6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

簡訊:金地商置轉盈為虧蝕42億元

經營商業地產的金地商置集團有限公司(0535)周四公布2024年業績,去年轉盈為虧蝕近42億元人民幣(下同),2023年有盈利8.3億元。公司收入132億元,按年減少24%。 收入減少主要是確認的物業銷售收入下跌43.7億元,而內地房地產市場持續不景氣,集團為若干附屬公司物業存貨減值5.6億元,同時也為應收賬款減值約4億元。 展望2025年,公司指出中國經濟應有4至6%的增長,預計房地產市場於今年有輕微復蘇。 金地商置開市跌0.4%至0.249港元,股份在過去一年已下跌近五成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
BOSS直聘

就業大潮來臨 看BOSS直聘能否抓住拐點

企業招聘穩步復蘇,帶動BOSS直聘業績顯著增長,面對今年的就業大潮,公司將迎來更大的機遇與挑戰 重點: 公司去年淨利潤增長42.6%至15.7億元 去年平均月活躍用戶數增長25.3%至5,300萬    李世達 套一句電視劇裡的台詞,「風浪越大,魚越貴」,意指當環境越差,獲得的回報就越豐厚,人力資源行業似乎也是這樣的生意。近年內地經濟低迷,求職人數增加,也讓人力資源行業的「客戶」越來越多。但實際上,唯有當市道開始好轉,企業招聘需求增加,真正的效益才能顯現。 中國最大網上招聘平台BOSS直聘,近日就用一份亮眼的年度成績單,預告經濟復蘇的轉捩點即將到來。 BOSS直聘的母企看準科技有限公司(2076.HK; BZ.US)近日公布,去年度收入及盈利雙雙增長,年收入增長23.6%至73.6億元(10.2億美元),淨利潤更大增42.6%至15.7億元。截至去年底,公司的現金及現金等價物、短期定期存款及短期投資總額為147億元,較2023年底的129.1億元增加了13.8%。 其中,公司第四季收入按年增長15.4%至18.2億元,為連續六個季度保持雙位數增長;淨利潤則為按年增長34.1%至4.44億元。受到亮眼成績激勵,BOSS直聘美股在財報發布後漲幅逼近5%,或可視為當前的市場環境與公司的增長邏輯受到市場。 公司業績的增長,來自用戶的持續增加。2024年,公司平均月活躍用戶(MAU)達到5,300萬,按年增長25.3%,不過,去年第四季度MAU則從第三季的5,800萬下滑至5,270萬。儘管如此,若以第三季的數據比較,BOSS直聘的MAU量相當於智聯招聘、前程無憂及同道獵聘(6100.HK)等競爭對手的總和。 企業客戶帶動業績增長 求職者就像大海裡的魚,越是風高浪急,越是成群結隊。事實上,招聘網站賣的是求職者的履歷,付費的則是企業主。BOSS直聘的收入決定大部分來自企業的付費服務。 公司表示,去年全年,企業用戶的活躍度也顯著提升,付費企業客戶數達到610萬,同比上漲17.3%。企業客戶的線上招聘服務收入由2023年的58.9億元增加23.4%至2024年的72.7億元,是帶動公司收入增長的主要驅動力。另外,向求職者提供的增值服務收入,也按年增長36.2%至8,570萬元。 值得一提的是,BOSS直聘的營銷費用由2023年的19.9億元增加4.1%至2024年的20.7億元,主要由於僱員相關費用增加,部分被廣告及營銷費用減少所抵銷。截至去年底,BOSS直聘共有5,688名僱員,較2023年的5,346人增加342名增長6%,其中銷售和營銷人員佔比超一半。 接入DeepSeek 而在技術層面,BOSS直聘APP也已接入DeepSeek-R1,在APP中的一些場景中進行灰度測試。同時,産品上也採取自研模型「南北閣」提供服務。公司稱「南北閣」與DeepSeek的結合,能夠在保障用戶服務的同時,進一步降低成本。 在面對招聘端者的服務中,能夠利用AI在龐大的求職者數據庫中自主選擇和匹配,向僱主推薦候選求職者,並以具體的推薦理由提供參考,進階的服務則包含進一步與目標求職者溝通等。而針對求職者端,則提供「向AI提問」的交互模式,支持用戶用更自然的語言表達需求,獲取職位、就業相關信息及問題答案,同時也提供模擬面試功能。 瑞銀發表報告指出,今年以來企業招聘情緒正穩步復蘇,該行對公司近期表現持更正面看法,將今年首季及全年收入預測分別上調3.5%至0.4%,至按年增長12.2%及12.1%,維持「中性」評級,美股目標價從17美元上調至19.5美元。 從市盈率來看,目前BOSS直聘約為40倍,低於同道獵聘的68倍。考慮到公司基本面良好,目前的股價似乎未能反映其實際價值。究其原因,應該還是對內地經濟復蘇缺乏足夠信心。內地經濟是否如近期股市所反應的那般,迎來市場拐點,才是真正的考驗所在。 「就業難」問題一直是最受關注的社會議題,而今年將是「就業大年」。統計預測,今年夏天將有1,222萬名高校畢業生進入社會,市場是否有足夠的招聘需求相匹配,很快就會見真章。對招聘網站來說,這既是機遇也是挑戰。面對持續增長的就業需求,與AI技術的日漸進步,BOSS直聘雖然在人力資源行業依然保持領先地位,但仍需繼續充分利用用戶優勢與技術優勢,以應對市場的改變與競爭。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬國數據營收增長 國際業務拆分上市

數據中心運營商萬國數據控股有限公司(GDS.US;9698.HK)周三公布,第四季度營收同比增長9.1%至26.9億元,持續經營業務淨虧損從30.7億元收窄至1.73億元。 公司同時宣布,完成對國際業務的新一輪融資,該部門已從原"GDS International"更名為DayOne Data Centers Ltd.。融資完成後,萬國數據在DayOne Data Centers的持股比例,從原來的52.7%降至35.6%。萬國數據表示,隨著持股比例下降,不再將DayOne Data Centers的財務業績納入自身財報。 財報發佈後,萬國數據美股周三跌14%至30.61美元。受人工智能應用需求增長推動,投資者對數據中心運營商熱情高漲,該股在過去52周內已累計上漲近三倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:研發收入減少 和黃醫藥去年少賺63%

長和實業(0001.HK)控股的生物制藥公司和黃醫藥(中國)有限公司(HCM.US; 0013.HK; HCM.L)周三公布去年度業績,公司錄得收入6.3億美元,按年減少24.8%,股東應佔溢利達3,772.9萬美元,按年減少62.6%,但實現連續兩年錄得盈利。 公司稱,連同日本武田在海外銷售,該集團在腫瘤產品的總銷售額增長134%至5.01億美元,另達成協議以6.08億美元出售合資企業上海和黃藥業的部分股權。收入下降主要來自合作夥伴的研發收入有所減少。其中來自武田藥品的首付款、監管里程碑及研發服務收入從2023年的3.459億美元減少至2024年的6,700萬美元。 另外,和黃醫藥與信達生物(01801.HK) 聯合宣布,用於治療晚期腎細胞癌的FRUSICA-2中國II/III期研究已達主要終點。周四,和黃醫藥港股高開3.7%,至中午休市漲幅擴大至9.41%,報26.15港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