地產快訊:賣地收益跌 財赤逾千億
劉智恒 ▷ 香港 香港財赤或延至明年 評級機構穆迪將香港信用評級展望由穩定下調至負面,主要是本港推出《國安法》及選舉制度改變,以及中國經濟疲弱。香港政府自然高調反擊,更指斥穆迪抹黑香港。評級機構固然有特別用意,但香港的情況確實不如前,周初財政司司長陳茂波在立法會財委會會議上指出,本財年香港的財政赤字將高逾1,000億港元,更預計下財年或會延續赤字狀況,為應對問題,明年及後年要削減政府部門1%開支。 出現赤字的其中一個主因,與本港樓市持續回軟不無關係,發展商對政府土地競投冷淡,以致本財年的賣地成績差強人意,至今共有六幅土地出現流標,加上補地價金額又下跌,或發展商因樓市情況而不接受補價,土地收入更加雪上加霜。港府原預計本年度來自土地收入可達850億港元,但按目前進展情況,要達標肯定無望,而且更有一大段差距。 金管局建議銀行撇賬 據市場消息,香港金融管理局最近與中小型銀行高層會面,金管局副總裁阮國恆在面談時,建議銀行在今年度盈利氣氛穩健向好時,盡量為不良貸款撥備或撇賬,其中特別提到內房貸款。然而,金管局並不是作窗口指導,一切仍由銀行自身衡量後作出決定。 本港銀行對內房企業的風險敞口有限,許多銀行亦已作出足夠撥備,加上資本充足比率良好,銀行業面對的風險整體可控。不過,金管局的建議亦無可厚非,畢竟暫時看,多家內房企業能償還債務的機會不大,銀行應趁財務仍理想時先作出處理,實屬穩健的安排。 瑞銀指港樓價仍有下行空間 市場對於香港樓價持續不看好,瑞銀財富管理投資總監辦公室大中華區股票主管李智穎指出,在按揭貸款利率上升,內地經濟復蘇又遜預期,香港樓價在過去12個月已下跌6%,但跌勢未止,特別香港優惠利率仍低於美國,本地貸款利率有機會再上升,因而預期樓價續向下走,跌幅約在中個位數。 我們認為,樓價有機仍往下調,但相信大跌空間有限,一方面是美國利率升勢已接近尾聲,另外是香港輸入數以萬計專才,政府又給予買樓稅務優惠,對港樓有一定支持。而且專才到港,不少人租用物業,帶動租金上升,對物業投資者的供款有支持。同時,若租金持續上升,某些租樓人士考慮到要付高租金,不如轉租為買。再講,目前情況跟97年不一樣,當年按揭的壓力測試要求沒今天嚴謹,以致部份人手上有多於一層物業要供款,一旦樓市逆轉就沒有防守空間,而今天的經濟,遠優於當年亞洲金融風暴後的情況。綜合而論,樓價大跌的機會不大。 ▷ 內地 惠譽料內房銷售跌勢放緩 內房銷售按年比較每況愈下,碧桂園(2007.HK)11月的銷售金額為61.1億元,按年跌近77%、雅居樂(3833.HK)更只有22.3億元,按年跌38%,市場擔心情況持續惡化。不過,評級機構惠譽雖預計2024年開發商的經營環境仍充滿挑戰,但整體房產銷售的跌勢或會放緩。惠譽估計,開發商的合約銷售跌幅約在5%以內,即明年內房銷售額在10萬億至10.5萬億元水平。 我們認為,暫時仍未看到內地房地產可以扭轉弱勢,相反若明年陸續有大型開發商因高負債被清盤,項目及土儲被迫要沽售,對房地產市場的衝擊更加嚴峻,所以惠譽的估計,或許仍是有點樂觀。 聆訊延期恒大暫逃一劫 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊在12月4日進行,市場原以為有最終定案,豈料因呈請人沒有促使恒大清盤,亦沒反對聆訊延期,恒大獲法院批准再度延期至明年1月29日。恒大表示,將修訂債務重組方案。 或許恒大債權人也明白,強行將其清盤,隨時一無所有,倒不如再觀察多一陣及爭取更佳的方案。不過,恒大超過3,000萬元的未決訴訟案超過2,000宗,未能償還的債項超過5,000億元,縱能暫時喘息一陣子,問題仍難解決,最終能否苟延殘存,暫時還未明朗。 越秀48億買地展實力 內房在一片愁雲慘霧下,越秀地產(0123.HK)卻公布以近48億元,投得上海市普陀區北新涇產業園地塊。土地面積4萬平方米,可建總樓面面積10.1萬平方米。越秀表示,收購有助鞏固公司在上海的戰略地位。 雖然多家內房企業頻臨破產,根本再沒能力投地,但部份國企背景的企業財務健康,遂乘時在市場吸納優質土地以壯大發展。我們預期,未來的優質地皮勢將陸續落入國資背景的房企手上,他們的市場佔有率將不斷擴大,民營房企難項其背,內房變成國企天下。 ▷ 咏竹坊文章 內地就業情況讓人擔憂…
