中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

Green Tea group runs restaurants

新聞概要:綠茶集團香港首秀遇冷 上市首日股價下挫

受中國消費信心疲弱影響,綠茶集團首掛半日跌5.6%    陽歌 連鎖餐飲企業綠茶集團有限公司(6831.HK)周五在港交所首日掛牌即下挫,反映大市走弱,以及投資者對中國消費信心疲弱的憂慮。 綠茶集團公告顯示,公司以每股7.19港元發行1.68億股,淨籌資7.46億港元。該股周五早盤持續走低,午間休市報6.79港元跌幅5.6%,對應市值約45億港元。 本次IPO香港公開發售部分獲超300倍超額認購,國際配售部分獲6.2倍超額認購,顯示市場認購需求強勁。 這家從杭州起步的餐飲企業主打融合中式菜系,目前在全國運營493家門店。過去兩年門店數量年均增長30%,並計劃於2025年新開150家、2026年新增200家門店延續擴張。 與中國眾多中端餐飲企業相似,在經濟放緩導致消費者趨於謹慎的背景下,綠茶集團同樣面臨需求減弱的挑戰。 公司2024年營收從2023年的35.9億元微增7%至38.4億元,同期門店數量大增29%至465家(截至2024年12月末)。去年7%的營收增速較2023年51%的同比增幅顯著放緩。 消費謹慎也導致客單價下滑,2024年人均消費56.2元,低於2023年的61.8元和2022年的62.9元。翻台率從2023年的日均3.3次降至3.0次,同店銷售額同比下降10.3%。 公司聲明稱:「於2024年,與2023年相比,我們的餐廳表現整體有所倒退,主要由於當前經濟環境下消費者行為改變,外出用餐次數及支出均有所減少。」 儘管經營環境艱難,公司2024年淨利潤仍同比增長9.1%至3.5億元。 當前綠茶集團市盈率約12倍,落後於海底撈(6862.HK)17倍及新上市小菜園(0999.HK)14倍的估值水平。而運營肯德基和必勝客的百勝中國(YUMC.US;9987.HK)市盈率達19倍,反映在「消費降級」趨勢下廉價餐飲更受市場的歡迎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:文遠知行在廣州推出24小時robotaxi服務

自駕出租車運營商文遠知行(WRD.US)周三宣布,將在廣州市中心啟動中國首個覆蓋一線城市核心區的24小時robotaxi自動駕駛出租車網絡,率先開通八條試點路線,標誌其邁向規模化商業化的新里程碑。 新網絡覆蓋廣州塔、機場、高鐵站等地標與交通樞紐,民眾可透過WeRide Go應用程式預約使用,支持24小時全天候接送服務。公司稱,這是國內首個覆蓋一線城市核心城區的24小時robotaxi服務網絡。此前,公司已在中東、歐洲八個城市運營robotaxi服務。 據財新報道,百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下蘿蔔快跑已在武漢大部分區域實現robotaxi全天運營,但尚未覆蓋到北京、上海、廣州、深圳等一線城市。此外,小馬智行(PONY.US)也於2月開通廣州核心城區至機場、高鐵站的robotaxi往返路線,但運營沒有涵蓋深夜時段。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Estenova aims to become a big name in medical aesthetics

