0813.HK
Shimao Group was put into liquidation by CCB

中國房地產開發商世茂遭國有銀行入稟清盤。國有銀行對本國房企採取法律行動,或許意味著這波房地產調整期已進入新階段

重點:

  • 截至去年底,世茂淨負債率高達473.2%
  • 建行亞洲今年已對三家香港上市的中國地產商採取法律行動

    

李世達

中國房地產市場已進入深度調整階段,自今年1月中國恒大(3333.HK)遭香港法院頒布強制清盤令後,陸續有中國房企債權人拿起法律武器,向法院提出清盤呈請。其中,中國國有銀行也加入這個行列。國有銀行一方面透過白名單給予項目融資支持,一方面似乎也正以法律手段收回資金。

曾在中國房地產企業名列前茅的世茂集團控股有限公司(0813.HK)近日公布,債權人中國建設銀行(亞洲)股份有限公司(下稱建行亞洲,中國建設銀行全資附屬公司)已向法院提交清盤呈請,涉及債務金額達15.8億港元(14.6億元)。公告一出,世茂股價當天即時狂瀉18.7%,寫下歷史最低的0.37港元。

世茂表示,公司將在稍後階段結合其境外重組的進度,考慮是否需要向高等法院申請「認可令」。

對於遭國有銀行興訟,世茂表示將「極力反對這項呈請,並持續推進境外債務重組」,為其利益相關方創造最大價值。世茂認為,這項清盤呈請「並不代表公司境外債權人及其他相關方的共同利益」。

在北京、上海、香港等城市擁有寫字樓、住宅樓、酒店、商場的世茂,是自2021年中國監管機構收緊房企監管後,眾多出現境外債務違約的公司之一。2022年7月,世茂未能支付10億美元的境外債券利息和本金,至今累計已有高達117億美元債務違約。

建行續起訴房企

經歷18個月的談判,世茂於2023年12月向債權人提交了離岸債務重組條款。世茂今年3月在其擬議的境外債務重組條款中,為債權人提供了多種選擇,包括將債務轉換爲六年或九年期的票據或貸款,或零息強制可轉換債券等。

其中可轉債方案年期為一年,按每股8.5港元的轉股價格將其持有債券轉換為公司股份。不過,該轉股價格是目前世茂股價的20多倍,債權人認為條件較差。持有該公司25%以上未償海外債券的主要債權人團體表示,這些條款「損害了債權人的利益」。

漫長的協商過程,難以令人滿意的條件,都讓債權人漸漸失去耐心。債權人之一的德意志銀行,就曾表示方案不可接受,預告準備在香港採取法律行動,沒想到被建行亞洲搶先。

事實上,這不是近期建行亞洲第一次對中國房企採取法律行動。今年2月26日,建行亞洲對大發地產(6111.HK)就3.6億美元未償還債務向法院提出清盤呈請;不到一個月的3月20日,建行亞洲又對德信中國(2019.HK)提出清盤呈請,涉及2022年12月到期的9.95%優先票據及應計利息共3.5億美元。加上4月的世茂,建行亞洲三個月內已將三間本國房企告上法院。

世茂16項目入白名單

中國監管機構今年1月推出專案融資「房地產融資協調機制」(俗稱「白名單」)措施,國有銀行:中國工商銀行(1398.HK;601398.SH)、中國農業銀行(1288.HK;601288.SH)、中國銀行(3988.HK;601988.SH)、中國建設銀行(0939.HK;601939.SH)與中國交通銀行

(3328.HK;601328.SH)。預計將承接逾8,200個住宅項目,貸款總額將高達3.2萬億元。

值得注意的是,「白名單」措施關注的是「保交樓」,而非「救房企」。即使國有銀行對房企旗下項目發放貸款,也不代表放棄對其債務採取法律行動。例如世茂在「白名單」試點城市就申報了40個房地產項目,有16個獲得入圍,其中對接的銀行團中就包括了建設銀行。

一手借錢給你保交樓,另一手入稟法院,即使是國有銀行也沒得商量。

隨著近年房地產下行嚴重不景氣,房地產行業的不良貸款快速增加。根據日經新聞統計27家在香港上市的中大型銀行財報發現,去年中國房地產行業的不良貸款總額按年上升了27%。而在四大國有銀行中,房地產不良貸款增幅最大的,就是建設銀行。

根據建設銀行3月底公布的年報,2023房地產相關不良貸款為482億元,較2022年的336億元大增43%,增幅在四大國有銀行中居冠。房地產不良貸款率也從4.4%增加到5.6%。

