保利發展

受有利政策推動，中國房地產市場數據連續兩個月出現顯著改善 　 建銀國際 根據國家統計局的最新數據，2024年6月，中國房地產市場出現顯著改善，連續第二個月受到「430政治局會議」和「517新政」兩組有利政策的推動，房地產銷售從5月的環比增長13.2%，跳升至6月的50.9%。 在「430政治局會議」中，官方延續了以往的政策方針，而且對房地產發展新模式有了更多的解釋，如「優質住房」瞄準改善住房需求，另外還對目前房地產市場存量房過多的問題進行部署，即「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」，房地產領域以舊換新政策或加速推進。而「517新政」則包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率，以及設立保障性住房再貸款等內容。以上都是對房地產市場正面的官方措施。 因此，儘管受季節性影響，今年6月的50.9%房地產按月銷售增幅，仍遠高於去年6月的29.6%按月升幅。若按年計算，房地產銷售下降的速度，則從5月的26.4%減慢至6月的14.3%，與房地產發展商報告的簽約銷售一致，而這一降幅是銷售建築面積下降14.5%，以及單價上漲0.2%的結果。回顧2024年上半年，房地產銷售則按年下降了25%，其中建築面積銷售減少19%，單價則下跌7.4%。 至於其他房地產數據也有所改善。今年首6個月，全國房地產投資按年下降了10.3%，較5月的11.1%按年降幅有所收窄。根據政府的說法，扎實推進保障性住房建設、城中村改造和公共基礎設施建設這「三大工程」，貢獻了房地產投資總額的1個百分點。另外，6月新開工項目按年下降21.7%，較5月的22.7%降幅也略有減少。開發商的資金來源由5月的按年減少21.8%，改善至6月的按年下降15.2%。 隨著樓市新政策已施行，預期市場將出現微妙變化。我們預期由「430政治局會議」和「517新政」驅動下，房地產市場的基本面逐步改善。已公佈的政策實施進展順利，從包括金融機構釋放的250億元，以及中國人民銀行授予的120億元廉租房再貸款基金進展，到在超過70個城市擴大實施的「置換住房」計畫，以及包括北京等一線城市在內的歷史性低首付要求普遍實施，以及降低貸款利率。以廣州為例，房貸利率最新已降至3%至3.2%的範圍，將減輕居民負擔，有利置業氣氛。 調整可能結束 除了政策外，最近有更多的評論和猜測認為房地產市場已觸底。儘管恢復的時間和幅度仍有爭議，但我們從媒體和管道檢查中，注意到的微妙變化均表明調整可能即將結束。 自從5月中開始的調整以來，我們觀察到開發商的股價自7月以來表現穩定。隨著整合後出現的潛在上行，我們更青睞高品質的國有企業，例如中國海外(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、保利發展(600048.SH)、越秀地產(0123.HK)和綠城中國(3900.HK)，因為我們認為這些企業在其強大的基本面支持下，是逐步重新評級的最佳候選者。 其中本行對中國海外、華潤置地及綠城中國，分別給予20.4港元、36港元及11港元的目標價，對比上週五的收市價，將有57%、42%與72%的潛在升幅。 本文內容純屬作者個人意見，不代表詠竹坊立場 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏

劉智恒      ▷ 內房      去年內地銷售三甲：保萬中 根據中指研究院發布的《2023年中國房地產銷售額百億企業排行榜》，去年內地房企的銷售冠軍是保利發展(600048.SH)，全年銷售金額4,207億元人民幣(下同)，萬科(000002.SZ)緊隨其後，銷售3,755.4億元，第三位是中海地產(0688.HK)，銷售額3,098億元。至於連續六年冠軍的碧桂園(2007.HK)，去年跌至第七位，只有2,200億元，中國恒大(3333.HK)排名27位，銷售金額589.4億元。以首100位房企的銷售金額計算，合共62,791億元，按年下跌17.3%。 至於銷售額逾1,000億元的房企，按年減少4家至16家，達到100億元但未夠1,000億元的有100家，按年減少10家。中指研究院指出，重點房企去年銷售呈前高後低走勢，展望今年有望築底企穩。 然而，我們不能只看百大房企銷售金額情況，相信許多細規模的開發商應在水深火熱之中，估計今年會有更多開發商倒閉，房企問題能否紓緩，仍是今年中國經濟能否走出陰霾的一大關鍵。 金茂分拆Reit上市套現 內房企業負債纍纍，需要透過出售資產套現，金地集團(600383.SH)出售位於深圳的金地環灣城股權及所欠的股東借款，總作價72.8億元。出售項目有助金地減輕債務壓力，集團今年1至4月，將有3筆公司債及3筆中期票據到期。另外，中國金茂(0817.HK)透過分拆旗下資產，打包成地產投資信託基金(Reit)上市，藉此可套回資金。