李兆基豪借恒地600億打造中環商業王國

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地產近年銳意在核心商業區大展拳腳，大股東李兆基通過股東貸款，借出600億資金，希望成就集團的雄圖偉願

重點

截至今年6月底，恒地淨借貸779億元，淨負債比率只有24%
李兆基借出的股東貸款，恒地無需扺押亦沒有償還期

劉智恒

近期多家內地開發商資金鍊斷裂，債務臨門，個別公司更要在旗下物管公司上動腦筋，調動資金應急。相對內地，香港發展商雖然未至於陷入絕境，但亦面對頗大壓力，有地產投資信託基金更因利率不斷上升，租金收入被蠶食殆盡，導致上市十多年首次沒有派息。

面對高息壓力，香港四大地產發展商之一的恒基兆業地產有限公司(0012.HK)大股東李兆基家族，就選擇在自己的錢包掏錢，真金白銀拿出高逾600億港元(549億元)，貸款予上市公司。在芸芸本地上市企業中，能獲大股東慷慨借出巨額資金的公司，幾乎絕無僅有。

上月剛公布中期業績的恒基地產，淨利潤接近60億港元，按年上升近兩成半，每股派息維持0.5港元，淨借貸近779億港元，淨負債比率只是24%。在樓市不景及息口高企環境下，能派出這一份成績表，也算是交足功課。

股東貸款沒期限

亮麗成績背後，全因大股東李兆基家族為上市公司作出相當支持，根據中報的财務狀況表內顯示，同母系附屬公司借款達600億港元，該筆股東貸款更屬無抵押及無固定還款期。至於利息方面，雖然恒地沒披露，但據中報顯示的中期融資成本為3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否則是須要通過獨立股東會議通過。

對於恒地來說，中期淨負債比率能在24%，毫無疑問是得益於該筆龐大貸款，否則比率將升至近43%，雖然也不是什麼危險水平，但能有較低的比率，就顯得公司財務狀況更健康。

另外，以低息獲大股東借款，面對近年息口不斷上升，就不用擔心，會令上市公司百上加斤，在資金調動上更靈活，也減少向股東派息的影響。

而且，貸款是沒有年限，對上市公司十分有利，省卻上市公司要為借貸作再融資的工作及時間。加上是無須抵押，上市公司的壓力大大減輕。

借款用在那裏

李兆基能借出天價貸款，究竟用意為何？我們再看看中報表述：「墊款是用作集團償還截至2021年12月31日止年度，作為收購土地產生的銀行借款。」翻查資料，恒地當年度作出驚人收購，斥資508億港元，投得中環海濱3號地皮。

事實上，要成為中環地王，是多位發展商心中的宏願。香港是世界金融中心之一，在亞洲的地位更加舉足輕重，中環則是香港商業中心，區內物業吋金呎土，而且供應稀缺，即使有錢也未必能購入優質商廈。

回歸以前，香港作為英國殖民地，英政府對自己國家的企業當然照顧有加，英資的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港開埠以來，透過旗下的置地控股(HKLD.LSE, H78.SGX)不斷在中環買地建樓，經歷多年發展，中環一幢幢拔地而起的參天巨廈，大部分是置地或同系公司的物業。包括交易廣場一至三期、怡和大廈、遮打大廈、太子大廈及文華酒店等，總樓面面積45萬平方米(484萬平方呎)，更透過行人天橋，將所有物業連結起來，儼然如一個商業王國。

七年之約

其他發展商或企業，縱然有資金，想在中環建立橋頭堡也不容易，因為區內根本沒土地可供發展。但華資大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世紀八十年代，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭得勝等幾大華資富豪牽頭，在市場不斷收購當年仍在港上市的置地股票，計劃聯手鯨吞置地。原先進展順利，豈料置地命不該絕，87年股災爆發，華資地產商大失預算，最終雙方談判，由置地買回華資地產商手上的股票，華資地產商則承諾，七年內不再狙擊置地，雙方達成協議，地產商鳴金收兵。

