Missing the last IPO window, Shum Yip Property Operations filed for Hong Kong IPO for a fourth time

物管企業深業物業第四度衝刺港股上市,或是檢驗市場信心是否修復的指標

重點:

  • 按2023年收入計,公司在中國全業態物管服務提供商中排名第九位
  • 上半年公司收入14.1億元,錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%

李世達

即使是有國資背景,上市也未必一帆風順。深業物業運營集團股份有限公司近日第四度向港交所遞表,希望趁著政策利多頻出之際,再次衝刺上市之路。

深業物業成立於1992年7月,是深圳老牌物業管理公司。深業物業所屬的深業集團於1983年成立,為深圳市政府全資擁有。深業集團旗下擁有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根據申請文件,深業物業為中國全業態物業管理、商業營運及城市服務提供商,截至今年上半年,深業物業在管項目總數為498個,在管總建築面積約為8,920萬平方米,覆蓋中國46個城市和14個省份。其中,公司於粵港澳大灣區的在管總建築面積約為6,020萬平方米,佔在管總建築面積的67.5%。

根據弗若斯特沙利文資料,以2023年按收入計,深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第九位,市場份額0.3%。2024年上半年,公司營收14.1億元,年增9.8%;錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%。

此前,深業物業曾三度遞表,最早一次在2023年2月24日,半年後的8月25日二度遞表,後於今年2月獲得中國證監會的備案通知書。第三次遞表則是今年3月28日,仍未能通過上市聆訊。

錯過上市風口

2018年以來,房企紛紛分拆物管公司上市,行業經歷了一波上市熱潮,去年則突然降溫。2020年,赴港上市的內地物管公司從2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年僅剩兩家。

今年截至目前,則有泓盈服務(2529.HK)、經發物業(1354.HK)兩家物管公司成功上市。

房地產市場的下滑,是物管公司上市數量下降的主因,深業物業錯過了上市最好的時機,而在市場信心缺失的當下,公司的盈利能力顯得更加重要。

與兩家今年成功上市的物管公司相比,深業物業的業務體量是兩者的數倍。2021年至2023年,深業物業營收分別爲21.5億元、23.5億元、27.1億元,同期泓盈服務營收則為4.3億元、5.3億元及6.5億元;經發物業則為5.9億元、7億元及8.6億元。

但從盈利能力來看,雖同為國資企業,深業物業反而比不上體量更小的泓盈服務。過去三年(2021至2023年),泓盈服務毛利率分別為24.9%、23%、23.3%。同期深業物業則為13%、14.4%及15.7%。淨利潤率方面,泓盈服務為9.5%、10.1%與10.8%,深業物業僅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或許與業務比重有關。城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務,是公司收入的主要來源,其中前兩者佔收入比重較高,但毛利率水平較低(今年上半年分別為13.4%及10.3%),毛利率較高的商業物業運營及管理服務(今年上半年為27.3%),卻僅佔收入比重不到兩成四。

試圖減少依賴

此外,與關聯公司(深圳控股)的交易是公司利潤的重要來源。2021年至2023年,向關聯公司提供服務的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%,而向獨立第三方公司提供服務的毛利率則為6.4%、7.4%、8.9%。

為了衝刺上市,深業物業逐年降低對關聯方的依賴,其來自關聯方的在管建築面積佔比,從2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司貢獻的收入佔比卻不增反降,從2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

應收帳款增加也是問題。今年上半年,公司錄得金融資產減值虧損1,370萬元,同比激增341.9%,主要來自貿易應收款增加。上半年,貿易應收款餘額約為6.3億元,其中關聯方佔比35%,第三方佔比64.9%。而關聯方帳款周轉天數也過長,達284.2天,遠超第三方公司的59.5天。公司直言,如果無法向客戶收取管理費,將對公司業務與財務帶來重大影響。

