中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

簡訊:中興通訊第三季淨利大減87%

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,第三季度收入達289.67億元(40.8億美元),同比增長5.11%;但淨利潤僅2.64億元,按年大跌87.84%。 前三季度計,收入總額達1,005.2億元,同比增長11.63%,淨利潤降至53.22億元,按年下滑32.69%。期間營業成本大增30.08%至698.11億元,增速遠高於收入增幅。 期內,經營活動產生的現金流量淨額按年減少77.9%至17.77億元,主要因購買商品、勞務支付的現金增加;期末現金及現金等價物餘額報268.01億元,按年減少15%。 中興通訊A股周三低開7.9%,至中午休市報45.95元,跌6.96%。香港股市周三因公眾假期休市。該股在深證及港股在過去六個月均上漲近50% 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:優步計劃投資小馬智行、文遠知行香港IPO

據彭博社周二報道,美國共享出行巨頭優步科技(UBER.US)計劃投資中國兩大自動駕駛出租車營運商——小馬智行股份有限公司(PONY.US)及廣州文遠知行科技有限公司(WRD.US)即將在香港進行的首次公開招股(IPO)。報道引述消息人士稱,优步可能在小馬智行的香港上市中投資約1億美元,但未披露對文遠知行潛在投資的金額。 小馬智行擬在香港上市籌集近10億美元資金,而文遠知行的集資目標約為4億美元。兩家公司預計將於11月6日在香港掛牌交易。 小馬智行與文遠知行均於約一年前在美國上市。此次再赴港上市,正值越來越多在紐約掛牌的中資企業選擇在香港進行第二上市,以对冲中美紧张关系带来的风险。优步此前已投資兩家公司在美國的IPO,並與它們在全球多地合作推出自動駕駛出租車服務。 周二,小馬智行美股上漲11%,較IPO發行價累升約68%;文遠知行股價同日亦漲5%,但仍較其美國上市價低約24%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Citic Securities has bumper Q3