經此一役，置地提高警覺，加上香港經濟及政治發展物換星移，怡和系公司悉數遷冊離香港，中環地王之爭暫偃息旗鼓。然而隨著中環填海，個別實力日益擴大的本港地產商，對中環土地虎視眈眈，首先是機場鐵路發展，中環填出一片土地，新鴻基地產(0016.HK)及恒地眼見機不可失，聯手投得地皮，並建成國際金融中心，其中第二期大樓，與對岸的環球貿易廣場互相輝影，構成維港門廊。

亦因填海造地，為其它財團提供落戶中環的機會，原本新鴻基地產實力雄厚，可惜因三兄弟的爭拗，內耗令公司元氣大傷，大量人才離去，公司經此巨變，在發展上也變得審慎。恒地對於中環的發展念念不忘，幾年前以近233億港元投得金鐘美利道2號商業地，將建成The Henderson。3年前政府推中環填海而來的海濱3號地皮，恒地更不惜一擲萬金，斥資508億港元成功中標。

恒地在中環及金鐘的項目面積，加起來約350萬平方呎，雖未足與置地分庭抗禮，但已將距離拉近至只差一百萬平方呎。不過，雖贏得地王歸，但當年出價過於勇進，付出沈重代價，海濱3號的成交較第二高的標價高出37%，加上近兩年全球經濟走弱，中環商廈價值及租金受到影響。然而，在大股東全力支持下，恒地面對壓力大大紓緩，倘若趁市況回落而續吸納土地或收購項目，要成為明日的中環霸主，或許只是時間問題。

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中企棄紐約轉香江上半年港新股市場熱爆

今年上半年，累計有44家企業在港交所上市，期內集資136億美元，佔全球上市集資總額的四分一重點：按上半年全球新股市場集資額統計，香港以136億美元領跑，同期中國企業紐約上市集資總額僅為8.41億美元中美貿易摩擦放棄赴美上市、疊加A股上市遇阻之際，港交所出台政策吸引中資企業陽歌經歷過去三年的沈寂後，渴求資金的中資企業爭相赴港上市，助力香港今年上半年成為全球領跑的新股市場，獨佔全球新股集資總額四分一。A股上市公司赴港雙重上市（A+H）成為香港新股市場熱爆的主要推手，這些公司在尋求資金的同時，寄望提升國際影響力。與此同時，隨著中美地緣政治緊張局勢加劇，很多原可能選擇赴美上市的中國企業，今年基本打消念頭。上半年，僅奶茶連鎖品牌霸王茶姬（CHA.US）4月登陸美股，集資逾4億美元。然而，其「戰果」被電動車製造商極氪（ZK.US）的私有化抵消。僅一年前，極氪在紐交所上市時集資額達4.41億美元。若上述趨勢延續，今年確有可能成為2021年以來，香港新股上市最繁榮的一年，且創下近十年新股集資規模次高紀錄。普華永道本周發布的報告顯示，上半年港交所共有44宗成功上市個案，合計集資1,071億港元（136億美元），同比大增7倍。安永6月發布的類似報告指出，上半年香港新股上市集資額佔全球新股募資總額的24%。兩份報告均認為，香港市場增長勢頭有望延續至下半年。普華永道預測，今年全年，港交所新股集資總額將突破2,000億港元。安永發現，儘管赴美上市的新股數量增加44%至36宗，集資額卻大跌62%至8.41億美元。可見集資額達1億美元或以上的中資大型上市個案，在美漸稀缺，當前赴美上市多為集資額2,000萬美元或以下的小項目。赴港上市趨勢日益增強，今年上半年，中國證監會批准30家中企赴港上市，數量較批准納斯達克上市的12家企業高出逾倍。所有此類境外上市，均需在中國證監會備案。中國證監會受理的境外上市備案申請呈現類似傾向，目前中證監受理的境外發行上市備案申請達183宗，其中126家企業赴港上市，僅42家瞄准納斯達克，後者均未聘請頂尖投行，表明其中絕大多數或全部，集資額或不超過2,000萬美元。多重政策因素多重政策因素驅動香港新股市場的盛景，首先是中美關係持續緊張，使中企放棄選擇美國上市，部分美國政客甚至主張，把在美上市的中資企業悉數摘牌。另一方面，中國的顧慮在於若企業赴美上市，中企持有的大量個人及客戶數據恐被美國政府獲取，上述憂慮引發網約車龍頭滴滴出行2021年被強制從紐交所退市。類似顧慮亦影響快時尚巨頭Shein的上市前景，公司原計劃登陸紐約，因遭美國政府政治阻撓而放棄，後轉向倫敦市場。然而，上月再度擱置計劃，報道稱因中國證監會傾向該公司赴港上市。此外，中國為提振A股市場，限制滬深新股發行數量，客觀上加劇企業赴港上市潮。內地投資者情緒低迷可見一斑，上證綜合指數年內僅上漲6%，大幅落後恒生指數的23%漲幅。中美政治摩擦、中方對數據的安全顧慮，以及對A股上市數量存在限制，港交所多措並舉增強市場吸引力。今年5月，推出特專科技企業上市通道，降低早期專業科技及生物科技公司上市門檻；去年10月頒布新規，便利滬深A股上市企業赴港雙重上市，香港市場對國際投資者更為開放。今年上半年，最大規模的新股上市潮正源於此類雙重上市。動力電池龍頭寧德時代（3750.HK；300750.SZ）通過在港上市集資約46億美元，與其A股上市地位形成互補。霸王茶姬雖因赴美上市在同行中脫穎而出，但今年上半年其數個主要競爭對手赴港上市亦引人矚目，茶飲連鎖龍頭蜜雪冰城（2097.HK）集資4.4億美元。今年上半年，隨著金價飆升至歷史高位，黃金概念股的上市同樣受到追捧。2月，赤峰黃金（6693.HK）在港股上市集資4.19億美元。此輪黃金熱潮或將引爆下半年又一大型上市項目，紫金礦業（2899.HK）本周已提交初步申請文件，擬分拆旗下紫金黃金國際獨立上市。欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里

