劉智恒

     

香港

土地接連流標

繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後,港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡,竟然是無人問津,但10月初截收意向時,共接獲32份意向書,個多月後卻沒有一家公司入標,反映香港樓市疲弱,發展商不願冒險買地發展。

東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎,可建住宅單位1,200個,具一定規模項目,市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元,最終連出價也沒有。連同是次這幅土地,今年已連續有六幅土地收回,亦是2013年以來,再出現「零入標」,相信短期大市氣氛更差,流拍有機持續。

油塘補價低高位六成

樓價不斷回調,政府及公營機構賣地又流標,影響所及,地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目,剛完成補地價,金額13.5億港元,每方呎補價只是2,040港元。2019年時,長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元,即四年間價格下跌了61%。

補地價金額續低走,一方面反映樓價趨向,另外讓人擔心是香港政府的土地收益,原先本年度政府預算賣地收益850億港元,至今只達成一成多,料全年難以達標。賣地收入縮減,勢將影響財政儲備,目前財儲只有6,500多億港元,相等於十個月政府開支,情況並不樂觀。

市場轉軚看淡樓價

土地連環流標,補地價金額又向下走,反映市場普遍仍看淡本港樓市,標普全球報告就將本港今年樓價預測,由原先上升5至8%,調至下跌3%,明年樓價更差,預計跌5至10%。標普解釋,本港經濟增長疲弱,利率又上升,加上供應過剩,樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個,大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。

瑞銀上月也指出,中小型開發商的高負債風險,以及利率持續居高不下,原預計今年香港住宅樓價上升5%,現調低至持平,並預測明年樓價將下跌超過10%。

預售樓花「零申請」

地政總署新數據披露,上月未接有任何新的預售樓花同意書申請,是今年六月後,再次出現「零申請」。事實上,香港樓市弱勢持續,發展商在看不透前景下,誰都不敢貿然推盤,暫時不急於申請預售樓花同意書。

另外,差餉物業估價署資料顯示,今年首三季,私人住宅落成量共10,090個單位,按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙,但首三季只達目標約50.6%,現要看第四季情況如何,能否追回預計的數量。

內地

房企按年銷售勁挫

內地住宅銷售持續不振,房企10月份的銷售按年出現大跌幅,遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元,按年大跌七成一,合景泰富(1813.HK)銷售更差,按年跌八成二至只有7.6億元,即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成,融創中國(1918.HK)也跌五成一。

房企的銷售收入是公司命脈,關乎到是否有足夠資金支撐企業運作,以及達致項目保交樓,已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁,大部份房企銷售下跌,按年的跌幅更是驚人,不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續,房企能否繼續經營亦成問題。

傳救市刺激內房股大升

對於房產問題日益惡化,樓市銷售又疲不能興,人民銀行、住建部、金管總局和中證監,周二(11月7日)與幾家房企舉行座談,與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等,主要是向幾家有實力房企了解融資需要,房企在會中提出,希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。

不光如此,有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK),雖然平保否認,但市場猜測,政府會考慮多個方案去拯救房企,以及打開資金渠道。受消息帶動,內房板塊在周三港股出現大幅反彈,其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成,碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重,並非三言兩語可解決,相信是股價過份低殘下,借消息反彈,未來壓力持續,股價仍會十分波動。

深圳政府力撐萬科

內房問題愈演愈烈,原以為財務穩健的房企亦接連失陷,近期就連萬科也牽連其中,有部份萬科美元債價急跌,引起市場一陣恐荒,唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語,深圳國資委及萬科大股東深鐵集團,伙同萬科主席郁亮等,與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險,深鐵大派定心丸,強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目,以注入流動性。

自從碧桂園也接近倒下來後,市場愈發不相信房企,一有風吹草動,債券持有人率先沽貨,深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性,政府最擔憂是原先沒問題,但若然因謠言動搖萬科的穩定性,不光在財務上影響公司融資及債務,物業銷售亦會受拖累,特別市場會對萬科物業交付存在懷疑,從而拖慢公司資金回籠,影響所及,屆時整個房地產市場也陷困境,所以政府不得不揚聲力撐。

詠竹坊文章

李兆基600億助恒地開疆拓土

香港四大地產發展商之一的恒基地產(0012.HK),大股東李兆基家向恒地借出600億港元,此舉可算創下一項本地紀錄,就是在香港上市的地產商中,大老闆借予公司的最大一筆股東貸款。

