政策驅動中國房地產繼續回暖？
受有利政策推動，中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善 建銀國際 根據國家統計局的最新數據，2024年6月，中國房地產市場出現顯著改善，連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動，房地產銷售從5月的環比增長13.2%，跳升至6月的50.9%。 在「430政治局會議」中，官方延續了以往的政策方針，而且對房地產發展新模式有了更多的解釋，如「優質住房」瞄準改善住房需求，另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署，即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率，以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。 因此，儘管受季節性影響，今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅，仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算，房地產銷售下降的速度，則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%，與房地產發展商報告的簽約銷售一致，而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%，以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年，房地產銷售則按年下降了25%，其中建築面積銷售減少19%，單價則下跌7.4%。 至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月，全國房地產投資按年下降了10.3%，較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」，貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外，6月新開工項目按年下降21.7%，較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%，改善至6月的按年下降15.2%。 隨著樓市新政策已施行，預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下，房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利，從包括金融機構釋放的250億元，以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展，到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫，以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施，以及降低貸款利率。以廣州為例，房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍，將減輕居民負擔，有利置業氣氛。 調整可能結束 除了政策外，最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議，但我們從媒體和管道檢查中，注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。 自從5月中開始的調整以來，我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行，我們更青睞高品質的國有企業，例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK)，因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下，是逐步重新評級的最佳候選者。 其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國，分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價，對比上週五的收市價，將有57%、42%與72%的潛在升幅。 本文內容純屬作者個人意見，不代表詠竹坊立場 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏
地產快訊：賣地收益跌 財赤逾千億
劉智恒 ▷ 香港 香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面，主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變，以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊，更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意，但香港的情況確實不如前，周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出，本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元，更預計下財年或會延續赤字狀況，為應對問題，明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因，與本港樓市持續回軟不無關係，發展商對政府土地競投冷淡，以致本財年的賣地成績差強人意，至今共有六幅土地出現流標，加上補地價金額又下跌，或發展商因樓市情況而不接受補價，土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元，但按目前進展情況，要達標肯定無望，而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息，香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面，金管局副總裁阮國恆在面談時，建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時，盡量為不良貸款撥備或撇賬，其中特別提到內房貸款。然而，金管局並不是作窗口指導，一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限，許多銀行亦已作出足夠撥備，加上資本充足比率良好，銀行業面對的風險整體可控。不過，金管局的建議亦無可厚非，畢竟暫時看，多家內房企業能償還債務的機會不大，銀行應趁財務仍理想時先作出處理，實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好，瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出，在按揭貸款利率上升，內地經濟復蘇又遜預期，香港樓價在過去12個月已下跌6%，但跌勢未止，特別香港優惠利率仍低於美國，本地貸款利率有機會再上升，因而預期樓價續向下走，跌幅約在中個位數。 我們認為，樓價有機仍往下調，但相信大跌空間有限，一方面是美國利率升勢已接近尾聲，另外是香港輸入數以萬計專才，政府又給予買樓稅務優惠，對港樓有一定支持。而且專才到港，不少人租用物業，帶動租金上升，對物業投資者的供款有支持。同時，若租金持續上升，某些租樓人士考慮到要付高租金，不如轉租為買。再講，目前情況跟97年不一樣，當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹，以致部份人手上有多於一層物業要供款，一旦樓市逆轉就沒有防守空間，而今天的經濟，遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論，樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地 惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下，碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元，按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元，按年跌38%，市場擔心情況持續惡化。