2025年07月04日

簡訊：多點數智準備申請穩定幣牌照

零售軟件服務提供商多點數智有限公司（2586.HK）周四公告，公司正在籌備申請香港穩定幣牌照，並已通過公開市場HashKey Exchange購買比特幣，其資金來源爲本公司現有的現金儲備。公司稱，已於今年2月與HashKey Group簽署戰略合作協定，公司將在HashKey Exchange開設交易帳戶，雙方將圍繞數字資產交易、Web3技術開發與應用、以及區塊鏈生態建設等重點領域展開深度合作，探索推出包括穩定幣支付在內的技術服務，並推動穩定幣在零售支付場景中的廣泛應用。消息公布後，周四多點數智股價一度升近九成，收市報11.14港元，漲23%，成交額達18億港元（2.3億美元）。公司去年底以每股30.21港元上市，首日掛牌暴跌54%至13.8港元，之後股價持續下滑，最低見4.78港元，目前股價雖有回升，仍較上市價下跌63%，市值由上市首日最高的270億港元，跌至目前約100億港元。多點數智主要為零售行業提供雲基礎數字零售SaaS平台服務，惟其客戶高度集中，近九成業務來自大股東張文中的物美集團系內公司。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月04日

2586.HK

比亞迪撐起九成收入承泰科技能否靠毫米波雷達破局？

以性價比優勢切入L2級以下智駕市場的承泰科技，在比亞迪「智駕平權」的大旗下快速崛起重點：公司主營成本更低的毫米波雷達，較激光雷達更具性價比優勢 2024年公司收入約94%來自比亞迪李世達在汽車行業進入嚴重內捲與智駕平權的時代後，低價車款開始配備功能更齊全的輔助駕駛系統，令不少激光雷達廠商陷入成本與價格的掙扎之中。有著華為技術血脈、手握比亞迪（1211.HK; 002594.SZ）訂單的深圳承泰科技股份有限公司，就選擇了一個較為不同的路徑——毫米波雷達。與禾賽科技（HSAI.US）、速騰聚創（02498.HK）等瞄準L3-L4高階輔助駕駛市場的激光雷達企業不同，承泰科技選擇聚焦於L0至L2+輔助駕駛層級的毫米波雷達市場，技術難度相對較低但市場基礎更廣，並透過產品定制與算法整合，在細分賽道建立起自身優勢。近日，承泰科技已正式向港交所主板遞交18C特專科技上市申請，期望藉募資擴大產能與研發投資，國泰君安為其獨家保薦人。毫米波雷達是一種利用毫米波頻段進行探測的感測技術，具備全天候、抗干擾強、成本低等特性。但相對的解析度與精度較低，難以精準判斷前方物體，使其在高階輔助駕駛系統中難以獨當一面，需搭配其他感測器補足。不過，相較於造價動輒數千元至上萬元的激光雷達，毫米波雷達成本僅約數百元，且工藝並不複雜，成為推動大眾化車型普及輔助駕駛功能的技術核心。成立於2016年的承泰科技，主要專注於77GHz車載毫米波雷達的研發與生產，產品涵蓋前向雷達、角雷達及中央計算雷達等。