地產快訊:只見今天樓市回軟 忘記昨天樓價爆升
劉智恒 ▷ 香港 香港樓價再調整亦屬合理 香港差餉物業估價署公布最新私人住宅樓價指數,十月份為321.4點,按月跌2.16%,指數連跌六個月,是自2017年3月後的低位。數字公布後,許多地產商及中介又在大吐苦水,說甚麼若不撤辣香港樓市危矣。 站在發展商及中介立場,為了本身業務,自然會以偏概全,一見樓價回落就呼天搶地要政府救市。但回看過去十多年的樓價,實際情況是升幅驚人。根據差估署的數據,2010年至2014年,只是短短四年時間,本港住宅樓價升了近一倍,再從2014至2018年計算,樓價又升了四成,之後在高位徘徊,最高時是2021年9月見頂。 今天樓價回落,但原來與去年十月比較,亦只是下跌了8%,並不至於如地產中介所形容,好像樓市要崩塌。即使是現時樓價,香港仍然是全球置業最難負擔的前列城市,雖然近期屢見有蝕讓個案出現,但只是過去價格實在過高,與市民負擔脫節,現時回歸理性實屬合理。 周生生租The One較高峰低五成 物業市場的調整並不限於住宅,鋪位市況更加明顯,過往高達千元呎租的情況已難復見,位於尖沙咀彌敦道商場THE ONE的地下舖位,周生生以約45萬承租,面積1,500平方呎,每方呎月租約300港元。 該鋪在十多年前由ROLEX租用,2016年租約完結前每月租金約100萬港元,之後時裝品牌Lacoste接力承租,但租金已下調至約70萬港元,疫情期間遷走,到近日再租出,但月租較高峰時下跌超過五成。鋪租雖然較高位時大幅下挫,但我們預計,在業主願意大手減低租金的情況下,會吸引到商戶租用,鋪市的租務成交能穩定下來。 花旗料樓價2025見底 樓價調整到何時才完結,此問題實在難以回答,不過花旗集團中國香港地產業研究主管楊海全在接受媒體訪問時,表示美國加息周期有望在今年完結,明年下半年或許會累計減息約1厘,估計要到2025年下半年息口才有機回落至3厘或以下。在減息帶動下,經濟環境改善,料本港樓價有機在該年上半年見底。 雖然投行根據分析得出結論而估計樓價見底時間表,但影響樓價的因素不斷在變化,息口的走勢、環球經濟情況、內地房地產問題能否解決,中美爭拗等,對本港樓市都息息相關,誰又可以料到幾年後的事情,因此投行的預測,僅作為參考就可以,不必奉之如金科玉律。 ▷ 內地 恒大物業告中國恒大 中國恒大(3333.HK)的清盤聆訊迫在眉睫之時,恒大物業(6666.HK)突然向廣州市中級人民法院控告中國恒大及其附屬恒大地產。事件涉及20億元存單質押擔保被銀行強制執行一事,恒大物業追討款項及利息近21.5億元。受到消息影響,中國恒大當天股價收市跌10.4%。市場估計,恒大物業在境內追討存款損失,相信是為恒大清盤聆訊後的結果作準備及部署。 另外,市場也有消息,指中國恒大在聆訊前最後一刻提出重組方案,主要是將境外債權人持有的部分債務,轉換為中國恒大和兩家香港上市子公司的股權,並以境外資產支持的不可交易憑證償還剩餘債務。 內房債務其中一個關鍵是外債的處理,而中國恒大的問題是一眾房企中最嚴重,對於其清盤聆訊,市場均十分注視進展,因為中國恒大債務的處埋,有可能會成為其它房企債權人所參考及依據。 「白名單」效力一瞬即逝 內地政府救內房而將50間企業納入「白名單」,當中的房企有機獲有關方面的融資支持。消息公布後,名單內的房企股價一度急升,但消息過後,大部份房企股價又再度回軟,甚至調頭下滑。 過去一周,碧桂園(2007)下跌一成、旭輝控股(0884)跌兩成半、新城發展(1030)亦跌逾一成。市場認為,政府在融資上的支持固然重要,但核心是內地樓市情況,能賣樓才可套現還債,若然市場持續疲弱,房企銷售不濟,問題就不容易解決。 ▷ 咏竹坊文章 …
