中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

簡訊:阿里伙螞蚊斥72億元 購銅鑼灣壹號13層樓面

電商巨頭阿里巴巴集團控股有限公司(BABA.US; 9988.HK)及旗下的螞蟻科技集團股份有限公司宣布,以72億港元收購香港銅鑼灣壹號中心13層樓面,涉及面積30萬方呎。公司在周五的公告中表示,交易創下香港自2021年以來,最大宗商廈成交金額紀錄。 阿里巴巴與螞蟻集團表示,此次從文華東方國際集團購入的甲級商廈,將用作兩家企業的香港總部。據媒體報道,壹號中心共有24層樓面,是次收購屬大廈的高層。 阿里巴巴港股周一上升近5%,該股年內累計漲幅已接近倍翻。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:滴普科技招股集資最多7.1億港元

中國企業級大模型人工智能應用提供商滴普科技股份有限公司Deepexi Technology Co. Ltd.(1384.HK)周一起在港交所主板招股,計劃發行2,663.2萬股,每股招股價26.66港元,集資最多7.1億港元,預計10月28日掛牌買賣。 公司表示,所得款項將用於未來5年提升研發能力;擴大在中國的銷售網絡及客戶群,從而加強商業化能力;海外業務擴張;以及用於潛在投資、併購機會,並用於營運資金及一般公司用途。 滴普科技主要為企業提供人工智能解決方案,助力企業高效整合企業數據、決策運營及生產製造等,主要向中國消費零售、製造、醫療及交通等領域的客戶銷售解決方案。 2022年至2024年,公司收入從1.00億元增至2.43億元,三年複合增長率達55.5%。2025年上半年收入達1.32億元,同比增長118.4%,同期虧損收窄至3.1億元,去年同期為虧損6.2億元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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大建電場負債沉重 新特能源發ABS減壓

這家多晶硅製造商兼綠色發電運營商,計劃以兩個風電項目,發行資產擔保證券,並將在上海證券交易所掛牌 重點: 新特能源計劃以兩個風電場作為基礎資產,發行30億元的資產擔保證券(ABS) 這家太陽能及風電場建設商目前擁有210億元的抵押資產,大多是中國近年綠色能源建設中的發電廠   陽歌 經歷中國佔全球太陽能及風電裝機量半壁江山的狂潮後,政府似開始要分散這些項目帶來的財務負擔。換言之,投入這場建設熱潮的數百億美元資金,或將通過國有投資者與企業組成的龐大體系進行分攤。 這種將巨額支出分攤給廣泛投資者的模式,恰恰是中國獨具優勢的領域,因其國民經濟的重要領域仍屬國有,常作為政策工具參與此類投資。不過,這也使最終接盤的有關方面臨風險,此類資產的建設動機,往往兼顧政府政策與商業可行性。 這一分攤新能源建設財務負擔的最新信號,來自正經歷轉型的新特能源股份有限公司(1799.HK),公司近年從光伏材料製造商,蛻變為太陽能及風電場建設與運營商。此轉型在業內並非罕見,因眾多光伏設備企業轉向電站建設運營以撬動產品需求。但新特能源案例尤為典型,其光伏材料業務收入佔比已從三年前的70%,驟降至今年上半年的13%。 據上周四港交所公告披露,轉型使新特能源背負與太陽能及風電場建設相關的遞增債務,公司現擬通過發行資產擔保證券(Asset Back Securities,簡稱ABS)實現部分減負。 此類證券使企業得以將資產證券化,並通過二級市場轉讓給投資者。需警惕的是,2008年全球金融危機,便肇始於美國按揭機構以可疑住房貸款為底層資產發行ABS,隨後全球投資者接手這些產品,最終因大規模貸款違約導致巨額損失。 公告顯示,新特能源計劃從其眾多太陽能及風電場項目中,選取兩項啓動ABS計劃。相關證券將在上交所掛牌,供所有證券市場投資者認購。儘管普通散戶與私營機構可能參與,但實際買方主力,或將為助力實現國家政策目標的國有機構。 在這案例中,目標包括大規模建設,這是國家主席習近平上個月在聯合國氣候變化峰會上宣佈的碳減排計劃的一部分。計劃要求中國在2035年前,將全經濟範圍溫室氣體淨排放量比峰值下降7%-10%,並確保未來十年﹐非化石能源消費佔能源消費總量比重達30%以上。 序幕初啓? 新特能源的計劃,屬首例通過ABS等金融工具吸引多元投資者,以支持太陽能及風電場建設的方案。在持續至今的擴張後,中國光伏裝機容量已突破1,000吉瓦,相當於全球該清潔能源裝機總量的半壁江山。 根據首期資產支持專項計劃,新特能源將發行規模不超過人民幣15億元的ABS,以兩座現役綠電站為底層資產。規模較大的新園項目,位於內蒙古錫林郭勒盟正鑲白旗,是200兆瓦高壓輸電風電場,估值達13.7億元;規模較小的榮晟項目位於遼寧,裝機100兆瓦,估值約5.32億元。 新特能源稱其現存額度下,最終或可發行30億元ABS,並可在額度內發行多期產品。最新財報顯示,截至6月底,公司資產負債表上存在價值216億元的抵押資產承諾,部分雖涉製造業務,但多數是其建設運營中的太陽能及風電場。 三年前,新特能源主業尚為光伏電池核心材料多晶硅的生產。然而,去年中國產能嚴重過剩,致多晶硅價格大跌,多數生產商陷入虧損,相關營收驟降。今年上半年新特能源該業務的收入上,同比暴跌83%,從上年同期的58.7億元銳減至9.79億元。 同期,太陽能及風電場建設運營收入同比微增5%至46.5億元,佔上半年總收入73億元的64%,反觀2022年,該業務佔比僅四分之一。 市場對此次ABS計劃反應平淡,公告次日的上周五,新特能源股價下挫7.1%。投資者或擔憂此舉暴露債務壓力,亦恐公司將融資所得繼續投入太陽能及風電場建設。 當前,公司股價對應市淨率(P/B)僅0.36倍,市銷率(P/S)0.70倍。但低估值在當前多晶硅行業較普遍,全行業深陷虧損。新特能源上半年雖錄得2.56億元淨虧損,但較上年同期8.87億虧損已大幅收窄。 長遠來看,ABS計劃對新特能源等太陽能及風電場企業具有積極意義,可緩解債務壓力。但此紓困或屬短期效應,因相關企業已成為政府實施太陽能及風電場建設計劃的重要載體。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:盈收下滑的八馬茶業 招股最高集資4.5億元

茶葉生產商八馬茶業股份有限公司(6980.HK)周一公開招股,發售900萬股H股,一成公開發售,每股發售價介乎45至50元,最高集資4.5億元,每手100股,一手入場費5,050.43港元。公司於本周四截止認購,下周二在港掛牌。 按2024年高端茶葉銷售計,八馬茶業位居全中國第一。按去年銷售收入計,公司在中國烏龍茶和紅茶市場亦排名第一。截至今年6月底止,公司共有3,585家門店,其中加盟店佔93%。 今年首6個月,公司中期收入10.63億元,同比下跌4.2%,盈利亦跌近18%至1.2億元。公司解釋是線下渠道銷售減少影響收入,以及行政費用的增加所致。期內的淨利潤率,由去年同期的13.2%跌至11.3%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