2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

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新聞

Lexin helps get credit

樂信盈利倍翻真相:撥備跌公允值升

公司一季度淨利潤大幅增長,但受信貸中介業務疲軟拖累,營收出現下滑 重點: 樂信一季度淨利潤同比翻倍,收入卻下降了4.3% 不良貸款撥備減少推動利潤增長,表明樂信強化風險管理的舉措已初見成效    梁武仁 數字有時候具有欺騙性,樂信(LX.US)的最新季度業績就屬於這種情況。 上周三,這家網絡貸款中介平台宣布其一季度淨利潤同比翻倍,達到4.3億元(約合6,500萬美元)。在當前中國經濟陰雲密布的大環境下,如此強勁的盈利增長增長足以讓公司大放異彩。但仔細審視財報會發現,其實際業務表現遠不如淨利潤數字那般光鮮。 實際上,樂信當季營業收入同比下滑4.3%至31億元,其中佔營收超三分之二的主營信貸中介服務收入驟降17.3%。這一表現並不令人意外,因在當前經濟環境下,很多消費者面臨嚴峻的財務壓力,尤其是該公司瞄准的年輕消費者。 中國當前的經濟形勢給貸款機構帶來了雙重挑戰:消費者錢包縮水,不僅減少支出,還因擔心無力償還而避免借貸;貸款機構在審批貸款申請時也更加嚴苛,以避免違約率飆升。雙重夾擊導致樂信這樣的貸款中介陷入困境。反映在數據上,樂信平台一季度促成的貸款總額同比減少11%。 財報發布後的兩天里,樂信股價下跌13%,表明投資者可能更關注上述負面因素,而非淨利潤的大幅躍升。他們或許還注意到,與樂信不同,其部分主要競爭對手當季實現了營收與放貸規模的雙增長,標誌著中國近期出台的一系列刺激消費措施可能已顯成效。 儘管主營業務增長放緩,樂信淨利潤的大幅提升主要得益於兩項收益。公司的主要成本,即給貸款合作夥伴提供的貸款償還擔保撥備大幅下降18%。這類撥備在去年一季度相當於總營收的逾四分之一,但最新季度已降至約22%。 另一個重要推動因素來自金融擔保衍生品和貸款的公允價值變動,去年同期樂信在這一項上曾錄得3.16億元虧損,而本季度則實現7,500萬元收益,一正一負之間是近4億元的利潤差額。 這兩項改善均表明,使用樂信服務的借款人違約率不斷下降,這可能是公司加強風險管理的結果。過去兩年,樂信一直在通過數據分析優化獲客能力,精准定位優質借款人,從而避免受到大規模貸款減值的衝擊。 「具體來說,我們專注於提升風險識別能力、優化風險策略體系、開發智能風控工具,並積極探索大模型在風險管理中的應用,」樂信首席風險官喬佔穩在財報電話會議上表示。 風險管理取得成效 其他指標也顯示,這些風險管理舉措正在取得成效。比如,樂信的逾期90天及以上的貸款比例(銀行界定不良貸款的標準),從去年同期的3.6%降至今年3月底的3.3%。 然而,在這一關鍵領域,樂信仍有改進空間。中國銀行業整體不良貸款率遠低於2%,儘管有人認為,由於中國經濟疲軟,實際數字可能更高。在樂信的直接競爭對手中,信也科技(FINV.US)和奇富科技(QFIN.US)今年3月底的不良率均控制在2%左右,兩家公司一季度均實現了收入和交易量增長。 從收入增長來看,樂信一季度的亮點是科技賦能服務,收入躍升70%以上,成為公司第二大收入來源,約佔總收入的20%。這些服務包括為機構合作夥伴提供定制化技術解決方案,覆蓋獲客和信用評估等信貸服務不同階段。 儘管如此,樂信的前景仍不明朗。刺激國內消費是中國當下的重點工作,決策者已出台一系列措施。其中許多措施針對家電、汽車等大件商品消費,這類消費通常需要貸款,理論上利好貸款機構和中介。 若這些政策見效,可能會為樂信的業務注入新的活力。但現實情是,信也科技和奇富科技等競爭對手,似乎已從刺激措施中受益,而樂信卻沒有,這一反差或許反映出樂信的策略相對保守。 樂信在一季度財報中宣布,自今年下半年起將派息比例從當前的25%上調至30%(這個比例剛在去年11月從20%提升至25%)。然而此舉未能阻止股價下跌,這現象頗能說明問題,短期內連續提高派息比率可能表明,公司在中國及海外市場都面臨投資機會匱乏的困境。儘管樂信在海外確有業務佈局,但規模始終微不足道。 這意味著在可預見的未來,樂信將不得不繼續在中國疲弱的經濟環境中艱難求生,發展前景愈發黯淡。根據雅虎財經匯總的四家分析機構的預測,公司今年的營收預計將同比下滑2%。 樂信目前的往績市盈率(P/E)為7.3倍,市銷率(P/S)僅0.7倍。相比之下,信也科技市盈率略低,為6.2倍,但市銷率較高,達到1.2倍,不過也沒什麼吸引力。奇富科技的市盈率為6.58倍,市銷率則高出不少,達3.06倍。 樂信若想重獲投資者青睞,就必須證明自己既能嚴格管控管控,又能同時實現業務增長。然而最新財報數據表明,要在這兩者間取得平衡,並非易事。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:營運成本大幅下降 知乎首季錄得經調整淨利