地產快訊:新盤開價六年半新低 今天低價是否明天高價?
劉智恒 ▷ 香港 買YOHO WEST能否笑到最後 上周香港房地產市場的焦點,肯定是新鴻基地產(0016.HK)與港鐵(0066.HK)合作,位於天水圍天榮站的項目「YOHO WEST」,首批先推280個單位,折實均價10,888港元,最低入場費不到300萬港元,單位面積208方呎。按折實平均呎價,是六年半以來新盤最低呎價。新地副董事總經理雷霆更開腔:「普天同慶價,買到就開心」 區內對上一個新盤屬新地的「Wetland Seasons Bay」第3期,去年9月推售折實呎價14,186港元,即「YOHO WEST」較其低約23.2%。至於區內二手呎價,栢慧豪園約10,000港元,慧景軒約9,000港元。 我們可以說YOHO WEST是市價開售,但以目前樓市走勢仍然偏弱,樓價何去何從市場未有方向,明年回望今日的價格時,不知是否仍如雷霆所言:「買到就開」心。 匯豐料港樓價明年跌5% 匯豐發表報告,明年亞洲股市有望上升,但對香港情況有保留,只給予港股中性評級。報告指香港第三季經濟疲弱,多項不利因素持續,該行將香港今年經濟增長由4.3%調低至3.3%,明年則由3.2%調低至2.8%;至於香港樓價,短期跌勢未止,匯豐預測明年續下跌5%。 房地產跟經濟息息相關,經濟轉差,樓市也難獨善其身。按目前情況,在中美爭拗及歐美國家多項針對中資企業措施影響,加上美國利息高企,外資不斷流出中港兩地,相信中國與歐美關係短期難有大改善,資金短期重回香港機會不大,估計本地經濟明年仍難有起色,樓價將持續偏弱。 天璽呎價逾十萬創四年新高 位於九龍站的天璽皇鑽璽81樓B室,實用面積1,545方呎,以1.36億港元售出,每方呎成交價101,546萬港元,創出九龍分層住宅第二高紀錄。至於第一位,是2019年5月時,嘉里建設(0638.HK)位於龍駒道的緹山,當年以每方呎10.18萬港元售出,至今仍未被打破。 這個天璽單位成交價之高,在今天市場上確教人咋舌。不是說香港樓價正續向下行嗎?沒錯,樓市是差勁,但個別豪宅中的罕有單位,仍可創出天價成交,因為超級豪宅的買家取態與一般人不同,正所謂「千金難買心頭好」,他們會因應稀有性、位置、景觀,甚至風水等因素,願意付出與市場有差別的價格。 ▷ 內地 接連出招撐樓市穩信心 內房企業處於水深火熱,一方面債務高企,另外銷售又每況愈下,資金匱乏。內地監管機構準備為房企提供幫助,現正起草一份有50名地產商的「白名單」,據悉當中包括有龍湖(0960.HK),萬科(000002.SZ)及新城發展(1030.HK)等,名單內企業有機可在信貸、債權和股權融資等獲支持。 及後又有消息傳出,為提高房企流動性,金融監管部門考慮容許銀行,向房企提供無抵押貸款,協助化解資金鏈斷裂的問題。貸款可用於日常經營及周轉,好讓房企在應對債務上,能騰出更多資金運用。 政府接連出招,除提供實際幫助外,亦是要給外界信心,避免市場受不利消息拖累影響,令原先財政健康的企業,也因市場恐慌而被拖跨。由於接連有消息救房企,過去一周內房股價大幅反彈,幾家龍頭房企股價相比對上一周都有亮麗升幅,旭輝(0884)升60%、碧桂園(2007.HK)上升26%、龍湖亦升19%。 深圳二套房降首付…
地產快訊:代理龍頭操控佣金 中原甩難美聯當災
