中國房地產龍頭企業萬科將分拆旗下物管公司萬物雲到港股上市,據報計劃集資至少20億美元

重點:

  • 萬物雲希望利用科技元素吸引投資者,力爭成為今年最大集資額新股
  • 物管股近年表現低迷,萬物雲此時上市,未必能爭取到理想估值

陳嘉儀

中國房地產市場深陷低谷之際,萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)將分拆旗下經營物業和空間管理服務的萬物雲空間科技服務股份有限公司來港集資,並成功通過港交所上市聆訊。據報該公司計劃集資至少20億美元(約139億元),有機會成為繼中國中免(1880.HK; 601888.SH)於8月中籌資約21億美元後,今年集資額最高的新股。

根據初步招股文件,萬物雲三大主要業務分別為:社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務和「人工智慧物聯網(AIoT)」及「流程即服務(BPaaS)」解決方案服務。前兩者覆蓋傳統社區物業服務、商業物業服務以及城市空間整合服務,為公司重要收入來源,歷年對營業收入貢獻合計均超過90%;近年新開發的AIoT以及BPaaS解決方案,主要提供遠端空間科技營運服務。

去年萬物雲營收達237億元,同比增長30.6%,對收入貢獻最大的住宅物業服務,在管建築面積達6.6億平方米,但上述兩個業務指標,都低於行業龍頭碧桂園服務(6098.HK)的288.4億元和7.66億平方米。

錯過上市最佳時機

萬科企業作為中國房地產龍頭之一,早於1990年推出物業管理服務,但在過去幾年內房企業分拆物管潮中,表現不太積極。直至2020年10月,公司把「萬科物業」改名為「萬物雲」,才踏出了第一步;到去年11月公司通過拆分獨立上市,再到4月遞交上市申請、9月獲批,前後花了快兩年時間,但由於其後股市氣氛由盛轉衰,蹉跎間錯過了上市最好時機。

內房分拆物管業務熱潮始於2014年彩生活(1778.HK)上市,其穩定的現金流和盈利能力,被母公司花樣年(1777.HK)發掘出來,其後各大房企相繼仿傚,均得到投資者青睞。碧桂園服務2018年6月以介紹形式上市,開市價每股10港元;至去年6月底,曾創下85.2港元歷史高位,市值超過2,800億港元(2,450億元),假如萬物雲能趕及在當時上市,相信有力挑戰其估值。

然而,隨著官方遏抑樓價、去槓桿力度不減,「房住不炒」和「三條紅綫」等政策持續,去年下半年內房爆發企業債務危機,資本市場對物管股的狂熱也降溫。截至9月13日,恒生物業服務及管理指數一年累跌約六成;碧桂園服務當天收盤已回落至15.72港元,市值降至550億港元,不及顛峰時五分一。

以2021年業績比較,萬物雲的在管建築面積、營收規模均不及碧桂園服務,如非母公司有國企背景,碧桂園目前估值水平恐怕就是其天花板高度。逆風當前還硬推上市,說白了就是要提振母公司,因為自去年下半年以來,內房動工量或銷售都大不如前,甚至出現爛尾樓、房貸拒付潮,令房企壓力日增。萬科企業3月底發佈2021年業績,營收4,528億元,同比僅升8%;淨利潤更大幅下滑45.8%至225億元。翌日,萬物雲就遞交了上市申請。

面對官方重手整頓內房企業,萬物雲過去兩年營收仍然增長逾三成,但淨利潤增幅由2020年的44.2%,縮減到去年的12.9%,主要因為員工及分包成本增加,令銷售成本持續上升。值得留意的是,該公司在上市前突然巨額分紅,2021年度豪派35億元股息,為年內利潤兩倍。

目前萬科企業持萬物雲57.12%,同系企業持股5.77%;其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。萬物雲突然派高息,連同過去兩年分別派息2.47億元與3.18億元,三年共派了逾41億元,接近同期利潤總和42.7億元;持股62.89%的萬科企業和同系公司,合共分得逾25.78億元,因此被認為是向母企輸血。

科技元素引人注目

面對大市及行業低迷,加上物管股向來被視為技術含量低、勞動密集型的行業,因此萬物雲需講出動聽故事才能爭取較高估值上市,它的方法便是加入科技和互聯網元素。據初步招股文件顯示,萬物雲上市募集到的資金,將主要用於業務擴張、開發AIoT及BPaaS解決方案,以至收購或投資上下游供應鏈服務商等。

