刘智恒

    

香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。

内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。

咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市,集资1至2亿美元,筹备上市前,集团先在港开设分店,以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼,当年月租900万港元,呎租平均600港元。现时和府只租用地铺,月租30万港元,呎租190港元。

与Prada租金比较,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算,事实地铺租金应更高。从这宗租务反映,香港的租金下调幅度相当大,特别该铺处于罗素街,属港岛黄金地段,过往多是国际名牌租用,现本港经济疲弱,内地豪客减少,奢侈品市场受影响,昔日的天价租金已成为绝唱。

新闻

简讯:毛戈平减持毛戈平

毛戈平化妆品股份有限公司(1318.HK)周二公布,控股股东毛戈平及所有执行董事将于六个月内减持公司股份,涉及股数1,720万,占已发行股份总数的3.51%。 此次减持并不寻常,涉及整个董事会,所出售的股份数目不少,若按近日收盘价计算,预计可套现达14亿港元。 公司解释股东是因财务需求而减持股份,所得款项将用于美妆相关产业链投资,以及改善个人生活。市场对此解释颇有意见,若大股东将售股资金发展美妆产业,为何不在上市公司内进行,而要以私人身份去发展?这项业务未来是否会与公司形成竞争? 至于改善个人生活更加引发争议,公司上市才一年,整个董事会已急不可待大幅减持,为的是改善生活,予人感觉股东重视个人享乐多于为公司拼搏。而且大幅减持,是否因对股价或业务前景信心不足,才急于抛售?上市后短时间内大幅减持,可能影响股价,大股东又是否照顾小股东利益? 公司于2024年以每股29.8港元上市,之后股价拾级而上,一度高见130.6港元,升幅338%,其后股价回软,近期回落至80多港元水平。周三毛戈平开盘跌0.3%报81.75港元。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Debt restructuring finalized, CIFI Holdings not yet out of danger

债务重组落地 旭辉控股尚未脱险

境外债务重组正式生效,为旭辉控股暂时卸下最迫切的违约风险。然而,走出谈判桌后,公司真正要面对的,仍是现金流与经营修复的现实考验 重点: 旭辉控股境外债务重组于2025年12月29日正式生效,美元优先票据及永续资本证券注销,标志三年违约阴霾在法律层面告一段落 截至2025年6月底,集团现金半年减少近8%,而总债务仅收缩不足3%,显示流动性压力仍未出现结构性缓解   李世达 对旭辉控股(集团)有限公司(0884.HK)而言,2025年底不是一个普通的时间节点。公司正式公告,境外债务重组已于12月29日生效,所有受重组影响的美元优先票据与永续资本证券即日注销,相关上市债券亦将于2026年初完成除牌程序。这意味着,过去三年始终悬在公司头上的境外债务违约风险,终于在法律层面被解除。 回顾整个化债过程,旭辉自2022年流动性危机爆发后,历经多轮与债权人磋商及市场环境恶化,直至2025年才完成重组落地。从结果来看,这次重组并非简单的“展期”。原有美元债务被转换为多种新工具,包括新票据、强制性可转换债券及部分新贷款安排,同时配合股权调整与董事会治理结构变化。对债权人而言,回收路径从固定息票转为与公司未来经营表现深度挂钩。对旭辉而言,则是以潜在股权稀释为代价,换取现金流喘息的空间。 这也是公告中特别提到董事会变动的背景所在。两名由债权人小组提名的非执行董事正式加入董事会,且不收取董事酬金,象征债权人角色由“追索者”转为“监督者”。这样的安排并不浪漫,但在当前环境下,反而更符合市场对风险控制与财务纪律的期待。 尽管如此,重组生效仍然不等于压力消失。要理解旭辉的真实处境,需回到它的经营基本面。 止血后仍须造血 翻阅旭辉2025年中期报告,截至2025年上半年,旭辉录得收入约122.8亿元,较2024年同期的202.1亿元显著下滑近四成;期内除税前亏损扩大170%至约61.2亿元,反映行业下行与高融资成本的双重压力仍在发酵。 从成本结构看,期内融资成本扩大5%至19.4亿元,显示即使在销售规模收缩后,利息负担依然沉重。投资物业公平值亏损约6.75亿元,显示商业地产估值尚未触底;而预期信贷亏损拨备达8.83亿元,则说明回款风险与应收账款质量仍是管理层必须面对的现实问题。 截至2025年6月底,公司银行结余及现金约101.6亿元,较2024年底减少约8%,而尚未偿还借款总额仅由约866.5亿元降至842.1亿元,跌幅不足3%。在债务规模仍高企且可动用现金受限的情况下,现金下降速度快于债务收缩,显示财务安全边际持续收窄,短期流动性压力仍未出现结构性缓解。 不过,这份中期报告亦并非全无支撑点。虽然期内物业销售分部的收入同比腰斩至约81亿元,分部亏损录得20.5亿元,但物业管理以及物业投资两分部合计仍能贡献约10.5亿元利润。这说明,在极端收缩环境下,旭辉的核心业务尚未完全失去运转能力。 重组完成后,随着部分股东贷款完成股权化、美元债利息压力延后,短期现金不再被刚性还本付息快速抽走,为项目交付与日常营运保留了必要弹性。但这种“结构性改善”仍属防守型调整,距离自我修复与再投资能力的恢复,仍有不小距离。 总结来说,旭辉目前像是刚刚推出手术室的病人,身体仍然虚弱,需要在重症监护室严加观察。但至少市场对其的看法将从是否爆雷转向为能否持续交付、稳定现金流并逐步降低负债。 旭辉完成境外债务重组,无疑是一项重要里程碑。在一众仍困于谈判或已被市场淘汰的民营房企中,它至少成功跨过了生死线,重新回到可被评估的范围内。 在中国房地产需求整体疲弱背景下,行业景气仍未明显改善。国家统计局最新公布的数据显示,2025年11月全国商品房销售面积同比下降,房地产开发投资降幅持续收窄但仍为负值,反映市场需求恢复仍需时间。鉴于此,旭辉控股未来能否通过交付回款与销售增量真正改善现金流,仍取决于整体房地产市场的复苏节奏及公司自身的交付能力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:第四季数据虽有起色 锦欣生殖全年业务仍跌1.4%

