6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

SJM’s prospect does not inspire confidence

賭枱大減衛星場結業 澳博前景難寄厚望

澳博今年首季業績大幅改善,但仍未能扭虧為盈,表現落後於一眾博企 重點: 集團首季虧損收窄逾九成,蝕7,400萬港元 投資銀行對澳博前景看法一般,大摩給予「減持」評級   劉智恒 已故賭王何鴻燊曾雄霸澳門賭業40年,今天家族成員在博彩業上仍具影響力,但旗艦澳門博彩控股有限公司(0880.HK)的市佔率已大不如前,市場泰半被外來者瓜分,昔日主宰澳門賭業的時代一去不返。 相對於其它博企,澳博在疫後復蘇較緩慢,剛公布的首季業績仍虧損7,400萬港元($9.47 million),雖遠較去年同期虧損8.69億港元理想,但始終未有盈利可言。期內淨收益升73%至69.2億港元,經調整EBITDA(息、稅、折舊及攤銷前盈利)為8.64億港元,按年增長近27倍。 新葡京總收益19.58億港元,經調整物業EBITDA為5.35億港元,按年升2.4倍。上葡京綜合渡假村總收益大幅改善,大升近兩倍至14.2億港元,經調整物業EBITDA為8,800萬港元,去年同期虧損2.3億港元。至於衛星賭場,經調整物業EBITDA仍錄得虧損5,200萬港元。業績公佈後,翌日澳博股價微升0.35%報2.87港元。 投行態度保留 即使發布一份大有改善的成績表,投資市場對於澳博仍甚有保留,摩根士丹利指出,澳博的首季業績與該行大致符合,續給予澳博「減持」評級,目標價2.15港元。中金則維持「中性」評級,只微升今年EBITDA預測1%至42.1億港元,維持2025年為48.22億港元,目標價3.3港元。匯豐上調集團今明兩年的EBITDA預測5至6%,並將目標價由2.6港元上調至3港元,維持「持有」評級。 事實上,澳博遲遲未獲盈利,其中很大程度是上葡京的業務尚在發展期,收入仍然未趕上新葡京。雖然今年首季已有較大改善,代價是要大手投入資源,進行持續的推廣。 2023年的市場推廣及宣傳開支達38.25億港元,較2022年大升7.3倍,拖低了去年整體業績表現。預計澳博為推動上葡京的旅客量,推廣費用會持續加碼,至於能否同時大幅提升上葡京的收益,相信還需要一段時間。 賭枱大減三成 另外,澳博的一大問題是集團整體賭枱數量被澳門政府大幅削減。2022年博彩牌照競投中,澳門政府根據標書得分來分配賭枱數量,美高梅中國(2208.HK)獲批750張,較之前上升近36%,金沙(1928.HK)與銀河娛樂(0027.HK)所獲分配數量跟過去相若,永利(1128.HK)減少10.7%至570張,新濠(0200.HK)旗下的新濠博亞(MLCO.US)減少17.8%至750張,澳博成為大輸家,賭枱數量大減29.2%至1,250張。 賭枱數量大減,暫時或許未有太大影響,但隨著賭客量慢慢上升,澳博能再提升收入的空間會受到賭枱量的制肘,直接影響收入。此亦所以投資市場對澳博未來發展有一定戒心,畢竟集團業務縱使做得好,也受到賭枱數量的限制而難擴大收益。 瑞信指出,今天澳門的博彩生態出現大變化,由以往貴賓廳主導,轉而向中場及休閒玩家為主,賭枱數量至關重要,政府的賭枱安排,對澳博控股和新濠國際未來發展有負面影響。 衛星賭場關門 另外,新的博彩法例修改了規則,賭廳的運營模式改變,過去中介人向博企承包賭廳,雙方再而分成的時代一去不返。新法例下賭廳不再外包,中介人只能收取傭金卻不能攤分盈利,令原先賭廳中介人的積極性大大減低;加上現時內地禁止北上拉客,貴賓廳的營運變得艱難,而衛星賭場很倚賴VIP客戶,業務自然受到影響,收入亦難復舊觀。 衛星賭場眼見盈利大不如前,甚至有虧損風險,許多經營者意興䦨珊。澳門2022年修訂博彩法及新賭牌落實後,期間已有7間衛星賭場結業。現時尚有11間繼續營運,銀河娛樂及新濠博亞各佔1間,余下9間屬於澳博。由於澳博是雲雲博企中,擁有最多衛星賭場,自然受影響最大。2019年高峰時澳博有16家衛星賭場,現只余下9家,可想而知在此次新賭牌競投中,受到了一定重創。 今年首四個月,澳門博彩收入達758.7億澳門元,按年升54%,預計全年的賭收可逾兩千億澳門元。在大環境不斷改善下,博企的收益將陸續增加,澳博也可受惠;然而在賭枱及衛星賭場數量減少,上葡京的業務提升未能一蹴而就,預期澳博今年的股價只能較去年略佳,整體上升空間受到局限。正如投行給予的目標價每股介乎3至3.3港元,較上週五收市的3.1元差距不大。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞概要:國際業務增長放緩 信也科技收入微增

