东涌酒店传被接管 世茂前景不容乐观

已经为境外及境内债进行债务重组的世茂，仍要为巨额的银行债务筹谋，料需不断出售资产抵债

重点：

• 去年底短债近1,200亿，但公司现金仅121亿元
• 公司股价创历史新低，市值比最高峰蒸发九成九

郑瑞棠

2020年开幕的东涌世茂喜来登酒店及福朋喜来登酒店，合共有逾1,200间房间，以房间数目计是香港第二大酒店，标志着世茂集团控股有限公司（0813.HK）业务由内地扩展至香港。

然而，近日传出，世茂一笔45亿港元的银行债务违约，包括汇丰、中银香港、东亚等多家银行已磋商接管世茂东涌酒店。

市值蒸发九成九

当年酒店开幕时，世茂股价一度创逾38港元新高，市值达1,500多亿港元，然而随着2021年集团开始出现债务危机，股价一落千丈，现在已沦为仙股，市值仅8亿港元，比高峰期蒸发九成九以上。

股价大跌，只因集团近年出现债务危机，物业销售又表现疲弱，令收益不足以偿还庞大债务。虽然集团2025年度业绩报告转亏为盈，利润达144.7亿元，但其实是境外债重组所产生的收益695亿元所致。实际上世茂的表现仍然疲弱，去年收入284亿元，同比跌53%。

世茂2025年全年合约销售240亿元，同比下跌三成，至于2026年度的销售进一步恶化，前四个月合约销售57.3亿元，同比下跌36.8%。

集团2025年底负债为1,823亿元，虽比上一年度减少698亿元，但当中12个月内偿还的短期债达1,186亿元，而同期公司现金总额仅121亿元，远不足以覆盖庞大的短期债券。截至去年底，世茂未按计划偿还贷款达925亿元。

审计师对世茂集团的持续经营能力仍无法表示意见，又提出世茂涉及不同的诉讼或仲裁案件带来不确定性，可能对持续经营能力产生重大疑虑。

港股赚第一桶金

世茂创办人许荣茂于1950年出生于福建石狮，八十年代移居香港，自称在港股赚得第一桶金。1989年将在香港积累的资本回福建家乡投资纺织厂及房地产，九十年代转向北京发展豪宅及商业项目。2000年代在上海打造世茂滨江花园等标志性豪宅，并邀请影星梁朝伟做广告，引为一时佳话。

世茂发展其后遍布全国，2020年业务高峰期合约销售突破3,000亿元，同年更斥资收购财务困难的福建地产民企福晟集团Fujian Fullsun Group，世茂被福晟庞大隐藏债务拖累，成为日后爆雷的远因。

随着2021年中国实施三道红线等房地产融资紧缩措施，世茂的高杠杆运作受到严重打击，并在同年传出债务违约。2022年3月，原审计师罗兵咸永道辞任，并延迟公布业绩，之后公司开始长达16个月停牌，并正式出现债务违约。

此后世茂为庞大的境外债及境内债，展开漫长的债务重组过程。其中境外债于2024年初制定了重组方案，并得到79%的债权人支持，涉及115亿美元境外债，连同10亿美元利息正式解除，转换成80亿美元6至8.5年的新债务，及45亿美元一年期强制可转债。

至于238亿人民币境内债务，亦于2025年底与债权人协商，成功获得展期，部分期限最长延至2035年。

避过即时清盘压力

总结世茂通过大规模的债务重组，虽暂避开清盘一劫，但压力仍未减退。另一方面，内地楼市未完全复苏，世茂的售楼收益持续下跌，而且集团资金紧缺，未能趁低补充土地储备，未来想大幅增加售楼收益亦相当困难。

为了套现自救，集团唯有出售投资物业，今年将中环中心The Center六层写字楼售予星展银行，套现26.19亿港元；又以2.53亿港元出售力宝中心一层楼面，两者皆比买入价低近五成。

另外，世茂2017年竞得的深圳龙岗地块，本计划打造成中国第一高楼，因资金链断裂而烂尾，最终地块也在今年由华润置地（1109.HK）接盘。

至于东涌的酒店，早于2023年已委托代理出售，其后叫价由60亿港元降至45亿港元，但迟迟未找到买家，至今更随时被接管。

集团大量优质物业被迫割爱出售，更令未来的租金收入减少，世茂要翻身相信遥遥无期。

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