劉智恒 ▷ 香港 寬待中原嚴懲美聯 中原及美聯(1200.HK)等兩大香港地產代理集團,涉嫌協助發展商出售新盤時操控佣金,將協議實收佣金限定2%,涉及合謀定價,違反《競爭條例》。但兩家代理的命運迥異,中原及旗下利嘉閣得以全身而退。相反美聯及旗下的香港置業,五名高層均被檢控。 整件事最弔詭的地方在於兩大集團都違規,為何只有美聯受控?關鍵全在於現行條例下的《寬待政策》,若多位涉事人或機構中,第一個先向競委會申請寬待,主動提供資料協助調查,可獲保障不被提告。 一直以來,市場都說中原在代理行業領先美聯,想不到這次事件上,中原都跑在美聯之前,在競委會進行調查時,率先申請寬待,與競委會簽訂寬待協議,並提供高度合作,大幅減少競委會的搜證工作。美聯則要被罰,包括支付罰金及五名涉案高層或要被取消董事資格。 郭老太擊敗楊惠妍登女首富 內地房地產市場疲弱,上市房企市值大縮水,中國女首富出現大執位。胡潤研究院的《2023紅顏會·胡潤女企業家榜》中,香港新鴻基地產(0016.HK)的大股東郭鄺肖卿,以720億元首次登上中國女首富的寶座,排第二位的是龍湖集團(0960.HK)創始人吳亞軍,財富達665億元,而富華國際主席陳麗華,則以580億元位列第三。 過去多次當上女首富的碧桂園(2007.HK)主席楊惠妍,竟然都以480億元財富而名列第五位。看到這裡,不知大家有沒有疑問,碧桂園有多筆境外債已違約,集團總負債超過兩千億元,負債纍纍,而主席還這樣富有。當然,上市公司負債是公司問題,主席或大股東沒責任要為公司掏腰包,不過小股東看了這個富豪排名,肯定滿不是味兒。 明年商廈租金或跌5% 香港經濟持續不振,加上部份外資流走,本地寫字樓的租務情況並不樂觀。第一太平戴維斯最新發表的2023年第三季寫字樓租賃報告指出,本港甲級商廈第三季租金按年下跌2%。不過。空置率不升反跌0.4%,主因是位於九龍灣的國際展貿中心將重建,租戶開始要覓新辦公地點,導致出現一定需求。 甲級商廈的租金持續受壓,全球經濟不景,中美爭拗等,令到少有新企業到港設公司;與此同時,多家投資銀行裁員,部份基金及企業又遷離香港,兩方面夾擊下,相信商廈租金要持續往下行。第一太平預計,明年香港的寫字樓租金將持平,甚至下跌5%。 ▷ 內地 新樓價格連跌四月 國家統計局剛公布內地十月份70大中城市新建住宅價格指數,住宅價格按月跌0.3%,按年跌0.1%,均是連續四個月下跌。在70大中城市,有56個城市下跌,較九月增加兩個;上漲的只有11個,較九月時少3個。 北上廣深四大城市中,只有上海按月上漲2%,北京、廣州及深圳,分別按月下跌0.4%、0.7%及0.5%。二手住宅情況也不樂觀,按月下跌0.8%,但九月時是上升0.2%。四大城市二手價格同步下降,北京跌1.1%、上海及廣州均跌0.8%,深圳跌幅較細,下降0.5%。從最新數據顯示,似乎九月份推出的樓市寬鬆措施,效果只屬曇花一現,十月已有點後勁不繼,未來情況或許仍需時間觀察。 內房走勢「前高、中低、後穩」 內地樓市暫時仍未見起色,但住房和城鄉建設部長倪虹在接受新華社訪問時透露,自從今年8月推出「認房不認貸」措施、降低首付比例及調低利率後,對樓市起到積極作用。他認為今年整體樓市走勢是「前高、中低、後穩」,意味樓市在靠近年底時,將會逐漸平穩。 倪虹也透露,中央所提的三大工程已啟動,包括規劃建設保障性住房、改造城中村,以及「平急兩用」公共基礎設施。不過,我們看內房企業公布的十月份數據,按月銷量雖然有所回穩,但按年比較就出現較大跌幅,部份房企如合景泰富(1813.HK)、遠洋(3377.HK)等,跌幅都超過七成。因此,即使樓市穩定下來,按目前銷售進度,房企要靠賣樓套垷還債就較困難,若情況續不理想,問題將會惡化。 ▷ 咏竹坊 蜜雪冰城登陸香港 香港疫後復常進展並不太理想,內地到港自由行的數量未如預期,商鋪的租務情況也難復舊觀,即使傳統旺區的旺角也受影響。上周咏竹坊的文章報道,旺角銀行中心有鋪位租出,裝修工作進展如火如荼,原來租用的是內地經營茶飲的龍頭蜜雪冰城。 市場有消息,蜜雪冰城已委任高盛等投資銀行為保薦人,準備在香港上市,集資金額約10億美元。內地茶飲業近年發展迅猛,茶飲店五步一門,十步一閣,當中以蜜雪冰城規模最龐大,集團以平價為賣點,配合特許經營模式,成立廿多年,分店超過25,000間,分布內地,越南、馬來西亞、泰國及印尼等。…
