中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

Pharmaceutical distributor 111 Inc. announced Tuesday that it has entered into a strategic direct supply partnership with drug developer and maker Beijing Scrianen Pharmaceutical.

快訊:1藥網與斯利安藥業訂戰略供應協議

最新:藥品分銷商1藥網(YI.US)周二公布,與藥物研發及銷售商北京斯利安藥業建立戰略供應合作夥伴關係。 利好:該協議將深化雙方在零售市場的合作,1藥網將利用大數據、數碼營銷和雲服務,協助斯利安藥業的產品進入更廣闊的線上線下市場,並擴大其藥品的可及性。 值得關注:協議未有列明雙方合作的規模,也未有透露1藥網能藉着合作協議獲得多少利益。 深度:1藥網成立於 2010 年,營運著一個中國領先的數字及移動醫療保健平台,連接患者與藥品和醫療保健服務,向中國各地的線上和線下藥店銷售藥品,它與 500多家國內外藥廠建立戰略合作夥伴關係,為全國 47萬多間個體藥店和中小型連鎖藥店提供服務。今年第一季,該公司報告了有史以來的首次營運利潤,主要因為成本控制取得成果。 市場反應:1藥網的股價周二在紐約下跌1.8%至1.08美元,貼近過去52周的低位。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Tiger Brokers revenue rises 19% in first quarter

及早出海轉戰場 老虎證劵死裡逃生

隨著在香港的發展,這家互聯網券商一季度錄得穩健的營收增長 重點: 老虎證券一季度收入同比增長19%,入金客戶增長15% 在與中國監管機構發生重大衝突後,這家互聯網券商加快國際擴張步伐,現已進入香港,將其作為最新市場 梁武仁 精明的公司能夠及早察覺問題,並在問題爆發之前將其解決。互聯網券商老虎證券(TIGR.US)值得稱贊,因為它察覺到了滾滾烏雲,並為中國商業環境中常見的監管風暴做好了準備。 就在一年半前,老虎證券突然陷入水深火熱之,因中國證券監管機構幾乎將它和競爭對手富途控股(FUTU.US)一起關閉,原因是它們違反了與跨境業務相關的國內法律。時間快進到現在,公司的最新財務業績顯示,這頭老虎不僅從死亡邊緣走了出來,還通過加強國際擴張實現了蓬勃發展。 如此迅速的復蘇絕非易事,公司被迫重新設計商業模式,往往是從頭開始,實在是在資金耗盡之前與時間賽跑。像老虎證券那樣走出中國向來是選擇之一,從理論上聽起來還不錯。但現實並不是那麼容易,因國外市場有自己的複雜性,更不用說要與的當地的同行競爭了。 在2022年底國內問題爆發前,老虎證券和富途控股都有足夠的時間做準備。信號在之前幾年就出現,不同監管官員紛紛發聲,促使兩家公司在國內保持低調,同時悄悄地在海外開拓一個新市場,這些努力現在都得到很好的回報。 上周三發布的最新業績顯示,老虎證券第一季度營收同比增長19%,達到約7,900萬美元,因入金客戶(有實際交易資金的賬戶)的資產增長15%。至於淨利潤上漲逾50%至1,230萬美元,主要歸功於不被列入營收的“其他”收入。 