中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

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新聞

Kanzhun is a resource company

簡訊:看準科技大執位 CFO轉任CSO

在線招聘平台運營商看準科技有限公司(BZ.US;2076.HK)周四宣布,張宇辭任公司首席財務官,將轉任首席戰略官。公司同時任命王文蓓擔任副首席財務官,其投關係主管職務保持不變。 看準同時宣布,人力資源副總裁穆陽獲委任進入公司董事會。 上月,BOSS直聘運營方披露第三季度營收同比增長13.2%至21.6億元,當期淨利潤同比增長67%至7.75億元。 公告發布後,看準紐約上市股票周四下跌3.3%,但年內累計漲幅仍近50%。其香港上市股票周五午後交易時段下跌4.4%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Here Group makes Wukuku toys

「量子之歌」變身「奇夢島」 靠Wakuku單挑Labubu

前成人教育公司量子之歌已轉型為潮玩製造商並改名奇夢島,其潮玩相關業務在最新季度大幅增長 奇夢島在截至9月的最新一季中,透過積極擴展新收購的潮玩業務,帶動收入按季幾乎倍增 按今年預估銷售額計算,該公司目前市銷率僅2.5倍,不到潮玩巨頭泡泡瑪特10.3倍的四分之一   陽歌 Labubu請注意!Wakuku正朝你步步進逼。 這項挑戰來自Here Group Ltd.(HERE.US,下稱奇夢島),一家由前成人教育公司量子之歌「浴火重生」而來的新公司。這個警告或許還嫌過早,因為奇夢島的潮玩業務,目前的規模仍只是全球潮玩巨頭、Labubu系列擁有者泡泡瑪特(9992.HK)的一小部分。 奇夢島今年才透過收購深圳熠起文化有限公司(Letsvan)進入潮玩業務,而熠起文化正是去年推出Wakuku小鼻嘎系列的公司。奇夢島迅速加碼這項新業務,展開密集宣傳攻勢,並計劃建立線下門店網絡。 奇夢島於9月宣布計劃出售其原有的成人教育業務,而其上周公布的最新季度報告,亦是首次僅涵蓋潮玩業務。為配合這項重大轉型,公司也捨棄原有的量子之歌名稱與股票代號,並自11月11日起以新名稱「奇夢島(Here Group)」開始交易。 這項轉型看似相對審慎,因為教育在中國已因潛在的監管打擊而變得日益敏感。公司以成人教育為主,因此較不易受到監管衝擊,不像四年前遭遇重大整頓、幾乎被連根拔起的K12課後補習行業。 潮玩產業相對不敏感,但同時也相當多變。爆款產品往往迅速走紅,也可能同樣快速衰退。這似乎正發生在今年夏天引發全球熱潮的Labubu身上。這代表潮玩公司必須不斷創造與推廣新的角色,也就是所謂的知識產權(IP),才能維持銷售動能。 與其他潮玩公司不同,奇夢島幾乎完全押注於自研與獨家授權的IP,這是一種高風險策略。相比之下,對手如布魯可(0325.HK)、名創優品(MNSO.US;9896.HK)旗下Top Toy,甚至泡泡瑪特,都同時採用自研IP與從第三方如迪士尼(DIS.US)、Hello Kitty擁有者日本三麗鷗(8136.T)等,獲得非獨家授權IP 的混合模式。 奇夢島在上周首次以「純潮玩公司」身分舉行財報電話會議時表示,其截至9月底止季度的1.27億元(1,800萬美元)收入中,近乎全部、確切地說是97%,都來自其三款自有IP,其中以Wakuku貢獻的71%最多,第二大來源是較早推出的IP「ZIYULI又梨」,貢獻16%。 使用獨家自有IP的主要優勢在於利潤率更高,因為公司不必支付高額授權費,也不需與授權方分成。然而,這也意味著IP推廣的重責完全落在公司自身身上;不同於Hello Kitty這類本身就具備極高知名度的授權角色,推廣成本相對更低。 收入快速成長 接下來,我們將更深入查看奇夢島的財務狀況。數據顯示,隨著公司積極推廣,其潮玩業務在初期已展現強勁增長。奇夢島在截至9月的三個月(其財年第一季度)錄得收入1.27億元,幾乎是上一季度截至6月從該業務取得的6,580萬元的一倍。 公司表示,預計截至12月止的本季度收入將增至1.5億至1.6億元,代表收入將持續增長,但按季增速將放緩至約22%。不過,這種放緩很可能是季節因素所致。公司並表示,預計截至明年9月的本財年收入將達到7.5億至8億元。意味本財年下半年的收入約為5億元,幾乎是上半年預計收入約2.8億元的一倍。 奇夢島自今年初宣布進軍潮玩以來,其股價走勢似乎與泡泡瑪特大致同步。該股最初大幅飆升,從年初起算一度在6月中旬達到五倍高點。此後雖然下跌超過60%,但仍較年初水準高出一倍以上。同樣地,泡泡瑪特的股價今年也一度較年初翻兩倍,於8月中旬觸及高點,但之後下跌超過40%。儘管如此,目前股價水準仍較年初高出逾一倍。 從估值角度來看,如果奇夢島能達到其所承諾的成長目標,其股價無疑仍有相當大的上升空間。以其作為潮玩公司首年的年度收入預測計算,目前股價相當於約2.5倍市銷率(P/S),僅為泡泡瑪特10.3倍的四分之一,也不到布魯可的6.11倍的一半。 奇夢島董事長兼創辦人李鵬在財報電話會議上,介紹公司為推廣產品所做的多項舉措,包括在上海推出主題街區,以及與北京國營廣播電視台營運商的合作,並表示這可能成為未來在全中國建立合作模式的範本。 他也提到公司已在北京與重慶開設首批線下門店,並預告明年將有更多門店開業。目前其業務仍主要集中在中國境內,但公司強調已在其他20個市場建立業務基礎,為未來全球擴張奠定根基。 奇夢島表示,其玩具業務的毛利率在最新季度提升至41.2%,高於上一季度的 34.7%,但兩者仍遠低於泡泡瑪特2024年全年66.8%的水準。隨著奇夢島的潮玩業務持續增長,投資者很可能會密切關注毛利率能否進一步改善。同時,他們也會觀察公司能否迅速恢復盈利。奇夢島在最新季度錄得1,710萬元的經調整營運淨虧損,較上一季度1,930萬元的虧損略有改善。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:鳴鳴很忙申港上市獲中證監備案

