Missing the last IPO window, Shum Yip Property Operations filed for Hong Kong IPO for a fourth time

物管企業深業物業第四度衝刺港股上市,或是檢驗市場信心是否修復的指標

重點:

  • 按2023年收入計,公司在中國全業態物管服務提供商中排名第九位
  • 上半年公司收入14.1億元,錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%

李世達

即使是有國資背景,上市也未必一帆風順。深業物業運營集團股份有限公司近日第四度向港交所遞表,希望趁著政策利多頻出之際,再次衝刺上市之路。

深業物業成立於1992年7月,是深圳老牌物業管理公司。深業物業所屬的深業集團於1983年成立,為深圳市政府全資擁有。深業集團旗下擁有香港上市公司深圳控股(0604.HK)及A股上市的沙河股份(000014.SZ)。

根據申請文件,深業物業為中國全業態物業管理、商業營運及城市服務提供商,截至今年上半年,深業物業在管項目總數為498個,在管總建築面積約為8,920萬平方米,覆蓋中國46個城市和14個省份。其中,公司於粵港澳大灣區的在管總建築面積約為6,020萬平方米,佔在管總建築面積的67.5%。

根據弗若斯特沙利文資料,以2023年按收入計,深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商中排名第九位,市場份額0.3%。2024年上半年,公司營收14.1億元,年增9.8%;錄得股東應佔溢利9,230萬元,年增12.6%。

此前,深業物業曾三度遞表,最早一次在2023年2月24日,半年後的8月25日二度遞表,後於今年2月獲得中國證監會的備案通知書。第三次遞表則是今年3月28日,仍未能通過上市聆訊。

錯過上市風口

2018年以來,房企紛紛分拆物管公司上市,行業經歷了一波上市熱潮,去年則突然降溫。2020年,赴港上市的內地物管公司從2019年的8家暴增至18家,2021年也有13家,2022年回落至6家,去年僅剩兩家。

今年截至目前,則有泓盈服務(2529.HK)、經發物業(1354.HK)兩家物管公司成功上市。

房地產市場的下滑,是物管公司上市數量下降的主因,深業物業錯過了上市最好的時機,而在市場信心缺失的當下,公司的盈利能力顯得更加重要。

與兩家今年成功上市的物管公司相比,深業物業的業務體量是兩者的數倍。2021年至2023年,深業物業營收分別爲21.5億元、23.5億元、27.1億元,同期泓盈服務營收則為4.3億元、5.3億元及6.5億元;經發物業則為5.9億元、7億元及8.6億元。

但從盈利能力來看,雖同為國資企業,深業物業反而比不上體量更小的泓盈服務。過去三年(2021至2023年),泓盈服務毛利率分別為24.9%、23%、23.3%。同期深業物業則為13%、14.4%及15.7%。淨利潤率方面,泓盈服務為9.5%、10.1%與10.8%,深業物業僅有3.5%、5.1%及5.9%。

究其原因或許與業務比重有關。城市及產業園服務、住宅物業管理服務和商業物業運營及管理服務,是公司收入的主要來源,其中前兩者佔收入比重較高,但毛利率水平較低(今年上半年分別為13.4%及10.3%),毛利率較高的商業物業運營及管理服務(今年上半年為27.3%),卻僅佔收入比重不到兩成四。

試圖減少依賴

此外,與關聯公司(深圳控股)的交易是公司利潤的重要來源。2021年至2023年,向關聯公司提供服務的毛利率分別為21.6%、23.3%、23.9%,而向獨立第三方公司提供服務的毛利率則為6.4%、7.4%、8.9%。

為了衝刺上市,深業物業逐年降低對關聯方的依賴,其來自關聯方的在管建築面積佔比,從2021年的27.4%下降至今年上半年的20.8%,但第三方公司貢獻的收入佔比卻不增反降,從2021年的56.6%降至今年上半年的54.5%。

