中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

簡訊:諾亞控股上季純利大增62.6%

財富管理公司諾亞控股私人財富資產管理有限公司(NOAH.US; 6686.HK)周二公布,截至9月底止第三季度收入6.329億元(約8,890萬美元),按年下跌7.4%,淨利潤達2.185億元,同比大幅增長62.6%,經營利潤1.719億元,則較去年同期下滑28.6%。 截至9月30日,Noah註冊客戶數為466 ,153人,同比增長1.3%;活躍交易客戶數為10 ,650人,同比大增35.5%。本季產品分銷規模達170億元,年增19.1%,其中海外產品分銷86億元,增11.2%。資產管理規模維持穩定,截至9月30 日合約管理資產為1,435億元。關聯公司投資權益變動的公允價值增加,則帶動公司淨利潤增長。 公司指出,收入下滑主要受到一次性佣金減少、保險產品分銷疲弱所致。本季度,公司取得了美國經紀交易商牌照,亦開始在各業務流程整合人工智能技術,以改善獲客能力、提高效率,進一步強化全球布局與科技能力。公司表示,其強健的資產負債表為未來投資提供堅實基礎。 諾亞控股港股周三早盤無漲跌,至中午休市報17.99港元,該股過去6個月累升約18%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Qfin is a lender

新措施收緊規管 奇富業績難復舊觀

網貸服務商奇富科技公布疲弱的第三季業績,並對全年展望轉趨悲觀,與2024 年強勁收官形成鮮明對比 重點: 公司第三季收入微跌0.2%,淨利潤下降17%,反映公司在疲弱的宏觀環境下面臨的挑戰 公司對全年發出悲觀指引,主因是新監管措施將壓縮其在網貸服務業務的盈利空間   梁武仁 過去一年裡,網貸服務平台奇富科技股份有限公司(QFIN.US; 3660.HK)經歷了不少變化。首先,公司更改了名稱,但更關鍵的是,在監管環境收緊及中國經濟持續低迷之下,原本在逆風中表現頗具韌性的奇富科技,業績開始受到明顯衝擊。 根據奇富科技上周公布的最新季報,公司第三季收入按年微跌0.2%至52億元(7.31億美元),為兩年多來首次錄得收入下滑;淨利潤則按年下跌17%至14億元。更雪上加霜的是,公司對餘下年度給出悲觀指引,預計第四季淨利潤最多將下滑49%,即便在最佳情況下,2025年全年淨利潤也僅能錄得約1%的增長。 這份展望與奇富科技年初時的樂觀情緒形成鮮明對比,當時公司公布2024 年利潤大幅增長,並預期2025年將有強勁開局。其後,公司由「啟富」更名為「奇富科技」,或意在透過加入「fin」凸顯其金融科技機構的定位。奇富科技原名「360金融」,2018年在紐約上市時,名稱是為了反映其與網安軟件公司奇虎360 的淵源。 比名稱變動更具影響的,是中國自10月1日起正式實施的全新金融業監管規則。新規的核心之一是大幅強化風險管理,意味奇富科技必須提高借款人門檻標準,從而犧牲部分放款增速,同時也需提高對潛在違約的撥備。這些要求均可能進一步壓制公司的盈利增長。 奇富科技CEO吳海生在第三季業績電話會議上表示:「作為行業領先者,我們一向以最高的合規標準要求自己,這次也不例外。儘管相關措施可能在短期內影響放款規模與盈利能力,但我們相信,把使用者價值放在首位,最終將會增強他們對公司的信任,並支持我們實現更具韌性且可持續的長期增長。」 這次的新規只是中國民營金融業監管連串調整的最新一波,自疫情前幾年起,相關行業便不斷面臨持續的監管變動。這也凸顯了奇富科技及其同行所面對的現實──中國整體金融業的監管框架正快速演進,而監管層此舉旨在防範市場過度放貸所帶來的系統性風險。 此外,中國經濟當前的疲弱狀態,也讓民營與國有放貸機構均面臨壓力。隨著企業與消費者收緊支出與借貸,貸方要擴展業務變得愈發困難。即便北京推出對部分消費相關行業提供利息補貼的振興措施,全國銀行貸款餘額在10月仍較前一個月大幅收縮。 借款人的財務狀況轉弱,也推升了違約風險,使得風險管理的重要性進一步提升,無論監管是否加碼都一樣。 奇富科技第三季的表現清楚反映了這些壓力,其信貸撮合與放款總額在第三季度按年僅增1%,按季更下滑1.4%。同時,逾期90天以上貸款比例自第二季的1.97%微升至9月底的2.09%。 撥備激增 隨著經營環境惡化,奇富科技的壞帳準備金大幅飆升。理論上,作為連接借款人與銀行的撮合方,公司並不需直接承擔貸款違約風險,但現實並非如此。若奇富撮合的「重資本」貸款發生違約,公司需向原始放款方全額償付所有未付本息。此外,奇富亦透過信託與子公司自有資金出借部分貸款,該部分信用風險由公司自行承擔。上述兩類貸款規模的同步上升,也讓奇富不得不大幅增加撥備。 在電話會議中,奇富管理層表示,公司會根據宏觀經濟狀況調整「重資本」貸款與無全額代償義務貸款的比例。管理層並稱,第四季度將提高後者(即無需提供全額代償保證的貸款)佔比,以降低公司的整體信用風險敞口。 當然,面臨這些逆風的並非只有奇富科技。其競爭對手信也科技(FINV.US)上周同樣公布第三季度交易額按年下滑,同時準備金亦增加。但與奇富不同的是,信也科技仍成功錄得收入與淨利增長,主要受益於其積極拓展海外業務,而這正是奇富尚未涉足的領域。 奇富科技依然是一家高盈利、擁有良好利潤率的公司。其採用的先進技術有效降低營運成本,而依託人工智能與數據分析的服務能力,尤其能借助與奇虎360之間的技術連結,對銀行機構相當具吸引力,使公司在與金融機構洽談定價時具有一定議價能力。 例如,奇富正將一款AI信用審批代理整合進其Focus Pro平台。這項技術可利用大量數據與大語言模型能力,在數秒內完成借款人風險評估,大幅簡化繁瑣的貸款審批流程。吳海生表示,相關功能的試運行已獲得客戶「非常正面」的回饋。 儘管如此,市場對公司最新業績的反應並不理想,奇富科技港股在四個交易日內大跌約18%。今年以來,該股已累跌逾50%,遠遠落後於恒生指數約32%的漲幅。目前公司市盈率僅2.7倍,甚至低於同樣低迷的信也科技的3.3倍,顯示投資者對這一整個板塊的信心仍相當疲弱,儘管多數公司在艱難環境下仍能保持盈利。 奇富科技具備不少優勢,但其高度暴露於監管與宏觀經濟變動的風險,顯然讓投資者卻步,而這種局面短期內恐怕難以改變。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:佑駕創新配股 折讓一成集資2億元

