A-Living claw back into profit

走出雅居樂暴雷陰霾 雅生活預告上半年扭虧

雅生活在房企債務風暴中選擇強硬自救,以訴訟追收與工抵資產斷尾止損,成功扭轉去年逾16億元虧損,預告上半年盈利3至4億元 重點: 公司上半年盈利3至4億元,去年同期為虧損16億元 透過訴訟追收與工抵資產等手段,成功壓縮關聯公司應收帳款風險    李世達 在中國的這場房地產風暴中,物業管理公司通常被視為「相對安全」的資產,因為它們屬於輕資產模式,現金流穩定,甚至能為陷入困境的母公司提供變現的機會。然而,當母公司債務危機持續惡化,物管企業也難以獨善其身。 雅生活智慧城市服務股份有限公司(3319.HK)正是一個典型的代表。去年上半年,雅生活因大幅計提關聯公司雅居樂(3383.HK)的應收款減值而錄得逾16億元虧損。但時隔一年後,雅生活卻交出截然不同的盈利預告:2025年上半年預計盈利介乎3億至4億元。扭虧為盈的背後,雅生活顯然做對了什麼。 採取訴訟手段 雅生活的自救行動主要圍繞如何處理與雅居樂的財務糾葛展開。公告顯示,公司在2024年下半年起,對關聯交易採取了更嚴格的合同條款設計,以縮短回款周期並減少壞賬暴露。雅生活明顯向外傳達訊息,關聯公司不能長期拖欠款項,而希望用制度和流程將風險控制在早期。 另一個動作是接受工抵資產,用工程項目中的資產抵消應收款,這種做法在房企普遍缺乏現金的背景下,成為一種務實選擇。雖然流動性差,但相比壞賬全額撇掉,仍能部分對沖風險。 更進一步,公司也對業務結構進行調整,把重心放回物業管理和城市服務等能帶來穩定現金流的核心板塊,對房地產相關的外延增值服務則大幅收縮。 過去一年,許多物管公司都在努力拓展第三方市場,但雅生活的特別之處,在於它選擇不留情面,直接「斷尾求生」,不再讓自己被高風險業務綁架。現金流是最真實的語言,雅生活公告中明確提到,公司經營性現金流相較去年有明顯改善。 與此同時,雅生活還完成了兩筆關聯收購,將雅居樂旗下環保企業收入囊中,總金額約6,000萬元,為雅生活拓展了城市服務與環保板塊的新收入來源,也為未來經營現金流增添了潛在支撐。 股價半年累漲三成 市場對這份盈利預告的反應是直接而迅速的。盈喜公布後首個交易日,雅生活股價當日大漲13.6%,報3.55港元,過去半年累漲近三成。 相比下,恒大物業(6666.HK)在恒大集團(3333.HK)爆雷後,被曝出約134億元資金被母企挪用,資金鏈一度斷裂,欠缺獨立修復能力,只能等待清盤人安排。在恒大集團即將退市之際,傳出正在為恒大物業尋找買家。恒大物業今年以來股價累升24%,主要受到消息面帶動。 另外,世茂服務(0873.HK)則在維持主業的情況下,持續減少對母企物業的依賴,開始切入商業綜合體、辦公樓、酒店運營管理等領域,但去年業績仍陷虧損,盈利能力尚未改善;融創服務(1516.HK)則因母企流動性壓力過大,選擇「收縮戰線」,退出非核心業務,例如出售彰泰服務股權,把資源集中於一二線城市。兩家公司尚未公布最新半年報,但在今年以來物管股回暖帶動下,股價都有不錯表現。 不過,短期內市場的熱情並不代表風險完全解除。雅居樂的債務壓力依然存在,若未來再次陷入流動性困境,仍可能波及雅生活。此外,雅生活雖已加快第三方項目拓展,但目前規模仍有限,要真正擺脫對依賴,仍需更多時間和資源投入。 雅生活的確展現出逐步脫離母企風險的能力與企圖心。以當前股價對應2025年預期盈利來看,估值仍低於疫情前水平,處於「價值修復」階段。若能進一步擴大第三方市場並保持正向現金流,股價仍有上行空間。不過,母企雅居樂的債務不確定性仍是最大變數,投資者宜關注政策支持與行業整合進度,現階段仍應保持審慎。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雅居樂悉售調味品業務股權 套現約2.33億元

