中國金茂控股分拆旗下物管業務上市,籌資最多6.8億元

重點:

  • 金茂物業服務已啓動公開募股程序,計劃在香港上市後,積極收購物管公司或提供社區産品及服務的公司
  • 物管行業受惠城鎮化水平提升,爲公司加速發展提供誘因

羅小芹

中國房地産商正源源不絕分拆物業管理業務,培養這些物管子公司“自給自足”的求生技能,這次作出相關舉動的,輪到中國金茂控股集團有限公司(0817.HK)。

中國金茂控股上周五宣布,把旗下物管業務金茂物業服務發展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,並於當天開始招股;公司於全球發售1.01億股,每股定價7.52港元至8.14港元,集資最多8.25億港元(6.8億元), 本周三截止申購,預計3月10日上市。

金茂物業服務是中國高端物業管理及城市運營服務提供商,截至去年底止,在管總建築面積約3,640萬平方米;其中,住宅物業及非住宅物業分別各佔64.4%及35.6%。

金茂物業服務的最大股東爲中國金茂,持有約67.5%股權,而中國金茂則是中化集團旗下房地産開發業務平台企業,後者間接持有中國金茂約35.3%股權。

根據招股書顯示,金茂物業服務去年前三季度收入10.49億元,同比增長57.6%。期內,淨利潤爲1.09億元,同比大增105%,淨利潤率也從8%提升至10.4%,主要是公司新諮詢和其他增值服務産品,例如前期規劃及設計服務和交付後服務等,具有較高的利潤率。

自從2020年中央政府明確內地房企融資管理規則的“三道紅綫”,改變以往內房倚重債務融資來推動的急速發展模式,加上2021年內地出台利好物管行業政策,令內房分拆旗下物管業務上市的活動,如雨後春笋般頻密。另一方面,出於爭取市佔率及提升規模效益的考慮,行業內的收購合併等資本操作,也同時比過來來得頻密。

“三道紅綫”是代表資産負債率(不含預收款項)不得大於70%、淨資産負債率不得大於100%,以及現金短債比率不少於1倍。按照中國金茂2021年6月底止的中期業績顯示,公司的相關指標分別爲69%、52%和126%,全部都滿足“三道紅綫”的官方規定。

估值比同業高

既然財政狀况健康,它爲甚麽要分拆物管業務上市呢?正如金茂物業服務在招股書披露,公司希望藉著這次籌資,加快併購同業的步伐,並提升經濟規模效益,同時减低對母公司項目過度倚賴的風險。這些理由,與過去上市的多家物管企業一樣,有點陳腔濫調,但卻是現實考慮。

事實上,金茂物業服務在2021年前三季的物管服務分部總收入中,有92.5%是來自兩家母企,或是其合營企業與聯營公司所開發的項目。截至去年9月底,公司在管建築面積的86.6%也是來自兩家母企;由獨立第三方所開發物業的在管合約建築面積,僅佔同期在管總面積的13.4%。公司在招股書坦言,自2020年起已積極拓展獨立第三方的物管業務,减低對單一最大客戶、主要股東中化集團的依賴。

公司籌資金額不多,當中約55%會用於物色與物業管理、城市運營服務或社區運營相關的戰略投資及收購機會;約22%用於升級智慧管理服務系統、智慧社區及智慧城市解决方案的發展:約13%用於進一步開發社區增值服務。

金茂物業服務稱,將考慮按市盈率約10倍至25倍收購或投資其他物管公司的大多數股權,目標是在2024年底前,可能收購或投資約3到8家物管公司及城市運營服務商,以及約3到5家提供社區産品及服務的公司。

爲甚麽金茂物業服務銳意擴充發展呢?事實上,中國城鎮化進程加快,帶動人均可支配收入持續增長,是利好中國物管行業發展的重要因素,因此公司看准這個商機,期望抓緊市場機遇,透過籌資上市增强收購資本,也屬無可厚非。

