2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

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新聞

Baidu does infrastructure

簡訊:訂單量突破1,400萬 蘿蔔快跑領跑無人駕駛出租車市場並加速全球拓展

百度(BIDU.US; 9888.HK)上周三宣布,截至八月其蘿蔔快跑(Apollo Go)無人駕駛出租車服務累計已完成1,400萬單。這鞏固了其行業領導地位,未來基金(Future Fund LLC)董事總經理Gary Black近期亦稱該公司為「全球無人駕駛出租車領導者」。 財報顯示,僅第二季度蘿蔔快跑完全無人駕駛訂單超220萬單,同比增長148%。百度表示,其車隊迄今累計實現超2億公里無人駕駛里程,且保持優異的安全記錄。與此同時,谷歌Waymo截至今年五月累計付費訂單量達1,000萬單,並宣布其無人駕駛里程達1億英里(約1.6億公里)。 截至六月,蘿蔔快跑業務版圖已覆蓋全球16個城市,並逐步擴大公開道路測試範圍。八月,百度在迪拜和阿布扎比指定區域啓動中東路測。香港是蘿蔔快跑首個右舵車市場,近期測試已拓展至東湧和南區,推進商業區與住宅區更複雜路況的測試。 百度聯合創始人兼CEO李彥宏在上周財報電話會議中表示:「我們在那裡(香港)的經驗為進軍其他右舵車市場提供了寶貴的行業洞察,增強了我們在全球擴展蘿蔔快跑業務的信心。」 七月,百度與Uber達成多年期合作,計劃在亞洲和中東等多個市場部署數千輛無人駕駛車輛。八月又宣佈與Lyft在歐洲達成合作,首站覆蓋德、英兩國,加快推進無人駕駛出行服務的全球佈局。 阳歌 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
China East Education

