地产快讯：大富豪夜总会旧址或重开娱乐城

刘智恒

    

▷ 香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会，早于2012年结业，其位于尖沙嘴东部的旧址，一度获免税品店租用，但因疫情而退租，之后一直丢空，至近日由一财团以每月140万港元承租，面积5万平方呎，据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代，是富豪纸醉金迷的销金窝，见证香港经济起飞，亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞，本港夜总会日渐昔微，尖东一家家夜店亦先后结业，最后连大富豪也黯然落幕，夜夜笙歌的尖东，灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻，但时移世易，香港环境已改变，加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少，更没名牌名店，即使有新娱乐场开业，能否起死回生，市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆，另一家港人熟识的酒家莲香楼，于2022年结业后，酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址，有报道指已获城规会批准，重建为一幢楼高30层的住宅，共有175个单位，每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家，历史达百年，多年来经营模式并没大改变，酒楼不设知客，茶客要自己找位置，亦容许搭位，食物款式多年变化不大，主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变，经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式，赶不上时代，就会被淘汰，莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店，确实教人怀念，但另一方面也见到，随着社会生活水平提高，人们的饮食口味改变、对服务的要求提升，更要一个舒适及整洁的进食环境，但莲香楼仍一如过往，就难与对手竞争，最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计，今年本港潜在推售的新盘达到114个，可提供的住宅单位共38,045个，略低于去年40,291个约6%，但仍是自2005年后，十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多，共有13个项目，可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位，跟每年一手吸纳量约万多个比较，供应远远超过需求，骤眼看很是吓人。不过，以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高，所以实际情况要视乎发展商推盘部署，若大家一窝蜂推售，楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低，手上资金充裕，香港经济纵是疲弱但也不是衰退，发展商不需一下子将所有单位推出；相反在美息接近见顶，以及香港不断输入专才，本港楼市即使再调整，肯定也不会出现大跌。

▷ 内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道，指住建部相关负责人透露，接受“保交楼”的专项借款项目，整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中，逾300万伙已交楼，比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期，仍然需要各方群策群力，把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重，虽然楼市持续走弱是不争事实，销售情况疲弱也不容否认；然而若接连出现楼盘烂尾，问题就严重得多，那时市场的信心会崩溃，没人敢轻言入市，楼价及交投将一落千丈。因此，中央十分重视“保交楼”，可说是力守房市的最后底线，处理不好，不但楼市及经济陷于困境，更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK)，去年第四季度的内地业务理想，平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间，同时关闭225间，全年净增加852间。受到利好消息带动，华住股价连升三天，升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长，除交通外，酒店业最受惠，多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计，今年初期内地酒店表现仍然理想，但下半年暂时较难预计，因为旅游业迅猛的增长，很大程度是过去几年疫情封关，市民不能外出，复常后遂出现一波又一波的报复性旅游，随着时间过去，热情或许会减退，特别内地经济并不太理想，房价又下滑，市民财富效应失去，对旅游消费会有影响。

▷ 咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫，好几家房企面临清盘危机，本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展，涉及61亿美元的境外债重组，虽被其中一位债权人平安海外反对，但仍获法院批准，加上集团去年9月共12只境内债务获展期，奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组，对于内房企业及整个内地楼市来说，均属利好消息，毕竟奥园若被清盘，资产很大机会在市场放售，一下子有大量物业求售，市场将要承受更大压力。不过，我们认为内房纵可削债及延期还款，重组的债务在未来仍要偿还，而房企有否能力还债，最大关键是看销售成绩，是否有资金回笼。按目前中国楼市，今天的情况未许乐观，因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市，集资1至2亿美元，筹备上市前，集团先在港开设分店，以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街，位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼，当年月租900万港元，呎租平均600港元。现时和府只租用地铺，月租30万港元，呎租190港元。

与Prada租金比较，和府的租金差距近七成，而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算，事实地铺租金应更高。从这宗租务反映，香港的租金下调幅度相当大，特别该铺处于罗素街，属港岛黄金地段，过往多是国际名牌租用，现本港经济疲弱，内地豪客减少，奢侈品市场受影响，昔日的天价租金已成为绝唱。

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Chuangxin does resources like aluminum