公告發布後,截至上週末,老虎證券股價上漲16%。 雖然利潤增長看似歸因於非運營因素,但老虎證券的營收增長看上去依然相當穩健,證明公司早期已將業務拓展到中國以外。公司傳統上通過幫助中國投資者,購買美國和香港上市的股票來賺錢。但近年來,公司已將其他股票市場添加到其服務中,並且由於被禁止簽約新的中國客戶,現已將目標客戶定位在中國以外的客戶。 老虎證券最初位於北京,但現在的登記註冊地在新加坡,超過90%的收入來自中國以外的市場。新加坡是公司最大的市場,佔第一季度新增入金客戶的一半以上。但它在美國和澳大利亞/新西蘭地區也有業務。去年,它還在香港推出了服務,香港現在也是富途控股的主要市場。 香港擴張 2021年底通過收購海悅證券,老虎證券進入香港。之後,花了一段時間才讓香港業務運轉起來。但自從去年推出服務,公司迅速獲得關注。今年一季度,老虎證券有約10%的新增入金客戶來自香港,與澳大利亞/新西蘭市場約15%的佔比相差不遠。 隨著老虎證券在香港擴大服務,香港對該公司的營收貢獻可能還會持續增加。香港是中國領土,但與中國內地的兩大主要證券市場上海和深圳相比,它自己的金融體系要開放得多。公司已開始在香港,為專業投資者提供現貨加密貨幣交易服務。今年3月,公司從香港證券監管機構獲得了第9類牌照,為向散戶和專業投資者提供資產管理服務鋪平了道路。 老虎證券並沒有完全放棄中國市場,不過在中國證監會指斥它及富途沒有相關牌照下,為中國客戶進行跨境交易後,老虎證券在中國的活動就受到限制。從那時起,兩家公司就都處於一種暫停狀態,被勒令停止在中國接新客戶,可幸沒有被迫關閉已有的中國客人賬戶。 老虎證券有充足的時間來為這個重大變故做好準備。早在2016年,中國證監會就要求,該公司在中國的一個實體停止與未經授權的證券公司合作。作為應對,老虎證券採取行動,將該業務部門定位為中國投資者的在線訊息提供商,而不是證券交易等實際金融服務的提供商。 老虎證券由此開始專注於海外擴張,並經常將收購作為進入新市場的捷徑。目前還不清楚,中國證監會最終會否向老虎證券或富途發放證券交易牌照。一些人認為,兩家公司沒有被勒令關閉所有內地賬戶,是一個積極信號,而且也沒有任何跡象表明,這樣的結果會在短期內發生。 老虎證券已將總部遷至新加坡,而富途則更專注於香港,不過它也涉足新加坡和美國市場。富途控股上周宣佈出資4.4億港元,收購網上銀行天星銀行44%的股份。 老虎證券在一季度的收入增速遠快於富途,後者的增幅僅為3.7%。不過,老虎證券的收入基數比富途小得多,這意味著它還有很長的路要走。老虎證券市銷率(P/S)相對較低,為2.7倍,遠遠落後於富途控股的8倍。如果老虎證券在海外的耕耘繼續取得成果,這一差距可能會縮小。公司股價在一季度財報公佈後上漲,看起來像是投資者對它投下的信任票,儘管它可能需要更快地取得進展,以進一步縮小估值差距。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Kanzhun operates Boss Zhipin, one of China’s top recruitment platforms, and went public in New York in 2021 and made a second listing in Hong Kong a year later.

