估值

分析房地產公司除了要看物業銷售或租金收入外，每年物業重估的價值變化，亦對業績起跌息息相關 　 劉智恒 備受財務困擾的老牌發展商新世界發展有限公司(0017.HK)早前發出盈警，預告截至今年6月底止的年度業績將有190億至200億港元虧損。消息公布後市場嘩然，雖然大家對新世界的業績沒寄厚望，但沒想到會出現如此驚人的虧損，亦創下公司上市以來的虧損紀錄。 虧損嚴重的原因，除了是物業的收入下跌外，最致命是來自物業重估出現大幅調整，減值高達85億至95億港元。 說到這裡，先解釋一下物業估值的概念。上市的房地產企業，主要業務在兩方面，一是開發物業，然後在市場出售。另外就是將物業持作出租，以收取長線租金入。 重估影響損益表 現行的會計制度下，公司的投資物業需要每年按市場價格進行估值，若較去年升值，當中差額變相成為公司的一筆盈利，若然估值下跌，則成為一筆虧損，兩者也在公司的損益賬中顯示。 不過，若仍繼續持有物業，是不會帶來現金的增損，要真正將物業出售，才有實際的盈或虧。 亦因如此，新世界在公告中不忘拋出一句：「上述資產公平值變動及耗蝕虧損屬於非現金性質，並不會對集團的核心經營溢利或經營現金流量產生任何影響。」 減值怎會沒影響 表面看好像只是會計上的記賬，不涉及現金流，理應對集團沒甚影響。但筆者可以說，千萬別掉以輕心，問題並不如那些發展商說得輕鬆平常。 很簡單，所謂物業估值，普遍使用的是比較法，主要以現時物業成交價及租金作基準去計算。投資物業估值下跌，意味是市場租金下降所得出的結果，換言之新世界的租金收入已經或在未來重續租約時，將達不到現時水平，那你說有沒有影響，相信大家也心裡有數。 至於物業發展，若發展或待發展的土地價值下跌，很明顯是市場樓價下降，到發展商要推售物業，樓價一定受到影響，公司的收入肯定減少，最終的業績難道可以獨善其身。 再講，今年估值跌了，若要將物業出售，肯定是較去年賣少了錢。想想如新發界在財政上有壓力，過去長綫持有的物業，今天要減持籌錢還債，而售價又較以往來得要低，你說是否沒影響？ 最後是投資市場，當他們知道發展商出現重大估值虧損，對公司的前景將會大打折扣。投資者會想到，是公司本身營運問題，還是大環境使然？許多時他們會先行沽售持有股份，結果對股價構成一定壓力。 看完以上幾點，若你還相信物業大幅減值對集團沒影響，那你看看新世界的股價自盈警公布後累計跌了三成，答案就明白不已吧。 本文內容純屬作者個人意見，不代表詠竹坊立場 欲訂閱詠竹坊每週免費通訊，請點擊這裏

復宏漢霖在過去五年的港股旅程實在算不上亮眼，不僅股價較招股價插水逾六成，也未能利用港股平台進行股權融資 重點： 在股市頻頻失意之際，復宏漢霖的業績卻一路走高，2023年扭虧為盈，實現淨利潤 5.46億元 將實現商業化正向造血的復宏漢霖完全收入囊中，復星醫藥將直接受益於這些優質資產的高速增長 　 莫莉 在停牌一個月後，上海復宏漢霖生物技術股份有限公司(2696.HK)私有化退市的傳言終於在6月24日深夜得到證實。作為港股借《上市規則》18A章上市的公司中，首家依靠產品銷售實現盈利的藥企，復宏漢霖在過去五年的港股旅程實在算不上亮眼，不僅股價較招股價插水逾六成，也未能利用港股平台進行股權融資，難怪作為母公司的復星醫藥(2196.HK; 600196.SH)決定出手將其私有化。 公告顯示，復星醫藥這次私有化的現金對價為每股24.6港元，相對於停牌前的不受干擾交易日(即5月21日)的收市價18港元來說，這份要約的溢價為36.67%。