金茂服務集資併購 减依賴母企拓機遇
中國金茂控股分拆旗下物管業務上市，籌資最多6.8億元
重點：
- 金茂物業服務已啓動公開募股程序，計劃在香港上市後，積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
- 物管行業受惠城鎮化水平提升，爲公司加速發展提供誘因
羅小芹
中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務，培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能，這次作出相關舉動的，輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。
中國金茂控股上周五宣布，把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市，並於當天開始招股；公司於全球發售1.01億股，每股定價7.52港元至8.14港元，集資最多8.25億港元(6.8億元)， 本周三截止申購，預計3月10日上市。
金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商，截至去年底止，在管總建築面積約3,640萬平方米；其中，住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。
金茂物業服務的最大股東爲中國金茂，持有約67.5%股權，而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業，後者間接持有中國金茂約35.3%股權。
根據招股書顯示，金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元，同比增長57.6%。期內，淨利潤爲1.09億元，同比大增105%，淨利潤率也從8%提升至10.4%，主要是公司新諮詢和其他增值服務産品，例如前期規劃及設計服務和交付後服務等，具有較高的利潤率。
自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”，改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式，加上2021年內地出台利好物管行業政策，令內房分拆旗下物管業務上市的活動，如雨後春笋般頻密。另一方面，出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮，行業內的收購合併等資本操作，也同時比過來來得頻密。
“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%，以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示，公司的相關指標分別爲69%、52%和126%，全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。
估值比同業高
既然財政狀况健康，它爲甚麽要分拆物管業務上市呢？正如金茂物業服務在招股書披露，公司希望藉著這次籌資，加快併購同業的步伐，並提升經濟規模效益，同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由，與過去上市的多家物管企業一樣，有點陳腔濫調，但卻是現實考慮。
事實上，金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中，有92.5%是來自兩家母企，或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底，公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企；由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積，僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言，自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務，减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。
公司籌資金額不多，當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會；約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展：約13%用於進一步開發社區增值服務。
金茂物業服務稱，將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權，目標是在2024年底前，可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商，以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。
爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢？事實上，中國城鎮化進程加快，帶動人均可支配收入持續增長，是利好中國物管行業發展的重要因素，因此公司看准這個商機，期望抓緊市場機遇，透過籌資上市增强收購資本，也屬無可厚非。
根據中國指數研究院的資料顯示，城鎮人口的人均可支配收入從2016年起，以6.9%的年複合增長率，穩步增加至2020年的43,834元。期間，中國物業服務百强企業的平均在管建築面積，從2016年起以15.7%的年複合增長率，增加至2020年的4,880萬平方米，物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元，年複合增長率爲15.2%。
以2020年爲例，一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費，明顯比三四綫城市爲高，這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算，金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中，排名更高達第二位。
金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元，引伸至全年約1.46億元，按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元)，相當於市盈率37.6倍至40.7倍。
在港股上市的同業中，碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目，而且體量也比較接近。如果以相同方式計算，兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍，可見金茂物業服務的估值明顯比同業高，反映招股價定位進取。因此，該股招股反應平平，其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額，佔公開發售部分籌資金額不足三成，反映投資者對其並不熱衷。
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