刘智恒

    

香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。

内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。

咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市,集资1至2亿美元,筹备上市前,集团先在港开设分店,以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼,当年月租900万港元,呎租平均600港元。现时和府只租用地铺,月租30万港元,呎租190港元。

与Prada租金比较,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算,事实地铺租金应更高。从这宗租务反映,香港的租金下调幅度相当大,特别该铺处于罗素街,属港岛黄金地段,过往多是国际名牌租用,现本港经济疲弱,内地豪客减少,奢侈品市场受影响,昔日的天价租金已成为绝唱。

新闻

简讯:云锋金融获批开展虚拟资产业务

金融科技保险供应商云锋金融集团有限公司(0376.HK)周二表示,香港证监及期货事务监察委员会已批准一项申请,将其现行证券交易牌照升级为涵盖虚拟资产交易服务。 公告发布后,股份周三飙升28%,创七年新高,收盘报5.42港元。其他港交所上市公司在宣布虚拟资产相关事宜后,也录得较大涨幅。 上月,云锋报告称今年上半年收入同比增长23%,至6.86亿港元,利润则增长142%至4.86亿港元。 加密货币挖矿和交易在中国大陆属非法,但在香港却是合法。众多企业正在香港试水虚拟资产投资及提供相关服务。香港于8月1日推出稳定币监管框架,为发行方订立许可与合规要求。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:宁德时代江西锂矿即将恢复生产 快于市场预期

中国动力电池龙头宁德时代(3750.HK; 300750.SH)旗下位于江西宜春的枧下窝锂矿,在停产近一个月后,即将重启运营。该矿于8月9日采矿许可证到期,并于8月10日全面停产,此举曾一度推动中国碳酸锂价格在短短10日内上涨24%。 据CnEVPost报道,宁德时代子公司宜春时代新能源矿业周二召开“枧下窝锂矿复产工作会议”,会议上透露江西省枧下窝锂矿采矿权证及采矿许可证审批进展顺利。消息人士称,恢复速度“快于市场最乐观预期”。 停产期间,中国电池级碳酸锂价格自每吨70,000元跃升至86,500元,反映供应收缩带来的即时冲击。虽然近期价格回落至约75,000元,但波动显示锂供应对新能源汽车成本结构的重要性。碳酸锂与磷酸铁是锂铁电池的核心原料,占电动车整体成本比重甚高。 宁德时代港股周三高开,至中午休市报432.8港元,升0.42%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Proya makes cosmetics

珀莱雅能否将成功经验复制全球?