核數師無法表示意見

所謂天助自助者,陷入債務危機的房企,唯有積極自救才能抓住一線生機。世茂除進行債務重組外,也在甩賣優質資產、提升銷售以盡快回籠資金,但這條路並不順遂。

據世茂去年財報,2023年實現營業收入594.6億元,同比下降5.7%;股東應佔虧損約為210.3億元,與2022年相若。截至2023年末,世茂總資產5,432.5億元,總負債4,919.9億元,資產負債率約為88.7%,淨負債率則從2022年的302.2%升至473.2%。

值得一提的是,核數師審核業績公告披露,對於財報「無法表示意見」,原因是公司「可能無法在正常經營過程中變現資產和償債」。

隨著政策逐漸明朗,各個房企的命運似乎也一一揭曉,各家銀行也開始維護自身權益,相信未來可能會有更多房企遭入稟清盤。中國房地產市場的結構性調整也進入了新的階段。

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新聞

簡訊:上半年淨利翻倍 遇見小麵招股集資6.9億元

中式連鎖麵館運營商廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周四起至下周二公開招股,計劃發行9,734.5萬股,招股價介乎5.64港元至7.04港元,集資最多6.9億港元(8,900萬美元),預計下周五掛牌交易。 遇見小麵成立於2014年,主打川渝麵食產品,餐廳網絡包括內地22個城市的451家餐廳及香港14家餐廳,另有115家新餐廳處於開業前籌備中。今年上半年,公司收入按年升34%至7億元,淨利潤則增96%至4,183.4萬元。 根據公告,遇見小麵引入HHLRA、國泰君安證券、君宜香港基金、Shengying Investm、Zeta Fund、海底撈全資子公司海底撈新加坡為基石投資者,投資總額約為2,200萬美元。 公司稱,集資所得將用於拓展餐廳網絡、升級餐廳網絡技術及數字系統,品牌建設、對上游食品加工行業的潛在投資,以及公司營運之用。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:超額逾9千倍 量化派午收升113%

線上市場營運商量化派控股有限公司(2685.HK)首日掛牌開市報26元,較招股定價高165%,之後股價回軟,中午收市報20.9元,升113%。 量化派發行1,334.8萬股,招股價介乎8.8元至9.8元,最終以高位定價,公開發售超額9,365倍,國際配售超額14倍。 量化派的兩大核心業務分別是一站式消費平台「羊小咩」,另外是經營汽車零售O2O平台的「消費地圖」。去年的盈利1.47億元人民幣,按年上升近40倍,主要因為來自羊小咩的收入大增所致。今年首五個月,盈利按年上升2.7倍至1.26億元人民幣。 集資所得淨額僅1,237萬元,55%將用於提高公司的研發能力及改善基礎技術設施,45%用於建立及擴大本地消費應用程序。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體上市集資16.7億港元

碳化硅外延片製造商廣東天域半導體股份有限公司(2658.HK)周四啓動香港首次公開募股,計劃以每股58港元發行3,000萬股,集資約16.7億港元,公司於12月5日正式掛牌。 公司今年前五個月實現營收2.57億元,較上年同期的2.97億元同比下降13.5%。近五個月期間,實現盈利1,120萬元,扭轉去年同期1.12億元的虧損。 天域半導體計劃將62.5%的IPO募集資金,用於未來五年擴大產能,15.1%用於增強研發實力,另有10.8%將投向戰略投資領域。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
So-Young runs cosmetic surgery clinics