線上內容平台知乎(2390.HK; ZH.US)周二公布,首季收入按年跌24.1%至7.3億元(1億美元),淨虧損收窄93.9%至1009.4萬元,非公認會計準則下經調整淨利潤為690萬元,去年同期為虧損1.36億元。 公司稱,首季付費會員收入4.2億元,按年跌7%,主要由於平均月訂閱會員數量輕微下降所致。期內,平均月訂閱會員達1,420萬人。至於營銷服務收入為近2億元,跌40.4%。 對於首季表現,公司稱歸功於精細化運營策略及人工智能的深度融合。首季度,公司總營運成本下降34.4%至5.037億元,研發費用減少28.1%至1.419 億元。整體毛利率從去年同期的56.6%增長至61.8%。 業績公布後,知乎美股周二升1.78%報4美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:首季盈利勁跌近五成 拼多多股價急挫一成四

電商平台拼多多(PDD.US)周二公布首季業績,收入按年增長10%至956.7億元人民幣(下同),遜於市場預期的1,016億元;盈利更大幅下挫47%至147.4億元。 期內公司的銷售及推廣開支則大增43%至234億元,行政開支則減少8%至18.2億元,研發費用按年上升22%至35.8億元。 CEO陳磊表示,外部環境快速變化,加上業務投入與回報周期不匹配,導致首季收入增速放緩,而持續的生態系統投資亦令利潤下降。他補充,正如過去幾季所傳達訊息,隨着業務的增長和新挑戰的出現,增長率放緩是無可避免。 公司今年以來,在「百億減免」等惠商措施基礎上,推出「千億扶持」新戰略,真金白銀反哺供需兩方,繼續爲商家降本減佣,加快推動產業。 受到業績下跌影響,拼多多股價在美國收市跌近14%至102.98美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
FWD taking another stab at a Hong Kong listing, after having failed several times

