旭輝

旭輝控股的債務重組極速獲近八成債權人的支持，而且公司首兩年基本上無需支付本金和利息，大大減輕現金流的壓力 重點： 旭輝的債務重組利率介乎2.75至3%，融資成本較前大降，且還款期可延長至9年 若全部可換股債券被強制行使，旭輝將會發行約149億新股，正股或面臨大幅攤薄 羅小芹 旭輝控股集團有限公司(884.HK)發布公告，截至10月27日下午5時，持有約77.88%未償還債務本金總額的債權人，已正式簽訂或加入重組支持協議(RSA)，公司計劃在香港實施的協議安排計劃，就9月27日方案的可換股債券和優先永續資本證券展開同意徵求，以通過實施重組建議。 旭輝雖非首家與境外債權人達成債務重組的內地房企，但卻創下房企境外重組最快的速度，而且它的境外債相比總負債，比例處於較高水平的54.2%，其重組過程對境外債權人有一定參考價值。 根據2024年旭輝中報顯示，其有息負債總額為885.7億元，當中境外優先票據、境外可換股債券及外幣貸款分別為289.2億元、16.3億元及174.3億元，共479.8億元。公司能夠與債權人達成協議，一方面減低現金流的壓力，另方面亦令外界對其持續經營業務的能力釋疑，有助公司可持續的發展。 按香港《公司條例》對協議安排計劃的要求，計劃必須取得出席債權人會議並投票的債權人75%（以價值計）和大多數人（以人數計）批准，而且需要法院確認條款公平和頒令批准後才成事。所以，預計旭輝很快向法院申請召集聆訊的具體日期，以推進債務重組工作。 在9月27日的公告中，旭輝宣布已經與主要境外債權人小組（佔45.5億美元境外債券持有人的47%）達成共識，當時支持率僅為31.1%。為鼓勵債權人儘早參與重組，公司增設早鳥同意費和一般同意費，分別為索償金額0.2%和0.1%，以激勵債權人儘早簽署RSA。 旭輝能夠短短一個月內獲得近八成的債權人支持，得益於其推出的「短中長」相結合的重組方案，兼顧了不同債權人的需求。從方案中5個選項來看，在重組生效後的前兩年，旭輝都不大需要支付本金和利息。 另外，重組方案中作為置換的新貸款或新票據的利率僅2.75%，若債券年期被延長，第6至9年的票息為3%，相較之前的融資成本大幅降低，且最長可延至9年，既考慮了短期現金流的緩解，又可降低財務槓桿，有助中長期的財務穩定。 今年以來，內地房企銷售額持續下滑，同比跌幅普遍介乎4至6成，在流動性趨緊下，與債權人的商討更難達成共識。今年上半年經營所得現金僅為73.9億元，去年同期則為123.1億元。 中央救市助力旭輝重組 不過，自中央於9月26日召開政治局會議，實施有力度減息降準，並促進房地產市場止跌回穩，市場信心稍稍恢復，旭輝股價由9月初低位0.2港元反彈至0.38港元，債權人本著見好就收的心態，很可能是公司債務重組過程加快的原因。 旭輝早前表示，境外重組預計削債33億美元至40億美元，其中現金選項本金最少削減85%，新票據及新貸款選項本金削減68%至80%，長年期新票據和貸款選項則沒有本金削減。 值得關注的是，新債務重組建議將令旭輝需要發行大量新股，長遠會造成現有正股頗大的攤薄效應。 根據9月27日的債務重組方案，可換股債券的發行本金額最高可達約30.6億美元，若以每股1.6港元的轉換價計算， 旭輝將會發行約149億新股，相當於現有已發行股份數目的1.43倍，意味一旦可換股債券被強制行使後，股份持有人或面臨頗大的攤薄效應。 還有的是，旭輝結欠股東的貸款約6,750萬美元，可以每股0.4港元價格的轉換為13.2億公司新股，屆時實際攤薄效應或會更大。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

劉智恒      ▷ 香港      香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數，十月份為321.4點，按月跌2.16%，指數連跌六個月，是自2017年3月後的低位。數字公布後，許多地產商及中介又在大吐苦水，說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場，為了本身業務，自然會以偏概全，一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價，實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據，2010年至2014年，只是短短四年時間，本港住宅樓價升了近一倍，再從2014至2018年計算，樓價又升了四成，之後在高位徘徊，最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落，但原來與去年十月比較，亦只是下跌了8%，並不至於如地產中介所形容，好像樓市要崩塌。即使是現時樓價，香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市，雖然近期屢見有蝕讓個案出現，但只是過去價格實在過高，與市民負擔脫節，現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅，鋪位市況更加明顯，過往高達千元呎租的情況已難復見，位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位，周生生以約45萬承租，面積1,500平方呎，每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用，2016年租約完結前每月租金約100萬港元，之後時裝品牌Lacoste接力承租，但租金已下調至約70萬港元，疫情期間遷走，到近日再租出，但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫，但我們預計，在業主願意大手減低租金的情況下，會吸引到商戶租用，鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結，此問題實在難以回答，不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時，表示美國加息周期有望在今年完結，明年下半年或許會累計減息約1厘，估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下，經濟環境改善，料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表，但影響樓價的因素不斷在變化，息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決，中美爭拗等，對本港樓市都息息相關，誰又可以料到幾年後的事情，因此投行的預測，僅作為參考就可以，不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地      恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時，恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事，恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響，中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計，恒大物業在境內追討存款損失，相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外，市場也有消息，指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案，主要是將境外債權人持有的部分債務，轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權，並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理，而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重，對於其清盤聆訊，市場均十分注視進展，因為中國恒大債務的處埋，有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」，當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後，名單內的房企股價一度急升，但消息過後，大部份房企股價又再度回軟，甚至調頭下滑。 過去一周，碧桂園（2007）下跌一成、旭輝控股（0884）跌兩成半、新城發展（1030）亦跌逾一成。市場認為，政府在融資上的支持固然重要，但核心是內地樓市情況，能賣樓才可套現還債，若然市場持續疲弱，房企銷售不濟，問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章     …