等巨頭,其議價能力極其有限。需補充說明的是,藍色光標當前毛利率仍顯著低於WPP的17%,以及宏盟集團19%的水平。 核心癥結在於,藍色光標極需提升盈利能力,但在國內經濟下行周期,向核心中企客戶提價難度極大。拓展海外客源或可部分緩解壓力,這解釋了為何公司近期全球布點的策略。然而,因需同時對抗國際巨頭與本土性競爭者,公司海外突圍成功機率不大。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Cirrus Aircraft primed for new financing as its thinly traded stock surges

股價倍升流通量低 西銳飛機融資是時候

西銳飛機大股東減持股份,套現近7億港元,料公司有機在資本市場進行融資 重點: 過去半年,西銳股價升幅逾倍 母企被列入美國制裁名單的陰霾漸淡化   劉智恒 作為香港市場第一隻飛機製造股,西銳飛機有限公司(2507.HK)自去年7月上市後,並不受市場注目,但隨著今年股價的飛升,開始漸漸引起投資者的關注,公司大股東中航通飛香港亦趁機減持手上股份。 西銳發公布,中航通飛香港於7月3日以每股39.98港元(較前一個交易日折讓8%),出售1,750萬股西銳股份,佔總發行股本的4.78%,套現近7億港元。出售完成後,大股東的持股比例,由原先的84.97%跌至80.18%。 減持翌日,西銳股價即時受壓,開市後一度跌7.4%,但仍力守在40港元關口,收市報42.15港元,只跌3%。似乎大股東的減持,對股價的實際影響沒原先估計嚴重。抗跌力強的背後,值得我們進一步分析西銳的投資價值。 上市受盡冷待 先說說西銳的前世今生,中航通飛香港的母企中國航空工業集團(下稱中航工業),於2011年從美國的Klapmeier兄弟手上,購入Legacy Cirrus的70%股權,公司有兩條飛機產品線,一是SR2X系列,主要供零售客戶使用的單引擎活塞飛機;另外是願景噴射機,供零售客戶或在較小範圍內包機運營之用。 中航工業接手後,西銳業務蒸蒸日上,其中SR2X系列飛機於過去23年間,一直是市場上最暢銷的單引擎活塞機。西銳早有上市打算,豈料2021年,美國將中航工業列入制裁清單,雖說西鋭未被列入其中,市場還是對此有保留,畢竟美國政府態度陰晴不定,來自當地的質疑聲音亦從沒停過。 因此西銳去年中在港招股時,就受到市場冷待,公司發售5,488萬股,只佔發行股份的15%,公開發售的更只有548.8萬股,佔發行股份的1.5%。 最終公開發售超額僅0.56倍,國際配售亦只超額0.57倍,結果以近下限27.5港元定價,集資淨額只有13.92億港元。當時公司引入五名基石投資者,購入8.51億港元股份,持股量為8.5%。 有機坐上融資快車 西銳的實際集資極為有限,而且五大基石投資者分別是國調基金二期、太倉高科、常熟東南、無錫建發新投及無錫金投,沒有國際機構投資者的身影,也沒有內地著名私募基金,很大機會只是為支持西銳上市的友好。撇除基石投資者,公司實際在市場流通的股份只有6.5%。 上市首半年,股價長期在20港元水平徘徊,一度更跌至低位16.718港元,較上市價低近四成。可幸是半年後鎖定期完結,未見基石投資者大手拋售。相反,踏入今年二月,西銳股價開始如飛機升空,一飛沖天,上月高見47.45港元,較上市價高73%。 股價已大幅上升,加上市場流通量低,今次大股東減持股份,預計公司未來有機在市場進行集資行動;始終去年上市融資規模細,如透過股份配售,除可增加資金配合未來發展,亦可將市場流通量提升;若能引入機構投資者,更能進一步優化股東組合。 盈利續增估值合理 事實上,西銳的業績大有條件吸引投資者。2021至2023年間,收入分別為7.38億美元、8.94億美元及10.68億美元,複合年均增長率為20.3%;盈利7,240萬美元、8,810萬美元及9,110萬美元,複合年均增長率為12.2%。 2024年的收入按年升12%至12億美元,盈利大增32.5%至1.2億美元。公司表示,期內的飛機交付量達到731架,按年增加23架。另外,新增訂單更增加114架。訂單量增加下,預期今年的業績表現可以持續。 至於一直威脅西銳的地緣政治問題,今年特朗普上場後的關稅戰,對西銳未有影響;即使母公司早已位列黑名單,至今西銳未受牽連。投資者見過了一段時間,西銳未被美國針對,原先的戒心逐漸放下,加上眼見業績連年增長,都開始對西銳另眼相看。 現時西銳的市盈率約16倍,競爭對手Cessna的母公司德事隆(TXT.US),在美國的市盈率約19倍,相較下西銳並不算高,加上公司今年業績有望續增長,現價仍具值博率。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