瑞爾面臨對賭壓力 終成功闖關港交所

這家房地產交易平台的新戰略漸見成效，協助去年第四季扭虧為盈 重點： 貝殼控股去年第四季存量房總交易額出乎意料微增1.5%，雖然季內淨收入下跌5.8%，但仍轉虧為盈，錄得3.72億元淨利潤 家裝家居和租賃業務是公司去年業績亮點，兩者淨收入均按年大漲 　 羅小芹 去年第四季，中國正處於新冠疫情高峰期，嚴格的防疫措施限制了經濟活動，不少公司叫苦連天，但這家地產中介商卻轉虧為盈，表現讓市場刮目相看。 中國連鎖房屋中介「鏈家」的經營者貝殼控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布，去年第四季收入按年下跌5.8%至167億元，高於第三季財報淨收入指引的145至150億元，主要是由於期內存量房(庫存待售、未居住過的二手房)總交易金額(GTV)出乎意料地上升1.5%，並受惠於家裝家居業務及新興業務收入按年大漲35倍和152%，抵銷了存量房和新房業務的收入跌幅。業績公布後翌日，該公司的股價大漲9.1%至50港元邊緣，顯示投資者對或許滿意其最新業績表現。 主席兼CEO彭永東表示，該公司在全國存量房總交易額持續下跌的情況下，仍能出現按年增長，主因是通過有效的經紀人合作網絡(ACN)模式，驅動更多用戶價值，並提供更好的商機分配機制及嚴格的生態治理手段，促進門店和經紀人的發展。所謂ACN模式，是指在遵守房源資訊充分共用等規則前提下，同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與一筆交易，成交後按照不同角色在各環節的貢獻，再進行佣金分成。 雖然受房地產整體市況不景氣及新冠防疫限制措施夾擊，該公司上季存量房業務及新房業務收入仍按年減少11.8%及26.8%。但利潤率較高的存量房業務及家裝家居收入佔比提升，帶動該公司上季毛利率按年急增8個百分點至24.4%。 營業成本大減 此外，受惠於經紀人及其他銷售渠道的外部分佣，以及內部佣金及薪酬均有所減少，去年第四季的營業成本大降14.9%至127億元，引領該季轉虧為盈，錄得3.72億元淨利潤，表現遠勝上一年同期的9.33億元淨虧損。 回顧去年，中國房地產市場仍然處於冰河時期，樓市成交量大幅下跌，貝殼上半年已錄得24.85億元淨虧損，即使之後兩個季度都能獲利，最終仍錄得13.97億元全年淨虧損，比2021年擴大166%。 不過，如果扣除公允值變動、商譽、收購業務攤銷等較有「水份」的項目，該公司非國際財務準則的經調整淨利潤，卻按年上升24.4%至28.53億元，也許更能反映公司在2021年提出的「一體兩翼」佈局戰略下，正開始改善的業務表現。 貝殼的主營業務包括存量房交易服務、新房交易服務、家裝家居、新興及其他業務四大板塊。 根據該公司的「一體兩翼」佈局戰略，「一體」是指房產交易，「兩翼」是新增的家裝家居和普惠租房業務。受市道低迷影響，貝殼去年的房產總交易額大降32.3%至2.6萬億元，拖累存量房及新房的收入分別大降24.5%至38.3%，是拖累全年收入減少24.9%至607億元的主因。 隨着中國政府去年第四季推出《金融16條》的房地產救市措施，加上新冠防疫措施已被撤銷，內地樓市表現今年初出現回暖趨勢，國家統計局數據顯示，今年前兩個月全國住宅銷售額按年增長3.5%。貝殼管理層對樓市的前景也轉趨樂觀，預計今年首季淨收入約180億元至185億元，按年大升逾43%。 「兩翼」造就增長 至於「兩翼」的家裝家居及新興業務，更是公司去年業績的重大亮點。 回顧去年，貝殼的家裝家居業務淨收入達50.5億元，按年增長24.4倍，主要因為公司完成收購聖都家裝，其財務業績於去年二季度開始合併入帳，以及家裝家居業務總交易額錄得有機增長。 另外，雖然國民減少買房，但為了解決住屋需要，仍有不少人轉投租賃市場。得益於輕託管租賃服務的淨收入增加，其新興業務去年整體收入也增長33.4%至28.48億元。 新興業務穩步增長，與公司將租務提升為戰略層面不無關係。早於去年3月，貝殼提出要實現全年達到10萬間租賃房源。截至去年底，貝殼租房業務進入了13個城市，總在管規模已突破12萬間。由此可以預見，該業務將持續擴充，並為公司提供另一個重要收入增長引擎。 受惠樓市回暖，市場將對貝殼有更大想像空間，該公司目前市值已接近1,900億港元(1,670億元)，比去年10月末的低位翻倍；業務與其最接近的房多多(DUO.US)仍處於虧損，市銷率僅約0.08倍，遠遜貝殼的2.53倍，足以反映後者在中國房地產中介的龍頭地位。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

