十里銀灘

刘智恒

    

內地

    

碧桂園星級樓盤成重災區

碧桂园(2007.HK)发展位于惠州的十里银滩,曾经被包装成中国的马尔代夫,一度销售十分火爆。然而当中国楼市走下坡,十里银滩或许变成“十里铁滩”,楼价急挫,最近市场传出,有业主急让房子,60平米只售15万元,较当年高峰时大跌约70%。

究竟是真实还是宣传,我们参考多个房地产中介网页,看见现时十里银滩的房价,67平米叫价约32万元,88平米也是42万元,即是说每平米在4千多元水平,单位叫价15万元,即每平米约2,500元,若有业主要急让,大劈价也不是没可能。考虑到十里银滩总发展达到6万户,供应量相当惊人,而现时楼市日趋向下,该项目位置又偏远,既不适合长居,又乏人租用,若只用作渡假,长期要维修保养及交物管费用,倒不如平价出售。

物业估值重创太古

内地楼市下滑,不但影响内房企业,就连主攻投資收租的地产商也受到一定影响。太古地产(1972.HK)發盈警,截至2023年底,股东应占溢利将大幅减少7成。原因是内地的零售投资物业公平值收益录得下跌,而发展中的办公楼投资物业亦录得公平值亏损。公司估计,投资物业亏损约45亿港元。相反,2022年投资物业重估收益则有16亿港元。

我们预计,除太古地产外,在内地拥有较多投资物业的发展商,都会受到影响,出现投资物业重估的亏损。虽然如太古地产所言,投资物业公平值变动属非现金性质,对集团的营运现金流或股东应占基本溢利不构成影响。然而想深一层,投资物业估值下跌,是因为租金收入下挫得出的结果,换言之租金收入下降,对集团的未来收入及盈利肯定有影响,并非如太古说得那样轻描淡写,此点不可不察。

北京监管购房预售金

为保障买楼人士,北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》(2023年修订版)公开征求意见,其中主要一项是建议当地商品房预售资金,拟原本由银行监管,现转交给政府监管。此方案的好处,是可以更有效防止房企挪用预售资金,防范楼盘出现烂尾。

我们认为此一措施对于「保交楼」有帮助,毕竟有一些内房企业,在债务临门时,或会利用灰色地带而动用预售资金。现时市场楼价不断下调,市民见楼价已跌至可负担水平,或会心动入市,但因为担忧开发商能否如期交楼而却步;若交由政府去监管预售资金,那就最安全不过,让有意置业的市民更有信心入市,对楼市有一定帮助。

香港

    

港府嚴打洋房僭建

一场世纪豪雨揭发了香港多个洋房区有僭建个案,继红山半岛后,屋宇署及地政署联手到屯门蟠龙半岛巡查,已向20间僭建独立屋的业主发出清拆令及钉契,当中有4间的业主更被检控。至於红山半岛,已发现70间洋房违规,当中有29间同时涉及僭建及非法占用政府土地。

洋房僭建的情况由来已久,几乎不是什么秘密,严重的甚至霸占政府的土地,将拥有的范围延伸,或盖上小建筑物。过去相关机构因不能随意入屋检查,业主即使改动,也不容易被发现,加上政府部门人手不足,于是只眼开只眼闭。今天出了大问题,红山半岛僭建怀疑引致斜坡山泥倾泻,令政府不得不强力执法,加上现时航拍盛行,可以高空作出观察,令许多僭建无所遁形。我们希望政府能贯彻去执行,别虎头蛇尾,独立洋房之外,还要向新界丁屋及村屋埋手,以彻底处理僭建问题。

蔚蓝东岸累计22宗挞订

香港楼市走弱下,之前以楼花购入的物业,买家陆续出现达订,五矿地产(0230.HK)位于油塘的蔚蓝东岸一周录得8户买家挞大订,每个单位成交价在535万港元至989万港元。项目在2020年开售,每方呎均价约19,000至20,000万港元水平。单就本月,蔚蓝东岸已累计出现16宗挞订,整个项目至今已录挞订22宗。

我们相信,早几年出售的住宅,到临近入伙期,挞订的个案会陆续出现,毕竟目前楼价较2019年高峰期跌了两成或以上,特别那些纳米楼项目,发展商当年见楼价高,于是大幅增加兴建细单位,因涉及整个银码会较低,买家较易可上车,然而发展商却将每方呎价提高,当整体楼价下挫时,纳米楼的买家损失就更大。因此,买家选择挞订或许是明智之举,至少在今天看是对的。

咏竹坊文章

     

特步跑出个未来

本周《咏竹坊》文章提到国产运动品牌特步(1368.HK)以6,100万美元(4.3億元),向Wolverine World Wide(WWW.US)购入合资公司权益。合资公司主要在中港台销售索康尼及迈乐品牌的服装、鞋履及配饰。其中索康尼的跑鞋,有百年历史,更有跑鞋中的劳斯莱斯称号。