目前距離證監會上市備案通知書失效,大約還有四個月的時間。深業集團曾表示,要在「十四五」期間打造成為「全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業」,這項目標也將在明年「到期」,壓力不可謂不大。

如今在國家政策支持下,內地房地產似有回穩跡象,也有望帶動物管行業回暖。錯過上市風口期的深業物業這次能否拿到入場券,或許也是市場信心是否恢復的指標。

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新聞

簡訊:字節跳動為獅騰提供AI設施

電商企業獅騰控股有限公司(Synagistics)(2562.HK)周二宣布,將使用字節跳動提供的人工智能基礎設施,開發為商戶提升效率的工具。 根據公告,總部位於新加坡的獅騰將與BytePlus合作,後者將提供Skylark大語言模型及數據分析工具,助獅騰開發為亞洲市場量身定制的下一代企業應用,雙方未披露合作財務條款。 週二下午交易時段,獅騰股價下跌5.3%。公司於去年9月通過特殊目的收購公司(SPAC)方式在香港上市,成為港交所2022年推出SPAC後,首家以此方式上市的企業。當前股價較SPAC上市首日收盤價累計上漲約7%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:螞蟻擬分拆海外業務赴港上市

財新引述消息人士報道,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下金融科技公司螞蟻集團,計劃將其海外業務部門「螞蟻國際」在港交所上市。螞蟻目前正在就潛在上市事宜與監管機構進行溝通。 在新加坡註冊的螞蟻國際,業務規模約佔集團總收入的20%。該公司擁有四大核心產品線:跨境支付平台Alipay+、國際收單業務安通環球(Antom)、跨境匯款服務萬里匯(World First)以及創新支付解決方案Bettr,涵蓋消費者端支付、商戶端收單及企業間跨境結算等全方位金融科技服務。 螞蟻國際董事長由螞蟻集團董事長井賢棟兼任。 2020年,螞蟻原本計劃在上海與香港兩地同時進行總額達370億美元的首次公開募股(IPO),但最終遭中國監管部門叫停,其後被迫重組並遭罰款近10億美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Janbon makes silver powder for solar cells

