減辣插画

劉智恒

香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款

地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。

國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。

海灣賣大包益買家?

「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。

2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。

至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。

新世界高層未能共渡時艱

剛發表2023年報新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。

雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。

中海內地斥巨資投地

中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。

內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。

碧桂園債務正式違約

早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。

內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。

咏竹坊文章

內房債影響蔓延

本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。

借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。

聯易融受樓市疲弱拖累

聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。

面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。

新聞

The pharmaceutical company’s profits have been buffeted by erratic returns on an equity stake in a fellow developer of innovative drugs.

先聲藥業「增收不增利」 入股創新藥企股價縮水

這家藥企持有的同業股份去年價格劇烈波動,導致投資收益如同坐上過上車 重點: 先聲藥業持有3D Medicines約9%股份,是僅次於創始團隊的第二大股東,但在股價大幅上漲期間,並未減持鎖定收益 公司去年初獲批的新冠口服藥先諾欣,在去年底的醫保談判中,價格下調27%,將打擊未來利潤   莫莉 曾經因新冠口服藥在資本市場收穫關注的老牌藥企先聲藥業集團有限公司(2096.HK),近年力圖向創新藥業務轉型,過去一年亦兩次出售產業,獲得大筆非經營性收益。不過,該公司上周日公佈的2023年盈利預告,卻顯示公司去年的主營業務,落得「增收不增利」的局面。 根據先聲藥業的盈利預告,公司去年度預計錄得約65.78億元至66.38億元收入,按年增長4%至5%。值得注意的是,其去年上半年處置一家子公司,已經錄得約7.89億元的一次性稅前收入;然而,公司同期歸屬於股東的淨利潤介乎6.85億元至7.45億元,按年倒退20%至26.4%。 公司解釋,利潤下降的主要原因,在於持有的創新藥企業3D Medicines(1244.HK)股份,按公允價值計算預期錄得約7.42億元稅前虧損,而相關投資在2022年錄得收益稅前淨額約3.94億元。 盈利預警發佈後的第一個交易日,先聲藥業下跌2.4%,但隨後幾日小幅回升。投行交銀國際發佈的研報稱,該公司去年業績受外部擾動拖累,收入及利潤均低於該行此前的預期,但預計今年將有多款新藥遞交上市申請,到 2026 年有望實現 11 款創新藥商業化。 拖累先聲藥業利潤的3D Medicines,是一間專注腫瘤治療的創新藥公司,旗下擁有一款已實現商業化的產品恩沃利單抗注射液,這是全球首款可皮下注射的PD-L1抑制劑,去年上半年銷售額高達3.53億元。但是,恩沃利單抗是由康寧傑瑞(9966.HK)研發,3D Medicines作為臨床開發合作方,只能從該藥物銷售的稅前利潤中獲得約49%的權益。 3D Medicines去年的中期財報顯示,截至6月底,先聲藥業持有其9%股份,是僅次於創始團隊的第二大股東,該持股比例與3D Medicines上市時相差無幾,顯示先聲藥業並未在股價較高時減持變現。只是,3D Medicines去年的股價猶如坐上了過山車,從2022年底IPO時的24.98港元,一路暴漲至7月的峰值131.5港元,但隨後迎來暴跌,最近已徘徊在6港元左右。這也意味著,先聲藥業在該項投資中的收益,已經較股價高峰縮水超過95%。 3D Medicines如今正在努力降低虧損,去年上半年獲得營收3.5億元,期內虧損1.9億元,按年減少41.2%。1月24日,3D Medicines及康寧傑瑞與印度醫藥企業Glenmark合作,向後者授予恩沃利單抗在印度、亞太區、中東及非洲、俄羅斯、獨立國家聯合體及拉丁美洲的商業開發權益,3D Medicines及康寧傑瑞將獲得首付款以及基於若干開發、監管及商業化進展的里程碑付款共計約7億美元。 創新藥亮點有限 只是,3D Medicines除了一款恩沃利單抗之外,其餘的11項管線大多處於臨床早期,貢獻商業化回報仍為時尚早。因此,即使完成這項大額授權合作,3D…
Baidu sees big potential in Ernie Bot as profit drops

