地产快讯:十里银滩15万可做业主?
刘智恒
▷ 內地
碧桂園星級樓盤成重災區
碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。
究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。
物业估值重创太古
内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。
我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。
北京监管购房预售金
为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。
我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。
▷ 香港
港府嚴打洋房僭建
一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。
洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。
蔚蓝东岸累计22宗挞订
香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。
我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。
▷ 咏竹坊文章
特步跑出个未来
本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。
国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。
海尔平购开利制冷
说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。
海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。