受惠職教需求日增 中國東方教育盈收雙升

這家職業教育龍頭企業上半年營收增長10%,淨利潤飆升近50% 重點: • 中國東方教育今年上半年營收增長10%,較過去兩年的增長率翻倍有餘 • 公司受益於中國年輕人對職業培訓日益上升的偏好,且後者也得到政府的大力支持   陽歌 職業教育不僅助力中國青年應對嚴峻就業市場,更為中國東方教育控股有限公司(0667.HK)注入強勁動力。本週發布的最新財報顯示,公司幾乎所有核心指標均穩步增長,其中淨利潤增幅近50%。 對投資者更具意義的是,這家公司崛起,成為中國職業教育領軍者,促使此前低迷的股價強勢反彈,52周內累計漲幅逾200%,觸及近四年高位。不過,投資者跟風追漲前需注意,職教板塊已顯現分化格局,龍頭股表現強勁,中小同業則持續承壓,詳細分析見下文。 過往數年間,職教機構在中國龐大教育體系中一度遇冷,因資本競相追逐K-12學段服務,以及頂尖高校考生的高增長私營企業。2021年監管風波叫停多數K-12學科培訓服務,使前者幾乎清零;隨著中國越來越多大學畢業生找不到工作,後者近期也明顯承壓。 此消彼長之下,專注烹飪、汽修、計算機維修等實用技能培訓的職教機構,反成民辦教育領域表現最佳的板塊。與觸碰監管紅線的K-12教培機構不同,職業教育正持續獲得政策強力支持。 政策紅利直接體現於財報:中國東方教育上半年政府補助金倍增至2,150萬元(折合300萬美元),上年同期為1,170萬元。金額絕對值有限,但顯著印證政策支持力度加大,此類無須償還的資金既可衝減運營成本,更能直接增厚利潤空間。 近期關鍵政策突破在於,職教機構首獲頒發學士學位授權,這是原屬傳統高校的特權。除象徵高等教育類型平等化外,更具實質意義的是,職校畢業生由此獲得報考公務員及攻讀研究生的資格。 中國東方教育在財報中指出,為應對市場變局,其三年制長期課程的報名佔比持續攀升。為使日益趨近傳統高校模式的長期培養獲得更佳環境,公司正打造多個“職業教育產業園”。此概念實則暗合高校校園的職教版本。 新園區將與遍布全國的234個教學中心(主要是小型教學點)形成互補。目前,四川、山東、貴州、河南四省職教產業園一期已投入運營,江蘇、江西兩省同類項目也在規劃中。 公司強調:「本集團相信職教產業園,將成為增加學生對本集團教育服務需求的主動力,並可在未來達致成本協同效益。」 美容領域的大生意 財報深層數據進一步揭示,中國東方教育整體招生規模加速擴張,但當前疲弱就業環境下,各專業冷熱不均。時尚美業板塊表現亮眼之際,信息技術(IT)領域竟意外遇冷。 公司上半年營收同比增長10.2%至21.9億元(上年同期為19.8億元),相較過去兩年3%至4%的年增速顯著提升。期內新生註冊量同比增長7.1%至83,521人,學員月均總數增長5.5%至152,817人。 時尚美業作為五大業務板塊中的業績明星,營收幾近翻番,學員月均人數增長76%。但該板塊營收佔比仍較小,最新財報期僅貢獻總營收的4%。 烹飪技術作為核心創收板塊,貢獻近半數營收,該部門營收同比增長11%,學員月均人數增長8.3%。規模較小的西點西餐部門表現更優,營收增長14%,學員月均人數增長18.5%。 信息技術及互聯網技術板塊成為業績窪地,期內營收同比下降3%,佔公司總營收17%。該板塊學員月均人數同比下滑6.8%。 招生規模擴容的同時,營業成本基本持平,表明其實現了師資零擴張下的增量承接。由此推動毛利率從上年同期的53%升至57.3%,最終驅動淨利潤同比增長48.4%至4.03億元,上年同期則為2.72億元。 伴隨盈利提升,公司將去年的末期股息從2023年的0.2港元提高至0.22港元,該舉措也是投資者青睞度攀升的潛在動因。 需要重申的是,並非所有職教股均享行業需求紅利。中教控股 (0839.HK) 作為另一業內主要參與者,當前市盈率27倍,與中國東方教育30倍估值相近,但後者市值約為前者一倍。規模更小的新高教集團 (2001.HK) 估值僅2.4倍,民生教育(1569.HK)則幾近虧損邊緣。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:腦動極光中期收入近翻倍 虧損仍擴大

腦動極光醫療科技有限公司(6681.HK)周四公布,截至6月底止六個月,收入按年大增92.8%至1億元(美元)。不過,公司虧損進一步擴大,期內錄得虧損1.27億元,按年擴大11%,經調整淨虧損為8,802萬元。 公司指,收入上升主要來自購買系統的醫院增加,由去年同期的186家增至205家,患者使用次數亦由約180萬次增至259萬次,院外使用人數增至12,915人。同時,醫療AI大模型解決方案貢獻逾2.4億元收入,成為新業務增長點。然而,銷售成本、行政及研發費用大幅增加,拖累整體虧損擴大。 腦動極光是一家專注於認知障礙數字療法解決方案創新企業。今年6月,公司集團執行董事兼首席執行官及首席研發官王曉怡因抑鬱症辭職。 腦動極光股價周五平開,至中午休市報5.36港元,跌1.83%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:富衛上市首份中期業績賺4,700萬美元

保險公司富衛集團有限公司(1828.HK)周五公布上市後首份中期業績,新增業銷售額以按年化新保費計算,同比上升38%至12.46億美元。採用國際財務報告準則第17號,淨利潤達4,700萬美元。 稅後營運利潤增長9%至2.51億美元,當中香港與澳門、泰國和柬埔寨、日本及新興市場等地區持續為集團帶來正面頁獻。 集團行政總裁兼執行董事黃清風表示:「將公開招股所得,用於進一步提升資本實力及財務靈活性,包括減少整體債務,以支持業務增長及拓展客戶及渠道覆蓋滲透的機會。」 富衛周五接近平開報42.7港元,公司本周股價急升逾一成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