董事辭任評級下調 金地前景不明朗
金地集團董事長凌克突辭任,市場擔憂集團債務及銷售情況,公司前景不明朗 重點: 穆迪調低金地評級,並將展望調整為負面 公司第三季銷售大幅下滑,按年跌逾四成 劉智恒 掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事會請辭,不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋,凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任,外界免不了議論紛紛。 內地財經記者契而不捨追訪原由,金地集團只好回覆,再次強調凌克的辭任,確實是因身體的原因,並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題,卻又諱莫如深。 眾所周知,內地房地產正處於風雨飄搖之中,一間市值超過200億元的房地產龍頭企業,掌舵人究竟是什麼緊急原因,要在行業最艱難時刻離公司而去?若是一如公司所言是健康問題,那是嚴重到那個程度,才讓一位在企業甚具份量的戰將,要離開崗位,未能與公司共渡時艱。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的發展歷程,1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司,這家公司是金地的前身,凌克由一個業務員開始,到1995年參與開發金地花園及金地海景花園,獲得亮麗成績,之後他在企業的發展就順風順水。 1998年未到四十歲,凌克已出任金地集團董事長,更在2011年帶領金地成功上市,在他的努力經營下,金地打入一線房地產商之列,與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億,帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。 看到這裡,大家就知道他在集團的地位,彷如當年王石在萬科一樣,幾乎是無可代替。因此他的突然辭任,市場難免會猜測,是否公司出現什麼問題,才會突然離開。事實上,金地及凌克本人,沒有理由不知道事件的嚴重性,而且之前是沒有半點風聲。 股票市場的回應,正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天,股價跌停板,收市報5.52元,下跌近一成,並見五年新低,市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌,當中「16金地02」跌超過25%。 金地中期財務健康 在此之前,外界都認為金地財務及業務情況穩定,公司中期業績顯示,今年上半年收入368.6億元,同比上升31.1%,賺15.3億元,下跌22.2%。公司持有現金460.8億元,計息負債1,096億元,淨負債為53.5%。從整體情況看,雖說盈利下跌兩成,但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯,再以負債比率來說,在芸芸被受債務困擾的內房企業中,情況實在好得多,可以說仍在十分健康水平。 可是,今次凌克請辭一事,在現時敏感的市場上,立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想?集團是否一如其許多內房企業一樣,有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。 市場都知道,過去許多開內地發商利用「表外債」方式,為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後,開發商要大幅減債,都急於搶著賣樓套現,市場供應一下子大增,而且要趕賣樓,就要降價推售,加上經濟又放緩,令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款,表外債隨時要現型,結果是那些房企的實際債務,要較原來財務報表來得高。 穆迪調低評級 雖然金地財務仍然健康,但最關鍵的銷售,近期也存在一定不明朗,2023年首9個月,金地累計銷售金額1,219.3億元,按年下跌25.2%,以今年樓市情況,銷售只下跌兩成多,也可以接受。然而若撇除整體看,只細看近期銷售,情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元,近三個月都有增長,情況也不錯,然而若與去年比較,過去三個月內,每月均下跌超過四成。 即是說相對去年,金地的銷情正在惡化中,特別9月時,是「金九銀十」的重要月份,加上政府推出多項放寬樓市措施,銷售都較8月升不足5%,反映整體樓市並不理想,情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市,若然沒有起色,對金地將構成相當大壓力。 深圳評級及研究機構Ratingdog估計,如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額,較2022年下降30%,公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。 