快訊:摩根大通大手增持看準科技

最新:據港交所網頁顯示,經營網上招聘平台Boss直聘的看準科技有限公司(BZ.US; 2076.HK)獲摩根大通在6月3日增持約1,073萬股,每股平均價約81.87港元,持股比例由6.51%增至7.94%。 利好:對於一家上市公司而言,獲得主要股東增持股份是利好信號,意味其可能對公司前景存在正面看法。 值得關注:除了增持股份外,摩根大通亦同時增加逾121萬股淡倉,合共持有淡倉約480.5萬股,佔已發行股本0.63%。 深度:Boss直聘被認為是中國頂級招聘平台之一,於2021年6月在紐約上市,並於2022年12月在港股掛牌。在2022年底,該公司利用卡塔爾世界盃作為重要的宣傳機會,花費巨資大賣廣告,令品牌知名度大升,成功把握中國經濟在去年1月農曆新年前後開始反彈的機會,於去年取得佳績。另一方面,該公司董事會今年3月宣布新的回購計劃,將於12個月内回購最多2億美元股份。 市場反應:看準科技周二股價下跌,中午收市軟2.7%至82.15港元,貼近過去52周的中下水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lenovo makes critical calculation with Middle East pivot

聯想中東尋出路 引沙特基金一石多鳥

聯想與沙特基金旗下的Alat合作,除在沙特首都利雅得設地區總部外,亦能獲取對方的資金助力 重點: 聯想加強在中東與非洲的發展,以減低美國業務的風險 Alat認購聯想20億美元的可換股債券,後者得以強化財務狀況   劉智恒 這次並不是沙特王子來香港開設家族基金的鬧劇,而是紮紮實實的「強強聯合」! 自從中美爭拗發生後,不斷有外國投資者將資金撤走,據國際金融協會的數據,2023年外資在中國的股債市場減持量,總計淨流出達822億美元(5,945億元)。正當歐美資金調離中國時,中東的資金彷如沙漠中的清泉,為內地財金市場注入動力及生氣。 聯想集團有限公司(9922.HK)近日就公布,與沙特阿拉伯王國的主權財富基金Public Investment Fund旗下的Alat,訂立戰略合作框架協議。Alat主要負責創建電子和先進工業領域的全球業務,擁有達1,000億美元的投資預算。 根據協議,聯想將在沙特首都利雅得設立中東和非洲的地區總部,包括一個客戶中心和一個面向該區的研發中心,同時集團將在沙特興建個人電腦與服務器製造基地,進一步擴大全球佈局。Alat為聯想提供支持和協助,以確保戰略合作順利實施。 另外,聯想向Alat發行20億美元三年期可換股零息債券,換股價每股10.42港元,到期時可悉數轉換成14.99億股,相當於聯想擴大後股本約10.78%。換股價較公司過去30個交易日的平均加權價有10%溢價,但較公布協議前的交易日卻有10.3%折讓。 聯想董事會同時亦批准發行 11.5億份三年期認股權證,發行價1.43港元,集資16.4億港元。認股權證行使價每股12.31港元,較公布前一天的收市價有5.9%溢價。 市場猶豫 聯想集團董事長兼首席執行官楊元慶表示:「通過這次強有力的戰略合作,聯想集團將擁有更多的資源和更大的財務靈活性,進一步加速轉型並拓展業務,把握中東和非洲地區的巨大增長機會。」 或許是可換股債券的行使價較公布協議前一天收市價有較高折讓,又或大市氣氛轉淡,市場有點猶豫,公布發出當天,聯想股價不升反微跌近1%,收報11.52港元。不過,聯想今年股價整體表現向好,上周五收市報10.65港元,較2月的低位7.8港元上升36%。 事實上,聯想早前公布的第四季度業績,雖然收入及盈利按年分別上升9%及118%,但按季就下跌12%及26%,與第二季度比較,亦低4%及0.4%。目前投資銀行給予聯想的目標價在12至14港元水平,與現價貼近,未來股價能否再進一步,需視乎未來一兩季的業務情況,才可清晰確定未來走向。 一舉多得 今次與Alat的合作,對聯想來說或許是一個突破口,而且對集團下一步走向有一定幫助。首先,中國與西方國家持續緊張的關係下,聯想的發展實在蒙上一層陰霾。一如之前,美國也有聲音要求政府部門禁用聯想的電腦,雖然最終沒有甚麼特別迴響,但不穩定性始終存在,畢竟中國在半導體、光伏、醫藥甚至電動車等,都先後被歐美等國家制裁或打壓,很難保證聯想會否成為另一個目標。 因此,聯想逐漸加大在中東及非洲的發展,成立大型總部及基地等,都有助減低地緣政治的風險,特別生產地設在當地,也較少引起歐美國家針對產品來源地的口實。 目前聯想地區收入最大是美洲,佔去年全年收入的34%,中東非洲的佔比沒有清楚列出,只將兩地與歐洲一併計算,佔比是28%。然而中東國家近年銳意拓展科技,而非洲國家經濟又不斷發展,毫無疑問是一個頗具潛力的市場。經濟學人智庫較早前發表的報告預計,非洲經濟增長將由2023年的2.6%升至2024年的3.2%,位居全球第二。聯想與沙特的合作,若能早著先鞭,其部署有機會能迎著兩個地區的發展而受惠。 業務以外,是次合作帶來20億美元資金,大大堅實聯想的現金基礎。集團也表示,所得款項將用於償還現有債務、補充營運資金及一般企業用途。據去年財報披露,聯想年內有多項債券到期,總金額近36億美元,雖然流動資金也有相近數目,但今次新發行的可換股債券,可以完全償還債項之餘,增加許多額外資金額,為集團未來拓展及研發提供了支持。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