简讯：博泰车联悉售阿维塔股权 套现6,244万元

智能座舱解决方案供应商博泰车联网科技（上海）股份有限公司（2889.HK）上周五公布，旗下非全资子公司湖州创晟驰铭股权投资合伙企业已与芜湖恒和三号创投基金签署协议，出售所持电动车制造商阿维塔科技（重庆）有限公司0.24%股权，作价约6,244万元（877.84万美元）。交易完成后，博泰将不再持有阿维塔任何股权。 此次交易是公司过去半年连续数次减持阿维塔股份的延续。博泰在今年港股IPO前后，分别出售合计0.67%及0.04%股权，加上是次出售，累计已处置0.91%持股。公司表示，交易可锁定投资收益并改善现金流，同时降低因公允价值波动对短期业绩带来的不确定性，并将所得款项用作一般营运资金。集团预计出售税前亏损约834万。 阿维塔科技成立于2018年，是一家聚焦高端智能电动车的制造企业，核心股东为长安汽车及宁德时代，华为则作为合作伙伴，为期提供智能辅助驾驶算法、智能座舱等智能化部件。早前有媒体报道，阿维塔曾计划今年10月在香港递交上市申请，但并未实现。 博泰车联周一低开，至中午休市报179.4港元，转升5.4%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里 
2889.HK

简讯：灵宝黄金桐柏老湾矿区黄金资源增逾7成

黄金矿商灵宝黄金集团股份有限公司（3330.HK）周日公布，集团旗下的桐柏老湾金矿区已完成全区勘探工作，黄金的金属量较之前初步勘探的资源量，高出73%。 灵宝黄金指出，去年底时的估算是101.5万盎司，约31.57吨，因为新增勘探工程以及估算范围的差异，今年9月底止的勘采估算量为175.3万盎司，即约至54.51吨。 桐柏老湾金矿区位于秦岭造山带东段的桐柏，采矿许可证范围内的面积长约7公里，宽约1.2公里，标高-350米。勘查工作历时3年，施工钻孔94个，进尺41,000余米。 周一灵宝黄金开市升2.5%报15.24港元，公司股价较过去一年高位下跌約30%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
3330.HK
Deltaphone Tech plans Hong Kong listing as path to profitability beckons

