保利置業

萬科前三季大虧179億元，但情況似乎正在好轉 重點： 萬科前三季度虧損179.4億元，去年同期為賺136.2億元 「十一」假期實現認購金額102.2億元    李世達 中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」，但剛出爐的三季度財報，再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。 據中指研究院數據，去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布，今年首三季度，累計實現營收為2,198.9億元(309億美元)，按年大減24.5%，股東應佔虧損179.4億元，去年同期則賺136.2億元。 據稱這是萬科成立以來，首次錄得三季報虧損，也是公司有史以來最大的業績虧損。 根據公司三季報，今年第三季度公司收入771.2億元。其中，房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米，貢獻615.5億元，合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元，合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。 另據萬科在深交所公布，公司9月合同銷售金額174.2億元，按年大跌45.6%。 公司表示，三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損，以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。 今年前三季度，萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米，結算收入為1,732.3億元，分別按年跌24.4%和29.1%；同期，房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%，同比下降11.9個百分點。 銷售層面，前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米，合同銷售金額1,812億元，同比分別下降26.8%和35.4%。 有息負債超3,200億元 市場形勢的惡化，除了經營層面的大幅虧損，也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末，萬科持有資金約797.5億元，較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末，公司有息負債合計3,276.1億元，其中一年以上有息負債佔比為64.4%，資金「缺口」仍然龐大。 公司表示，今年1至9月償還有息負債近700億元，已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債，存續本金規模合計326.4億元，且僅在明年一季度，就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。 萬科指，第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計，經營活動的現金流量淨額為負48.5億元，去年同期為正2.4億元。 為解決資金問題，萬科頻頻折價出售資產。根據三季報，今年前九個月，包括資產出售與資產證券化在內，萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。 此外，萬科也採取多種舉措促進回款，保障公開債務順利兌付，包括堅持積極銷售，首三季回款率100%，同時開展存量資源盤活，即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今，累計盤活和置換新項目36個，合計優化及新增產能474億元。 萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能，只設置與項目直接相關的業務職能。 前三季度通過打通「由售改租」模式，萬科盤活內外部存量房源超8,000間，其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月，萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元，同比增長3.7% 前三季新增融資774億元 同時，萬科融資動作頻頻。今年1至9月，公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初，公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元，由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。 自9月下旬以來，中國房地產利多政策頻出，市場吹起暖風。三季報特別提到，「十一」期間市場整體活躍度提升，公司取得良好銷售表現，實現認購金額102.2億元，日均認購較中秋假期增長113%。 