截至2025年6月，已推出七款核心雷達產品，覆蓋L0-L2+輔助駕駛等級。申請文件引用灼識諮詢數據指出，公司2024年出貨量達94.5萬套，是中國最大車載前向毫米波雷達供應商，市佔率達9.3%，並在整體毫米波雷達市佔4.5%，名列全國第三。華為技術血脈公司創始人背景亦頗具看點。董事長陳承文與聯合創始人周珂皆出身華為，前者為華為資深產品經理，後者亦曾任職於華為技術崗位。兩人將華為在射頻設計與嵌入式算法領域的工程經驗帶入新創公司，讓承泰在毫米波雷達的信號處理與硬體整合上建立了堅實基礎。財務方面，公司2022至2024年收入分別為5,765萬元、1.57億元及3.48億元，三年間收入翻五倍，成長顯著。但營運仍處於虧損階段，過去三年累計虧損約1.97億元，去年虧損大幅收窄77%至2,176.8萬元，且實現經營溢利1,507萬元，同時毛利率亦逐年上升，自2022年的28.7%升至2024年的33.9%，反映出產品成本控制與議價能力正逐步提升。然而，公司現金流狀況略顯吃緊，截至2024年底，現金及現金等價物僅1,587萬元。若未來擴產或技術升級需求迫切，將需依賴更多融資以維持運營。比亞迪貢獻94%收入事實上，承泰科技的快速成長離不開與比亞迪的深度合作。自2022年成為比亞迪指定供應商後，公司毫米波雷達已搭載至比亞迪旗下超過20款車型。2024年，公司來自比亞迪的收入達3.26億元，佔公司總營收高達93.6%。今年2月，比亞迪揮舞「智駕平權」大旗，喊出「高階智能駕駛不應是高價車的專利」，旗下大量10萬元以下車型搭載高階輔助駕駛功能，承泰的4D毫米波雷達正是關鍵零部件之一。但這種結構性依賴意味著，只要比亞迪採購策略微調或轉向其他供應商，對承泰帶來的打擊將極為劇烈。其次，毫米波雷達的技術門檻相對低於激光雷達，缺乏足夠護城河。同樣深耕毫米波領域的還包括海康威視（002415.SZ）子公司森思泰克，該公司亦為比亞迪核心供應商，產品涵蓋角雷達、前向雷達及環視雷達，其在研發、產能與資金實力上皆優於承泰科技。而像華域汽車、長光華芯等集團背景雄厚的企業也積極布局毫米波市場，使得承泰在競爭中並不具備明顯技術壟斷力。中長期而言，承泰能否真正破局，在激烈競爭中構建獨特優勢，仍待觀察。去年5月，承泰科技完成C輪融資，投後估值為13.2億元，對比市值約145億元的禾賽科技、70億元的速騰聚創，規模自是小得多。速騰聚創上市以來股價累跌近三成，美股上市的禾賽科技也跌了17%。相比之下，主打中低階市場的承泰科技固然面向更廣泛的OEM客戶，但市場天花板與議價能力相對有限，仍需警惕未來成長曲線放緩的風險。若其未來能有效拓展新客戶與出口市場、強化研發技術差異化，仍有機會在智駕普及浪潮中佔得一席，但投資人恐怕更應將其視為「內捲型供應商」的代表，而非高科技獨角獸。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月04日