据生育服务提供商锦欣生殖医疗集团有限公司(1951.HK)周一发布的数据计算所得,去年第四季度向客户提供7,004例体外受精(IVF)治疗,同比增长12%。这一强劲增长,反映公司业务在经历2025年初疲软后正在反弹。 在计入强劲的第四季度表现后,公司2025年整年体外受精治疗总数同比下降1.4%至28,039例,相比去年首九个月5.2%的降幅有所改善。 公司位于成都的旗舰中心,在2025年提供的体外受精治疗同比上升1.3%至14,070例,约占总业务量的一半。但海外业务提供的治疗全年下降6.9%至4,235例,因公司关闭了老挝的体外受精中心,海外业务仅剩美国。 锦欣生殖周二下午早盘微涨至2.50港元,股价在过去52周内下跌约5%。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
SMIC and Hua Hong make chips

中芯、华虹回购政府投资 半导体整合潮方兴未艾

中国两家领先的芯片制造商中芯国际与华虹半导体上周相继宣布,将收购旗下非全资附属公司中由政府背景投资者持有的股份,显示中国半导体产业的整并进程正在加快 重点: 中芯国际与华虹半导体正透过买断政府持股的方式,整合旗下资产所有权,借此消除利润分成机制,并降低集团内部晶圆厂间的竞争 中国政府主导的半导体投资策略成效参差不齐,既有成功的投资退场案例,也有重大的投资失败,例如武汉弘芯项目的崩溃   陈竹 当半导体产业参与者过多、资本配置效率低下,全球巨头竞争压力持续升高时,该如何应对?对中国而言,答案很明确:整并。 这种政策取向的最明确讯号出现在上周,中国两大芯片制造商、合计占全球晶圆代工产能逾7%的中芯国际集成电路制造有限公司(0981.HK;688981.SH)与华虹半导体有限公司(1347.HK),几乎在同一时间宣布,将收购政府投资基金在其核心附属公司中持有的少数股权。 这两宗交易的共同点在于,被买断的少数股东包括同一个核心投资者——中国国家集成电路产业投资基金(俗称「大基金」),以及多个地方政府投资平台。两项高度相似的公告几乎同时出现,显然并非巧合。随着产业参与者日益拥挤,这些国有背景基金也需要回收部分资金,用于下一轮投资部署。 政府基金先行投入、扶植新项目成长,待企业成熟后再行退出,正是北京多年来打造半导体产业的既定模式。此次中芯国际与华虹半导体的交易,正好展现这套模式运作最顺畅的一面,也就是早期由国家资本协助建立本土龙头,随后在估值提升后退出,回收可观收益,再投入下一代技术的培育。 中芯国际与华虹半导体的发展历史,都早于这套产业投资策略正式成形前。而在高度定向、政策主导的芯片投资年代,实际运作并非总是如此顺利。中国半导体产业同时背负着大量失败项目与投资失利的包袱,资金被困在表现平平的企业中,这些问题正是整并变得迫切的重要原因。相关挑战稍后将进一步讨论,在此之前,先来更仔细看看中芯国际与华虹半导体这两宗交易,以及其背后的推动因素。 中芯国际于上周一公布的交易,核心标的是其附属公司中芯北京。该公司运营一座采用先进技术的12吋晶圆厂。根据公司公告,中芯国际将以406亿元(约58.1亿美元),向包括大基金在内的多名卖方,其中亦包括两个北京市属投资平台,收购中芯北京的49%股权。 华虹半导体在两天后公布的交易,路径几乎如出一辙。华虹将收购上海华力微电子额外38.4%的股权。上海华力微电子在上海营运两座12吋晶圆厂,而此次交易涉及其中一座厂房的股权,对应估值为83亿元。交易涉及四名卖方,包括上海集成电路基金、国家集成电路产业基金二期,以及国投先导基金。 