自10月2日以來，內房股迎來一波追捧，萬科股價逆轉年內跌幅，今年至今錄得2.6%漲幅，不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍，但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍，並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。 屢屢被傳即將爆雷的萬科，透過不斷融資與拋售資產以撐待變，守住不違約的底線，並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量，為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來，「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。…

綠城中國首四月的銷售成績雖有下跌，但銷售金額仍遠遠拋離多家開發商，成為僅有幾家單月銷售仍能過百億的房企 重點： 綠城今年首四個月銷售達525億元，超越龍湖成為民營房企銷售一哥 集團能避開內房市場下沉的一劫，全因痛改昔日瘋狂借貸發展的作風       劉智恒 禍兮福所倚，福兮禍所伏？ 正當民營房企負債纍纍，在疲弱樓市叫苦連天的時候，綠城中國控股有限公司(3900.HK)近年表現一枝獨秀，這家曾兩度頻臨破產邊緣的房地產開發商，早年吃盡高負債的苦頭後，痛定思痛一改高槓桿策略，今天非但能成為倖存者，更跑贏一眾民營房企，教人始料不及。 綠城剛公布的四月份銷售金額達145億元(20.1億美元)，按年下跌26%，今年1至4月累計銷售525億元，按年亦下跌24.5%。雖然銷售較去年跌逾兩成，但跌幅相對其它民營房企要低，累計或單月銷售亦遠高於行業對手。 首季銷售民企稱王 今年內地房產市場能單月銷售過百億元的開發商寥寥可數，碧桂園(2007.HK)4月銷售僅得有38.5億元，保利置業(0119.HK)亦只有56億元，即使強如龍湖集團(0960.HK)，首四個月的銷售也是324億元。單計銷售金額，綠城暫居民營房企之冠。 近年民企開發商的業績每況愈下，綠城收入卻節節上升， 2021至2023年分別是1,002億元、1,272億元及1,314億元，去年股東應佔溢利31.2億元，按年升13%。 財務情況也遠較同業健康，截至去年底止，包括抵押銀行存款，集團銀行存款及現金達734.5億元，總借貸1,461.4億元，淨資產負債率只是63.8%，一年內到期的淨借貸餘額為325.5億元。 是甚麼原因，當內地民企開發商都被債務壓得抖不過氣來，綠城的財務仍然游刃有餘，還能在疲弱的樓市獲取利潤？ 兩次僥倖逃出生天 箇中原因其實是早歷風險，反能及早調整策略，最終避過大難。今天能夠傲視同儕的綠城，曾兩次走在破產邊緣，集團2006年在香港上市後，借助這個金融平台，不斷融資瘋狂買地擴展，豈料2008年金融海嘯，中國經濟放緩，綠城面臨資金鏈斷裂，那時有傳只差一步就將控股權售予中國海外(0688.HK)，卻幸運之神眷顧，政府為刺激經濟進行4萬億救市方案，銀行借貸立時鬆動，綠城得以逃過一劫。 危機過去後綠城並未汲取教訓，續以高槓桿發展，期間公司確能急速壯大，但亦站在風口浪尖，銷售稍不如意，隨時有翻車之危。到2011年時，內地樓市放緩，綠城問題漸漸浮現，公司負債360億元，負債比率高達163%。當時市場不時傳出綠城破產的聲音，時任董事長宋衛平頻頻在網上解話，問題不斷發酵。 直至2012年，宋衛平無奈接受香港藍籌企業九龍倉(0004.HK)的策略性入股，九倉共注資51億港元，綠城才得以渡過難關。2014年中交建集團購入宋衛平手上24%股權，翌年再增持4.6%權益，至此宋衛平將大股東地位拱手相讓。 經一事未必長一智，但經二事就真的不能不引以為戒，綠城不斷出售項目，除減省開發資金，亦可套現償還債項。引入投資者後，過往的急進發展受到制約，特別九倉起了一個監控作用，根據雙方協議，綠城的淨負債比率超過100%時，當有重大投資，若九倉認為對整個財務有影響，可否決掉這一決定。 汲取教訓審慎而行 綠城一改勇進作風下，集團的負債急速減低，亦不再以高槓桿發展，因而能在今次內房危機中，有充裕能力去應對。 除了審慎理財外，集團近年亦將發展策略改變，由在全國遍地開花式發展改為集中於優質城市。集團董事長張亞東表示，過去五年，他們只聚焦一二線城市，包括長三角區及北京、上海、杭州等。由於只專注於優質區而放棄三四線城市，代價是在樓市興旺時未能受惠，影響集團收入。同時，優質地區的拿地成本也相對高，令集團物業銷售毛利率由2022年的16.3%，跌至去年的11.3%。 不過亦因為集中一二線優質區，供應量遠較小城市來得緊絀，於是樓價得以企得較穩；同時大城市的居民收入相對高，物業銷售所受的影響也較低。在目前樓市不景氣下，對集團的銷售提供了一定保障。 另外，綠城財務穩健，毋需政府協助保交樓或提供借貸，市場對其興建的項目信心就較大，有意置業的人，會傾向選擇綠城的樓盤，因爛尾風險低，不怕最終收不到樓，於是有助其項目的銷售。 綠城雖能成為逆市奇葩，但要注意內地樓市供應量仍然龐大，去庫存需要一定時間。在大環境不濟下，開發商縱有天大本領也難獨善其身，但只要能在逆境中生存下來，未來就有機會做大做強。 正如綠城首席運營官李駿早前所言：「最重要是活下去。」 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