這兩家保險經紀公司的業務在第四季出現了改善的跡象，水滴加速推出多款新產品，泛華則於上月進行了一筆新收購 重點： 受惠於成本降低，水滴去年第四季恢復盈利，泛華儘管收入下降，但營業利潤增加 雖然中國政府結束「清零」政策，讓保險公司的前景變得明朗，但仍存在很多不確定性，因為經濟依然脆弱  　 梁武仁 去年大部分時候籠罩在水滴科技集團有限公司(WDH.US)和泛華控股集團(FANH.US)等中國保險經紀公司頭上的烏雲終於散去，不過這場風暴肯定還沒有結束，因為中國經濟仍處在不斷變化之中。這意味著控制成本的能力將是這兩家公司在短期內保持盈利的關鍵。隨著高速增長的時代成為過去，這成了如今中國企業的共同主題。 與此同時，作為中國最大上市保險經紀公司中的兩家，它們各自都正在為2023年恢復增長奠定基礎，水滴是打造新的創新服務，泛華則將目光投向了收購。 根據水滴上週五發佈的最新業績，這家網上保險經紀公司在去年第四季扭虧為盈，實現淨利潤1.26億元，較上年同期的7,120萬元虧損大幅改善。考慮到該公司的收入按年增長僅12.5%至7.72億元，這麼大的波動並不尋常。 水滴將復甦歸功於成本的降低。雖然該公司的營業成本增長速度快過收入增長，但它設法將銷售和行銷費用削減了43%，也將一般行政支出削減了20%，同時其研發成本下降了21%，幫助其整體經營成本和費用減少約11%。這可能看起來不多，但對於這類營業利潤率低的公司來說，這種幅度的削減可不是小事。 根據本月較早前發佈的業績，泛華的營收更加不穩定，在10月至12月期間按年下滑4.4%至7.67億元。但它削減開支的幅度甚至超過了水滴，促使其營業收入增長3%。該公司的淨利潤飆升了六倍多，這主要是由於上年同期的一筆一次性減值費用。 兩份業績都表明，在中國實行疫情「清零」政策的最後三個月裏，雖因嚴格的疫情防控措施頻繁遭遇不可預測的業務中斷，但在作出調整適應了因為消費者開支減少導致的銷售增長放緩後，這兩家公司相對較好地度過了這個時期。 水滴第四季的收入增長比前三個月有所加快，而泛華的下降速度也有所放緩。即使如此，前者去年全年的收入較2021年下降約13%，而後者則下降了15%，可見這一年對這兩家公司來說有多麼艱難。 經歷新冠風暴的，不止這兩家僅分銷第三方產品的經紀公司，開發和銷售自有保單的傳統保險公司，也受到了這場風暴的打擊。在這種時候，傳統保險公司的日子甚至可能更加艱難，因為它們必須成功應對動盪的市場行情，才能通過用收取的保費進行投資來賺取回報。相比之下，水滴和泛華等公司的大部分收入來自更簡單的服務費。 中國人壽(2628.HK)等行業龍頭也未能倖免，而眾安在綫(6060.HK)等經驗不足的公司受到的打擊更大。後者是數字保險的先驅，上個月警告稱，由於股票和債券投資價值下降，其投資收益縮水，因此去年出現淨虧損。 削減成本 隨著營收增長的難度加大，水滴在2021年底開始大力削減成本，在當年的第四季進行了裁員，並減少使用第三方渠道來吸引流量。 此外，它還轉向其他業務，其中一項服務是通過它的平台，為有大額醫療費用的患者提供眾籌服務，將他們與愛心人士聯繫起來。這項業務在第四季產生了4,100萬元的服務費用，而這是上年同期所沒有的。 還有一項新服務是為適合臨床試驗的病人和藥企鋪橋搭路。這項業務的服務費也是一大新的增長點，從前一年第四季幾乎可以忽略不計的60萬元，躍升至2,300萬元。 這些數字看起來可能不大，但加在一起，就相當於該公司第四季總收入的8%以上，而且可能還會繼續強勁增長。水滴向與公司主營業務相關的此類輔助服務擴展，使其收入來源多樣化，為不可避免的行業低迷提供了一定程度的保護，這看起來相當明智。 泛華成立於1998年，是中國首家上市的保險經紀公司，在戰略上，它並沒有將重點放在降低成本上面。事實上，該公司計畫增加支出，以增強數碼化，並加快收購速度。如果能有效實現，將有助於促進增長。泛華認為自己可以做到，今年的目標是將壽險銷售額、首年保費和營業收入都至少提高50%。 在去年底放棄大部分防疫措施後，中國經濟肯定會出現反彈。但泛華的目標聽起來相當雄心勃勃——鑑於中國經濟的脆弱，實現該目標的難度頗大。當然，除非該公司計畫通過收購來達成目標。 就在上個月，該公司宣佈了一筆收購，收購吉林中吉世安保險代理有限公司51%的股份，交易條款未披露。中吉保險是吉林省最大的保險公司，2022年總保費規模超過1億元。 水滴的股價在財報公佈後下跌，而泛華則幾乎沒有變化，這表明投資者對兩家公司的業績都沒有表現出興趣。水滴的市盈率超過12倍，泛華則超過70倍。但如此高的市盈率——尤其是泛華，很可能是利潤基數低的結果，而不是因為投資者對於公司未來的樂觀情緒。相對於營收的話，它們的估值看起來則合理得多，水滴的市銷率為2.9倍，泛華約為1倍。 就目前來說，兩家公司在市銷率上的差異，可能反映了水滴通過降低成本來支撐盈利的強大能力。投資者感到滿意的，可能還有它通過相關產品的創新，實現收入基礎多元化的能力。 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