然而,其AIoT及BPaaS解決方案目前能夠實現的場景,主要為監控汽車違規、垃圾識別、垃圾桶滿瀉等社區管理問題,並沒有涉及雲計算層面,科技成份含金量不足。再看今年第一季,該業務營收僅約5億元,佔總營收7.3%,此收入比例與2019年的5.8%比較僅屬小幅上升,可見其「轉型故事」仍然需要長時間發展。

要估計萬物雲的上市市值,或許可參考同業碧桂園服務、華潤萬象(1209.HK)及中海物業(2669.HK)約9.5倍至40倍的預測市盈率,如果取其平均25.8倍,以萬物雲今年首三個月盈利3.19億元引伸到全年預計約12.76億元計算,估計其市值僅約330億港元。尤其是考慮當前不少物業開發商銷售下滑或遭遇財務困境,在市場氣氣不佳的背景下,該公司恐怕難以達到籌資20億美元的市場預期。

欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:趣致與迪拜家族合作 開發AI生活平台

智能售貨機運營商趣致集團(0917.HK)周四宣布,與統治迪拜的家族成員達成合作,共同開發人工智能娛樂生活平台Holox。平台將率先在迪拜推出,後將拓展至中東其他地區。 趣致將Holox定義為「新一代AI平台,將先進的多模態AI、情境推理及學習技術,與智能硬件相結合,打造出具備沉浸感、交互性且是AI原生的遊戲與娛樂體驗。」 項目本地合作夥伴為Shaikh Thani Saeed Thani Juma Al Maktoum。有關Holox的願景與技術方向,公司表示:「與阿聯酋《2031年國家人工智能戰略》高度一致,其長期目標是阿聯酋在關鍵經濟及文化領域上,全面推進AI應用。」 公告發布後,趣致股價周五上漲8%,該股年內累計跌幅達60%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Waterdrop sells insurance

水滴重返成長軌道 投資人是否埋單?

