短債高企、銷售持續萎縮,加上境外債務重組仍未落地,雅居樂下半年資金鏈仍將面臨嚴峻考驗
重點:
- 截至6月底,雅居樂總借款449.82億元,其中419.72億元一年內到期
- 上半年雅居樂預售額38億元,按年下降26.5%,淨虧損擴大10%至88.30億元
李世達
內房流動性危機進入第六年,部分出險房企已由違約逐步轉入債務重組執行階段,雅居樂集團控股有限公司(3383.HK)卻仍處於與債權人爭取重組方案的關鍵時期。
最新中期業績顯示,公司上半年銷售繼續收縮,股東應佔虧損擴大,一年內到期借款接近420億元(62.5億美元)。境外債務重組能否在10月清盤呈請再度聆訊前取得進展,成為下半年最大考驗。
截至6月底,雅居樂總借款為449.82億元,雖較去年底減少18.24億元,但債務期限明顯集中於短期,其中流動借款達419.72億元,佔總借款逾九成。同期現金及銀行結餘為45.14億元,較去年底55.79億元再減少約19%;當中現金及現金等價物只有32.94億元,另有12.20億元屬受限制現金。公司淨負債率亦由去年底229.6%升至364.9%。
財務報表亦披露,部分銀行借款、其他借款及優先票據本金和利息未按原定日期償還,並觸發若干借款交叉違約。公司承認,相關情況對持續經營能力構成重大不確定性,未來取決於債務重組、貸款續期、物業銷售及資產處置進展。
雅居樂債務危機於2024年惡化,當年未能在寬限期後支付一筆2025年到期、4.83億美元的6.05%優先票據利息,其後啟動全面境外債務管理。兩年多後,公司仍在與主要境外債權人磋商,目前目標是在今年下半年形成有效重組方案並取得主要債權人同意。
再迎清盤考驗
時間壓力亦來自清盤程序。雅居樂去年12月收到新濠(中山)企業管理有限公司向香港高等法院提出的清盤呈請,涉及據稱未付款項為1,858.7萬美元及234.7萬元人民幣。香港高院今年6月把聆訊再度押後至10月12日。雅居樂表示將反對呈請,同時加快債務重組。
經營端暫時未能為雅居樂化解債務壓力提供足夠支撐,上半年集團營業額108.61億元,按年下降20%;股東應佔虧損由80.30億元擴大10%至88.30億元。整體毛虧損亦由去年同期9.19億元擴大至20.48億元,物業發展板塊經營虧損達52.81億元。
更關鍵的是,公司用以補充現金流的銷售端仍在收縮。雅居樂上半年預售金額只有38億元,按年下降26.5%,預售面積下降26.1%;物業發展確認收入亦下降37.7%至38.05億元。公司提出加快預售、催收應收款、再融資及出售非核心資產等措施,銷售回款仍是改善流動性的主要來源。
但38億元的半年預售規模,與419.72億元短期借款相比仍顯得有限。從行業比較看,雅居樂的銷售恢復亦不算理想。上半年其預售額按年下降26.5%,跌幅高於百強房企整體約14%至16%的降幅;與同樣已出險的房企相比,碧桂園(2007.HK)上半年權益合同銷售降幅約15%,融創中國(1918.HK)則下降逾五成。雅居樂雖非跌幅最大,但銷售規模偏小、境外重組未完成,兩條自救路徑同時承壓。
化債進度落後
這也凸顯雅居樂與部分出險同業的差別,融創中國的境外債務重組已完成,碧桂園的境外債務重組亦已生效,兩家公司已進入重組執行階段,雅居樂目前仍在與主要境外債權人磋商,並爭取今年下半年形成有效重組方案。
雅居樂仍有一項相對穩定的業務支撐,那就是物業管理。上半年物管收入60.44億元,佔集團收入55.6%,已超過物業開發收入,相關板塊錄得4.29億元經營盈利。不過物管收入亦按年下降5.7%,在管面積減少4.6%,難以單獨抵銷地產開發業務的大額虧損。
國家統計局數據顯示,今年首七個月全國新房銷售額仍下降13.1%,房地產開發投資跌幅進一步擴大至19.2%,行業修復仍然緩慢。雅居樂自身的恢復速度更弱,首七個月累計預售額只有42.9億元,同比下降24.6%,跌幅接近整體市場兩倍;7月單月預售亦僅4.9億元。
對雅居樂而言,無論樓市走勢如何,恐怕難以助其短期走出困境。今年以來,雅居樂股價再跌去約40%至0.16港元,市銷率僅約0.03倍,與碧桂園相若。短期內市場將關注10月12日的清盤呈請聆訊,但在銷售持續收縮下,即使最終完成債務重組,雅居樂面對的也可能只是由『生存危機』轉入一場漫長的縮表與去槓桿。
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