李兆基豪借恒地600億打造中環商業王國

2023年11月07日

0012.HK

Lee Shau-kee lent Henderson Land HK$60 billion

恒基地產近年銳意在核心商業區大展拳腳，大股東李兆基通過股東貸款，借出600億資金，希望成就集團的雄圖偉願

重點

截至今年6月底，恒地淨借貸779億元，淨負債比率只有24%
李兆基借出的股東貸款，恒地無需扺押亦沒有償還期

劉智恒

近期多家內地開發商資金鍊斷裂，債務臨門，個別公司更要在旗下物管公司上動腦筋，調動資金應急。相對內地，香港發展商雖然未至於陷入絕境，但亦面對頗大壓力，有地產投資信託基金更因利率不斷上升，租金收入被蠶食殆盡，導致上市十多年首次沒有派息。

面對高息壓力，香港四大地產發展商之一的恒基兆業地產有限公司(0012.HK)大股東李兆基家族，就選擇在自己的錢包掏錢，真金白銀拿出高逾600億港元(549億元)，貸款予上市公司。在芸芸本地上市企業中，能獲大股東慷慨借出巨額資金的公司，幾乎絕無僅有。

上月剛公布中期業績的恒基地產，淨利潤接近60億港元，按年上升近兩成半，每股派息維持0.5港元，淨借貸近779億港元，淨負債比率只是24%。在樓市不景及息口高企環境下，能派出這一份成績表，也算是交足功課。

股東貸款沒期限

亮麗成績背後，全因大股東李兆基家族為上市公司作出相當支持，根據中報的财務狀況表內顯示，同母系附屬公司借款達600億港元，該筆股東貸款更屬無抵押及無固定還款期。至於利息方面，雖然恒地沒披露，但據中報顯示的中期融資成本為3.79%看，息率肯定是在偏低水平，否則是須要通過獨立股東會議通過。

對於恒地來說，中期淨負債比率能在24%，毫無疑問是得益於該筆龐大貸款，否則比率將升至近43%，雖然也不是什麼危險水平，但能有較低的比率，就顯得公司財務狀況更健康。

另外，以低息獲大股東借款，面對近年息口不斷上升，就不用擔心，會令上市公司百上加斤，在資金調動上更靈活，也減少向股東派息的影響。

而且，貸款是沒有年限，對上市公司十分有利，省卻上市公司要為借貸作再融資的工作及時間。加上是無須抵押，上市公司的壓力大大減輕。

借款用在那裏

李兆基能借出天價貸款，究竟用意為何？我們再看看中報表述：「墊款是用作集團償還截至2021年12月31日止年度，作為收購土地產生的銀行借款。」翻查資料，恒地當年度作出驚人收購，斥資508億港元，投得中環海濱3號地皮。

事實上，要成為中環地王，是多位發展商心中的宏願。香港是世界金融中心之一，在亞洲的地位更加舉足輕重，中環則是香港商業中心，區內物業吋金呎土，而且供應稀缺，即使有錢也未必能購入優質商廈。

回歸以前，香港作為英國殖民地，英政府對自己國家的企業當然照顧有加，英資的怡和洋行(JAR.LSE, J36.SG)在香港開埠以來，透過旗下的置地控股(HKLD.LSE, H78.SGX)不斷在中環買地建樓，經歷多年發展，中環一幢幢拔地而起的參天巨廈，大部分是置地或同系公司的物業。包括交易廣場一至三期、怡和大廈、遮打大廈、太子大廈及文華酒店等，總樓面面積45萬平方米(484萬平方呎)，更透過行人天橋，將所有物業連結起來，儼然如一個商業王國。