投資者湧入中國股市 中信証券迎來黃金期

得益於A股牛市行情及香港新股上市熱潮的帶動,中國最大券商中信証券第三季度營收與利潤均大幅攀升 重點: 中信證券第三季度淨利潤同比大增52%,營收增速與支持平 中國股市的上漲推動了公司佣金收入大增,IPO市場復蘇則帶動其投行業務攀升    梁武仁 中國股市擺脫多年低迷,重獲資金追捧之際,中信證券股份有限公司(6030.HK)似乎重回全盛時期。 上周五披露的最新財報顯示,受市場回暖推動,這家中國最大券商三季度淨利潤同比激增52%至94億元(約合13億美元),營收增長56%至228億元。營收激增主要源於投資收益近三倍增長,該板塊佔營收比重躍升至近60%(去年同期不足30%)。中信證券核心業務同樣顯著改善,手續費及傭金淨收入同比增長36%。收入激增主要源於投資收益近三倍的增長,該板塊佔營收比重躍升至近60%(去年同期不足30%)。中信證券核心業務同樣顯著改善,手續費及佣金淨收入同比增長36%。 截至9月底止的九個月,中信證券收入同比增長33%,淨利潤同比增長38%,在經歷同等時長下滑周期後,首次實現連續兩年利潤增長。 上述數據印證,儘管宏觀經濟仍顯疲弱,但作為頭部金融集團的券商子公司,中信證券正受益於科技板塊帶動的股市反彈。牛市行情直接帶動公司股票交易佣金收入增加,同時也為其所持資產帶來估值收益。 與此同時,香港IPO市場復興對雄踞亞洲投行金字塔頂的中信證券構成利好。近期股票融資活動再度升溫,眾多中國企業爭相把握機會,利用香港這一面向全球投資者的市場籌集新資金,以支持業務擴張,特別是海外發展。憑藉其廣泛的人脈與強大的承銷能力,中信證券在這場IPO盛宴中佔據吸金制高點,有望從大量新股上市中獲取可觀手續費收入。 中信證券傭金收入結構顯示,內地及香港兩地股市繁榮正全面提振其多元化業務。首先,經紀業務淨佣金收入三季度同比增長51%至約110億元,佔公司季度收入總額近半。 中國股市持續升溫 如此表現實屬意料之中,今年7月至9月期間,中國股市表現火熱,上證綜指漲幅逾12%,而以科技股為主的深證成指更飆升超過30%。強勁市況推升交易量激增,券商傭金收入水漲船高。特別是中信證券憑藉其行業龍頭地位與品牌規模,在吸引散戶投資者使用其股票交易服務方面擁有明顯競爭優勢。 經歷長期低迷後,港股IPO市場強勢復蘇,中信證券的投行業務佣金收入順勢勁增32%至37億元。今年首九個月,共有66家公司在港上市,集資約230億美元,較去年同期大增逾200%。該數據令香港遙遙領先紐約等國際金融中心,重奪全球最大IPO市場桂冠幾無懸念。 僅在10月截至本周三,已有57家公司向香港交易所遞交新的或更新的上市申請,平均每天超過四宗,即使月初因中國「十一」黃金周假期導致市場短暫放緩,申請活動仍保持活躍。 這波新股熱潮為中信證券帶來豐厚收益。該公司在亞太地區(不含日本)投行手續費收入排名第一,今年港股每3宗IPO申请就有一宗由其操刀。其中包括寧德時代(3750.HK;300750.SZ),這家全球最大電動汽車電池製造商於5月在港集資超過50億美元,創2021年以來港股最大IPO规模。 最新的個案是挖掘機製造商三一重工(6031.HK; 600031.SH),本周剛完成募資16億美元的港股重磅IPO,亦由中信證券擔任承銷商。 公司的資產管理部門收入亦上升16%,達87億元。雖較另兩大業務增速稍顯溫和,但在當前中國經濟環境下,眾多企業尚難以實現兩位數增長,已屬難能可貴。 不過,中信證券的順境能否持續猶未可知。當前A股市場高漲情緒或難以為繼,其與消費疲軟、地產低迷等經濟結構性短板已然脫節,更遑論中美貿易摩擦壓力。中國三季度GDP同比增長4.8%,創年內新低。 此類隱憂或成下季度考量要素。當下,投資者不僅湧入A股,更競相增持中信證券股票(H股年內漲幅56%),因其被視為中國市場的投資風向標。目前,該股市盈率達17倍,高於主要競爭對手中金公司(3908.HK; 601995.SH)14倍與國泰君安(2611.HK; 601211.SH)7倍的估值水平。 目前,中信證券無疑正處於最有利的位置。但真正的問題在於——它能否長期維持這種勢頭?當投資者最終意識到中國經濟可能無法支撐當前的樂觀情緒時,這波行情是否會遭到現實檢驗、從而削弱其優勢,仍有待觀察。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Top Sports sees 10% profit dip, pays dues for new brand expansion