智能駕駛及智能座艙解決方案供應商深圳佑駕創新科技股份有限公司(2431.HK)周三公布,將配售約1,401萬股新H股,每股配售價14.88元,較周二收市價16.53元折讓10%,亦較過去五個交易日平均收市價17.3元折讓14%,配售股份佔擴大後發行股份約3.33%。 是次集資淨額最多2.04億元,約70%用於發展L4無人物流車,包括研發新一代產品、升級運營平台及拓展銷售網絡;約30%用於升級基礎研發平台,包括提升數據閉環體系的效率,高效賦能前裝,以及發展L4無人車多產品線。 佑駕創新周三開市跌2%至16.2元,股份由過去一年高位下跌近60%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:樂信完成業務調整 三季度收入跌盈利升

在線信貸平台樂信(LX.US)周一公布,由於貢獻公司約四分之三收入的信貸中介業務收入下跌11.9%,第三季度營收同比下滑6.7%至34.2億元。 儘管營收下滑,公司當季利潤同比大增68.4%至5.21億元。 董事長肖文傑表示:「三季度我們高效完成業務調整,已順利實現轉型以符合新監管要求。自2025年10月1日起,所有新發貸款年化利率均設定在或低於24%。」 財報發布後,樂信股價周一大漲8.2%收於3.78美元。該股較3月末峰值已腰斬,年內累計跌幅達35%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