貝殻控股

內地最大房地產中介平台貝殻找房業績持續下滑，集團不斷回購力挺股價 重點： 公司第三季度盈利大跌至7.47億元 今年已斥資6.75億美元回購股份 　 劉智恒 「覆巢之下豈有完卵」，意思是傾覆了的鳥巢，又怎可能有完整的鳥蛋。這句古語正好用來形容今天中國的房地產業，在疲弱的市場下，相關產業也難免受到波及，縱是內地房產中介龍頭的貝殻控股有限公司（2423.HK, BEKE.US）亦難獨善其身。 公司2024年的盈利開始回軟，收入雖按年升20.2%至935億元，盈利卻不升反跌31%至40.78億元。今年上半年的收入上升24.1%至493億元，但盈利按年仍要下跌7%至21.62億元。 及至近日，貝殻公布第三季度業績，情況未見改善。期內收入231億元，同比微增2.1%，可盈利卻大幅下挫36.1%至7.47億元。 收入增長而盈利下跌，原因是內地樓市持續下滑，公司主要盈利來源的中介業務受到相當影響。期內公司促成的存量房交易額達5,056億元，同比雖增加5.8%，但為貝殻帶來的收入則減少3.6%至60億元。另外，新房交易金額下跌13.7%至1,963億元，導致收入減少14.1%至77億元。 成本上升佣金下跌 盈利的減低，一方面是貝殻對貝聯（加盟「貝殼找房」平台上的中介公司）的平台服務及加盟服務費，進行了激勵性減免。另外，為穩定中介人團隊，亦提升了公司旗下的鏈家品牌經紀的薪酬佔比。還有，開發商負債累累，在市況不景下，也要將新房支付予中介的銷售佣金壓低。在這幾方面影響下，擠壓了貝殻的盈利。 面對困境，公司近年推行新策略，即所謂「一體三翼」，一體是以房產中介為核心，包括促成存量房與新房的業務，三翼則涵蓋了裝修、租賃及房地產發展等三大業務板塊。 不過，除了租賃服務的表現較佳外，裝修業務在第三季收入43億元，基本上與去年同期相若，而在新房成交減少下，裝修業務未來的增長受到了局限。 物業發展是由「貝好家」負責，採用C2M（從消費者到製造商）的模式，通過大數據分析，確定精準的產品定位及設計。但物業發展的投入較大，由發展到落成需時，加上市況差，回報不太高，一旦樓市持續走弱，別說盈利，出現虧損也大有可能。 因此，貝殻業績表現，很大程度還要倚重地產中介收入，但房產市場遲遲未見曙光，貝殻股價自然長期受壓；即使今年港股表現亮麗，貝殻股價仍然乏善足陳，過去一年從高位足足下跌了37%。 累計回購23億美元 為提振股價，百無可施下貝殻只能祭出「回購」一招，自2022年9月開始至今年9月底，共斥資23億美元購入公司股份，佔回購前公司總股本約11.5%。單就今年回購金額已達6.75億美元，而上季斥資金額更達2.81億美元，創下近兩年單季回購新高。 然而回購只屬治標方法，業務上升業績增長，才是支持公司股價的皇道之法。在樓市疲不能興下，貝殻近幾年的股價只是徘徊在30至50港元水平，若沒有回購這救命法寶，股價跌幅或許更加慘不忍睹。 投資銀行對貝殻的前景也不太樂觀，瑞銀本月初將公司2025年至2027年的盈利預測分別調低24%、29%及27%，並將評級由「買入」調低至「持有」，美股目標價由22.1美元下調至19美元，降幅14%。 潛力展現仍需時 事實上，貝殻目前的市盈率仍高達34倍，延伸市盈率更高達39倍，足見現時的估值並不便宜，要股價有明顯突破似是不切實際，只能偶爾因政府推出穩定樓市措施，才能推動股價短期上升，長遠仍是要看樓市復蘇情況。 樓市自2021年逆轉回落後，貝殻展現強勁的抗跌能力，雖有個別年份出現虧損，大體表現仍算理想。近兩年盈利雖然下跌，但收入持續上升，反映在市場的佔有率日漸增加，只不過因樓市不景，佣金受到客戶擠壓。 我們認為，貝殻在逆境中仍能取得盈利，財務狀況又十分健康，要捱過大市場的不景氣應沒問題；一旦樓市復蘇，貝殻必然能率先受惠。長線來說，貝殻深具價值，問題是內地樓市何時見底轉勢，可能是兩年，可能是5年，或許更漫長。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