開店愈多投資愈重 新氧科技暫難靠「輕醫美」翻身

醫美平台新氧科技在積極拓展「輕醫美」實體診所後,營收雖持續成長,但其傳統平台業務快速萎縮,拖累整體盈利能力 重點: 在開出首家「輕醫美中心」僅兩年後,新氧科技第三季近一半收入已來自快速擴張的連鎖診所業務 即使診所收入於本季度錄得三倍增長,公司另一半核心業務卻大幅下滑,最終導致季度錄得淨虧損   譚英 在中國快速變動的美妝市場,短短數年往往就像過了一個世代。近期的新氧科技(SY.US)正是如此,公司從原本專注美妝社交與電商的平台業務,轉型為經營全國最大規模的「輕醫美」診所連鎖。然而,上周公布的最新季度業績顯示,這一轉型讓公司持續出現虧損,外界也開始質疑其「雙軌業務模式」是否具備可持續性。 新氧科技於2023年8月在北京總部開設首家自營診所,並此後迅速擴大布局。根據創辦人兼董事長金星的說法,截至本月,公司已擁有42家輕醫美中心,其中一家為加盟門店。 金星稱,這也讓新氧科技成為全中國規模最大的輕醫美連鎖品牌,公司有望在年底前達成50家門店的目標。他今年稍早也提出長期規劃,未來8至10年內要在全國開出1,000家門店。 他表示:「未來我們會在嚴謹的策略下繼續擴張醫美中心網絡,並透過更高標準的運營系統及更深的品牌價值,推動健康、可持續的增長。」他補充,新氧科技的新診所截至9底已累計服務約60萬人次。 這場轉型顯然正以極快的速度推進,但並非沒有代價。隨著新氧科技的線下診所開始貢獻營收,公司昔日的核心業務──為醫美消費者提供的線上社群與內容平台──卻持續流失動能。 投資者似乎認同這場轉型的大方向,但仍未完全買單。儘管新氧科技的股價自今年初以來已累計上漲逾兩倍,但公司公布最新業績後的四天內,股價又下跌了23%,距離7月中創下的多年新高,更是蒸發了約一半市值。 公司未來走向,將決定投資者對其估值的態度。在第三季度的總收入中,來自其線下診所的醫美服務收入達1.84億元,同比大增305%。但舊有線上社群的資訊與預訂服務收入卻下降34.5%至1.17億元;此外,醫療產品與維護服務收入亦下滑25%至6,700萬元。 加總各項業務後,新氧科技本季度錄得總收入3.87億元,較去年同期的3.72億元增長4%。 隨著新診所開業步伐全面加速,公司本季度由去年同期的2,030萬元淨利轉為虧損6,430萬元。現金儲備也下降約四分之一,從2024年底的12.5億元降至第三季度末的9.43億元。不過,以目前連鎖擴張的速度而言,這樣的現金消耗也在預期之內。 線上起家 要理解新氧科技當前的轉型軌跡,有必要回顧其發展歷史。2019年上市時,新氧科技仍是一家電商平台,用戶可在平台上搜尋並預訂醫美服務,連接全國 300個城市、約6,000家醫美服務機構,活躍用戶超過100萬人。 新氧科技於2013年成立時,本質上是一個整形美容相關的線上社群。2014 年,公司開始與醫美醫院與診所合作,正式切入電商領域。醫美機構成為公司主要收入來源之一,透過平台投放廣告、獲得預訂流量,新氧也從中抽取佣金。 公司在早期便開始銷售肉毒桿菌、玻尿酸等「注射類」醫美產品。董事長金星的母親是整形外科醫師,而金星本人也曾在新氧App上分享自己施打瘦臉針、植髮以及注射玻尿酸的經驗。 金星創立新氧科技的初衷,是讓人們能更輕鬆找到醫美手術與相關產品的資訊,尤其當時中國經濟高速成長,消費者對醫美服務的接受度快速提升。2021 年,新氧收購了醫院用醫療產品製造商武漢奇致。自2023年起,第三方注射產品與武漢奇致的醫療產品,已成為公司一項獨立且規模可觀的收入來源。 然而,公司目前的業務結構存在一定矛盾──原本依賴新氧平台導流、並為此付費的獨立醫師與診所,如今卻與新氧自營診所形成直接競爭。從長期來看,這無疑是一項負面因素,因為這些獨立從業者可能會對於與一個「同時身兼競爭者」的平台合作感到猶豫。 但自營診所相較於與第三方合作,亦具備明顯優勢──新氧科技能以更高標準掌控服務品質。過去數年,中國醫美行業出現大量小型診所,其中不少服務品質參差不齊,也因此成為監管部門整治的主要對象。 金星近日接受彭博訪問時表示:「隨著我們提高門店密度,並將價格向韓國市場靠攏,我相信會有越來越多消費者選擇在國內接受這些醫美療程。」他指出,新氧科技能保持低價,主要靠大規模採購策略,以及因品牌知名度高而能有效壓低行銷成本。 中國醫美市場規模龐大且增速迅猛,其滲透率仍低於韓國、美國、巴西與日本。畢馬威(KPMG)最新報告預測,市場規模將從2023年的3,115億元,成長至2030年的1.3萬億元,幾乎擴大三倍。其中約38%屬於非手術類醫美,即新氧科技的核心細分市場。去年新進入醫美市場的消費者中,56.9%為21至30歲,另有22%介於25至31歲之間。 隨著業務重心從線上服務轉向線下診所,新氧科技不再需要與中國互聯網巨頭競爭訂單導流與預訂類服務。但公司同時也面臨新對手,例如朗姿股份(002612.SZ),近期收購北京知名麗都醫院,並與醫美公司普門等合作開發新產品。即便今年股價大幅上升,新氧科技的市銷率(P/S)約為1.45,仍略低於朗姿的1.59。 新氧科技向過去的核心業務告別,未必是壞事;今年股價的大幅上漲顯示投資者多半對此方向表達認可。然而,從線上平台轉向更重資本、管理更複雜的線下診所領域,過渡過程勢必仍充滿挑戰與不確定性。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