国内运动品牌以安踏(2020.HK)及李宁(2331.HK)马首是瞻,特步在销售规模、名气及历史都比不上两大巨头,于是集中力量,主要研发跑鞋,又斥巨额资金支持内地大型马拉松,并赞助多位顶级长跑运动员。是次收购索康尼,正正看中对方在跑鞋上的技术及名气,进一步优化旗下跑鞋的质素,并可将产品更加多元化。

海尔平购开利制冷

说到并购海外品牌,家电巨企海尔智家(6690.HK)近期亦以6.4亿美元,购入开利环球旗下的开利全球商用制冷,该公司主要从事商用冷冻链业务。是次收购,按去年开利全球商用制冷业绩计,只是11倍市盈率,相对海外或内地同类企业平均15至30倍来得便宜。

海尔在海外并购上经验丰富,早在2012年向日本三洋电机购入洗衣机及冰箱业务,2019年收购意大利家电商Candy,最经典是2016年以54亿美元,收购美国通用电气的家电业务,经过大刀阔斧的改革,短短5年间将其收入大增逾倍,更扭亏为盈。因此,我们相信海尔有能力,为开利商用制冷进行业务改革,将其盈利能力进一步发挥。

新闻

Shandong Gold said on Thursday it expects to report a net profit of 650 million yuan to 750 million yuan for the first quarter of this year.

快讯:一季度金价上涨 山东黄金利润增

最新:山东黄金矿业股份有限公司(1787.HK)周四预计,今年首季的净利润为6.5亿元至7.5亿元,同比增加48.1%至70.9% 利好:该公司表示,由于一季度黄金价格持续上升,以及并购银泰黄金,对其利润上涨带来积极促进作用。 值得关注:由于该公司去年四季度的净利润同比大升77.1%至9.83亿元,意味今年首季度的净利润实质录得横比跌幅。 深度:山东黄金总部位于山东省济南市,是一家国有矿业公司,主要从事黄金采矿、加工及销售业务,于2018年在港交所上市。过去两年,由于黄金价格反弹,加上持续大手笔并购增加黄金储备,该公司除了收入逐年上升外,并于2022年转亏为盈,去年净利润更大增86.8%至23.3亿元。 市场反应:山东黄金股价周五上升,中午收市涨3.1%至19.5港元,贴近过去52周高位。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
NetEase renews deal with Blizzard