上半年少賺一成 滔博為新品牌交學費

這家昔日耐克、阿迪達斯的最大中國經銷商,正押注「跑步+社群」,打造新品牌切入專業運動市場 重點: 公司上半年收入122.99億元、按年下滑5.8%,但毛利率仍穩守41% 自創品牌ektos開業後,線上帳號已超800個、會員達8,910萬   李世達 中國的消費仍待回溫,但並非所有產業都在退潮。疫情過後的復蘇期裡,健康與運動成為少數逆勢而上的領域。根據中國體育用品聯合會數據,2024年全國運動用品線上銷售額同比增長22.6%,越野跑、露營與路跑活動的參與人數持續攀升。然而,消費者對產品的要求早已不同於以往——他們追求的不只是運動功能,更是生活方式與社群認同。這股從「功能導向」轉向「體驗導向」的浪潮,推動了運動產業的再洗牌。 滔搏國際控股有限公司(6110.HK)正處於這場變局的中心。這家曾是耐克(Nike)、阿迪達斯(adidas)最大經銷夥伴的中國零售巨頭,正在轉身成為「品牌運營商」。當然,轉型並非沒有代價。 根據最新財報,公司2025財年上半年錄得收入122.99億元,同比下降5.8%;淨利潤按年減少9.7%至7.89億元。管理層解釋,短期壓力主要來自線下零售疲弱與主力品牌增速放緩。不過,滔搏的毛利率仍維持在41%,存貨與銷售費用都錄得下降。截至期末,公司持有現金及現金等價物25.38億元,扣除短期借款後仍維持淨現金約12.68億元,顯示財務結構仍穩健。 滔搏的策略轉折始於2024年。當國際品牌加快DTC(Direct-to-Consumer)布局、削減分銷渠道時,滔搏選擇主動「去依賴化」。公司一方面收縮傳統門店網絡,從巔峰時期的8,395家降至今年的約5,020家;另一方面,積極尋找新的成長曲線——專業跑步與高端戶外。 社群零售跑出第二曲線 2025年,公司在上海愚園路開設首家跑步多品店ektos,這是滔搏自創的全新品牌。店內集合了加拿大越野跑品牌norda、英國跑步品牌soar、加拿大品牌 Ciele Athletics等滔搏獨家代理品牌,並引入HOKA與adidas等高性能產品。ektos的目標不只是銷售,而是打造一個結合「選品+社群+文化」的跑步生活平台。 滔搏副總裁丁超形容這個項目是「傳播跑步文化的平台」——從門店設計到運營邏輯,都以社群為核心。首店設於多條跑步路線交會點,店內設有淋浴設施與開放空間,為跑團活動與品牌體驗服務。這種由下而上的「社群零售」模式,正是公司試圖重塑與消費者關係的關鍵。 除了ektos,滔搏近年頻頻與國際品牌簽約,構建多品牌矩陣。包括挪威高端戶外品牌Norrøna、加拿大norda、英國soar與Ciele,公司作為它們的中國獨家運營夥伴,負責從品牌定位、行銷推廣到渠道開發的全鏈路工作。這讓滔搏從單一分銷商轉為具有品牌塑造力的運營商。 在數字化層面,滔搏正以「全域零售」整合線上線下資源。報告期內,公司在抖音、視頻號運營超過800個賬號,小程序門店超3,600家,即時零售渠道達3,700家,抖音運動戶外類目排名第一。 線上零售額實現雙位數增長,部分抵消了線下銷售下滑。會員體系方面,累計用戶突破8,910萬,會員貢獻零售額達93%,高價值會員的平均客單價約為整體的六倍。這些指標顯示,滔搏正在從「賣貨導向」轉為「人群運營導向」。 股價不跌反漲 雖然短期內新品牌尚未帶來顯著營收貢獻,但在品牌聲量與定位上已初見成果。norda與soar在越野跑圈層迅速累積忠實用戶,公司也在多個賽事現場設立快閃活動。管理層表示,未來將以ektos為核心平台,推動自營與合作品牌協同發展,逐步建立「滔搏版的Lululemon生態」。 儘管滔搏上半年收入與盈利雙雙下滑,但績後股價不跌反升,首個交易日上漲5.8%至3.48港元,今年以來累升約16%。目前滔博市盈率約16.5倍,略高於安踏體育(2020.HK)的15.4倍與李寧(2331.HK)的15.7倍,反應市場對其轉型方向的認可。加上其維持超過100%的高派息率及淨現金狀態,都有助增強投資者的信心。 滔搏的短期挑戰在於消費疲弱與轉型成本,但中長期價值則在於能否在「專業運動生活方式」賽道建立護城河。若ektos成功複製並帶動品牌矩陣協同,滔搏或將成為中國新一代運動零售的範本。隨著跑步與戶外業務逐步成形,這家昔日的分銷巨頭,正嘗試跑出自己的新節奏。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