根據中國指數研究院的資料顯示,城鎮人口的人均可支配收入從2016年起,以6.9%的年複合增長率,穩步增加至2020年的43,834元。期間,中國物業服務百强企業的平均在管建築面積,從2016年起以15.7%的年複合增長率,增加至2020年的4,880萬平方米,物管服務平均收入也增至2020年的9.14億元,年複合增長率爲15.2%。

以2020年爲例,一二綫城市住宅物業及商業物業的平均物業管理費,明顯比三四綫城市爲高,這對於管理高端物業爲主的金茂物業服務有利。如果按高端物管服務項目的在管建築面積計算,金茂物業服務2020年在北京物業服務百强企業中,排名更高達第二位。

金茂物業服務去年前三季淨利潤爲1.09億元,引伸至全年約1.46億元,按招股價計算的市值約67.8億港元至73.4億港元(55億元至60億元),相當於市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同業中,碧桂園服務(6098.HK)與越秀服務(6626.HK)在管物業包括住宅和商業項目,而且體量也比較接近。如果以相同方式計算,兩者的預測市盈率爲29.3倍與10.3倍,可見金茂物業服務的估值明顯比同業高,反映招股價定位進取。因此,該股招股反應平平,其“借錢打新”部分僅接到約2,300萬港元申購額,佔公開發售部分籌資金額不足三成,反映投資者對其並不熱衷。

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新聞

Tuya operates a PaaS

塗鴉智能加速AI戰略  裝載AI功能品類出貨量佔總出貨量超93%

該全球AI 雲平台服務提供商正採取廣泛措施,將AI技術融入開發者工具及其賦能的硬件設備和應用程序 重點: 塗鴉智能表示,截至六月底,在其開發者平台上部署的產品中約93%已配備AI功能 公司制定了雙管齊下的戰略:運用AI賦能開發者,並優化接入其平台的AI產品   陽歌 隨著全世界大踏步進入AI時代,全球AI 雲平台服務提供商塗鴉智能(TUYA.US; 2391.HK)也融入其中,確認AI將在未來尖端聯網設備中扮演核心角色。公司在最新財報中著重強調其對新興的人工智能物聯網(AIoT)的深耕佈局,凸顯其如何運用AI技術賦能開發者生態。 塗鴉智能在闡述財務穩健態勢持續向好的同時,發佈了AI戰略宣言。財報顯示,公司上半年營收同比增長14.7%至1.55億美元,上年同期為1.35億美元。 佔總收入約三分之二的核心PaaS(平台即服務)業務營收同比增長12%,從上年同期的約1億美元增至1.12億美元。截至六月的十二個月內,貢獻 PaaS營收近90%的優質客戶數量增至285家,較此前十二個月週期的280家有所增加。 今年上半年經營利潤率幾近盈虧平衡,同比改善顯著,表明其即將實現GAAP(通用會計准則)營業利潤。按non-GAAP(非通用會計准則)口徑,剔除股權激勵等支出後,該公司已實現盈利且利潤率相對穩健。 公司上半年實現2,360萬美元淨利,逆轉了上年同期40萬美元虧損態勢。