合併交易的現金對價合計不超過54.07億港元，而復星醫藥截至去年底持有超過130億元的貨幣資金，反映這次交易的體量並不算小。因此，作為本次交易的要約人和合併方，復星新藥將以自有資金加上最多37億港元的併購貸款支付。 復宏漢霖成立於2010年，由劉世高、姜偉東聯合復星醫藥共同創立。復宏漢霖一直是復星醫藥的控股子公司，後者通過復星醫藥產業、復星新藥、復星實業合計持有復宏漢霖59.56%股權。私有化完成後，復星醫藥將通過復星新藥持有復宏漢霖100%股權，並向香港聯交所申請自願撤銷上市地位。 隨著宣佈私有化，復宏漢霖也迎來高管人事變動。公司宣佈，因個人發展原因，已於4月30日辭任副總裁兼首席財務官的李鑫磊，其職務將由毛應波接替。 對於為何選擇私有化，復宏漢霖的解釋可謂是相當尖銳。公司稱，自2019年在聯交所上市以來，大部分時間股價相對較低，而且交易量低迷不振，期間從未通過股權融資籌集到資金，反而因為維持上市地位而產生額外的行政成本。此外，長期以來，受全球宏觀經濟挑戰、醫療行業變化、港股整體趨勢等綜合因素影響，復宏漢霖的股價未能反映公司的核心價值，這可能有損公司的業務重心和員工士氣。 的確，復宏漢霖在港股的光輝歲月並不長，在2019年9月掛牌時，復宏漢霖的發行價高達49.6港元，集資淨額為33億港元。雖然上市後曾跌破發行價，但是隨著新冠疫情後帶來一波生物醫藥大熱行情，復宏漢霖的股價在2020年7月一度創下67.05港元的歷史新高。此後，隨著港股及生物醫藥板塊整體下行，其股價也一路走低，去年甚至跌破10港元。 股市頻頻失意之際，其業績卻一路走高，2021年成為港股18A企業中，第四家「摘B」的企業，2023年甚至成功實現全年扭虧為盈。目前，復宏漢霖旗下擁有5款獲批上市的產品，分別為2019年獲批上市的利妥昔單抗注射液、2020年獲批上市的注射用曲妥珠單抗及阿達木單抗注射液、2021年獲批上市的貝伐珠單抗注射液，以及2022年獲批上市的斯魯利單抗注射液。其中，注射用曲妥珠單抗在2020年7月、2024年4月分別在歐盟、美國獲批上市。從時間線來看，其商業化節奏十分穩健。 提振母公司業績 財報顯示，復宏漢霖2023年的營業收入為 53.95億元，按年增長約67.8%；淨利潤為5.46億元，扭轉2022年的6.95億元虧損。公司稱，獲利原因在於核心產品陸續實現商業化銷售後持續銷量擴大，實現銷售收入合計約5.54億元。期內，兩大核心產品表現優異，曲妥珠單抗和斯魯利單抗分別貢獻收入27.37億元和11.2億元。 可惜的是，「優等生」的業績並未受到市場重視，復宏漢霖的正面盈利預告發佈後的第一個交易日，股價僅輕微上漲3.3%，即使將時間線拉長到兩個多月，5月停牌前的復宏漢霖的市盈率也不到17倍。 相比之下，母公司復星醫藥的估值甚至更為慘淡，最新的市盈率僅16倍，這或許與其新冠相關產品收入大幅下降後，營收和利潤雙雙下滑有關。2023年，復星醫藥的營收按年下滑5.81%至414億元，淨利潤23.86億元，亦按年減少36%。財報中難得的增長則來自子公司復宏漢霖，帶動了抗腫瘤及免疫調節核心產品的營業收入按年增長 38%。 因此，將實現商業化正向造血的復宏漢霖完全收入囊中後，復星醫藥將直接受益於這些優質資產的高速增長，為股價提供更大亮點。以復星醫藥的話來說，復宏漢霖是公司的核心創新資產，私有化完成後，不僅有助於復宏漢霖擺脫作為上市公司所面臨的市場預期壓力和股價波動風險，專注於創新研發和市場拓展工作，也有助於復星醫藥整合創新資產，加強公司在創新生物藥領域的戰略佈局。 欲訂閱咏竹坊每週免費通訊，請點擊這裏