太陽能行業困境持續 建邦高科上不逢時

即便業內很多下游企業陷入虧損,這家太陽能電池材料生產商去年仍保持了盈利 重點: 建邦高科申請赴港上市,去年收入增長了42% 這家用於生產太陽能電池銀漿的銀粉供應商利潤微薄,在太陽能行業仍處於危機之中,公司可能也會陷入虧損 陽歌 香港IPO市場目前可能很火爆,各行各業的公司在經歷了三年的疲軟後紛紛開始融資。但太陽能公司卻明顯缺席了本輪熱潮,因這個曾經炙手可熱的行業,正在經歷供應嚴重過剩引發的痛苦回調。 儘管面臨如此巨大阻力,建邦高科有限公司仍申請赴香港上市,試圖憑借其領先的銀粉生產商的地位吸引投資者。銀粉可用於生產銀漿,而銀漿是所有太陽能電池的關鍵材料。即使在鼎盛時期,建邦高科看上去也有點懸,因為產品高度商品化,導致利潤率極低。在行業如此動蕩的時期,公司可能難以激起投資者的太大興趣。 雖然面臨諸多動蕩,建邦高科在過去三年仍保持盈利,至少以年為單位是如此。但上周五提交的上市文件並未按季度拆分數據,我們懷疑公司可能也和很多太陽能同行一樣,在去年底和2025年第一季度陷入了虧損。 領先的太陽能電池板製造商晶科能源(JKS.US;688223.SH),以及多晶硅的龍頭生產商大全能源(DQ.US;688303.SH),都印證這個行業的困境。兩家公司在不久前的報告稱,第一季度不僅淨利潤出現虧損,毛利潤也陷入虧損——這意味它們的產品售價低於成本。 晶科能源和大全能源的股價今年迄今已下跌逾30%,目前接近五年來的最低點,行業困境可見一斑。週一,花旗將晶科能源的股票評級從「買入」下調兩級至「賣出」,稱該行業的困境看不到盡頭,導致晶科能源的股價進一步下跌。 在如此艱難的環境下,很難相信晶科能源和大全能源等下游企業不會向建邦高科這樣的上游供應商施壓,要求降價。 雪上加霜的是,近期銀價持續攀升,抬高建邦高科自己的生產成本,侵蝕公司利潤率。建邦高科披露,幾乎佔其全部生產成本的硝酸銀價格,已從2020年的每公斤3,100元,漲至去年的每公斤4,000元,預計還將持續上漲,到2029年達到每公斤5,400元。 利潤率下滑 建邦高科的優勢之一是歷史相對悠久,這幫助它佔據了中國光伏銀粉市場近10%的份額,成為國內最大的供應商。建邦高科的歷史可以追溯到2010年,當時建邦膠體材料有限公司在山東濟南成立,專門生產彼時尚處於初期的新能源和先進材料。 該公司早在2012年就開始進行銀粉研發了。2014年,它建成了中國最早的銀粉生產線之一,但直到五年後的2019年才開始工業規模生產。2023年底,公司成為國內首批能夠生產新一代太陽能產品(如PERC、TOPCon、HJT和xBC電池)所需高級銀粉的公司之一。 隨著行業一派繁榮,建邦高科的業務也蓬勃發展。上市文件顯示,公司2023年收入增長58%,至27.8億元,去年又增長42%,達到39.5億元。正如前文所說,公司主要的材料成本硝酸銀去年佔收入的96.7%,略高於2023年的96.1%。 幸運的是,建邦高科不需要大量其他支出來運營業務,主要是因它的產品高度專業,客戶數量有限,競爭相對較少。過去三年,公司的銷售、營銷和研發支出相對穩定,不過去年行政成本幾乎翻了一番。 但即便翻了一番,行政成本規模也相當小,去年僅相當於收入的0.4%。能印證這一點的是,公司去年底的員工總數僅為93人,與上年持平,相比於2022年的84人沒有增長多少。 硝酸銀成本高昂,導致公司毛利率相當低,去年僅為3.4%,低於2023年的3.9%。過去三年,該公司每年都保持盈利,儘管利潤規模微乎其微,去年僅為7,900萬元。或許唯一比盈利規模更小的是建邦高科的現金,截至2024年底,其持有的現金總額僅為2,940萬元,但這其實已經是前一年1,080萬元的近兩倍了。 說建邦高科是在冒險太過輕描淡寫了,在行業持續承壓的背景下,IPO籌集到的資金或許能為其帶來一些急需的喘息空間。但我們還是認為,投資者不會對一家受困於行業重大變革的公司有太大的興趣。 建邦高科的全球競爭對手之一同和控股(5714.T),目前的市盈率僅為10倍。建邦高科最大的客戶之一聚和材料(688503.SH)的市盈率略高一些,為18倍。若估值介於兩者之間,按去年的利潤計算,建邦高科的估值將在1.5億美元左右。 這意味公司可通過上市籌集約3,000萬美元,這將為其提供部分急需的現金。說實話,我們認為投資者不會對這種上市太感興趣,不過它可能會吸引一些著眼於長遠的買家,他們不在意當前的低迷,看中的是這個行業未來重現光芒的一天。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美的上月斥5.5億回購A股

家電品牌美的集團股份有限公司(0300.HK, 000333.SZ)周二公布,集團截至4月底止,已斥資近5.54億元人民幣(下同)回購774萬股A股,佔公司目前總股本的0.1%,每股成交價由69.5元至75.02元。 美的於今年4月9日公布回購A股方案,回購金額介乎15億元至30億元,每股回購價不超過100元,實施期限為一年。集團表示,回購是用於股權激勵計劃及員工持股計劃。 美的周二港開市跌2.5%報73港元,公司過去半年股價基本持平。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