鑒於去年首度盈利,2025年全年利潤有望創歷史新高。公司同時警示美國關稅政策給部分客戶帶來不確定性,但預計隨著形勢趨穩,四季度相關壓力將緩解。 塗鴉智能核心業務圍繞其PaaS平台展開,該平台承載各類應用程序來連接家電、玩具、家居安防系統乃至餵鳥器等實體設備。此類設備通過實時網絡連接以及越來越多的AI支持,實現多樣化功能:比如讓玩具與兒童實時互動;讓家居安防系統識別住宅內外的活動並在發現可疑情況時發出告警。隨著更多接入平台的應用程序和設備利用AI實現高階功能,公司正日益聚焦AIoT領域。 AI滲透率持續提升 Global Market Insights報告顯示,全球AI硬件市場規模2034年預計將達約2,963億美元,2025至2034年復合年增長率達18%。隨著硬件領域AI融合度的持續提升驅動強勁增長,該趨勢有望進一步提速。 塗鴉智能同期披露,截至六月底,平台上裝載AI能力的品類出貨量佔總出貨量約93%。此外,其開發者平台提供的AI智能體服務,日均支持全球1.5億次AI交互,覆蓋翻譯、醫療健康、能源管理、寵物護理、玩具及AI機器人等領域。 塗鴉智能聯合創始人、COO兼CFO楊懿表示,公司在AI領域有兩大重心:第一是降低海量開發者使用塗鴉平台的門檻,正通過AI Agent開發平台等推進該目標;同樣重要是,塗鴉也助力開發者將更多AI功能融入硬件與應用,以提升性能並加速商業化。例如開放集成ChatGPT、DeepSeek、通義千問和Gemini等主流模型,並將文本生成、圖像生成等功能一站式賦能給開發者。 「塗鴉始終站在AI硬件和應用落地的最前沿,我們正在全力推進AIoT生態建設」, 楊懿在財報電話會議中強調,「目標是不斷降低AI硬件產品的開發門檻,並推動其在更大範圍內的AI創新和普及。」 強化AI生態佈局 截至六月,塗鴉註冊開發者覆蓋200個國家和地區,總數超151萬,較2024年末的132萬增長約15%。 為拓展開發者生態,塗鴉通過AI開發者平台降低使用門檻。該計劃包括開源框架TuyaOpen,支持主流開源軟硬件生態,幫助開發者將項目移植部署至芯片或開發板。 除內部舉措外,塗鴉還聯結外部開發者社群,舉辦線上線下「黑客松」加速AI技術滲透。2025年上半年此類活動催生數百個具商業潛力的AI硬件原型。其中,Otto機器人項目表現亮眼,該項目運用智能體開展營銷推廣並採用了塗鴉T5開發板。公司還與DFRobot社區合作,將AI硬件開發引入高校及嵌入式系統課程,為學生提供AI應用實踐機會。 公司正加強AI聯合開發力度,積極尋求高潛力AI硬件投資項目,推動前景良好的方案市場化。 「管理層重申將持續推進AI驅動的產品與生態擴張」,股票分析社區SeekingAlpha在研報中概括塗鴉最新財報基調,「當前戰略重心仍是深化客戶關係、加速AI硬件商業化、保持強勁經營槓桿,使塗鴉既能抵御短期波動,又可深耕智能設備領域長期增長。」 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:多想雲折讓22%1供6 籌2.74億港元發展AI