《魔兽世界》回归网易 中国续放松游戏管控

新达成的一项交易,将离开中国一年的大热游戏《魔兽世界》回归中国市场,此事对在国内游戏运营商的影响相对较小 重点 网易本周与暴雪续签协议,在中国营运后者的游戏,这对两家公司的财务影响将相对较小 交易标志着中国持续放松监管政策,并鼓励游戏行业的全球交流 阳歌 中国本土游戏巨头网易(NTES.US;9999.HK)本周宣布新达成一项协议,让暴雪娱乐旗下这款热门游戏,在离开中国市场一年多后重新回归,这似乎是个大新闻。但市场反应的却是另一个更加微妙的故事。 最重要的是,股东们对一年多前中国第二大游戏公司与暴雪合作关系破裂,根本就没有太过担忧。相反,更大的意义似乎是协议反映了北京方面,最近对中国游戏行业态度的转变。政府在去年开始对该行业重新表现出尊重,而之前几年的情况却恰恰相反,中国游戏行业屡遭打压。 协议似乎也反映北京最近发出的信号,希望中国继续在游戏等全球主要行业中保持活跃。最后但并非最不重要的一点,是对中国在全球游戏领域的重要作用的自豪,这点网易首席执行官丁磊在最新公告中的说法可见一斑。 去年,双方长达15年的合作破裂,据称是因为涉及知识产权和数据控制的问题。尤其是据报道网易认为自己没有得到应有的认可,该公司开发了《暗黑破坏神:不朽》等暴雪旗下一些在中国游戏玩家中非常受欢迎的游戏手机版。 网易首席执行官丁磊在宣布续签合作关系的声明中说:“我们很高兴能够在信任和相互尊重的基础上,开启下一个篇章,在我们共同建立的这个独特的社区中,为我们的用户提供服务。” 据报道,双方分手后,暴雪曾在中国寻找新的合作伙伴,但显然找不到能与网易匹敌的公司。这倒是不让人太意外,因为网易和竞争对手腾讯(0700.HK)显然是中国前两大游戏公司,遥遥领先于市场上的其他竞争对手。暴雪可能接触了腾讯,不过排名第二的网易可能更愿意向暴雪提供优惠条件。 双方表示,根据续签的协议,暴雪的《魔兽世界》以及包括《炉石传说》和《暗黑破坏神》系列在内的多款游戏,将于今年夏天开始回归,并补充说双方“正在努力制定回归计划”。另一项进展是,宣布一项新计划,把网易自主开发的部分游戏引入微软(MSFT.US)旗下广受欢迎的Xbox游戏机上。微软去年秋天完成了对暴雪母公司动视暴雪的收购。 接下来,我们会回顾上面提到的各个方面,首先是华尔街对新协议的无动于衷。网易股价在公告发布当天上涨3.8%,但在接下来的两个交易日中回吐了大部分涨幅。 在双方结束合作时,网易曾经表示,失去暴雪的游戏不会对其收入或利润产生实质性影响,并补充说这些游戏对其利润的贡献只有“个位数”。当时有报道称,这一合作关系为暴雪贡献了约3%的收入。 游戏业务增长 在合作终止的一年里,可以明显看到这段合作关系,无论是对网易还是暴雪的业务来说,并没有那么重要。 网易报告称,去年游戏收入增长9.4%,达到816亿元,看起来相当可观,远远超过腾讯去年增值服务收入(包括游戏业务)3.5%的增幅。暴雪的表现甚至更好,去年第二季度(被微软收购前的最后一个报告期)收入增长了160%,这要归功于《暗黑破坏神》系列最新作品的推出。 就估值而言,网易仍是中国市场上当之无愧的第二名,它的市盈率为16倍,而腾讯为24倍。网龙(0777.HK)是中国游戏市场众多小公司中的典型代表,其市盈率更低,仅为10倍。所有这些再次表明,与暴雪恢复合作的新交易对中国游戏市场的影响相对较小。 其次是中国政府最近对游戏产业态度的转变,这至少在一定程度上是对中国经济放缓,以及中国与世界其他地区日益隔绝的回应。近年来,新游戏的审批多次遭冻结,通常会持续半年或更长的时间。2021年出台的新规,还严格限制未成年人每天玩游戏的时间。 但上一轮冻结在2022年4月结束以来,监管机构的立场已变得温和多了。这包括许多新游戏获批,以及似乎撤回新的限制草案,该草案在去年底发布后引发了人们对新一轮打击的担忧。 正如我们所指,放宽对游戏的限制可能部分是由于政府对经济放缓的担忧,因为游戏在中国是一个巨大的经济引擎。还有“脱钩”因素,由于与中国市场相关的困难,外国公司越来越多地撤离。北京方面强烈反对这些行为,因此,网易与暴雪重新合作,可以视为中国最近推动与全球游戏社区保持联系的努力。 Statista的数据显示,中国在全球游戏市场中的份额从2012年的15%上升到2017年的峰值33%,之后一路下降到2020年的25%左右。虽然Statista没有提供距今更近的数据,但中国的市场份额很可能维持在这个水平,甚至在最近的打击压力下进一步下滑。 现在,北京似乎意识到,这样的打击虽可能有利于年轻人的学习习惯,但不利于帮助中国保持全球领先游戏中心的地位。这可能预示着,未来会有更多的跨境游戏合作,而这才是这笔新交易的真正意义所在。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
The cross-border e-commerce company has applied to list its shares in Hong Kong after unsuccessfully shopping around mainland exchanges.