基金定名為華夏金茂商業，每基金單位2.67元，預計出售所得約10.7億元。 我們相信，今年將有更多大型項目出售的消息，畢竟開發商要紓減債務壓力，要各施各法賣家當，除賣樓外，就是將整個發展中項目或投資物業轉手，又或效法金茂，將投資物業以Reit模式上市。不過，在賣家不斷增加，供應多於需求下，擔心內地房產市場將進一步下調。 ▷ 香港      怕流標不推住宅地 香港政府本財年最後一季度賣地計劃，只會推出一幅位於元朗的工業地，可建總樓面約172萬方呎。發展局局長甯漢豪表示，考慮到近期市況，加上投地氣氛較冷淡，決定暫不推售住宅及商業地。她補充，今年首三季度，土地供應可建住宅7,960伙，若計入第四季度的供應，將可達11,530伙，接近全年目標的12,900伙。 本財政年度政府推出的多幅地皮均以流標告終，我們估計政府被迫要放緩推住宅及商業地。然而，當住宅用地推出量減少，教人擔憂是未來的住宅供應量或會受一定影響。另一方面，過往政府的收入有頗大部分來自賣地及補地價，按目前情況看，賣地收益勢難達標，財政收入也受拖累。 花旗勁劈地產股目標價 外資銀行對本港樓市較悲觀，花旗預測今年樓價將下跌超過一成，加上內地及香港經濟經疲弱，美國利息持續高企等，將15隻地產股的目標價大幅調底，平均降幅達21%。更將九龍倉(0004.HK)、新世界發展(0017.HK)及港鐵(0066.HK)評級調低至「沽售」，其中港鐵的目標價由47港元大降至26.5港元，九倉則由24.5港元調低至19.8港元，港鐵當天股價即時大跌近6%。 我們相信香港樓市正在受壓，唯現時情況遠遠不如97年的嚴峻，因此樓價會調整，但不會出現大跌。然而，股票是看前景，若今年樓價難有起色，上市公司的估值將會收縮，實際上這個情況已經發生，而投資銀行將地產股評級及目標價調低亦屬無可厚非。 今天港樓是平還是貴？ 過去一年我們經常聽到地產發展商及中介高聲疾呼，要全面撤辣，並要引入救市措施，講到香港樓市好像要末日一般。我們認同樓價是較高峰期有所回落，但若有注意本港新樓價格及銷售情況，又不如他們口中所說那樣嚴重。中國海外(0688.HK)位於九龍啟德的維港1號，於本月6日推12伙發售，入場費最低的一個單位在20樓，實用面積只有459方呎，折實售價近961萬港元，呎價20,934港元。 一個只有400多方呎的單位，總樓價竟然接近1,000萬，呎價近21,000元，基層市民一個月工資也買不了一方呎樓，你叫小市民如何上車？打工仔如何負擔？而發展商及中介還說地產行業很差勁，經常在媒體上呼天搶地求救，現實卻是樓價與市民負擔能力仍然大脫節，出現調整根本是好合理事情。 ▷ 咏竹坊文章      中東資金能頂半邊天 本周《咏竹坊》報道富豪酒店(0078.HK)夥四海國際(0120.HK)，與沙特阿拉伯投資部(MISA)簽定備忘錄，合作酒店開發及項目管理，初步涉及投資總額約50億美元(357億元)，預計在中東新增50間酒店。富豪酒店主要提供品牌、營運及管理等服務，MISA會尋找及介紹投資者、企業或基金等，為項目提供發展資金，四海或會成為一個籌集資金的投資平台。 近年中東致力打破倚賴石油為主要收入的來源，並推出「2030願景」計劃，具體是實現經濟多元化發展，加快發展新投資機會。適逢中國在歐美的打壓下，有部分海外資金撤離中港，於是有意另覓投資方，雙方一拍即合，中東資金大舉投資中國，如入股蔚來(9866.HK)及金蝶(0268.HK)，及夥同海昌海洋公園(2255.HK)在中東建新項目。香港的企業亦把握機會，與中東資金合作拓展業務，我們預計今年將會有更多中東資金在中港投資。 復星旅文迎來最好時光？…

金地集團董事長凌克突辭任，市場擔憂集團債務及銷售情況，公司前景不明朗 重點： 穆迪調低金地評級，並將展望調整為負面 公司第三季銷售大幅下滑，按年跌逾四成       劉智恒 掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克，突向董事會請辭，不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋，凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任，外界免不了議論紛紛。 內地財經記者契而不捨追訪原由，金地集團只好回覆，再次強調凌克的辭任，確實是因身體的原因，並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題，卻又諱莫如深。 眾所周知，內地房地產正處於風雨飄搖之中，一間市值超過200億元的房地產龍頭企業，掌舵人究竟是什麼緊急原因，要在行業最艱難時刻離公司而去？若是一如公司所言是健康問題，那是嚴重到那個程度，才讓一位在企業甚具份量的戰將，要離開崗位，未能與公司共渡時艱。 凌克媲美王石 看看凌克在金地的發展歷程，1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司，這家公司是金地的前身，凌克由一個業務員開始，到1995年參與開發金地花園及金地海景花園，獲得亮麗成績，之後他在企業的發展就順風順水。 