不同于中国芯片产业中不少企业,中芯国际与华虹半导体都有能力承担这类买断交易,原因在于两家公司本身已相对成熟,均拥有约20年的发展历史,同时具备稳定的现金流,以及良好的信贷条件与资本市场融资能力。 成效参差 中芯国际与华虹半导体均计划主要透过发行新股来为收购筹措资金。在两家公司股价接近多年高位的背景下,这样的做法相当合理。对于选择退出的投资者而言,这类交易几乎可以确定带来可观回报。 对中芯国际与华虹半导体而言,这两宗交易在策略层面的意义并不相同。中芯国际的核心考量在于利润整合。尽管中芯北京早已为母公司贡献收入,但该附属公司接近一半的利润仍流向少数股东。随着收购其余49%股权完成,中芯国际将可全数纳入旗下10座晶圆厂中,最具盈利能力之一的产线收益。 华虹半导体的逻辑则略有不同,其收购的资产,过去一直与华虹自有的上海主力晶圆厂形成直接竞争。此次整并不仅消除了集团内部的竞合关系,也让华力的收入全面并入华虹帐目,预期将带来营收的显著跳升,并改善整体盈利能力。 这也让讨论再次回到北京长期以政府资金推动产业发展的策略本身。从逻辑上看,这套做法并非没有道理,晶圆厂属于高度资本密集型产业,初期投资庞大且折旧压力沉重,因此在早期阶段由政府资金介入扶持,确实有其合理性。 但过往经验也显示,这套策略同样可能造成巨大的资源浪费。规划失当的项目往往与成功的案例同时出现,一同竞逐政府的大额补贴。其中最具代表性的反面案例,便是武汉弘芯半导体。该项目在启动时曾立志成为中国最先进的晶圆厂之一,最终却在2020年宣告破产,烧掉超过150亿元,却从未生产出任何一颗可商用的芯片。 较近期的案例显示,这类失败其实并不少见,只是曝光度相对较低。2019年在上海启动的梧升电子项目,原本规划总投资超过180亿元,建设期为五年,但不到三年便全面停摆,该公司并于去年申请破产,期间从未展开具实质意义的量产。 对整体中国半导体产业而言,历经多年由政府资金推动的快速扩张后,幸存企业之间已具备高度整并的成熟条件。成立于2014年的国家集成电路产业投资基金(「大基金」)一直是关键推手,其一期募资1,387亿元,二期募资2,000亿元,并于2024年完成第三期3,440亿元的募资。 如今,整并浪潮已全面扩散,不仅限于芯片制造领域,亦延伸至芯片设计、材料、设备制造,以及EDA工具等各个环节。 去年9月,大型晶圆制造商沪硅产业(688126.SH)宣布,计划全资收购旗下三家附属公司。早于三个月前,半导体设备龙头北方华创(002371.SZ)则以310亿元,向两家国有背景投资者收购竞争对手屹唐半导体17.9%的股权。 整并速度正持续加快。根据数据分析机构IT桔子统计,中国去年截至9月共录得93宗半导体并购交易,较前一年同期的70宗增加33%;相关交易总额估计达549亿元,按年增幅接近五成。 在这些交易背后,政府角色清晰可见。于扩张阶段投入资金的国有背景基金,现正承受明显的退出压力,需将回收资本重新配置至新的政策重点领域。 然而,并非所有整并尝试都能顺利完成。较具代表性的案例,是AI芯片与CPU设计商海光信息与服务器制造商中科曙光之间的合并案。该交易于去年6月宣布,但至12月最终告吹,双方指出,交易规模过大,以及多方协调难度过高,是主要原因。 尽管存在上述挫折,今年半导体产业的整并浪潮几乎可以确定仍将持续。这是一场必要的产业演进,反映北京在中美科技竞争加剧的背景下,推动半导体全产业链自给自足的战略方向。问题已不再是整并是否会发生,而是哪些企业将成为主要整合者,进而成为中国对标台积电(2330.TW; TSM.US)、三星(005930.KS)及高通(QCOM.US)等全球巨头的关键力量。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里