國產童顏針衝擊高端醫美 東方妍美盼上市續命

東方妍美以「童顏針」延續人類青春,現在他們希望透過上市來延續公司發展 重點: 去年收入不到1,500萬元,期末現金及現金等價物僅約3,300萬元 主力童顏針產品XH301最快今年底上市    李世達 「長生不老」自古以來是人類的永恆追求,從秦始皇追尋「長生不老藥」,到現代人打玻尿酸、膠原蛋白,只不過形式從古代的「煉丹」變成現代的醫美。在顏值經濟的時代,人們對臉上皺紋的恐懼,有時甚至會超過對疾病的恐懼。 再生醫療材料及特醫食品開發商東方妍美(成都)生物技術股份有限公司,本周向港交所遞表,以18A規則申請主板上市,由建銀國際獨家保薦。公司最主要的產品,就是現代的「長生不老藥」——童顏針。 成立於2016年的東方妍美,總部位於四川成都,其產品線幾乎全面圍繞「再生醫學醫療器械」,尤其是用於面部與皮膚填充的高分子注射劑,試圖對標國際知名品牌如Ellansé和Juvederm,更欲以自主研發的微球技術,搶佔中國下一階段醫美升級潮的主導權。 根據申請文件,東方妍美的核心產品線為13款III類醫療器械級再生醫學注射劑,涵蓋了幾乎所有主流醫美項目,如法令紋填充、皮膚提亮與緊緻、鼻根塑形、顳部與下頜輪廓調整,乃至頸紋與妊娠紋改善等。 這些產品多以PLLA(聚左旋乳酸)、PCL(聚己內酯)或PMMA(聚甲基丙烯酸甲酯)為微球骨架,搭配透明質酸或膠原等成分,能夠有效延長支撐時間與膠原再生能力,定位為高端填充劑市場。 強效童顏針 其中專為治療鼻唇溝皺紋(法令紋填充)的核心產品XH301,目前已完成臨床試驗且處於註冊審評階段。而用於治療女性壓力性尿失禁的候選產品XH321則處於臨床前階段。 作為公司主力產品,XH301在涵蓋252名受試者的臨床試驗中,其療效優於進口玻尿酸對照產品,且在安全性方面無顯著差異。不同於傳統玻尿酸只能瞬時填充凹陷,XH301與其兄弟產品聚焦於誘導自體膠原生成、延長效果持續時間,具有明顯差異化特徵。若能順利上市,XH301有望與目前市面主流的「童顏針」展開競爭。 公司預計於2025年在中國推出XH301及XH305,同時啟動歐盟CE認證,顯示其全球化布局企圖。同時,公司已與醫美平台新氧科技(SY.US)簽署協議,在中國內地、香港、澳門與台灣推廣、銷售及商業化其包括XH301在內的三種主力產品。 在平台構建上也已見初步雛形。除了注射劑產品,公司已有七項醫用敷料與補片產品取得第二類醫療器械註冊批准,另有一款用於乳腺癌術後乳房重建的交聯ECM候選產品XH322,處於臨床前階段。在特醫食品方面,公司有兩款獲批准的產品及七款研發中的候選產品,體現其「醫美+功能營養」的雙賽道布局策略。 年收入不到1,500萬元 由於主力產品尚未商業化,東方妍美仍處於虧損狀態。2023及2024年,公司收入僅有1,288.2萬元(178.6萬美元)與1,452萬元,主要來自銷售再生醫學材料醫用敷料及補片、特醫食品及其他產品,以及提供與醫療器械產品開發相關的研究、咨詢及檢測服務獲得收益。 同期,公司分別虧損6,350.1萬元與6,938.3萬元,虧損主要來自研發、銷售及行政開支,期內公司研發開支分別為4,572.6萬元、4,495萬元。 隨著持續虧損,公司的負債也在增加,資產負債率從2023年的78%增加到2024年的123%,錄得淨負債3,708.2萬元。截至2024年底,公司現金及現金等價物僅約3,319.7萬元,這或許解釋了為何其選擇在此時赴港上市。 自成立以來,東方妍美已完成三輪融資,融後估值為15億元。值得注意的是,A股上市公司陽光諾和(688621.SH)亦為公司股東,其實際控制人利虔在東方妍美擔任非執行董事。 從財務角度看,東方妍美的盈利能力非常有限,被寄予厚望的產品也未經市場考驗。不過,東方妍美所處的市場正處快速擴張期,在玻尿酸價格內捲、進口產品價格居高不下的背景下,對長效、安全、可替代進口的國產填充產品的需求正在逐漸增強。若東方妍美能如期推進XH301與其他產品的商業化,並證明其技術優勢,市場或許能夠給予更高的估值與關注。 醫美從來不缺市場,也不缺想像力,缺的是能真正落地的產品與品牌。東方妍美能否從「高科技童顏針」的敘事中殺出重圍,既取決於其研發轉化能力,更取決於在資金與時間的賽跑,誰能跑贏誰。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:外賣戰升溫引監管關注 五部門約談京東 美團 餓了麼

在外賣市場競爭日趨激烈之際,中國監管部門出手介入。5月13日晚,市場監管總局聯同中央社會工作部、中央網信辦、人社部及商務部,針對當前外賣行業存在的突出問題,約談京東(JD.US; 9618.HK)、美團(3690.HK)及阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下餓了麼等平台企業。 據財新報道,五部門要求企業嚴格遵守《電子商務法》《反不正當競爭法》《食品安全法》等法律,強調須履行主體責任與社會責任,規範經營、保障消費者、商戶與外賣騎手權益,促進平台經濟健康有序發展。 京東今年強勢進軍外賣市場,劉強東親自領軍,提出佣金不超過5%、為全職騎手繳納五險一金等政策;美團則回應推出養老保險補貼,雙方並因「騎手二選一」問題互相指責。阿里也在4月底加入戰局,饿了麼宣布百億補貼計畫,並聯合淘寶閃購發放上億份免費茶飲券。 監管層自去年底多次強調平台經濟要規範發展,並整治算法濫用、保護新型就業者權益。未來外賣平台競爭將不僅拼補貼與速度,更須接受更高標準的法律與社會責任檢視。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