七年之約

其他發展商或企業，縱然有資金，想在中環建立橋頭堡也不容易，因為區內根本沒土地可供發展。但華資大亨又怎甘心屈居老外膝下？上世紀八十年代，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤及郭得勝等幾大華資富豪牽頭，在市場不斷收購當年仍在港上市的置地股票，計劃聯手鯨吞置地。原先進展順利，豈料置地命不該絕，87年股災爆發，華資地產商大失預算，最終雙方談判，由置地買回華資地產商手上的股票，華資地產商則承諾，七年內不再狙擊置地，雙方達成協議，地產商鳴金收兵。

經此一役，置地提高警覺，加上香港經濟及政治發展物換星移，怡和系公司悉數遷冊離香港，中環地王之爭暫偃息旗鼓。然而隨著中環填海，個別實力日益擴大的本港地產商，對中環土地虎視眈眈，首先是機場鐵路發展，中環填出一片土地，新鴻基地產(0016.HK)及恒地眼見機不可失，聯手投得地皮，並建成國際金融中心，其中第二期大樓，與對岸的環球貿易廣場互相輝影，構成維港門廊。

亦因填海造地，為其它財團提供落戶中環的機會，原本新鴻基地產實力雄厚，可惜因三兄弟的爭拗，內耗令公司元氣大傷，大量人才離去，公司經此巨變，在發展上也變得審慎。恒地對於中環的發展念念不忘，幾年前以近233億港元投得金鐘美利道2號商業地，將建成The Henderson。3年前政府推中環填海而來的海濱3號地皮，恒地更不惜一擲萬金，斥資508億港元成功中標。

恒地在中環及金鐘的項目面積，加起來約350萬平方呎，雖未足與置地分庭抗禮，但已將距離拉近至只差一百萬平方呎。不過，雖贏得地王歸，但當年出價過於勇進，付出沈重代價，海濱3號的成交較第二高的標價高出37%，加上近兩年全球經濟走弱，中環商廈價值及租金受到影響。然而，在大股東全力支持下，恒地面對壓力大大紓緩，倘若趁市況回落而續吸納土地或收購項目，要成為明日的中環霸主，或許只是時間問題。

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AI開支增加天立增收不增利

教育服務提供商天立國際控股有限公司（1773.HK）周四發盈警，預計截至8月底止年度收入約38億元（5.68億美元），按年增長5.9%；淨利約5.8億至6億元，下降7.4%至10.5%；經調整淨利約5.2億至5.4億元，下降12.3%至15.6%。公司表示，拓展供應鏈產品帶動銷售收入增長，AI系列產品推廣及應用亦推動智慧教育服務收入增加。不過，AI質量中台研發、AI智學產品營銷，以及籌辦香港國際學校的開支增加，加上新增管理諮詢費用及應收款項信用減值虧損，拖累盈利。天立國際周四低開，至中午休市報0.72港元，跌2.7%。該股今年以來累跌69.6%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月15日

1773.HK

反應冷淡低位定價傳音首開即脫腳

「非洲手機王」深圳傳音控股股份有限公司（2636.HK; 688036.SH）周四首日在香港掛牌，開市即跌近1%，之後股價續向下跌，中午收報33.8港元，較招股定價低4.3%。傳音出售8,664.83萬股，每股招股價介乎35.3港元至38.8港元，最終只能以低位定價，公開發售僅超額3.46倍，國際配售超額更只得1.55倍。共有12位基石投資者，認購3,528.29萬股，佔發售股份的40.72%。是次集資淨額29.68億港元，40%將用於AI相關技術研發、30%作營銷及品牌建設、20%用於加強移動互聯網服務與物聯網產品，餘下一成作一般營運資金。按2025年的收入計，傳音在全球手機市場排名第八，市場份額為1.7%。公司收入主要透過經銷商銷售，截至今年4月底，在全球超過100個國家及地區擁有2,900多家經銷商。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月15日