德风新征程谋港挂牌 转赚在望利上市

股东包括招商局集团的德风新征程，专注工业AIoT解决方案，刚申请在港上市 重点： 公司2025上半年亏损大幅收窄 旗下客户强劲，包括中国电网及三大石油巨企 　 白芯蕊 人工智能爆发性增长，为各行各业带来新动力，当中工业物联网也引入AI优化提效率，随着新股市场气氛热烈，工业AIoT解决方案商北京德风新征程科技股份有限公司，近日递交上市申请文件。 集团由王清杰、滕学军及董小冬三人在2015年于杭州成立，最初是建立AIoT生产优化软件平台，之后为一间龙头电网商提供项目服务。 随着业务发展，集团引入多位基金股东，包括招商局集团旗下招商局创投，交银国际旗下合营公司交银投资等，现时大股东是董事长王清杰，持有27.7%股权。 搁置A股上市 德风新征程原先计划在A股挂牌，但2024年10月决定不再推进相关工作，集团解释，由于香港能直接进入国际市场，吸引更多投资者及提升企业知名度、公信力及竞争力，因此决定转战香港。 现时公司业务主要围绕工业AIoT，即运用AI、物联网及其他先进技术，来处理传感器与设备采集的车间数据，利用端到端解决方案，提供实时数据，助其客户对工业流程及基础设施等作出决策，变相提升营运效率、质量及灵活性。 从业务分布上，德风新征程主攻能源管理、HSEQ（即健康、安全、环境和质量）及智能制造，当中能源管理及HSEQ分别占集团2024年毛利91.6%和2025上半年的86.7%。 所谓能源管理，就是安装分散位置传感器、智能电表及控制设备，以监控和分析实时能源消耗，从而降低成本。HSEQ则是利用传感器、互联设备及分析技术，在工业场景中进行实时监控和危险检测。 能源管理与HSEQ为德风新征程主要核心业务，但能源管理近年表现较为逊色，2024年收入增长放慢至只得1.6%至2.03亿元，2025上半年更按年倒退46.1%至4,955万元，因数据与AI中心合同收入减少，幸好HSEQ业务获得智慧城市合同，为业务带来持续增长，单是2024年该业务大增97.4%至2.68亿元，2025上半年按年更急升554%，达至9,574万元，占总收入的六成，同时刺激集团2025上半年总收入按年升38.8%至1.59亿元。 尽管收入强劲增长，去年更是中国能源行业独立专业AIoT平台中，市场份额达9.9%，在行业中排行第三位，但德风新征程业绩仍见红，2025上半年亏损3,993万元，按年亏损已收窄78.8%，惟未来亏转盈机会大，尤其是中国AIoT市场近年增长迅速，单是2024年市场规模已达1,119亿元，预计2029年将达到约2,209亿元，主要受惠5G与AI技术广泛应用。 特别是HSEQ领域，因嵌入检测机器人及无人机发展，可即时收集信息，在危险环境中保障人员安全，兼与传统检测方式相比，可缩短设备停运时间，变相大有市场空间，市场估计HSEQ在2024年的市场规模已达145亿元，预计至2029年将攀升至约327亿元。 下半年较上半年好 值得留意是德风新征程业务受季节性影响，通常下半年销售额较上半年好，主要是客户来自国有部门，包括电力及公用事业、石油天然气及烟草企业，例如中国电网双寡头、三大石油巨头、烟草专卖企业，故普遍倾向在每年下半年结算付款。 不过，集团来自国有部门收入比重正在下降，由2023年及2024年分别占总收入78%及74%，跌至2025上半年的53.4%，同时私营部门占比却在大幅增加，由2023年及2024年分别占收入的22%及26%，提高到2025上半年的46.6%，有望扩大私营部门客户基础，以免过份集中国有部门收入。 整体上，德风新征程拥有AIOT、人工智能及机器人三大概念，加上未完成订单总额亦多，截至2025年6月底止，金额达2.96亿元，参考目前机器人股，包括优必选（9880.HK）及越疆（2432.HK），目前市销率（PS）16.9倍和29倍，但市场估计优必选与越疆未来两年仍难以扭亏为盈，相反德风新征程明年转赚机会大，若以15倍市销率楼下招股上市，相信将对投资者具一定吸引力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯，请点击这里
Luckin is a coffee chain