這家在線貸款服務商一季度國際業務增長41%,低於上一季度的85% 陽歌 周三,在線貸款中介服務商信也科技集團 (FINV.US) 發佈財報,一季度國際業務增速放緩,反映公司在擴大海外業務以抵消國內業務增長放緩上所面臨的困難。 與此同時,儘管在中國經濟放緩的不穩定環境下,公司利潤下降,不良貸款增加,但公司促成的交易額增長11.3%,助它實現整體收入的小幅增長。 財報公佈後,信也科技的股價在週四的交易中下跌了2.1%。今年到目前為止,該股上漲了2.2%,落後於iShares MSCI中國ETF的16%漲幅,原因是投資者擔心中國金融行業的貸款違約率上升。信也科技報告稱,截至今年3月31日,中國業務90天以上的拖欠率,從一年前的1.72%上升至2.45%。 雖然很多競爭對手在當前環境下趨向保守,導致它們在中國的貸款活動和收入下降,但信也科技仍在繼續推動貸款的增長。 公司最新公布的業績顯示,一季度居於核心地位的國內業務,促成交易額達461億元,較去年同期的418億元上漲10.3%。國際市場促成交易額22.1億元,較上年同期的15.7億元同比增長40.8%,但增長率較去年第四季度的85%和第三季度的99%大幅下降。 信也科技正將目光轉向國際市場,以抵消國內市場增長放緩和風險上升的影響。在本土市場,它不僅面臨著經濟放緩帶來的違約增加,還有金融監管機構頻繁收緊政策,帶來的監管風險亦續漸上升。 不過,包括印尼和菲律賓業務在內的海外業務,仍只相當於中國業務的一小部分,海外貸款僅佔未償還貸款總額的2%。信也科技表示,一季度國際業務對營收的貢獻雖有增長,但還是相對較小,只佔集團總營收的18.8%。 信也科技中國業務的獨立借款人數量,在今年一季度同比下降18.2%至180萬。但由於平均貸款規模大幅增加,抵消了這一影響。它在中國的平均貸款規模增長28%,達到10,121元。因此,公司一季度整體收入同比增長3.7%至31.7億元,但淨利潤下降了23%,為5.32億元。 信也科技表示:「儘管自2024年初以來宏觀經濟持續向好,但我們所處市場仍存在不確定性。」公司續稱:「已觀察到復蘇的積極跡象,並將繼續密切監測橫跨整個泛亞市場的宏觀狀況,並在業務運營中保持謹慎。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lepu touts itself as the only biotech company in China working on all three very promising fronts, with PD-1 products in the new drug application (NDA) stage, multiple “smart missile” antibody-drug conjugate (ADC) products in clinical trials, and OV products under development.

快訊:樂普生物配股籌近2.3億元

最新:創新藥企樂普生物科技股份有限公司(2157.HK)周五宣布,計劃以每股4.58港元,配售最多5,117萬股份,佔整體已發行股本約2.99%。 利好:該公司預計將得到約2.3億元集資淨額,以用來抗體偶聯藥物(ADC)及溶瘤病毒候選產品的研發、臨床試驗及其他工作流程,並補充流動資金。 值得關注:這次配售股份的價格4.58港元,較該公司周四的收市價5.28港元折讓達13.09%。 深度:樂普生物聲稱是中國唯一一家既有新藥藥證申請報產階段(NDA)PD-1單抗、也有多個臨床II期抗體偶聯藥物(ADC,又稱聰明導彈)管綫產品,同時布局溶瘤病毒(OV)藥物的藥企。該公司2022年上市之際,由於遇上醫藥股「資本寒冬」,最終IPO定價較C輪融資價格打了86折,集資約8億港元。由於首款商業化產品於2022年底開始銷售,該公司去年錄得2.25億元收入,但未能擺脫虧損局面。 市場反應:樂普生物周五股價下挫,中午收市跌6.3%至4.94港元,處於過去52周的中間水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Alibaba International announces strong revenue growth