線上線下一體化的房地產中介貝殻，在內地疲弱的樓市下，派出一張亮麗的成績單 重點： 貝殻去年扭虧為盈，賺58.9億元 公司豪派股息每股0.117美元      劉智恒 當行業好景時，從事相關業務的企業大多可受惠，但到市況不景時，能穿越寒冬，跨過高山低谷仍屹立不倒，甚至可以邁步向前的，才有機會成為偉大企業。 近兩年內地樓市極度疲弱，民營房企十家有九家瀕臨破產，影響所及，房地產中介亦受牽連，強如易居(2048.HK)也因開發商拖佣而要重組債務。然而，面對樓市價量齊跌的環境，貝殻控股有限公司(2423.HK; BEKE.US)仍能逆市做好，公司展現出強大的能力。 貝殻剛公布2023年業績扭虧為盈，收入778億元(108億美元)，按年增長28.2%，賺58.9億元，2022年虧損13.97億元。集團繼中期派特別現金股息每股0.057美元後，末期再派股息每股0.117美元，反映集團的現金仍然充裕。 過去一年貝殻推行的「一體三翼」策略取得成功，一體即指存量房和新房交易业务，三翼包括家居装修、房屋租賃管理，以及仍在摸索中的「貝家好」業務。 市佔率擴大 貝殻最主要的業務是房地產中介，2023年內地樓市價量齊跌，但貝殻在存量房的總交易額為20,280億元，新房為10,030億元，按年分別上升28.6%及16.7%。淨收入方面，存量房是279.5億元，新房是305.8億元，分別上升15.9%及6.7%。 能逆市取得更高收入，明顯是貝殻成功擊敗對手，搶佔了別人的市場，提升了市佔率，才能在樓市收縮的環境下仍創佳續。 事實貝殻在樓市不景氣下，去年底門店數量仍按年增長8.1%至43,817家，經紀人數亦按年增8.5%至427,656名。門店及經紀數量不跌反升，足見集團在逆市仍能愈做愈大。 另一方面，地產中介最擔心的事情就是生意做成了，佣金卻遲遲未到口袋，特別是開發商的佣金，易居就是被開發商拖佣而被拖垮。貝殻在新房銷售方面，將應收賬款周轉天數，由2022年的105天減少至2023年第三季的55天。去年第四季更縮短至43天。貝殻在新房上採用「快佣」模式收取，而「快佣」佔新房的淨收入比例，亦由2022年的44%提升至去年的53%。 收數時間快了，但並沒有影響新房的生意額，去年新房淨收入還有上升，那就代表貝殻與開發商在洽商時，有強勁的議價能力，沒有因要加快收佣而生意做少了。佣金能提早收取，就減低壞賬出現的風險。 兩翼業務起飛 至於中介以外的業務，雖然佔比較低，但去年的表現也相當理想。家居裝修方面，將其納入房產交易服務的流程，為該業務增加了客源，同時透過豐富的套餐產品，及提升交付能力，令收入按年增長146%至133億元。 租賃住房管理的規模也不斷擴大，其主打租務托管的「省心租」業務，由2022年管理規模70,000套，提升至去年底的200,000套，入住率亦提升6個百分點至95.1%。 業務以外，貝殻在資金運用上亦作出配合，截至去年底止資產負債率為40%，現金及現金等價物達196.3億元，由於一直現金充裕，去年集團斥資約7.19億美元，回購4,670萬股美國存託股份，佔回購啟動前的總股數3.7%。另一方面，集團亦將閒置資金，投放在低風險的理財產品，以收取一定回報，如去年9月斥資20億元認購光大理財產品，年化回報率由2.9至3.1厘。 貝殻董事會主席兼首席執行官彭永東在業績中自豪地說：「現在有非常好的基礎，有一起打過仗的團隊，我們相互信任及團結，越來越像一支攻無不破的隊伍。」 憂樓市愈走愈弱 貝殻是否真的能攻無不克我們暫時不敢說，但投資市場似乎暫不賣賬，業績發布後在美國市場下跌2.5%，翌日港股續下跌，收報36.9港元，下跌近3%。 市場有聲音指貝殻全年業務雖做好，但第四季度似有放緩趨勢，特別是在新房的交易總額為2,380億元，按年下跌9.7%，收入則按年跌8.5%至76億元。投資者擔心，即使貝殻在行業中能成功突圍，遠遠超前對手，但整體房地產市場似正每況愈下，內房去庫存並非一年半載可解決，若房市續不理想，在下行趨勢中，你縱有天大能耐，也難持續在逆市做出亮麗成績。 史丹福大學教授Jim Collins的著作《From Good to Great》響譽全球，眾多企業家推崇備至。貝殻今天也算是一家優秀企業，但能否如Jim Collins所說，最終成為偉大企業，就看在這次房地產的超級危機中，可否穿越周期，並推上一個更高的台階。…