2636.HK

688036.SHG

Inkeverse does social media and dtaa centers

AI改寫微短劇生態映宇宙試水數據中心

映宇宙前身映客於2017年曾是中國第二大直播平台，之後推出社交網絡、交友及微短劇應用程式重點：映宇宙在經營微短劇業務僅4年後，因面對AI生成內容帶來的激烈競爭而決定退出出售廣州快創網絡科技有限公司將令映宇宙失去近四分之一的收入，但可釋出資金推進數據中心業務計劃　譚英映宇宙集團有限公司（3700.HK）於2018年在香港上市時，這家由騰訊支持、當時仍名為映客的公司前景一片光明，因為以直播為核心的業務正風靡中國。上市前一年，映宇宙錄得收入39億元人民幣（下同），註冊用戶達1.945億，是中國第二大移動直播公司，市場佔有率達15.3%。創辦人兼董事長奉佑生曾是一名公務員，2015年創立公司時，市場競爭並不激烈。但隨著字節跳動旗下抖音、快手（1024.HK）及騰訊（0700.HK）等巨頭紛紛進軍直播市場，映宇宙為避免被擊垮，被迫在原有的映客直播業務之外，拓展社交網絡及交友等服務。 2022年，公司更名為映宇宙，以反映業務多元化，並隨即進軍當時炙手可熱的微短劇市場。公司迅速擴大相關業務，微短劇收入一度佔總收入的19.1%，2024年帶來13.1億元收入。如今，隨著中國互聯網巨頭利用AI迅速改造微短劇產業，採用傳統製作方式的小型公司遭到碾壓，映宇宙眼看就要歷史重演。市場研究機構DataEye的數據顯示，抖音上已有22萬部AI生成微短劇，單是今年上半年便吸引5,000億次觀看。這類作品通常無須聘用演員或搭建拍攝場景，製作成本不到真人拍攝版本的十分之一。在此背景下，映宇宙決定退出微短劇業務。同樣令人意外的是，公司打算將出售微短劇附屬公司的所得款項投向數據中心，相關交易已於上周公布。映宇宙早年率先布局直播及微短劇，展現出敏銳的市場眼光；但如今跟進數據中心熱潮，步伐則稍顯落後。愈來愈多來自不同領域的公司都在進軍數據中心，包括加密貨幣挖礦及大宗商品交易企業。投資AI運算基礎設施映宇宙表示，將以8,000萬元，向關連公司廣州一八四六科技有限公司出售其持有的微短劇附屬公司廣州快創網絡科技有限公司40%股權。值得注意的是，映宇宙表示，將把大部分出售所得款項用於持續優化底層AI運算基礎設施，以及研發多模態AI應用。公告發布後，映宇宙股價最初下跌，其後反彈，截至周三收市，股價較公告前上升約8.5%。公司提出的出售理由，反映微短劇行業過去一年遭遇的衝擊。自2025年底起，AI開始改變這個行業。中國國家廣播電視總局鼓勵利用AI生成內容提升品質；據該局數據，2026年前8個月上線的43萬部微短劇中，超過90%由AI生成。包括字節跳動及快手旗下平台在內的6家大型平台，已承諾投入60億元支持這項政府倡議。