地產快訊:東涌地「零入標」 明年樓價料跌一成
劉智恒 ▷ 香港 土地接連流標 繼本月初東涌第106B區地皮因標價過低而被政府收回後,港鐵(0066.HK)位於東涌東站一期住宅地的招標情況更慘淡,竟然是無人問津,但10月初截收意向時,共接獲32份意向書,個多月後卻沒有一家公司入標,反映香港樓市疲弱,發展商不願冒險買地發展。 東湧東站土地可建總樓面78.3萬平方呎,可建住宅單位1,200個,具一定規模項目,市場原估計每方呎樓面地價最低2,000港元,最終連出價也沒有。連同是次這幅土地,今年已連續有六幅土地收回,亦是2013年以來,再出現「零入標」,相信短期大市氣氛更差,流拍有機持續。 油塘補價低高位六成 樓價不斷回調,政府及公營機構賣地又流標,影響所及,地產項目補地價金額亦每況愈下。越秀地產(0123.HK)位於油塘東源街及崇耀街項目,剛完成補地價,金額13.5億港元,每方呎補價只是2,040港元。2019年時,長實(1113.HK)同區的親海駅每方呎補價5,283元,即四年間價格下跌了61%。 補地價金額續低走,一方面反映樓價趨向,另外讓人擔心是香港政府的土地收益,原先本年度政府預算賣地收益850億港元,至今只達成一成多,料全年難以達標。賣地收入縮減,勢將影響財政儲備,目前財儲只有6,500多億港元,相等於十個月政府開支,情況並不樂觀。 市場轉軚看淡樓價 土地連環流標,補地價金額又向下走,反映市場普遍仍看淡本港樓市,標普全球報告就將本港今年樓價預測,由原先上升5至8%,調至下跌3%,明年樓價更差,預計跌5至10%。標普解釋,本港經濟增長疲弱,利率又上升,加上供應過剩,樓市面對大壓力。該行預計今年一手住宅成交量只有1.1萬個,大幅低於先前估計的1.5萬至1.7萬個。 瑞銀上月也指出,中小型開發商的高負債風險,以及利率持續居高不下,原預計今年香港住宅樓價上升5%,現調低至持平,並預測明年樓價將下跌超過10%。 預售樓花「零申請」 地政總署新數據披露,上月未接有任何新的預售樓花同意書申請,是今年六月後,再次出現「零申請」。事實上,香港樓市弱勢持續,發展商在看不透前景下,誰都不敢貿然推盤,暫時不急於申請預售樓花同意書。 另外,差餉物業估價署資料顯示,今年首三季,私人住宅落成量共10,090個單位,按年減少三成。差估署原先預計全年落成量19,953伙,但首三季只達目標約50.6%,現要看第四季情況如何,能否追回預計的數量。 ▷ 內地 房企按年銷售勁挫 內地住宅銷售持續不振,房企10月份的銷售按年出現大跌幅,遠洋集團(3377.HK)上月銷售只得27.4億元,按年大跌七成一,合景泰富(1813.HK)銷售更差,按年跌八成二至只有7.6億元,即使保利置業(600048.SH, 0119.HK)亦大跌六成,融創中國(1918.HK)也跌五成一。 房企的銷售收入是公司命脈,關乎到是否有足夠資金支撐企業運作,以及達致項目保交樓,已經沒計算是否可以償還外債了。但目前內地樓市氣氛差勁,大部份房企銷售下跌,按年的跌幅更是驚人,不少具規模的房企都跌四至五成。若然情況持續,房企能否繼續經營亦成問題。 傳救市刺激內房股大升 對於房產問題日益惡化,樓市銷售又疲不能興,人民銀行、住建部、金管總局和中證監,周二(11月7日)與幾家房企舉行座談,與會的包括有萬科(000002.SZ, 2202.HK)、保利、華潤置地(1109.HK)、中國海外(0688.HK)、龍湖(0960.HK)及金地(600383.SH)等,主要是向幾家有實力房企了解融資需要,房企在會中提出,希望可以放鬆預售資金監管、增加經營性物業貸款額度等。 