不過，評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰，但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計，開發商的合約銷售跌幅約在5%以內，即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為，暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢，相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤，項目及土儲被迫要沽售，對房地產市場的衝擊更加嚴峻，所以惠譽的估計，或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行，市場原以為有最終定案，豈料因呈請人沒有促使恒大清盤，亦沒反對聆訊延期，恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示，將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白，強行將其清盤，隨時一無所有，倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過，恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗，未能償還的債項超過5,000億元，縱能暫時喘息一陣子，問題仍難解決，最終能否苟延殘存，暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下，越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元，投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米，可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示，收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產，根本再沒能力投地，但部份國企背景的企業財務健康，遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期，未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上，他們的市場佔有率將不斷擴大，民營房企難項其背，內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章 內地就業情況讓人擔憂…
地產快訊：東涌地「零入標」 明年樓價料跌一成
劉智恒 ▷ 香港 土地接連流標 繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後，港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡，竟然是無人問津，但10月初截收意向時，共接獲32份意向書，個多月後卻沒有一家公司入標，反映香港樓市疲弱，發展商不願冒險買地發展。 東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎，可建住宅單位1,200個，具一定規模項目，市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元，最終連出價也沒有。連同是次這幅土地，今年已連續有六幅土地收回，亦是2013年以來，再出現「零入標」，相信短期大市氣氛更差，流拍有機持續。 油塘補價低高位六成 樓價不斷回調，政府及公營機構賣地又流標，影響所及，地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目，剛完成補地價，金額13.5億港元，每方呎補價只是2,040港元。2019年時，長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元，即四年間價格下跌了61%。 補地價金額續低走，一方面反映樓價趨向，另外讓人擔心是香港政府的土地收益，原先本年度政府預算賣地收益850億港元，至今只達成一成多，料全年難以達標。賣地收入縮減，勢將影響財政儲備，目前財儲只有6,500多億港元，相等於十個月政府開支，情況並不樂觀。 市場轉軚看淡樓價 土地連環流標，補地價金額又向下走，反映市場普遍仍看淡本港樓市，標普全球報告就將本港今年樓價預測，由原先上升5至8%，調至下跌3%，明年樓價更差，預計跌5至10%。標普解釋，本港經濟增長疲弱，利率又上升，加上供應過剩，樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個，大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。 瑞銀上月也指出，中小型開發商的高負債風險，以及利率持續居高不下，原預計今年香港住宅樓價上升5%，現調低至持平，並預測明年樓價將下跌超過10%。 預售樓花「零申請」 地政總署新數據披露，上月未接有任何新的預售樓花同意書申請，是今年六月後，再次出現「零申請」。事實上，香港樓市弱勢持續，發展商在看不透前景下，誰都不敢貿然推盤，暫時不急於申請預售樓花同意書。 另外，差餉物業估價署資料顯示，今年首三季，私人住宅落成量共10,090個單位，按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙，但首三季只達目標約50.6%，現要看第四季情況如何，能否追回預計的數量。 ▷ 內地 房企按年銷售勁挫 內地住宅銷售持續不振，房企10月份的銷售按年出現大跌幅，遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元，按年大跌七成一，合景泰富(1813.HK)銷售更差，按年跌八成二至只有7.6億元，即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成，融創中國(1918.HK)也跌五成一。 房企的銷售收入是公司命脈，關乎到是否有足夠資金支撐企業運作，以及達致項目保交樓，已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁，大部份房企銷售下跌，按年的跌幅更是驚人，不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續，房企能否繼續經營亦成問題。 傳救市刺激內房股大升 對於房產問題日益惡化，樓市銷售又疲不能興，人民銀行、住建部、金管總局和中證監，周二(11月7日)與幾家房企舉行座談，與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等，主要是向幾家有實力房企了解融資需要，房企在會中提出，希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。 不光如此，有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK)，雖然平保否認，但市場猜測，政府會考慮多個方案去拯救房企，以及打開資金渠道。受消息帶動，內房板塊在周三港股出現大幅反彈，其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成，碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重，並非三言兩語可解決，相信是股價過份低殘下，借消息反彈，未來壓力持續，股價仍會十分波動。 深圳政府力撐萬科 內房問題愈演愈烈，原以為財務穩健的房企亦接連失陷，近期就連萬科也牽連其中，有部份萬科美元債價急跌，引起市場一陣恐荒，唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語，深圳國資委及萬科大股東深鐵集團，伙同萬科主席郁亮等，與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險，深鐵大派定心丸，強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目，以注入流動性。 自從碧桂園也接近倒下來後，市場愈發不相信房企，一有風吹草動，債券持有人率先沽貨，深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性，政府最擔憂是原先沒問題，但若然因謠言動搖萬科的穩定性，不光在財務上影響公司融資及債務，物業銷售亦會受拖累，特別市場會對萬科物業交付存在懷疑，從而拖慢公司資金回籠，影響所及，屆時整個房地產市場也陷困境，所以政府不得不揚聲力撐。 ▷…
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