映宇宙在公告中指出，微短劇業務的收入與盈利走勢背道而馳，這種情況可能正在整個行業上演。今年上半年，該業務收入接近翻倍，由去年同期的5.03億元增至9.48億元；但同期盈利由5,280萬元轉為虧損620萬元。映宇宙將轉虧歸因於競爭加劇，以及製作、流量獲取和推廣成本上升。公司上半年整體業績同樣令人失望。期內收入按年下跌26%至19.8億元，盈利大跌54%至1.26億元。月活躍用戶亦減少21.4%至1,586萬人，抵銷了每名用戶平均月收入上升5.4%的增幅。中期報告承認，線上互動娛樂行業正處於「深度調整期」，公司因此轉而聚焦「價值驅動」的營運模式，不再以流量規模為重心。公司今年上半年盈利下滑的一大原因，是與加密貨幣相關的虧損，與公司的核心線上媒體業務無關。儘管如此，近期出售微短劇業務並轉而聚焦數據中心，仍可能令部分投資者對公司的前景存疑。轉向數據中心映宇宙早在5月便談及轉向數據中心業務。當時，公司透過配售新股集資3.285億港元，其中75%指定用於購買GPU，供新加坡及馬來西亞的數據中心使用。映宇宙表示，這項投資是擴充算力的一部分，以滿足海外客戶的需求。公司於2023年開始拓展東南亞應用程式業務，現已將該地區視為核心市場。映宇宙解釋，公司在上述國家建設數據中心，既是出於合規考量，也為提升速度，讓產品能與競爭對手的產品一較高下。公司當時表示，數據中心將供自身營運使用，但也透露會向外部客戶開放算力。 5月公告發布時，數據中心營運正受到非傳統業者青睞，投資者反應相當熱烈。映宇宙股價在公告後一個月內幾乎翻倍，但公司8月公布黯淡的中期業績後，股價不但回吐全部升幅，跌幅更進一步擴大。近來不斷有公司進軍數據中心，投資者或許也開始感到厭倦；大宗商品交易商至源控股（0990.HK）及比特幣挖礦商燦谷（CANG.US）等公司近期也有類似布局。映宇宙能否成為成功的數據中心營運商，部分取決於市場競爭及資本成本。目前，出售微短劇業務及5月配售新股所籌得的資金，只佔公司所需資金的一小部分。以平均水平計算，標準數據中心每兆瓦算力負載的建設成本為1,000萬至1,300萬美元。映宇宙透過出售微短劇業務及5月集資，合共籌得略多於5,000萬美元，僅足以建設4至5兆瓦的算力容量。除了這些後來進場的公司，映宇宙還要面對字節跳動、騰訊及阿里巴巴（BABA.US；9988.HK）等中國大型科技企業的競爭，更不用說中國的專業數據中心營運商萬國數據（GDS.US；9698.HK），以及聚焦東南亞市場的DayOne。面對實力雄厚、資金充足的競爭對手，映宇宙能為客戶和投資者提供哪些優勢，目前並不明朗。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月15日