电商傲基科技求上市 渐降第三方平台依赖

这家曾多次申请在A股挂牌的跨境电商企业,最近转战港交所争取集资上市 重点︰ 傲基科技去年盈利达5.2亿元,同比增长133% 该公司近年持续降低对亚马逊的依赖,相关平台的收入占比由2021年的83.9%,降至去年的53.8%   欧美美 中国跨境电商傲基科技股份有限公司自从2019年从内地新三板退市后,曾先后冲刺上交所科创板及深交所创业板,最终都无功而返。最近,这家主要通过亚马逊(AMZN.US)等第三方平台从事跨境企业对客户(B2C)业务,专注于提供Allewie、Ironck、Likimio、Shacerlin、Hostack和Fotosok等家具家居类产品的企业,毅然决定转战港交所,并找来华泰国际作为独家保荐人。 根据弗若斯特沙利文的数据,按销售收入计,傲基科技的6个产品品类(包括床架、食品柜、梳妆台和梳妆椅等)在亚马逊美国网站排名第一,去年旗下11个品牌的商品交易总额(GMV)超过1亿元;其包括床架、床、冰箱、衣柜及抽屉柜等10个产品品类,在亚马逊美国网站的市场份额也占10%以上,而其产品在第三方电商平台的平均退货率只有3.5%,处于行业最低水平。 根据初步招股文件,傲基科技过去三年的收入比较不稳,2021年达90.72亿元,2022年跌至71亿元,到去年再增至86.83亿元;至于盈利方面,2021年亏损5.9亿元,2022年成功转盈,赚了2.23亿元,去年再增长133%至5.2亿元,主要因为毛利率持续改善,由2021年的20.9%,升至去年的34.5%。 公司在2021年亏损,主要与亚马逊的封杀事件相关。当年正值中国跨境电商快速崛起之时,中国多家知名亚马逊“大卖商”接连被亚马逊封号,当中便包括傲基科技,另外还有帕拓逊、通拓、有棵树等,所有热销产品都无法出售,严重影响这些电商的现金流,部分更不得不变卖资产套现保命。 亚马逊当时解释,封号是因为发现有卖家滥用评论,出现严重违规行为。亚马逊虽然没有直接说明,但意思上就是有卖家涉嫌参与俗称“刷单刷好评”的虚假产品评论等。经过亚马逊一连串调查后,各大电商平台的账号也陆续解封,但也足以吓怕一众在亚马逊平台做生意的中国商家。 傲基科技在招股文件中也提及,当时在发现员工参与与亚马逊事件有关的非官方推广评分或评价的情况后,已立即要求所有相关员工于2021年5月停止使用非官方推广评分或评价,同时开展内部审查,并对网店进行了检查,以及实施相关补救措施。 经历了亚马逊事件之后,傲基科技也深明不得再过度依赖单一平台,通过亚马逊销售商品的占比由2021年的83.9%,下降至去年的53.8%;而通过沃尔玛(WMT.US)的占比就由2021年的3%,增至去年的9.8%;Wayfair的占比则由1.7%,增至去年的10%,至于包括eBay在内的其他平台的占比就由2.2%,增至3.1%,公司也开始推进自营网站的销售。 但从数据上看,傲基科技仍然十分依赖亚马逊平台。 除了电商业务外,公司近年也加强物流解决方案业务,目前与超过700家电商公司提供物流解决方案,更设立了全球多级仓储物流网络,截至去年底,在美国主要港口城市及欧洲营运27个海外仓储设施。 加强物流业务 2021年,傲基科技物流解决方案的收入只有4.9亿元,占总收入5.4%,到2022年收入已增至7.75亿元,占总收入升至10.9%,去年该业务的占比更大由提升至19%,收入比2022年增长1.13倍,达16.53亿元。 傲基科技在招股文件中提到,这次上市集资将用于扩张业务,以提升业务规模,包括建立全球打样中心,以实现快速打样及标准化;优化产品开发及减少产品开发开支,以及升级仓储及物流系统等;其次是用于加强数字化,进一步完善信息管理系统;另外就是用于潜在投资或并购,剩下的用于一般营运。 不过在目前中美关系仍然紧张的大局下,中国企业在美国做生意并不容易,不知何时会再受到制裁,高度依赖亚马逊、沃尔玛及Wayfair的傲基科技在招股文件中也提醒投资者,如果中美紧张局势进一步加剧,“我们无法向阁下保证日后我们的业务将不受影响。”公司也明言,美国政府可能不时实施可能对公司行业造成不利影响,或导致第三方电商平台政策出现变更,甚至影响公司的产品进入美国。 2012年至今,傲基科技完成4轮融资及8轮股权转让,当中投资者包括景林、深圳创投及红杉等,每股代价从0.66元一直增至16.8元,翻了24.5倍,而按最后一轮融资每股售价16.8元计算,估值高达64.68亿元。不过,港股今年表现疲软,包括阿里巴巴(9988.HK; BABA.US)、京东(9618.HK; JD.US)等电商巨头股价今年均录得跌幅,傲基科技如果希望以理想估值登陆港交所,估计要花费一番功夫来说服投资者。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Institutional investor Rosefinch Fund Management disclosed it sold about 850,000 Hong Kong-listed shares of rare earth materials producer JL Mag Rare-Earth Co. Ltd.

快讯:基金公司今年8度减持金力永磁

最新:据港交所网页显示,朱雀基金管理有限公司于4月8日减持稀土永磁材料生产商江西金力永磁科技股份有限公司(6680.HK; 300748.SZ)约85万股,每股平均价6.71港元。 利好:朱雀基金减持后,仍然是金力永磁的第四大股东,由于持股量仍高于5%,日后无论增持或减持,仍然需要公开申报。 值得关注:连同这次减持,朱雀基金已于今年内第8次减持金力永磁,持股量由13.21%降至5.88%。 深度:有国企背景、生产高性能稀土永磁材料的金力永磁于2018年在深圳上市,并于2022年1月于港股挂牌,完成深圳及香港“双重第一上市”。该公司生产的钕铁硼永磁材料,能应用于新能源汽车、风力发电机与节能变频空调等产品。由于稀土原材料价格波动及行业竞争加剧,该公司去年收入减少6.7%至66.9亿元,净利润也下挫近两成至5.64亿元。 市场反应:金力永磁周四股价小幅波动,中午收市软0.1%至6.9港元,贴近过去52周的低点。 记者:欧美美 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里