董事辭任評級下調 金地前景不明朗
金地集團董事長凌克突辭任，市場擔憂集團債務及銷售情況，公司前景不明朗
重點：
- 穆迪調低金地評級，並將展望調整為負面
- 公司第三季銷售大幅下滑，按年跌逾四成
劉智恒
掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事會請辭，不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋，凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任，外界免不了議論紛紛。
內地財經記者契而不捨追訪原由，金地集團只好回覆，再次強調凌克的辭任，確實是因身體的原因，並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題，卻又諱莫如深。
眾所周知，內地房地產正處於風雨飄搖之中，一間市值超過200億元的房地產龍頭企業，掌舵人究竟是什麼緊急原因，要在行業最艱難時刻離公司而去？若是一如公司所言是健康問題，那是嚴重到那個程度，才讓一位在企業甚具份量的戰將，要離開崗位，未能與公司共渡時艱。
凌克媲美王石
看看凌克在金地的發展歷程，1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司，這家公司是金地的前身，凌克由一個業務員開始，到1995年參與開發金地花園及金地海景花園，獲得亮麗成績，之後他在企業的發展就順風順水。
1998年未到四十歲，凌克已出任金地集團董事長，更在2011年帶領金地成功上市，在他的努力經營下，金地打入一線房地產商之列，與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億，帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。
看到這裡，大家就知道他在集團的地位，彷如當年王石在萬科一樣，幾乎是無可代替。因此他的突然辭任，市場難免會猜測，是否公司出現什麼問題，才會突然離開。事實上，金地及凌克本人，沒有理由不知道事件的嚴重性，而且之前是沒有半點風聲。
股票市場的回應，正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天，股價跌停板，收市報5.52元，下跌近一成，並見五年新低，市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌，當中「16金地02」跌超過25%。
金地中期財務健康
在此之前，外界都認為金地財務及業務情況穩定，公司中期業績顯示，今年上半年收入368.6億元，同比上升31.1%，賺15.3億元，下跌22.2%。公司持有現金460.8億元，計息負債1,096億元，淨負債為53.5%。從整體情況看，雖說盈利下跌兩成，但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯，再以負債比率來說，在芸芸被受債務困擾的內房企業中，情況實在好得多，可以說仍在十分健康水平。
可是，今次凌克請辭一事，在現時敏感的市場上，立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想？集團是否一如其許多內房企業一樣，有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。
市場都知道，過去許多開內地發商利用「表外債」方式，為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後，開發商要大幅減債，都急於搶著賣樓套現，市場供應一下子大增，而且要趕賣樓，就要降價推售，加上經濟又放緩，令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款，表外債隨時要現型，結果是那些房企的實際債務，要較原來財務報表來得高。
穆迪調低評級
雖然金地財務仍然健康，但最關鍵的銷售，近期也存在一定不明朗，2023年首9個月，金地累計銷售金額1,219.3億元，按年下跌25.2%，以今年樓市情況，銷售只下跌兩成多，也可以接受。然而若撇除整體看，只細看近期銷售，情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元，近三個月都有增長，情況也不錯，然而若與去年比較，過去三個月內，每月均下跌超過四成。
即是說相對去年，金地的銷情正在惡化中，特別9月時，是「金九銀十」的重要月份，加上政府推出多項放寬樓市措施，銷售都較8月升不足5%，反映整體樓市並不理想，情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市，若然沒有起色，對金地將構成相當大壓力。
深圳評級及研究機構Ratingdog估計，如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額，較2022年下降30%，公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。
事實上，評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級，由「Ba3」下調至「B3」，金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級，也由「B1」下調至「Caa1」，評級展望調整為負面。穆迪指出，金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期，金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望，則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。
面對市場的猜測，對公司構成一定影響，金地實應站出來，澄清市場的種種疑慮。
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