1998年未到四十歲，凌克已出任金地集團董事長，更在2011年帶領金地成功上市，在他的努力經營下，金地打入一線房地產商之列，與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億，帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。 看到這裡，大家就知道他在集團的地位，彷如當年王石在萬科一樣，幾乎是無可代替。因此他的突然辭任，市場難免會猜測，是否公司出現什麼問題，才會突然離開。事實上，金地及凌克本人，沒有理由不知道事件的嚴重性，而且之前是沒有半點風聲。 股票市場的回應，正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天，股價跌停板，收市報5.52元，下跌近一成，並見五年新低，市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌，當中「16金地02」跌超過25%。 金地中期財務健康 在此之前，外界都認為金地財務及業務情況穩定，公司中期業績顯示，今年上半年收入368.6億元，同比上升31.1%，賺15.3億元，下跌22.2%。公司持有現金460.8億元，計息負債1,096億元，淨負債為53.5%。從整體情況看，雖說盈利下跌兩成，但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯，再以負債比率來說，在芸芸被受債務困擾的內房企業中，情況實在好得多，可以說仍在十分健康水平。 可是，今次凌克請辭一事，在現時敏感的市場上，立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想？集團是否一如其許多內房企業一樣，有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。 市場都知道，過去許多開內地發商利用「表外債」方式，為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後，開發商要大幅減債，都急於搶著賣樓套現，市場供應一下子大增，而且要趕賣樓，就要降價推售，加上經濟又放緩，令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款，表外債隨時要現型，結果是那些房企的實際債務，要較原來財務報表來得高。 穆迪調低評級 雖然金地財務仍然健康，但最關鍵的銷售，近期也存在一定不明朗，2023年首9個月，金地累計銷售金額1,219.3億元，按年下跌25.2%，以今年樓市情況，銷售只下跌兩成多，也可以接受。然而若撇除整體看，只細看近期銷售，情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元，近三個月都有增長，情況也不錯，然而若與去年比較，過去三個月內，每月均下跌超過四成。 即是說相對去年，金地的銷情正在惡化中，特別9月時，是「金九銀十」的重要月份，加上政府推出多項放寬樓市措施，銷售都較8月升不足5%，反映整體樓市並不理想，情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市，若然沒有起色，對金地將構成相當大壓力。 深圳評級及研究機構Ratingdog估計，如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額，較2022年下降30%，公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。 事實上，評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級，由「Ba3」下調至「B3」，金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級，也由「B1」下調至「Caa1」，評級展望調整為負面。穆迪指出，金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期，金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望，則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。 面對市場的猜測，對公司構成一定影響，金地實應站出來，澄清市場的種種疑慮。 有超讚的投資理念，但不知道如何讓更多人知曉？我們可以幫忙！請聯繫我們瞭解更多詳情。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