事實上,評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。穆迪指出,金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期,金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望,則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。 面對市場的猜測,對公司構成一定影響,金地實應站出來,澄清市場的種種疑慮。 有超讚的投資理念,但不知道如何讓更多人知曉?我們可以幫忙!請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
長租公寓競爭加劇 魔方生活上市圖強
「長租公寓第一股」魔方生活二度向港交所遞交上市申請,以填補資金繼續擴充業務 重點: 受疫情及封控措施影響,魔方生活去年由盈轉虧 中國房地產市場深度調整,不少商品房庫存「轉賣為租」,長租公寓的市場競爭或會更趨激烈 羅小芹 去年新冠疫情在中國反覆爆發,包括金融重鎮上海等主要城市,更在去年第二季實施嚴厲封控措施,衝擊了長租公寓營運商魔方生活服務集團有限公司的業績表現,以致去年未能打響在港股上市的如意算盤。 上月底,魔方生活捲土重來,上市聯席保薦人仍然是摩根士丹利及建銀國際。該公司屬於創業類企業,沒有大企業作為骨幹股東,未完成招股前,私募基金華平投資持有其42.56%股份,加拿大魁北克儲蓄投資集團(CDPQ)及中航產融,則分別持股16.93%及12.59%,三家都是被動型的基金投資公司。 據初步招股文件引述研究機構弗若斯特沙利文的資料,去年中國集中式長租公寓市場的規模達到511億元,預計至2027年的規模可達1,366億元,複合年增長率21.7%。按在營公寓數量計,至去年底止,魔方生活於獨立集中式長租公寓營運商的排名居首。至去年底止,該公司擁有76,245套在營公寓,分佈全國25座城市388個地點,其中在上海營運的公寓達30,053套,佔比接近四成。 該公司過去三年收入穩步上升,從2020年的9.5億元增至去年的17.1億元,顯示在官方為樓市設下關於債務的「三條紅線」與新冠疫情夾擊下,即使內地樓市疲軟,卻衍生了長期租賃的需求。 依賴直營模式 但值得留意的是,該公司近年盈利表現飄忽,其中2021年錄得約3億元淨利潤,扭轉之前一年的2.3億元虧損局面;但到了2022年,隨著新一輪新冠疫情大流行,加上官方防控措施造成的壓力,其營運所在的中國主要城市、特別是上海的業務受到負面影響,最終再度轉虧2.46億元。 以魔方生活的最新投後估值約76億港元(66.9億元)計算,其市銷率約3.9倍,作為港股的「長租公寓第一股」,市場上可比較的公司不多,與其業務最接近是經營長租酒店及長租公寓的首旅酒店(600258.SH),市銷率約5.4倍,其較高的估值也許與其業務更為多元化有關。 魔方生活近年絕大部分營收來自直營模式的貢獻,在該模式下,魔方生活整租或租賃整棟樓宇的一部分,租約期一般為10至15年,並負責管理和營運,並向住戶收取租金及向其提供配套服務的管理費。過去三年,來自直營模式的收入貢獻分別佔同期收入96.2%、94.5%及94.9%。 另一種為加盟管理和第三方托管模式,在該模式下,魔方生活只以自有品牌或相關委托方的品牌管理和營運加盟公寓,並不擁有租賃公寓所在的任何公寓物業。 行業面臨整合 房價高居不下,租樓成為打工一族或流動人口的無奈選擇。在市場剛性需求推動下,2016年長租公寓行業率先迎來爆發期,然而,自2018年開始出現長租公寓企業資金鏈斷裂的現象,隨着2020年疫情大爆發,進一步暴露了「租金貸」、「高收低租」、「長收短付」等高金融槓桿的行業弊端,甚至連龍頭企業青客去年也走上了破產清算之路,意味行業已步入「大洗牌」階段。 此外,由於樓市內部需求疲弱,市場景氣不再,地產發展商也需要為商品房庫存尋找出路。今年1月,萬科集團(2202.HK; 000002.SZ)與建設銀行(0939.HK; 601939.SH)成立百億住房租賃子基金,擬通過投資收購房企存量資產,提供市場化長租房或保障性租賃住房服務;此外,全球最大房地產投資機構之一的博楓資產,也宣布收購楊浦嘉譽雲景租賃住宅項目,計劃提供560間房源,此舉雖意味蟄伏已久的長租公寓行業似乎再受資本市場青睞,但壞處是市場競爭將會愈來愈激烈。 為擴大公寓網絡規模,魔方生活自從2020年便積極投資,例如2021年旗下經營的公寓總數便按年大增94.4%至75,887套,因此在擴張速度最快的這一年,該公司因投資活動錄得7.77億元現金淨流出,抵消了同年大部分因經營活動錄得的現金浄流入,加上去年因償還銀行貸款錄得12.77億元融資活動現金淨流出,導致公司截至去年底的現金水平僅餘3.46億元,可能因此衍生該公司上市籌資的計劃。 更令人擔心的是,在中國整體需求疲弱下,該公司旗下公寓的租金受壓。據招股文件所示,白領公寓去年月均租金為2,922元,按年減少3.4%,甚至低於2020年的2,964元,拖累整體月均租金按年微跌0.9%至3,137元,在相關成本持續上升的處境下,卻未能相應調升租金,恐繼續蠶食該公司的盈利表現。 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊,請點擊這裏