不光如此,有消息指政府要求平安保險集團收購碧桂園(2007.HK),雖然平保否認,但市場猜測,政府會考慮多個方案去拯救房企,以及打開資金渠道。受消息帶動,內房板塊在周三港股出現大幅反彈,其中國恒大(3333.HK)及融創爆升三成,碧桂園亦勁升12%。不過投資者認為內房問題嚴重,並非三言兩語可解決,相信是股價過份低殘下,借消息反彈,未來壓力持續,股價仍會十分波動。 深圳政府力撐萬科 內房問題愈演愈烈,原以為財務穩健的房企亦接連失陷,近期就連萬科也牽連其中,有部份萬科美元債價急跌,引起市場一陣恐荒,唯恐萬科將是另一家碧桂園。面對市場流言蜚語,深圳國資委及萬科大股東深鐵集團,伙同萬科主席郁亮等,與多家金融機構交流。政府更拍心口表示萬科無財務風險,深鐵大派定心丸,強調有需要可承接萬科在深圳的部分項目,以注入流動性。 自從碧桂園也接近倒下來後,市場愈發不相信房企,一有風吹草動,債券持有人率先沽貨,深恐會血本無歸。萬科在內地有十分強的代表性,政府最擔憂是原先沒問題,但若然因謠言動搖萬科的穩定性,不光在財務上影響公司融資及債務,物業銷售亦會受拖累,特別市場會對萬科物業交付存在懷疑,從而拖慢公司資金回籠,影響所及,屆時整個房地產市場也陷困境,所以政府不得不揚聲力撐。 ▷…
地產快訊:樓價仍處高位 港府「減辣不撤辣」合理
劉智恒 香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款 地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。 國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。 海灣賣大包益買家? 「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208伙,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。 2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。 至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。 新世界高層未能共渡時艱 剛發表2023年報的新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。 雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。 中海內地斥巨資投地 中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。 內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。 碧桂園債務正式違約 早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。 內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。 ▷ 咏竹坊文章 內房債影響蔓延 本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。 借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。 聯易融受樓市疲弱拖累 聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。 面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。