零食店運營商湖南鳴鳴很忙商業連鎖股份有限公司的香港上市已獲內地放行,中證監周四在官網公告備案通知,為該公司後續推動上市掃除障礙。 根據公告,鳴鳴很忙擬發行不超過76,66.64萬股境外上市普通股,並在香港聯合交易所上市。25名股東擬將所持合計198,079,551股境內未上市股份轉為境外上市股份,並在香港聯合交易所上市流通。 鳴鳴很忙由量販零食行業兩大頭部品牌「零食很忙」與「趙一鳴零食」於2023年11月戰略合併而來,並由此一躍成爲中國最大的休閒零食飲料連鎖零售商。 截至2025年上半年,鳴鳴很忙的門店數量達到了16,783家,覆蓋中國28個省份和所有線級城市。今年上半年,公司收入281.2億元(39.82億美元),按年大增86.5%,經調整淨利潤大增265.5%至10.34億元。 今年4月28日,鳴鳴很忙首次向港交所主板遞交上市申請,10月28日,公司更新上市申請文件,繼續推進上市進程。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:單一表演撐全年收入 印象大紅袍招股集資1.5億

文旅服務企業印象大紅袍股份有限公司(2695.HK)周五招股,公開發售3,610萬股,每股發售價介乎3.47至4.1元,集資1.48億元,每手一千股,入場費4,141.35元。招股於本月17日截止認購, 22日正式掛牌。 公司業務包括表演服務、經營印象文旅小鎮,以及營運茶湯酒店。當中最主要收入來自大型戶外山水實景演出的《印象‧大紅袍》,該表演去年收入近1.3億元人民幣(下同),按年下跌4.3%,今年上半年收入同比上升2.5%至4,910萬元,佔公司總收入達九成。 公司去年整體收入1.37億元,賺4,281萬元,按年跌近10%,今年上半年 收入同比升8.5%至5,588萬元,但盈利則下跌19%至1,023萬元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