原來恆地在這幾年先斥資近233億港元在金鐘購入土地,又再以508億港元投得中環海濱3號地皮,兩地加上建築費,投資超過千億港元,李兆基一擲千金豪借巨款給上市公司,方便集團的資金調動及避免負債比率大幅上升。當兩個項目落成後,恆地在中環一帶持有的項目總樓面達350萬方呎,已拉近與主置地的距離,後者持有484萬方呎樓面。若然恆地持續在中環吸納土地,有機可超越置地成為中環大地主,一完八十年代華資地產商欲收購置地的宏願。

易居重組舉步維艱                                                                                                

內地房企的債務問題,影響整條樓房產業鏈,房地產中介及服務公司易居中國(2048.HK),因被開發商拖欠大筆傭金,未能有現金償債,結果要走向重組。公司最新提出的方案,是包括支付現金及公司股票,現正籌劃供股集資4.83億元。

新方案中,將供股所得先償還少部份債務,餘下的債務將轉換成一家TM Home的股票,該公司控制著易居大部分業務。易居表示,在明年8月底前,將會把債權人手上的TM Home股票售予一位買家。對於易居的方案,大部份債權人同意,但市場擔憂,在內地樓市不斷向下走時,是否可以把該公司股權成功售出,也教人懷疑。

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新聞

The pharmaceutical company’s profits have been buffeted by erratic returns on an equity stake in a fellow developer of innovative drugs.

先聲藥業「增收不增利」 入股創新藥企股價縮水

這家藥企持有的同業股份去年價格劇烈波動,導致投資收益如同坐上過上車 重點: 先聲藥業持有3D Medicines約9%股份,是僅次於創始團隊的第二大股東,但在股價大幅上漲期間,並未減持鎖定收益 公司去年初獲批的新冠口服藥先諾欣,在去年底的醫保談判中,價格下調27%,將打擊未來利潤   莫莉 曾經因新冠口服藥在資本市場收穫關注的老牌藥企先聲藥業集團有限公司(2096.HK),近年力圖向創新藥業務轉型,過去一年亦兩次出售產業,獲得大筆非經營性收益。不過,該公司上周日公佈的2023年盈利預告,卻顯示公司去年的主營業務,落得「增收不增利」的局面。 根據先聲藥業的盈利預告,公司去年度預計錄得約65.78億元至66.38億元收入,按年增長4%至5%。值得注意的是,其去年上半年處置一家子公司,已經錄得約7.89億元的一次性稅前收入;然而,公司同期歸屬於股東的淨利潤介乎6.85億元至7.45億元,按年倒退20%至26.4%。 公司解釋,利潤下降的主要原因,在於持有的創新藥企業3D Medicines(1244.HK)股份,按公允價值計算預期錄得約7.42億元稅前虧損,而相關投資在2022年錄得收益稅前淨額約3.94億元。 盈利預警發佈後的第一個交易日,先聲藥業下跌2.4%,但隨後幾日小幅回升。投行交銀國際發佈的研報稱,該公司去年業績受外部擾動拖累,收入及利潤均低於該行此前的預期,但預計今年將有多款新藥遞交上市申請,到 2026 年有望實現 11 款創新藥商業化。 拖累先聲藥業利潤的3D Medicines,是一間專注腫瘤治療的創新藥公司,旗下擁有一款已實現商業化的產品恩沃利單抗注射液,這是全球首款可皮下注射的PD-L1抑制劑,去年上半年銷售額高達3.53億元。但是,恩沃利單抗是由康寧傑瑞(9966.HK)研發,3D Medicines作為臨床開發合作方,只能從該藥物銷售的稅前利潤中獲得約49%的權益。 3D Medicines去年的中期財報顯示,截至6月底,先聲藥業持有其9%股份,是僅次於創始團隊的第二大股東,該持股比例與3D Medicines上市時相差無幾,顯示先聲藥業並未在股價較高時減持變現。只是,3D Medicines去年的股價猶如坐上了過山車,從2022年底IPO時的24.98港元,一路暴漲至7月的峰值131.5港元,但隨後迎來暴跌,最近已徘徊在6港元左右。這也意味著,先聲藥業在該項投資中的收益,已經較股價高峰縮水超過95%。 3D Medicines如今正在努力降低虧損,去年上半年獲得營收3.5億元,期內虧損1.9億元,按年減少41.2%。1月24日,3D Medicines及康寧傑瑞與印度醫藥企業Glenmark合作,向後者授予恩沃利單抗在印度、亞太區、中東及非洲、俄羅斯、獨立國家聯合體及拉丁美洲的商業開發權益,3D Medicines及康寧傑瑞將獲得首付款以及基於若干開發、監管及商業化進展的里程碑付款共計約7億美元。 創新藥亮點有限 只是,3D Medicines除了一款恩沃利單抗之外,其餘的11項管線大多處於臨床早期,貢獻商業化回報仍為時尚早。因此,即使完成這項大額授權合作,3D…
Baidu sees big potential in Ernie Bot as profit drops