新成立的技術服務業務收入暴增逾20倍,帶動保險經紀商水滴公司第三季收入按年勁升38.4% 重點: 水滴今年有望重回強勁營收成長,終結連續三年的下滑走勢 公司新設立的技術服務板塊呈現爆發式增長,收入由去年幾乎掛零,躍升至今年第三季貢獻公司23%的收入   陽歌 「若一棵樹在森林倒下卻無人聽聞,哪麼它是否真的發出聲音?」這句英文諺語想表達的是,若一件事從未被人察覺,那麼是否算是發生?這頗能形容保險經紀商水滴公司(WDH.US)最新公布業績後的情況。儘管公司在艱困的經營環境下錄得相當亮眼的增長,但業績公布後的兩個交易日股價幾乎原地踏步,周三僅小幅上漲,翌日不僅回吐全數漲幅,反而倒跌。 用另一句俗語「怕熱就不要進廚房」形容水滴的處境同樣貼切。公司主要收入來源保險經紀業務正面臨愈來愈嚴峻的經營壓力,原因在於中國不斷推出新監管措施,限制相關業務的利潤空間。 作為應對,水滴開始轉向為保險公司提供服務,協助其提升經營效率。此類業務的獲利能力看來遠高於傳統經紀業務,亦有可能獲得國家政策支持,或至少面臨較少監管干預,因為中國多數大型保險公司屬於國有背景。目前,許多保險公司受經濟放緩影響而面臨經營壓力,這或許正是中國當局出手「托底」產業發展、並對保險中介(如水滴)收取費用加以限制的部分原因。 水滴的核心業務集中於健康保險,公司亦正運用其龐大的數據庫,協助藥企篩選臨床試驗所需的合適受試者,這亦是一項較不易受到政府監管影響的業務領域。此外,公司亦積極利用AI技術優化保險核保、風險分析與客戶服務流程。董事長沈鵬表示,相關應用「能夠讓我們在毫秒之內,對用戶形成深刻洞察」。 沈鵬指出:「第三季度,AI成為推動業務品質與效率提升的核心動力,帶動公司收入與盈利雙雙實現雙位數高速增長。」他續稱:「展望未來,我們將把握科技帶來的機遇,持續深化AI與各項業務的融合,並在整體業務生態中推動創新,以支持公司實現可持續成長。」 投資者或許已對企業財報中鋪天蓋地的AI敘事感到疲勞,這或可解釋為何市場對水滴亮眼的業績表現反應平淡。公司季度收入按年增長38.4%,由去年同期的7.04億元增至9.75億元(約1.38億美元)。作為對比,私營保險龍頭眾安在線(6060.HK)今年上半年收入持平;另一家民營保險經紀商手回集團(2621.HK)則於同期錄得收入下滑21%。 水滴本身過去亦曾歷經收入下滑,自2021年以來,公司收入持續回落,由當年的32億元降至2024年的28億元。不過,隨著今年業績回溫,公司幾乎可以確定重回增長軌道。受第三季度強勢表現帶動,公司今年首九個月累計收入達 25.7億元,較去年同期的20.8億元增長24%。 技術服務推動增長 水滴目前有兩大收入來源,分別為核心的保險經紀業務,以及規模較小的醫療眾籌業務,後者主要協助未購買正規保險的人士,分擔高額醫療開支。當季,保險業務仍是公司主要收入支柱,第三季度實現收入8.69億元,按年增長 44.8%,去年同期為6.01億元,約佔公司整體收入近九成。 公司核心保險經紀收入於第三季度按年增長14%,其中新單首年保費收入較上季上升32.3%。公司表示,相關表現主要受惠於數據基礎設施的升級,以及即時客戶評估能力的強化,從而有效提升核保作業效率。 然而,正如前文所述,真正的焦點落在技術服務業務。該業務為保險公司提供一系列提升營運效率的工具,涵蓋風險評估、客戶關係管理與投訴管理等範疇。該板塊收入於第三季度按年暴增近20倍,由去年同期的1,020萬元躍升至1.964億元,現已佔公司總收入的22.6%。 另一個潛在的增長亮點,是公司協助藥企篩選臨床試驗患者的業務,即其所稱的「數字化臨床試驗解決方案」。該板塊於最新季度實現收入3,190萬元,按年增長31%,顯示在中國日益擁擠的藥物研發市場中,該業務有望憑藉為藥企提供患者招募服務而成為新的增長引擎。 從規模而言,水滴的眾籌業務體量相當可觀。但該業務對公司收入貢獻有限,部分原因或在於,若從面向困境人群的業務中獲取高額利潤,社會觀感並不好。第三季度,眾籌業務僅錄得收入6,570萬元,與去年同期的6,580萬元基本持平。 季度內,水滴的營運成本及支出按年上升27.1%,增幅明顯低於收入增長速度,從而推動經營利潤按年大增330%,達1.14億元。同期,公司淨利潤亦錄得約60%的按年增幅,升至1.59億元,並連續第15個季度實現盈利。 儘管市場對最新財報反應平淡,但投資者並未完全忽視水滴前景的改善。今年以來,公司股價累計上漲54%,儘管多數中國科技股同期亦有相近升幅。目前其市銷率(P/S)為1.52倍,明顯高於手回的0.64倍及眾安在線的0.59倍,反映市場更偏好該股,因其受監管政策與經濟放緩影響相對較低。 或許某種程度上仍受制於市場形象問題,不少投資者依然將水滴視為傳統保險經紀商。然而,若公司能逐步轉型為面向保險公司的科技服務供應商,同時持續擴大與藥企的業務合作,其股價仍有望釋放一定上行空間。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體首掛半日跌25%

碳化硅外延片製造商廣東天域半導體股份有限公司(2658.HK)周五在港交所掛牌上市,首掛低開34.5%報38港元,其後跌幅收窄,至中午休市報43.52港元,跌24.97%。 公司公布,此次全球發售3,007.05萬股H股,每股發售價58港元,淨籌約16.73億港元。香港公開發售獲約59倍超購,國際發售錄得1.47倍超購。兩名基石投資者廣東原始森林及廣發全球的場外掉期交易以及Glory Ocean合共認購278.48萬股,佔發售總數4.72%。 今年前五個月,公司收入2.57億元,按年下滑13.5%至2.97億元,錄得淨利1,120萬元,去年同期為虧損1.12億元。公司計劃將62.5%的上市集資金額用於未來五年擴大產能,15.1%用於增強研發實力,另有10.8%將投向戰略投資領域。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:遇見小麵首掛插水 午收大跌近三成

連鎖麵店廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周五首日在香港掛牌,開市報5港元,較招股定價大跌29%,之後跌幅略收窄,中午收市報5.12港元,跌27%。 公司發售9,736.5萬股,每股招股價介乎5.64港元至7.04港元,並以最高位定價。公開發售錄得超額認購425倍,國際配售則錄得超額4倍。 公司去年收入11.5億元人民幣(下同),按年升44%,純利升32%至6,070萬元。今年首六個月,收入7億元,按年升33.8%,純利勁升96%至4,183萬元。 集資所得淨額6.17億港元,60%用於拓展餐廳網絡、10%用於品牌建設及提高客戶忠誠度、10%投資上游食品加工行業,餘下10%作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