传瑞幸竞购Costa 挑战龙头星巴克

中国领先连锁咖啡品牌瑞幸咖啡，传出正与一家或多家银行洽谈，拟申请9亿美元贷款，用于收购由可口可乐挂牌出售的英国咖啡连锁品牌Costa 重点： 多家媒体报道指，瑞幸咖啡正考虑对Costa Coffee提出收购要约，并可能与其中国私募股权投资方辰韬资本合作出手 一旦完成收购，瑞幸的全球网络将大幅扩张，门店总数将超过3.3万家、分布约 50个市场，规模逼近星巴克在全球的40,990家门店    阳歌 常被称为“中国版星巴克”的瑞幸咖啡（LKNCY.US），在中国本土的门店数量差不多是星巴克在华门店的三倍。如今，这家本土咖啡巨头似正寻求摆脱这个称号，借由一桩可能的大型收购，把战线从中国延伸至全球，向星巴克（SBUX.US）发起全面挑战，并一举将其全球版图扩展至50多个市场。 若瑞幸真的推进对Costa Coffee的潜在收购要约，这一切都有可能变成现实。Costa目前正由其母公司可口可乐出售。多家媒体报道指，瑞幸及其私募股权股东辰韬资本（Centurium Capital）可能联手，就潜在收购方案进行评估。Costa目前在全球52个国家拥有约4,000家门店。 这笔收购将大幅扩张瑞幸在海外的布局。现阶段，除中国大陆外，瑞幸仅在美国、新加坡、马来西亚及香港四个市场设有门店，而且在这些市场的门店数量仍然相当有限。 颇具讽刺意味的是，尽管Costa拥有庞大的全球版图，其实际门店数量却只相当于瑞幸的一小部分。截至9月底，瑞幸门店总数达29,214家。若两者合体，合计门店将超过33,000家，规模将逼近星巴克截至9月底在全球的40,990家。 目前尚不完全清楚，是瑞幸本身、还是由前华平投资高管李姓人士创立的中国私募巨头辰韬资本主导这一潜在要约，抑或两者共同出手。不过，无论最后由哪一方挂名收购，一旦交易成功，Costa的门店网络几乎可以肯定会被整合进瑞幸体系之中。 彭博的一则报道指，瑞幸与辰韬资本仍在考虑是否正式提出要约，而其他有意角逐的潜在竞标者，还包括贝恩资本及英国私募基金TDR Capital等。相关报道称，这桩交易对Costa的估值约为10亿英镑（约13亿美元），仅相当于可口可乐2018年，在英国惠特贝尔手中收购Costa所支付39亿英镑的四分之一。 另据《Mergermarket》报道，瑞幸正与多家银行洽谈融资事宜，拟申请9亿美元贷款以协助完成。对瑞幸而言，要获得这笔贷款并不算难事，因为公司目前现金创造能力强劲。截至9月底，瑞幸持有现金、短期投资及定期存款合计85.7亿元（约12亿美元），较去年底的57.4亿元大增近五成。 若把时间倒回五年前，以瑞幸当前高速增长和高盈利的表现，要在资本市场上融出这笔资金本应相当轻松。然而，另一个讽刺之处在于，如今瑞幸若要通过股票市场直接融资恐怕并不容易，因为其股份目前仅在场外交易市场（OTC）买卖，使得多数大型机构投资者难以参与。 瑞幸在2019年上市后，最初于纳斯达克主板挂牌交易。但在翌年爆出重大会计丑闻，被揭发虚构数以亿美元计的销售额后，其股票在主板除牌，并降级至场外交易市场，同时公司两名最高管理层也因此被迫下台。 重返纳斯达克在望？ 瑞幸首席执行官郭谨一本月稍早曾透露，公司正筹备重新在纳斯达克上市。不过在相关言论被多家媒体广泛报道后，他随即收回这一说法。这样的态度转变并不令人意外，因为若瑞幸成功“回归”纳斯达克，将在华尔街树立一个重要先例——爆发类似丑闻的公司，即便事后痛改前非，一般也很难获得第二次机会。 在瑞幸的案例中，还多了一层地缘政治因素。近年来部分美国政治人物屡次呼吁将中概股从美国资本市场剔除，使得中国企业在华尔街面临愈发不友善的环境。市值约100亿美元的瑞幸，很可能已成为史上市值最高的 OTC 股票，理论上可以考虑追随其他中概股的脚步，赴香港交易所作第二上市。不过，港交所同样高度重视公司管治问题，为避免树立不良先例，也未必会轻易接受瑞幸的上市申请。 市场对这宗潜在Costa收购案的反应并不算热烈。相关消息见报后，瑞幸在美国场外交易的股份于周四下跌2.1%。尽管如此，该股今年以来仍累升46%。以估值来看，瑞幸目前约21倍市盈率，相比之下，被视为估值偏高的星巴克约为54倍，而在全球12个市场拥有53,000家门店的中国茶饮龙头蜜雪冰城（2097.HK）市盈率约27倍，瑞幸显得相对偏低。 有关瑞幸可能竞购Costa的报道，距其公布最新季度业绩不到一周时间。最新财报显示，公司仍维持高速扩张态势，季度收入按年大增50%至153亿元，当中约七成来自现制饮品。门店数量则按年增加37%，于9月底达到前文提到的29,214家，显示公司过去一年单店收入亦有所提升。 事实上，瑞幸第三季度自营门店同店销售增长14.4%，是公司在经历2024年一整年收缩后、于今年重返同店增长以来的最佳表现。这一强劲增长，部分反映出库迪咖啡主导、持续逾一年的价格战近期趋于缓和。库迪由当年因会计丑闻而被瑞幸开除的两名前高管创立。 不过，也有一个略令人担心的信号，瑞幸最新一季的外送费用按年增加两倍，达到28.9亿元，已占其营运开支总额的五分之一。这在一定程度上，与外卖平台此前大举补贴、而近来开始收紧有关。当补贴缩水时，过去受惠于补贴的瑞幸及餐饮商家，便需自行承担更多配送成本。 与收入强劲增长相比，瑞幸的盈利表现则明显逊色。期内公司纯利反而微跌…
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