多次叩關無功而回 富衛近日再衝港交所

即便背靠李澤楷與多家國際資本,富衛集團的上市歷程依然充滿波折 重點: 在2023年大幅虧損後,公司去年錄得採用新會計準則後的首度盈利 過去三年,內地客戶貢獻新保費增長5.3倍   李世達 即便背後站著香港首富李嘉誠之子李澤楷,同時集合了阿波羅資本與加拿大養老金等國際資金支持,富衛集團有限公司這家亞洲保險業新貴,仍然在上市之路上挫折不斷。近日,該公司第三度向港交所遞交上市申請,期盼這次能走完最後一里路。 根據申請文件,富衛集團本次申請由摩根士丹利與高盛擔任聯席保薦人,取代前幾次申請時的招銀國際與摩根大通。 富衛集團成立於2013年,為電訊盈科(0008.HK)旗下保險資產整合後成立的新品牌,此前的2012年,電訊盈科母公司、李澤楷私人持有的盈科拓展,以21.4億美元收購ING荷蘭國際集團(ING.US)位於香港、澳門和泰國的保險業務。 公司以香港為總部,從最初的三個市場,短短十年間通過取得新牌照,或收購當地持牌保險公司,將業務足跡拓展至十個市場,遍及日本、印尼、菲律賓、泰國、新加坡、柬埔寨、馬來西亞及越南等。 根據申請文件,富衛在東南亞市場的年化新保費排名,由2015年的第14位上升至2023年的第五位,是期間增長最快的泛亞洲人壽保險公司。截至去年底,富衛擁有超過2,900名保險經紀及獨立理財顧問合作夥伴,其分銷渠道合共使該集團能夠觸及多個獨家及非獨家銀行合作夥伴,合併客戶群超過2.8億。 產品方面,主要為分紅人壽;非分紅人壽;危疾、定期人壽、醫療及附加保險;單位連結式壽險;及團體保險及其他,於2024年分別貢獻公司36.5%、28.0%、 22.2%、7.5%及5.7%的收入。 儘管從業務拓展上頗為順利,但是在上市這條路上,富衛卻走得艱辛。 2021年9月,富衛提出赴美上市,計劃募資約30億美元,但於同年12月主動撤回,主要受到美國針對中概股的審計要求與中美監管摩擦升溫影響。此後,富衛又分別於2022年3月、9月及2023年2月向港交所提出上市申請,三次全部折戟,究其原因,可能與公司虧損有關。 巨虧後轉盈 2022年至2024年,公司業績經歷較大起伏,期間保險收入分別錄得24.08億美元、27.56億美元與27.24億美元,同期分別錄得虧損3.2億美元、虧損7.33億美元,及盈利2,400萬美元。公司稱,全球資產價格大幅回調,打擊保險公司帳面收益,因而導致投資虧損。 值得一提的是,公司於2023年採用新的會計準則——IFRS 17與IFRS 9。 IFRS 17要求「合約服務邊際」(Contractual Service Margin)取代傳統的保費收入確認方式,使保險業務利潤攤分至長期。IFRS 9則要求金融資產按「公允價值計入損益」,在市況不穩時,波動將直接體現在利潤表上,放大投資虧損對當期業績的衝擊。 在新會計準則下,公司在2022年至2024年的淨投資業績分別盈利4,800萬美元、虧損6.32億美元及賺2.41億美元。儘管投資損失是主要受外部環境影響,但對於以「穩健」為賣點的保險公司而言,似乎難以說服投資人承擔風險。 內地客戶三年增五倍 好的方面是,受惠於各地區業務分部貢獻超過6億美元的股息,公司去年首次實現正營運現金流量。此外,目前未提取的已承諾信貸融資總額增加至約14億美元,並完成總值10億美元的早期再融資和銀團貸款,進一步提升集團的財務靈活性。 此外,公司在香港、澳門的業務出現較快增速,去年年化新保費同比增長56%至約8億美元,其中三分一來自內地旅客。2022至2024年間,內地客戶貢獻的年化新保費由4,200萬美元增至2.64億美元,增長5.3倍之多。 港股市場保險股估值普遍偏低,但近期在中美貿易戰衝擊下,保險股股價頗有回升之勢,友邦保險(1299.HK)今年以來已上漲17%,保誠 (2378.HK)則漲了44.5%,顯示投資人似乎正重新關注保險股。 作為李澤楷在金融科技領域的核心投資標的之一,富衛不乏話題與故事,但最終能否讓投資人買單,仍需回歸到兩個核心問題:能否持續擴張市場份額?能否實現穩定可預期的獲利?…