快訊:百度季績下跌 未來寄望「文心一言」

最新:百度集團股份有限公司(9888.HK,BIDU.US) 周三公布第四季度業績,收入按年增長6%至350億元(49.2億美元),淨利潤近26億元,按年跌48%。 利好:第四季度經調整淨利潤增長44%至77.6億元,全年增長近四成至287.5億元。 值得關注:上季集團回購股份總值3.18億美元,去年累計回購金額6.69億美元。 深度:人工智能(AI)在今天科技界炙手可熱,是各大科企必爭之地,百度在內地AI行業位列龍頭,旗下的語言大模型「文心一言」的日用量已超過5,000萬次,按季增長190%;去年12月底已有2.6萬家企業使用,按季增長11.5倍。集團董事長兼首席執行官李彥宏強調,在「文心一言」的模型上,已取得重大突破,預計今年來自「文心一言」的銷售收入,會增加數十億元。 市場反應:百度開市已受壓,一度跌7.4%至97.85港元,中午收市報99.05港元,跌7%,股價位處52周低位水平。 記者:劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
iQiyi reports first annual profit

市場要聞:贏在新戰略 愛奇藝首錄年度盈利

這家百度支持的在線視頻平台,於 2022 年進行重大戰略轉變後實現盈利,但正面臨中國經濟放緩的挑戰 余特莉 中國領先的視頻在線媒體平台愛奇藝公司 (IQ.US)週三發佈最新財報,去年首次實現年度盈利, 2023 年淨利潤達19 億元(2.71 億美元),扭轉了202年的1.36 億美元虧損。 公司將扭虧為盈歸因於 2022 年實現了戰略大逆轉,當時公司開始縮減非核心業務規模,並進一步投資於優質原創內容。2022 年對原創內容的戰略調整和承諾,成功讓公司吸引更多付費客戶,從而提升財務表現。 愛奇藝創始人兼首席執行官龔宇表示: 「延續2022 年標誌性逆轉的良好勢頭,2023 年是我們公司歷史上表現最佳的一年。」他補充:」總收入、營業收入、淨利潤和現金流在內的關鍵財務指標均創歷史新高。」 在會員服務和在線廣告收入均錄雙位數增長的推動下,公司去年收入增長10%至319億元。 全年會員服務收入增長 15%達 203 億元,全賴會員平均收入(ARM)和用戶群增長所推動。其ARM已連續五個季度實現環比增長,第四季度更創下每月15.98元的歷史新高,同比增長13%。 去年,在線廣告收入增長17%,達到 62 億元,由於易貨交易減少,內容分發收入下降了 4%至 25 億元。…
Customer relationship management (CRM) services provider Xuan Wu Cloud said on Wednesday it expects to report a net loss of 63 million yuan to 77 million yuan for last year, roughly double its loss from 2022.

快訊:分銷研發開支升 玄武雲虧損擴大

最新:智能客戶關係管理服務(CRM)供應商玄武雲科技控股有限公司(2392.HK)周三公布,預計去年錄得6,300萬元至7,700萬元淨虧損,比2022年擴大80%至120%。 利好:該公司預計去年收入為12.5億元至13億元,按年增加20%至25%,主要因為CRM平台即服務(PaaS)的每名用戶平均收益(ARPU)持續增加,以及CRM軟件即服務(SaaS)客戶數量穩步增加。 值得關注:由於市場競爭加劇,該公司CRM服務的毛利及毛利率減少,加上持續拓展新產品及人工智能生成內容(AIGC)相關技術的業務,令銷售及分銷開支、以及研發費用增加。 深度:由於中國產業互聯網、新零售等消費新常態崛起,各行各業對智能CRM的需求大增,在2010年成立的玄武雲,是全國市場份額第二大的智能CRM服務供應商,僅次於美國同業Salesforce(CRM.US)。玄武雲近年收入持續上升,並於2022年7月在港交所上市,但由於新冠疫情嚴格防控措施對其業務產生不利影響,該公司同年由盈轉虧;即使相關限制去年已解除,但由於行業競爭激烈,加上持續增加研發支出,去年虧損仍進一步擴大。 市場反應:玄武雲股價周四中午收市無升跌,報2.06港元,位處過去52周的中下水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