营收增速放缓之际,为提振海外扩张之势,这家中国化妆品龙头企业正寻求赴港二次上市 重点: 珀莱雅正筹划赴港上市,作为对A股地位的补充,并为跻身全球十大化妆品企业而募集资金 尽管野心勃勃,但经历五年强劲增长后,公司今年的核心护肤品增速已然放缓 谭英 2024年,珀莱雅化妆品股份有限公司(603605.SS)实现重大突破,成为首家年销售额突破100亿元大关(14亿美元)的中国美妆企业,这标志着公司十年规划取得重要进展。事实上,创始人兼董事长侯军呈认为,要跻身全球十大化妆品企业,需要每年营收达到500亿元。 然而,珀莱雅最新发布的2025半年报似乎为上述前景蒙上阴影,尽管公司披露拟通过赴港上市,作为A股上市地位的补充,并募集资金提升全球知名度,但财报显示其营收增速放缓。市场关注焦点则恰恰完全落在增长放缓上,财报发布后两周内,投资者抛售导致公司股价跌幅逾10%。 许多在沪深交易所挂牌的企业,因看上香港市场的国际化而选择再赴港上市,珀莱雅若实现"A+H"上市,亦属顺应潮流。公司于2017年在A股上市,募资7.67亿元,后股价累计上涨四倍,早期投资者回报丰厚。 为实现全球布局,珀莱雅去年在巴黎设立欧洲研发中心。侯军呈去年12月向股东透露,计划“收购具有历史积淀与核心技术的欧洲品牌”,瞄准总价不超过5亿美元的护肤品及香水领域。 这家公司在其英文领英主页宣称:“赴港上市不仅能更有效触达全球投资者、传递品牌价值,还将加速多品牌矩阵国际化进程”,并指 “此举将助力吸引亚太地区核心消费群体与优质合作伙伴,为海外业务高速扩张提供支撑”。 珀莱雅当前市值逾320亿元,意味潜在港股上市募资规模可达数亿美元。 2024年,珀莱雅实现108亿元营收,同比增长21%,连续六年保持两位数增长;全年净利润劲增30%至16亿元。 这些增长几乎全部来自国内市场,即使正值中国经济放缓、消费者捂紧钱袋。去年,这家公司在中国香港及海外市场收入仅1.406亿元(占总营收1.3%),尽管同比增幅达69%。公司在去年12月发布会上表示:“将持续探索和试水,深耕日本和东南亚市场,打磨产品的同时逐步渗透线下渠道。” 2006年,珀莱雅发轫于下沉市场,采取数字化优先策略,避开与国际大牌正面交锋。公司是首家在拼多多开设旗舰店的中国美妆企业,拼多多是价格敏感型消费者的首选。除核心品牌珀莱雅护肤品外,该公司还培育了多个子品牌。 全球劲敌环伺 不过,面对法国欧莱雅(OR.PA)、西班牙普伊格(PUIG.MC)、日本资生堂(4911.T)等国际巨头,已属艰巨挑战,更遑论本土后起之秀。珀莱雅半年报显露增长见顶迹象,财报传递多重警报,营收与盈利增速骤降,核心珀莱雅护肤品线收入出现萎缩。 公司上半年营收53.6亿元,同比仅增7.2%;净利润7.99亿元,虽实现13.8%的增长,但仍远低于历史增速。占营收74%的珀莱雅品牌产品,收入同比微降0.08%至39.8亿元,为五年来首度下滑。同期,销售费用增长13.64%至26.6亿元,研发费用却持平,令一些分析师担忧,在功效型新品与细分赛道日益驱动增长的国内市场,此举恐难支撑后续发展。 志在角逐全球市场之际,珀莱雅本土大本营正遭受国内竞品日益严峻的挑战。对手毛戈平(1318.HK)和上美股份(2145.HK)上半年营收与利润均实现两位数增长,前者营收劲增31.3%至25.8亿元,后者增长17.3%至41亿元。 毛戈平着力布局体验式线下营销,在全国120个城市设柜并配备逾3,000名美妆顾问。反观珀莱雅,96%收入依赖线上渠道。上美股份则收缩达人带货策略,凭借韩束护肤品牌,强化抖音自有内容投放。 作为行业龙头,珀莱雅仍有底牌应对高增长对手的冲击,收购日本洗护品牌Off & Relax,该品牌上半年营收飙升103%至2.79亿元;另一宣称“致力于跳出主流叙事”的子品牌Insbaha原色波塔也表现强劲,营收增长80%至9,700万元。 中期业绩公布后,券商观点出现分化。杰富瑞将评级由“买入”降至“持有”,目标价从115元下调至102元;中信证券则肯定珀莱雅“新品梯队”建设与成本管控成效;招商证券维持“强烈推荐”评级,预计2025至2027年净利润将勉强维持两位数增长,增速分别为12%、13%和10%。 珀莱雅A股市盈率约为20倍,估值看似合理,但远低于毛戈平84倍、上美股份39倍及欧莱雅35倍的水平。 纵使珀莱雅与本土竞争对手怀揣全球雄心,中国化妆品出口规模仍相对有限,今年上半年该类产品出口额同比增长12%至187亿元,主要销往美国、英国、印尼、荷兰及日本。 中国企业应能在东南亚发挥比较优势,当地支付生态与消费习惯与中国相似。欧睿数据显示,2019至2024年,中国大众彩妆出口年增速达70%,大众护肤与面部护理品牌同期分别增长115%和111%。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:金茂销售渐复苏 八月按年增46%

房地产开发商中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)周二公布上月销售数据,8月销售金额90.77亿元,按年大增46%,按月上升7.3%。 今年首8个月,集团累计的销售金额达708.8亿元,按年上升25.7%,涉及的楼面面积达318万平方米。 中国金茂周三平开报1.52港元,公司年初至今股价上升逾五成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里