3700.HK

 Hengrui Pharma’s cancer drug fuzuloparib is being reviewed by EU regulators

恒瑞創新藥出海再獲進展多重利好下股價仍承壓

恒瑞醫藥自主研發的氟唑帕利膠囊上市許可申請獲歐洲藥品管理局受理，疊加近期與諾和諾德簽署的26億美元潛在授權交易，出海進程持續推進重點：氟唑帕利進入歐盟上市審評程序，但距離正式獲批及商業化銷售仍有不確定性上半年整體營收和扣非淨利潤下滑，研發投入持續增長，成為影響公司業績表現的重要因素莫莉在創新藥研發與國際化接連取得新進展之際，中國創新藥龍頭江蘇恒瑞醫藥股份有限公司（600276.SH; 1276.HK）的股價卻未能同步上漲。10月8日，恒瑞醫藥公告稱，公司自主研發的氟唑帕利膠囊上市許可申請正式獲得歐洲藥品管理局（EMA）受理，這是恒瑞第二款向歐盟遞交上市申請的自主研發創新藥。不過，消息公布後，公司股價仍然承壓，A股及H股在10月8日、9日連續兩個交易日下跌。截至10月9日收盤，恒瑞醫藥H股報48港元，當日下跌0.91%。事實上，自今年5月以來，公司H股整體呈現震蕩下行走勢。5月12日，恒瑞H股曾在盤中觸及76.75港元的高位，與之相比，目前股價已經回落約37.5%。儘管近期恆瑞醫藥在新藥研發、海外授權及股份回購等方面持續釋放積極消息，但尚未推動股價持續回升。氟唑帕利是一款通過阻斷癌細胞DNA損傷修復發揮抗腫瘤作用的PARP抑制劑，於2020年12月在中國獲批上市，是中國首個獲批的自主研發PARP抑制劑。不過，歐美PARP抑制劑市場競爭已較為成熟，阿斯利康與默沙東合作開發的奧拉帕利、葛蘭素史克旗下的尼拉帕利等產品均已上市。根據恒瑞公告援引的EvaluatePharma數據，2025年全球已上市同類產品銷售額合計約45.60億美元。值得注意的是，EMA受理上市申請僅意味著氟唑帕利正式進入監管審評階段，後續能否獲批以及進入歐洲市場後的商業化表現，目前仍存在不確定性。近期，恒瑞醫藥還與全球減重藥巨頭諾和諾德達成了一筆大型授權交易。9月29日，恒瑞宣布，將自主研發的GLP-1/GIP雙受體激動劑HRS-1596在大中華地區以外的全球開發、生產及商業化權益獨家授權給諾和諾德。根據協議，恒瑞可獲得3億美元首付款，以及最高23億美元的開發、註冊和商業化里程碑付款，並有資格獲得產品未來銷售提成。 HRS-1596是一款有望實現每周一次口服給藥的代謝疾病候選藥物，目前已在中國獲准開展Ⅰ期臨床試驗。相比現有部分需要每日服用的口服減重藥，每周一次的給藥方式有望減少用藥頻次，改善患者用藥便利性。不過，該藥仍處於早期臨床開發階段，後續有效性、安全性及商業化前景尚需進一步驗證。扣非淨利潤出現下滑儘管創新藥研發與國際化進展不斷，恒瑞現有業務的增長速度尚未完全反映這些利好。2026年半年報顯示，恒瑞醫藥上半年實現營業收入154.56億元，同比下降1.94%；歸母淨利潤44.65億元，同比微增0.34%；扣除非經常性損益後的淨利潤37.30億元，同比下降12.71%。從產品銷售來看，公司上半年實現藥品銷售收入139.48億元，同比增長1.87%，其中創新藥銷售收入88.09億元，同比增長16.38%，佔藥品銷售收入的63.16%。這意味著，儘管創新藥已經成為恒瑞最主要的收入來源，但傳統仿制藥業務的調整仍在拖累整體藥品銷售增速。上半年，公司仿制藥銷售收入51.39億元，同比下降16.07%，一定程度上抵消了創新藥的增長貢獻。此外，今年上半年恒瑞確認的對外許可合作收入14.22億元，低於去年同期的19.91億元。另一方面，恒瑞仍處於較高強度的研發投入週期。2026年上半年，公司研發投入達到46.05億元，同比增長18.96%，相當於同期營業收入的近三成。持續投入有助於擴充創新藥管線，但新產品從研發、審批到貢獻商業化收入通常需要數年，對公司短期利潤增長形成一定壓力。從資本市場角度來看，隨著創新藥銷售佔比不斷提高、海外授權交易規模擴大，恒瑞的估值邏輯正逐步由傳統制藥企業向創新藥企業轉變。當大型授權交易、新藥申報及臨床進展逐漸成為市場預期的一部分，單一利好消息對股價的刺激作用也可能減弱。當前恒瑞的市盈率約為36倍，而另一間創新藥企業百濟神州（688235.SH; 06160.HK; ONC.US）的市盈率已高達63倍，其自主研發的BTK抑制劑澤布替尼上半年銷售額達到161.27億元。相比之下，恒瑞雖然擁有更豐富的國內商業化產品組合，並在海外授權合作方面接連取得進展，但創新藥產品在歐美市場的直接銷售仍處於拓展階段。對恒瑞而言，在傳統業務增長放緩、扣非淨利潤承壓的背景下，海外授權收入能否轉化為持續穩定的利潤，以及自主創新藥能否在歐美市場實現規模化銷售，仍是投資者關注的關鍵。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年10月15日

1276.HK

600276.SHG

重點