速賣通為消費者提供“Choice” 服務 推動阿里國際收入增長

該電子商務巨頭的國際業務最新季度收入增長 45%,連續第七個季度實現強勁增長 重點: 阿里國際上,“Choice”服務佔速賣通B2C平台整體訂單量超過70%,成為主要增長動力 首席執行官蔣凡表示,快速增長的關鍵是商業模式的升級、供應鏈佈局、產品創新和持續投入 余特莉,陽歌 亞馬遜 Prime要留神了。隨著推出一年的速賣通Choice 服務成為阿里國際數字商業(簡稱阿里國際)的主要新增長動力,阿里國際正在全球電子商務領域迅速獲得關注。 中國電子商務巨頭阿里巴巴集團 (BABA.US; 9988.HK) 的國際子業務的業績報告顯示,其在截至 3 月的最新季度增長快速,連續第七個季度實現強勁增長。該業務已成為母公司增長最快的部門之一。 根據阿里巴巴集團週二發布的最新季度業績,阿里國際截至 3 月份季度收入,同比增長 45%至 38 億美元。主要得益於速賣通的穩健訂單和收入增長。速賣通是阿里國際的國際零售平台,主要以跨境模式向全球眾多市場銷售產品。本季度,阿里國際旗下主要平台的總訂單量同比增長 20%。 截至 3 月的財年,阿里國際業務的年收入同比增長 46%,達到創紀錄的 142 億美元,佔阿里巴巴集團總收入的10% 以上。除了速賣通,阿里國際其他主要資產還包括專注於東南亞的 Lazada,以及專注於歐洲和中東市場的土耳其電商平台 Trendyol。 阿里國際首席執行官蔣凡表示:“阿里國際能夠實現快速、高質量的增長,得益於我們注重升級商業模式和供應鏈佈局、產品創新以及對重點市場的持續投入。” 公司表示,將增加對重點市場的投資,以改善客戶體驗、擴大客戶群並鞏固市場地位。 在眾多資產中,速賣通已成為公司最觸目的業務之一。阿里巴巴於 2010 年推出了這個B2C電商平台,其服務目前覆蓋100 多個國家和地區。除了通過收購獲得的 Lazada 和 Trendyol 之外,公司還運營專注於南亞的 Daraz。 除了這些 B2C 平台外,阿里國際還運營著 B2B 電商平台 Alibaba.com,這是阿里巴巴 於1999 年成立時開展的首個業務。 去年 3 月,總部位於杭州的阿里巴巴宣佈重組為六個獨立業務集團,即中國國內電商、國際電商、雲計算、物流、大文娛以及本地服務。此後,阿里國際組建了自己的管理團隊和董事會,讓其能夠制定自己的戰略,以期在國際電商領域獲得更大的份額,並與 Temu 和 Shein 等本土同行展開競爭。 速賣通成耀目之星 在最新一個季度,阿里國際旗下各 B2C 零售平台的收入同比增長 56%,達到 30.9 億美元,佔該部門總收入的81% 以上。公司沒有對不同平台的收入進行細分,但強調速賣通是表現最亮眼的,其 Choice 服務近期取得了顯著增長。 Choice於去年 3 月推出,為買家從眾多類別中挑選實惠的產品,不需要會員資格。公司表示,Choice在提升整體客戶體驗方面發揮了重要作用,幫助其迅速擴大速賣通的客戶群和購物頻率。推出僅一年後,截至 4 月Choice 的訂單佔速賣通總訂單達 70% 以上。 帶有 Choice 標籤的商品可享受一系列優惠,在覆蓋的 50 多個市場中,大多數地區也可獲免費送貨服務。截至2023 年 12 月,Choice 還在 20 多個國家或地區提供免費退貨服務,其中 23 個提供送貨保證,在比利時、荷蘭、西班牙和英國等一些國家或地區,訂單最快可在五天內完成。Choice 還為部分商品提供更高的折扣。 本季度,速賣通加強與阿里巴巴集團物流業務菜鳥的合作,利用包機和菜鳥的海外倉庫,提供更快的配送服務。基於這個優勢,速賣通的5 至 10 天內送達的訂單數量,較去年同期增加了一倍。 抓住最新的發展機遇,速賣通加大了營銷投入,利用不同方法來加大品牌的知名度,其中包括邀請網紅參與其在英國的新直播社群,以及任命名人擔任中東和韓國的形象大使。 平台還成為將於德國舉行的2024 年歐洲杯的獨家電商平台贊助商,在 6 月 14 日開始、為期一個月的賽事期間,會投放數百萬歐元用於提供折扣優惠和加大客戶的粘度。 在阿里國際的其他平台中,Trendyol 繼續實現雙位數的訂單增長,並進一步拓展其在海灣地區的跨境業務,目前已成為該區下載量最高的電商應用程式。本季度,Trendyol 還進行了額外投資,以擴大其商品類別並改善配送服務。 Lazada 繼續致力於提高運營效率。由於變現增加和運營優化,平台本季度的單筆虧損大幅收窄。 由於跨境增值服務的增長,阿里巴巴國際站本季度的營收增長 11%,至 7.16 億美元。 阿里國際本季度經調整後的息稅攤銷前利潤 (EBITA) ,從去年同期的 3 億美元虧損擴大至 5.66 億美元虧損,主要是公司在本季度進一步加大對Choice的投入並支持 Trendyol 的擴張。 蔣凡在阿里巴巴集團財報電話會議上補充:“阿里國際的業務還有很大提升空間,我們會努力通過提供完善、更好的商品供給和服務,獲取有質量的增長。同時,我們會專注於經營效率提升,包括部分業務持續的虧損收斂,以更高效的投入,繼續在全球各個市場積極拓展。。” 去年 11 月,阿里巴巴集團對其分拆計劃作出了改變,擱置分拆雲業務,並不再為盒馬生鮮作出上市安排。鑒於目前的市場情緒,而近期境外上市的中國股票出現反彈,阿里國際是否會繼續自己的融資計劃仍然有待觀察。母公司阿里巴巴集團還剛宣佈,正積極準備在 8 月底前,將香港上市地位升級為主要上市地位,讓中國投資者更容易投資其股票,從而提高其流動性。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