中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

簡訊:賽力斯申港上市獲中證監備案

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簡訊:吉宏股份預告首三季盈利翻倍

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簡訊:長風藥業招股集資6億港元

藥物生產商長風藥業股份有限公司(2652.HK)周五發售4,119.8萬股,一成作公開發售,每股售價14.75港元,集資總額約6.01億港元。招股於10月2日截止,並於10月8日掛牌。 集資所得的40%用於吸入製劑候選產品的持續研發,及為臨床開發提供資金;約20%用於為多個管線計劃及技術的臨床前研發提供資金;30%用於設備採購及生產管理系統的擴張與升級。 長風藥業去年收入升9%至近6.1億元人民幣,錄得2,109萬元盈利,按年下跌33.5%。今年首季度的收入1.36億元,按年跌2.7%;期內錄得1,281.5萬元盈利,按年升逾倍。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
GEM's IPO application

十年打造城市礦山 格林美能否迎來豐收期?

新能源車快速放量,電池報廢潮也在逼近,站在這波循環經濟浪潮前沿的格林美,正式向港交所提出上市申請 重點: 2026年中國動力電池或將迎來規模化報廢階段 上半年回收退役鋰電池2.24萬噸,同比增長37%    李世達 你淘汰的手機電池,很可能正在一家工廠裡被拆解、提煉,然後以全新的面貌重新回到一台新能源車的動力系統之中。這樣的「重生」正在中國湖北上演,這正是格林美股份有限公司(002340.SZ)的主要業務。對於一個14億人口的市場來說,廢棄物利用無疑是個龐大商機。 一塊電動車的動力電池質保期為八年,以中國新能源車銷量在2018年首次突破百萬輛計算,到了明年,動力電池將會進入規模化報廢階段,未來數年有望迎來爆發式增長。乘著這個龐大商機帶來的潛力,格林美向港交所提交上市申請,為今年港股市場的熱度再添一把柴火。 格林美的業務同時涵蓋「回收」與「再造」的角色。一端是報廢電池、廢舊金屬,另一端則是高端的三元前驅體與正極材料。這種「雙輪驅動」模式使它能夠在原材料價格波動的行業中保持一定的韌性,也迎合了當前ESG與碳中和趨勢的大背景。 申請文件引用弗若斯特沙利文數據指出,格林美在2024年的三元前驅體出貨量全球排名第二,市佔率超過19.7%;在超細鈷粉領域,市佔率則已連續12年穩居全球第一。 產業鏈「金礦」 依照中國新能源車發展趨勢,到2030年,中國動力電池退役量有望達到230 萬噸,屆時全球約三成的電池原料——鎳、鈷、鋰將來自回收。而格林美在 2015年已著手布局廢舊電池回收與利用,實現高於行業平均的拆解良率,並已與寧德時代、比亞迪、小米、吉利等頭部企業建立定向回收合作。這意味著未來報廢潮來臨時,它將坐擁產業鏈的「金礦」。 2024年,格林美的收入體量已經達到332億元,較2017年的107.5億元翻了兩倍。2022至2024年雖持續增長,但增速已放緩至年複合約6%。同期淨利潤分別為12.96億、9.35億與10.2億,略為波動。到了今年上半年,公司收入175.61億元,同比僅增長1.28%,但淨利潤按年增13.9%至7.99億元。 毛利率方面,由2022年的14.5%增至去年的15.3%,但今年上半年放緩至12.5%。其中,新能源材料與鋰電池回收業務毛利率分別約13.1%和10.1%,並不算高。 申請文件顯示,今年上半年公司回收動力電池2.24萬噸,同比增長37.4%%。除了來自回收的「城市礦山」,格林美在印尼青美邦也擁有礦產項目,已形成 15萬噸MHP(氫氧化鎳中間品)年產能,提供穩定原料來源;2024年公司自供鎳26,563金屬噸、鈷10,672金屬噸,並透過內供與外購靈活調配,逐步提高原料自給率。 固態電池的想像 而在技術路線上, 2025年上半年公司研發投入5.1億元,同比增長6.1%,佔淨利潤約64%,持有專利累計超過5,500件。研發成果也在逐步落地,超高鎳 9系核殼三元前驅體已通過認證並實現量產;富鋰錳基前驅體材料也已進入噸級認證、出貨階段,覆蓋3C消費電子、無人機、機器人等下游主流應用場景。 值得注意的是,高鎳、超高鎳三元正極材料和富鋰錳基正極材料均為未來固態電池材料的主流研發方向,同時也是競爭相當激烈的領域。 公司的問題也顯而易見,那就是利潤率不高,2024年淨利率僅約4%,賺得是辛苦錢,無法與高附加值的科技公司相比。不過,在EBITDA margin層面則有12.4%,今年上半年更進一步到升至14%,顯示盈利質量正逐步改善。 格林美在A股的市值約382億元,市盈率約34倍,高於華友鈷業(603799.SH)的17倍和中偉股份(300919.SZ)的31倍,但低於容百科技(688005.SH)的80倍。公司股價今年以來累升19.6%。考慮到港股估值通常較A股低兩到三成,若遵循這一規律,投資者或能以更合理的估值參與。 對市場來說,格林美似乎兼具了故事性與落地性。其研發固態電池用的部分材料已獲得客戶認證,雖然短期內對財務影響有限,但已足夠支撐市場給予它更高的估值與敘事空間,就看未來能否在一眾競爭者中脫穎而出。 有句格言這樣說:「種下一棵樹最好的時間是20年前,其次是現在。」在格林美的故事里,他們在10年前種下了「電池回收」這棵樹,如今正在逐漸進入收穫期,而港股市場或許正是它迎來果實的另一片土壤。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