營銷解決方案服務提供商多想雲科技控股(6696.HK)周四公布,擬以每持1股供6股方式集資最多約2.74億港元(3,500萬美元),每股認購價47.53港元,較最後交易日收市價折讓約22%。 發行最多5.76億股股份,佔擴大後股本約85.7%。公司表示,供股將按非包銷基準進行,僅供合資格股東認購。控股股東合共持股約16.9%,已承諾全數接納約9,754萬股供股股份的配額。 公司擬將所得款項約92.3%用於開發AI模型,包括用於獲取AI專用計算硬件,構建一個高效且具擴展能力的內部計算能力平台,而約7.7%用於購買媒體資源特別是快手、視頻號和小紅書的在線流量,以便客戶在這些網絡媒體平台上投放廣告。 此外,公司近期與抖音、快手等平台達成一級代理合作,需繳付大額預付款,導致現金需求增加。董事會表示,供股所得將有助應對與大型媒體平台合作所需的高額現金流壓力,同時補充營運資金。 多想雲股價周五早盤低開,其後一度漲逾9%,至中午休市報0.64港元,升4.92%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lanvin is a fashion company

Lanvin光環漸退拖累 復朗中期虧損續擴大

受累於核心品牌Lanvin 銷售同比大跌42%,復星國際旗下的復朗集團披露,今年上半年營收下滑22% 重點: 復朗集團今年上半年營收下滑22%,毛利率收縮四個百分點,虧損進一步擴大 在實施關店策略並迎來新總裁後,復星國際預計下半年奢侈品業務將企穩回升   陽歌 復星國際(0656.HK)旗下奢侈品業務復朗集團(LANV.US),是否需要考慮更名? 復朗集團(Lanvin Group)以法國標誌性奢侈品牌Lanvin命名,後者不僅是其最具認知度的資產,更曾長期穩居業績支柱地位,但這一局面在今年被打破。一周前發布的最新財報顯示,在整體遇冷的全球奢侈品市場中,Lanvin品牌光環正加速消退。該品牌上半年銷售額同比大跌42%至2,790萬歐元(約合3,250萬美元),營收貢獻排名從榜首跌落至第三位。 本季度業績「亮點」是美國品牌St. John Knits母公司St. John,營收僅微降0.8%至3,970萬歐元,躍居復朗集團第一大營收來源。Wolford部門上半年營收下滑23%至3,300萬歐元,同樣超越Lanvin躋身次席。 儘管我們認為復朗集團尚未會因品牌貢獻度變遷而更名,但其轉型進程顯然遠未完成。該業務前身為復星時尚集團,復星國際2010年代後期通過系列收購整合而成。2021年10月,復星國際將之更名復朗集團後, 2022年末通過特殊目的收購公司(SPAC)實現在美上市。 上市後,復朗集團經營持續承壓,高管層與創意團隊頻現人事動蕩。今年初,原St. John品牌首席執行官Andy Lew擢升集團執行總裁。此前,復朗集團開始推展節流措施,除關店及削減行政支出外,市場推測進一步將會裁員。今年上半年,降本行動仍在持續,據首席財務官 David Chan在財報電話會議上披露,集團共「精簡」29家門店。 當前,只有一位分析師覆蓋復朗集團的股票,且僅給出「持有」評級,這絕非積極信號。更令人憂慮的是,據電話會議記錄,因無分析師參加,本次財報會異常簡短,全程僅由Lew和Chan宣讀既定文稿。 客觀而言,行業系統性困境難辭其咎。現實是全球奢侈品市場自去年起遭遇疫情後首度萎縮,今年頹勢更顯加速。頭部企業路威酩軒(LVMH, MC.PA)上半年營收下滑4%,古馳(Gucci)母公司開雲集團(Kering, KER.PA)跌幅更達16%。 營收領跌者 復朗集團以22%的同比跌幅領跌同業,上半年營收報1.33億歐元。公司將業績不振歸咎於「全球奢侈品行業普遍疲軟」及自身「戰略調整」。Lanvin銷售大跌42%構成最大拖累,其他品牌同樣全線下跌:前述St. John微降0.8%,Wolford下滑23%,Sergio Rossi大跌25%,Caruso亦回落11%。 經營困局中,復朗集團今年上半年毛利率從58%收窄至54%,同比收縮4個百分點;經調整EBITDA虧損由4,200萬歐元擴大至5,200萬歐元。 按區域劃分,歐洲及大中華區表現尤為疲弱。北美市場相對堅挺,這解釋了以美國為主戰場的St. John為何表現優於其他品牌。 復星曾冀望借力中國渠道優勢,將旗下奢侈品業務打造成全球巨頭,彼時中國經濟高速增長,催生全球最蓬勃的奢侈品市場。2021年,貝恩-意大利奢侈品行業協會(Bain-Altagamma)曾預測,2025年中國將佔據全球個人奢侈品市場25%至27%的份額。而其今年最新分析顯示,中國佔比僅12%,不足原來預期的一半。…

簡訊:融創上月銷售54億 按年下跌27%

房地產開發商融創中國控股有限公司(1918.HK)周四公布八月的銷售數據,上月實現合同銷售金額53.9億元人民幣,較去年同期下跌27%。 八月的合同銷售面積約13萬平米,每平方米銷售均價41,460元,較去年同期下跌7.8%及20%。 今年首八個月,融創中國累計銷售金額為304.7億元,同比下跌13%,每平方米均價33,050,同比上升57%。 融創中國周五開市報1.55港元,升0.65%,股份年初至今已下跌逾三成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