刘智恒

    

香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。

内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。

咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市,集资1至2亿美元,筹备上市前,集团先在港开设分店,以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼,当年月租900万港元,呎租平均600港元。现时和府只租用地铺,月租30万港元,呎租190港元。

与Prada租金比较,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算,事实地铺租金应更高。从这宗租务反映,香港的租金下调幅度相当大,特别该铺处于罗素街,属港岛黄金地段,过往多是国际名牌租用,现本港经济疲弱,内地豪客减少,奢侈品市场受影响,昔日的天价租金已成为绝唱。

新闻

简讯:英国零售商Sainsbury’s向京东出售Argos谈判告吹

电商巨头京东集团股份有限公司(9618.HK, JD.US)近期积极在欧洲市场寻求并购实体零售商,但其拓展计划在英国受挫。 英国连锁超市集团J Sainsbury plc(SBRY.L)周日公告,已终止与京东关于出售旗下商品零售商Argos的谈判。公司称,在媒体披露双方洽谈出售的消息后,京东大幅修改收购条件,但该方案不符合公司的最佳利益,因此决定退出洽谈。 Argos是英国第二大综合商品零售商,拥有全英第三大访问量的零售网站及逾 1,100个提货点,在2016年被Sainsbury's以11亿英镑收购。 Sainsbury's预计,2025至2026财年可实现零售基础经营溢利约10亿英镑(13.6亿美元),以及超过5亿英镑的零售自由现金流。 京东港股周一平开,至中午休市报132.7港元,升0.76%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
QMSK is involved in auto insurance for accidents

纳斯达克新规限制 青民数科被迫提升集资额

这家汽车保险售后服务提供商,将首次公开募股目标扩大为最初四倍,募资上限达3,700万美元 重点: 继纳斯达克宣布拟要求中概股募资额不低于2,500万美元后,青民数科大幅调高纳斯达克上市规模 这家公司最新财年营收增长38%,但因扩张开支激增,导致利润下降近10% 阳歌 青民数科(青岛)技术服务有限公司最新修订的纳斯达克上市申请中,最引人注目的并非汽车保险理赔服务的业务动态,而是募资规模的巨量级上调。不过,此次将募资目标从900万美元提升至上限3,700万美元,并不意味着公司对投资者认购热情的信心上升。 实际上,此次激进扩容直接源于纳斯达克本月早些时候,宣布拟严控中概股小规模上市。此类募资通常不足1,000万美元的微型上市,已成纳斯达克中概股主流,公众流通股比例普遍低于总股本的10%。 此类低流通量易引发股价剧烈波动,通常呈现单边下跌态势。当股价闪崩时,缺乏经验的散户往往损失惨重。雪上加霜的是,多数企业采用激进的估值定价,使其上市后股价大幅回落几成定局。 回溯今年3月首度申请赴美上市时,青民数科完全符合上述情况。这家向车险企业提供理赔风险评估等增值服务的公司,据其1月原始申请及3月修订文件披露,最初募资目标仅600万至900万美元。当时,公司计划售出的150万股,仅占总股本约9%。 最新修订文件中,其募资目标已大幅跃升至2,500万至3,750万美元区间,对应每股4至6美元。当前,公司拟售625万股,为原始方案四倍有余,占扩股后总股本比例近30%。 募资规模与流通股比例的双重提升,显然是对纳斯达克9月3日拟修订中概股上市标准的直接回应。新规要求所有中概股募资额不低于2,500万美元,公众流通股市值需达1,500万美元。若流通股市值跌破500万美元,将自动启动暂停交易及退市加速机制。 上周五提交的修订版招股书中,青民数科明确提及纳斯达克待实施的新规,该标准尚需美国监管部门批准。 公司声明:“若新规生效,将大幅提高我司等发行人的上市及维持上市门槛。无法满足修订后的上市要求,可能导致我们难以在纳斯达克挂牌或维持上市地位,从而对证券流动性、市场能见度及整体变现能力造成重大不利影响。” 估值高企 青民数科每股4至6美元定价区间及上市后2,125万股总股本,对应市值介于8,500万至1.27亿美元之间。按截至2025年3月财年最新年报利润计,中位数市盈率(P/E)达47倍;其市销率(P/S)中位数为2.2倍。 相较中国车险领域同业,上述估值均显偏高。在港上市的众淼控股(1471.HK)涵盖车险业务,市盈率37倍、市销率7.8倍。而处于亏损状态的保险经纪商手回集团(2621.HK)与车车科技(CCG.US)市销率仅分别为0.68倍及0.19倍。 尽管青民数科或因已有盈利且增速较快,可尝试更高估值溢价,但现实是投资者较难认同。如同我们之前指出,采取激进估值的中概股首日交易常现股价大跌,往往在数月甚至数日内市值腰斩。 待观其效,青民数科会维持高估值,抑或因募资规模巨幅扩容,需引入超计划的投资者而被迫下调定价。 最后,审视财务数据,公司基本面确具优势。青民数科通过覆盖中国大部地区的10,651个服务网点开展业务。风险评估服务单价低廉,截至2025年3月财年平均价50美元,较上年48.80美元微涨2.5%。 招股书显示,最新财年客户数量从35家增至64家,增幅显著。表明其客户群虽集中但仍具规模,涵盖若干“头部保险公司”。 伴随客户群扩容及单笔风险评估成本上升,公司最新财年营收同比增长38%,从截至2024年3月的3,460万美元增至4,770万美元。其毛利率保持相对平稳,从上年9.6%微降至9.2%。但为支撑扩张投入的运营开支激增近两倍,致使其最新财年利润同比下降8%,从244万美元降至225万美元。 总体而言,青民数科上市,基本面相对扎实,募资规模与流通比例的巨幅提升预示未来赴美中概股的转型方向。但当前估值诉求仍显激进,意味公司最终可能被迫将发行价降至当前4至6美元区间以下。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:祖龙娱乐斥2,420万美元购理财产品