雅居樂集團控股有限公司(3383.HK)周二公布,全資附屬公司雅新投資同意向省食出集團出售廣東珠江橋生物科技約21.16%股權,代價為1.91億元(2,700萬美元)。 同時,雅新投資與目標公司訂立回購協議,雅新投資有條件出售而目標公司可以定向減資方式,回購目標公司794.94萬股或約4.736%的股權,代價為4,279.17萬元。珠江橋生物科技要從事高鹽稀態醬油、醋、複合調味料等調味品的研發、生產與銷售。 交易完成後,集團將不會持有目標公司的任何股份,預期錄得虧損約2,630.3萬元。所得款項擬用作兌付雅居樂地產「23番雅02」債券全部本息及日常經營管理。 雅居樂股價周二高開1.35%,中午休市報0.395港元,升2.6%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:雅居樂上月銷售按年跌近五成

雖然政府接連推出穩定樓市措施,但許多內房企業的銷售仍強差意。雅居樂集團控股有限公司(3383.HK)周二公布上月銷售數據,十一月的預售金額共12億元人民幣(下同),較去年同期的22.3億元下跌46%。上月銷售的樓面面積為9.3萬平方米,同比跌48%。 今年首十一個月,累計預售金額147.5億元,按年大跌65%。涉及的樓110.2萬平方米,同比跌61%。期內每平方米均價13,386元,按年下跌一成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
HK Deficit

地產快訊:賣地收益跌 財赤逾千億

劉智恒      ▷ 香港      香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面,主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變,以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊,更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意,但香港的情況確實不如前,周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出,本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元,更預計下財年或會延續赤字狀況,為應對問題,明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因,與本港樓市持續回軟不無關係,發展商對政府土地競投冷淡,以致本財年的賣地成績差強人意,至今共有六幅土地出現流標,加上補地價金額又下跌,或發展商因樓市情況而不接受補價,土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元,但按目前進展情況,要達標肯定無望,而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息,香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面,金管局副總裁阮國恆在面談時,建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時,盡量為不良貸款撥備或撇賬,其中特別提到內房貸款。然而,金管局並不是作窗口指導,一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限,許多銀行亦已作出足夠撥備,加上資本充足比率良好,銀行業面對的風險整體可控。不過,金管局的建議亦無可厚非,畢竟暫時看,多家內房企業能償還債務的機會不大,銀行應趁財務仍理想時先作出處理,實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好,瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出,在按揭貸款利率上升,內地經濟復蘇又遜預期,香港樓價在過去12個月已下跌6%,但跌勢未止,特別香港優惠利率仍低於美國,本地貸款利率有機會再上升,因而預期樓價續向下走,跌幅約在中個位數。 我們認為,樓價有機仍往下調,但相信大跌空間有限,一方面是美國利率升勢已接近尾聲,另外是香港輸入數以萬計專才,政府又給予買樓稅務優惠,對港樓有一定支持。而且專才到港,不少人租用物業,帶動租金上升,對物業投資者的供款有支持。同時,若租金持續上升,某些租樓人士考慮到要付高租金,不如轉租為買。再講,目前情況跟97年不一樣,當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹,以致部份人手上有多於一層物業要供款,一旦樓市逆轉就沒有防守空間,而今天的經濟,遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論,樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地      惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下,碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元,按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元,按年跌38%,市場擔心情況持續惡化。不過,評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰,但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計,開發商的合約銷售跌幅約在5%以內,即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為,暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢,相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤,項目及土儲被迫要沽售,對房地產市場的衝擊更加嚴峻,所以惠譽的估計,或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行,市場原以為有最終定案,豈料因呈請人沒有促使恒大清盤,亦沒反對聆訊延期,恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示,將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白,強行將其清盤,隨時一無所有,倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過,恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗,未能償還的債項超過5,000億元,縱能暫時喘息一陣子,問題仍難解決,最終能否苟延殘存,暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下,越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元,投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米,可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示,收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產,根本再沒能力投地,但部份國企背景的企業財務健康,遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期,未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上,他們的市場佔有率將不斷擴大,民營房企難項其背,內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章      內地就業情況讓人擔憂…