快訊:百度季績下跌 未來寄望「文心一言」

最新:百度集團股份有限公司(9888.HK,BIDU.US) 周三公布第四季度業績,收入按年增長6%至350億元(49.2億美元),淨利潤近26億元,按年跌48%。 利好:第四季度經調整淨利潤增長44%至77.6億元,全年增長近四成至287.5億元。 值得關注:上季集團回購股份總值3.18億美元,去年累計回購金額6.69億美元。 深度:人工智能(AI)在今天科技界炙手可熱,是各大科企必爭之地,百度在內地AI行業位列龍頭,旗下的語言大模型「文心一言」的日用量已超過5,000萬次,按季增長190%;去年12月底已有2.6萬家企業使用,按季增長11.5倍。集團董事長兼首席執行官李彥宏強調,在「文心一言」的模型上,已取得重大突破,預計今年來自「文心一言」的銷售收入,會增加數十億元。 市場反應:百度開市已受壓,一度跌7.4%至97.85港元,中午收市報99.05港元,跌7%,股價位處52周低位水平。 記者:劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
iQiyi reports first annual profit

市場要聞:贏在新戰略 愛奇藝首錄年度盈利

這家百度支持的在線視頻平台,於 2022 年進行重大戰略轉變後實現盈利,但正面臨中國經濟放緩的挑戰 余特莉 中國領先的視頻在線媒體平台愛奇藝公司 (IQ.US)週三發佈最新財報,去年首次實現年度盈利, 2023 年淨利潤達19 億元(2.71 億美元),扭轉了202年的1.36 億美元虧損。 公司將扭虧為盈歸因於 2022 年實現了戰略大逆轉,當時公司開始縮減非核心業務規模,並進一步投資於優質原創內容。2022 年對原創內容的戰略調整和承諾,成功讓公司吸引更多付費客戶,從而提升財務表現。 愛奇藝創始人兼首席執行官龔宇表示: 「延續2022 年標誌性逆轉的良好勢頭,2023 年是我們公司歷史上表現最佳的一年。」他補充:」總收入、營業收入、淨利潤和現金流在內的關鍵財務指標均創歷史新高。」 在會員服務和在線廣告收入均錄雙位數增長的推動下,公司去年收入增長10%至319億元。 全年會員服務收入增長 15%達 203 億元,全賴會員平均收入(ARM)和用戶群增長所推動。其ARM已連續五個季度實現環比增長,第四季度更創下每月15.98元的歷史新高,同比增長13%。 去年,在線廣告收入增長17%,達到 62 億元,由於易貨交易減少,內容分發收入下降了 4%至 25 億元。…
Customer relationship management (CRM) services provider Xuan Wu Cloud said on Wednesday it expects to report a net loss of 63 million yuan to 77 million yuan for last year, roughly double its loss from 2022.

快訊:分銷研發開支升 玄武雲虧損擴大

最新:智能客戶關係管理服務(CRM)供應商玄武雲科技控股有限公司(2392.HK)周三公布,預計去年錄得6,300萬元至7,700萬元淨虧損,比2022年擴大80%至120%。 利好:該公司預計去年收入為12.5億元至13億元,按年增加20%至25%,主要因為CRM平台即服務(PaaS)的每名用戶平均收益(ARPU)持續增加,以及CRM軟件即服務(SaaS)客戶數量穩步增加。 值得關注:由於市場競爭加劇,該公司CRM服務的毛利及毛利率減少,加上持續拓展新產品及人工智能生成內容(AIGC)相關技術的業務,令銷售及分銷開支、以及研發費用增加。 深度:由於中國產業互聯網、新零售等消費新常態崛起,各行各業對智能CRM的需求大增,在2010年成立的玄武雲,是全國市場份額第二大的智能CRM服務供應商,僅次於美國同業Salesforce(CRM.US)。玄武雲近年收入持續上升,並於2022年7月在港交所上市,但由於新冠疫情嚴格防控措施對其業務產生不利影響,該公司同年由盈轉虧;即使相關限制去年已解除,但由於行業競爭激烈,加上持續增加研發支出,去年虧損仍進一步擴大。 市場反應:玄武雲股價周四中午收市無升跌,報2.06港元,位處過去52周的中下水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