研发移动游戏的祖龙娱乐有限公司(9990.HK)上周五公布,斥资2,420万美元购入一系列理财产品,其中于上周斥1,260万美元购入债券挂钩票据,并以500万美元购入三年期首年不可赎回票据。 另外,去年通过瑞银新加坡认购本金660万美元的24个月美元股票挂钩双赢本金返还票据。 公司表示,购入理财产品是合理有效使用阶段性闲置资金,以提高公司的资金收益。同时,通过风险考虑及比较不同报价后,认为可从认购事项中取得相对稳定收益,符合资金的安全及流动性目标。 祖龙娱乐周一平开报1.93港元,公司年初至今已升逾35%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Years of losses and thin profit margins leave 160 Health with few investment highlights

连年亏损毛利率低 健康160乏投资亮点

在线医疗平台健康160申港上市接连受挫后,近日终获港交所开绿灯,随即在港公开招股 重点: 公司连续亏损多年,今年首季亏损1,500万元 药物销售毛利率偏低,只有1%   刘智恒 英国大文豪狄更斯在《双城记》开首说:“这是最好的时代,也是最坏的时代。”对于香港新股市场,现在绝对是最好时代,公司能赶在这个风口上市,纵使未有亮丽的业绩,也可成为投资者的宠儿。 健康160国际有限公司(2656.HK)两次申港上市均折戟沉沙,但今天看来并不是坏事,公司今年6月递交新的申请,本月初终获港交所批准,正好赶上这班冲刺中的香港新股市场列车。 根据招股书,公司发售3,364.55万股,每股售价最高14.86港元,香港公开发售超额500倍,集资约5亿港元 健康160的收入主要来自两大业务,一是以批发模式向企业客户(包括区域医药贸易公司、医疗保健机构及其他医药销售平台)提供医药健康用品,及以零售模式向个人用户销售产品。 另外是提供数字化医疗健康解决方案,公司透过健康160平台,整合线上及线下渠道的医疗健康服务,有效地连接医疗健康机构,医护人员及个人用户。 截至今年3月底止,健康160的平台累计连接超过44,600家医疗机构。同时,亦与超过90万名医护人员建立合作关系,注册用户达5,520万名,平均月活跃用户达330万名。 健康160平台已具相当规模,但深入分析,公司的业务及财务仍然疲弱,存在一定问题。 三年累亏3.4亿 公司业绩表现乏善可陈,2022至2024年收入分别为5.26亿元、6.29亿元及6.2亿元,收入似乎有点停滞不前,今年首三个月,收入更只有1亿元。 期间公司连年亏损,过去三年分别蚀1.1亿元、1.09亿元及1.07亿元,今年首季亏损同比收窄59%至1,550万元。即是说过去三年多,累计亏损达3.4亿元。 此外,公司的毛利率并不理想,虽然整体毛利率由2022年的22.5%,上升至今年首季度的27%,但仔细分析,发觉数字医疗的毛利率在今年首季虽高达80.9%,却只占整体收入的33%。相反占公司总收入64.3%的医药健康用品销售的毛利率,由2022年的4.1%跌至去年的1.4%,到今年首季仍停留在此水平。 至于公司的负债情况,似乎迟迟未能解决,2022年净负债一度高达3.8亿元,2023年虽跌至3,775万元,去年又反弹至8,514万元,今年首季进一步升至9,782万元。健康160解释,主要因为增加借款扩展解决方案业务,以及员工增加导致工资及福利开支上升。公司长期处于净负债的状况,投资者必然对此有所戒心。 经营现金续流出 健康160的经营现金流也是一大问题,过去几年一直在流血,由2022年至今年首季,分别录得现金流出4,239万元、6,453万元、5,605万元及1,328万元。公司解释是业务正处扩张阶段,要在营运能力、技术提升及市场拓展上进行大量投资,以致营运成本高企,导致经营现金流走。 面对各项不利的财务数据,公司强调长期发展策略明确,并已巩固了商业基础。目前,公司已建立多项收入来源,覆盖范围扩展至全国260个城市。 公司相信,未来的关键是提升收入并要改善成本,现已采取一系列措来获取及挽留客户、深化用户参与度、提高技术及优化变现策略等。另外,公司通过标准化及自动化流程,利用数据分析提高营销的成本效益,专注影响力大的项目研发及精简行政职能,借以提升营运效率。 宜短炒暂忌长持 虽然公司明确指出目标,问题是最终能否达到?何时可以收支平衡?甚至是扭亏为盈,至今没有给出一幅蓝图。 事实上要买相似的公司,现阶段还是买龙头股较稳健,纵然京东健康(6618.HK)的延伸市盈率达38倍、药师帮(9885.HK)约67倍或平安好医生(1833.HK)250倍,估值一点也不便宜,但起码三家公司已有盈利,业务规模庞大,具有一定优势。 当然,在新股热下,投资者暂可考虑作短线买卖,长线似乎要持续观望公司上市后业务及股价表现才做决定。