齊雲山食品衝刺港股能否挑動投資者的「味蕾」？

總部位於江西的齊雲山食品，在南酸棗市場的份額達32%，是最新一家申請在香港上市的中國零食製造商重點：齊雲山食品成為過去三個月內第二家申請港股上市的果類零食製造商營收增長37%、利潤同比翻倍之際，公司稱現有產能已達上限，計劃將上市募集資金用於業務擴張譚英果類零食在中國市場佔據重要地位，數量不多但持續增加的製造商，期待自家的股票也能贏得投資者青睞。繼溜溜果園今年4月一馬當先後，江西齊雲山食品股份有限公司上周也向港交所交上市申請。齊雲山食品營收規模僅為溜溜果園的三分之一，其上市的募資額可能相對保守，但亮眼的業績增長仍對投資者具備吸引力。兩家企業皆有意效仿衛龍美味（9985.HK）的成功路徑，這家以辣條聞名的零食生產商，自2022年上市後股價表現亮麗，迄今累計上漲35%，當前市盈率為29倍，市值高達350億港元（約合45億美元）。參照衛龍的估值水平，齊雲山食品的估值約為15.4億元。儘管規模較小且深耕酸棗這一細分零食領域，但在中國消費者日益追求健康零食替代品的趨勢下，齊雲山食品的發展潛力不容小覷。申請文件顯示，齊雲山食品去年營收同比躍升37%至3.39億元（約4,730萬美元），淨利潤5,310萬元，較2023年的2,370萬元翻倍有餘。去年毛利率達48.4%，亦表現亮麗。公司將業績強勁增長歸因於新增重要客戶，以及線下經銷商從2023年的162家增至去年的199家。銷售網絡雖主要覆蓋華東及華南地區，齊雲山食品佔據中國南酸棗零食市場32.4%的份額，該細分領域去年規模為18.8億元。申請文件援引第三方數據顯示，這家公司以0.6%的市佔率，位列中國果類零食製造商第九位，該領域去年總產值達995億元。 2019年至2024年，中國棗類零食板塊年均增速達13.7%，遠超果類零食整體市場8.5%的年均增速。去年中國零食行業規模達1.34萬億元，兩者均顯著高於整體行業的4.4%年均增長率，凸顯健康消費理念下，果類零食日益受到追捧。當然，國外也有多種棗類，但將其作為果類零食用的習慣頗具中國特色。齊雲山食品聚焦的崇義南酸棗，其鮮果口感酸甜，尺寸近似小李子。海外研究機構如克利夫蘭醫學中心，將棗類譽為「超級食物」，原因是其富含抗氧化劑和維生素C。而在中國傳統文化中，棗類藥材常用於治療焦慮及失眠。集資擴產能齊雲山食品從個體農戶採購原料，而非自建果園。近三年，當地農戶平均收購價穩定在每公斤約4元水平。公司的銷售渠道仍以線下為主，但在天貓、京東、抖音等電商平台設有旗艦店。公司擬將部分上市募資用於搭建電商及線上推廣，同時擴大產能，以滿足國內市場日益增長的消費需求。去年11至12月，齊雲山食品位於江西崇義的唯一生產基地已滿負荷。為應對需求增長，公司計劃將年產能提升45.5%至16,000噸（約為去年8,348噸產量的一倍）。鑒於棗類的採收期集中在8至12月，且原料需預存後加工，配套冷庫擴容也在規劃中。在申請文件中，齊雲山食品表示：「若產品需求持續攀升，現有產能將難以滿足市場需求，制約公司發展潛力」。這家企業的歷史久遠，1979年前身工廠成立，1990年獲批使用當地名山「齊雲山」註冊商標。實際控制人為劉志高、劉繼延兄弟兩人，以及朱方永。公司改制前為集體所有制企業，1990年代末，由51名職工購得資產，與一家香港公司組建合資公司。2022年，香港公司將股權轉讓給由11名自然人（含6名核心管理層股東）持有的有限合伙企業。為籌備上市，齊雲山今年整體變更為股份有限公司。結束數年低迷，香港新股市場重拾活力，齊雲山食品與溜溜果園加入赴港上市企業行列。今年上半年，港股新股上市募資額達135億美元，同比激增7倍，使香港成為同期全球規模最大IPO市場。這一趨勢既源於中企因地緣政治因素放棄紐約，轉道香港上市，也因中國證監會調控滬深A股上市步伐，重點優先支持新能源、半導體等戰略新興產業。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月03日

重點