應收帳款增加也是問題。今年上半年,公司錄得金融資產減值虧損1,370萬元,同比激增341.9%,主要來自貿易應收款增加。上半年,貿易應收款餘額約為6.3億元,其中關聯方佔比35%,第三方佔比64.9%。而關聯方帳款周轉天數也過長,達284.2天,遠超第三方公司的59.5天。公司直言,如果無法向客戶收取管理費,將對公司業務與財務帶來重大影響。

目前距離證監會上市備案通知書失效,大約還有四個月的時間。深業集團曾表示,要在「十四五」期間打造成為「全國首家由地方國資控股且營收額超60億元的上市物業管理企業」,這項目標也將在明年「到期」,壓力不可謂不大。

如今在國家政策支持下,內地房地產似有回穩跡象,也有望帶動物管行業回暖。錯過上市風口期的深業物業這次能否拿到入場券,或許也是市場信心是否恢復的指標。

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新聞

行業簡訊:智能手機出貨1,330萬台 小米首季躍居中國第一

周二發布的數據顯示,今年一季度中國智能手機出貨量同比增長3.3%,國產品牌小米(1810.HK)以近40%的同比增速躍居市場首位。同時,蘋果公司(AAPL.US)在華的智能手機出貨量同比下降9%,排名第五。 市場研究機構IDC數據顯示,中國今年一季度智能手機出貨量達7,160萬台,高於去年同期的6,930萬台。3.3%的增速是全球智能手機市場1.5%增幅的一倍有餘。IDC認為中國市場表現強勁,部分得益於政府近期推出的以舊換新補貼政策對消費的提振。 小米以18.6%的市場份額領跑一季度,較去年同期13.8%的市佔率大幅提升,其智能手機出貨量激增39.9%至1,330萬台。這一強勁表現使其超越原領頭羊華為,後者以1,290萬台的出貨量位居第二,同比增幅為10%。Oppo與Vivo分列第三、第四位,同比增幅均不足4%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Canaan builds up its mining business

嘉楠科技去年續虧損 今年成敗全繫比特幣

這家加密貨幣礦機製造商錯過去年市場熱潮後,正加速自主比特幣生產,而此時行業已顯露出動蕩跡象 重點: 去年比特幣「減半」事件抑制礦機需求後,嘉楠科技3月比特幣的產量較2月增長約10% 公司發力挖礦之際,加密市場正因美國近期保護主義政策而步入新一輪動蕩期    梁武仁 雖以《聖經》中的應許之地命名,但嘉楠科技(CAN.US)近期卻似與「天堂」相距甚遠——即便去年其所處的加密市場整體走強。作為加密貨幣礦機製造商,其命運通常與數字資產的價格波動緊密掛鈎:市場繁榮往往能提振其產品需求。 但公司未能充分享受去年的加密牛市紅利,因漲勢主要由比特幣「減半」驅動。該機制被寫入了比特幣生成算法,將新幣產出量減半,導致礦工獲利難度加大,進而抑制新礦機需求。這一現實在嘉楠科技去年繼續錄得大額虧損中得以印證,即便當時加密貨幣價格正處高位。 為擺脫對礦機銷售的依賴,嘉楠科技一直布局自主挖礦業務,以期直接從比特幣價格上漲中獲益,而這些努力也正為其帶來一些額外收入。上周發布的最新月度報告顯示,該新興業務取得增長。但自主挖礦也使其面臨所有礦企一樣的困境。 去年比特幣短暫觸及10萬美元大關後,加密市場再度面臨動蕩,唐納德·特朗普的關稅政策恐將全球經濟拖入衰退。比特幣剛剛經歷七年來最差一季度表現,以太坊等其他主流加密貨幣走勢亦如出一轍。 在此背景下,嘉楠科技正面臨礦機需求下降與比特幣持倉貶值的「雙重打擊」。其最新月報顯示,3月產出90枚比特幣,較2月增長約10%,創下去年12月(首次公佈比特幣月度產出數據)以來新高。截至3月底,公司持有1,408枚比特幣,按現價計算價值約1.2億美元。 誠然,即便比特幣價格較1月的歷史高點(去年特朗普當選引發市場對出台更多有利政策的期待)已回落約25%,但當前價位仍遠高於去年同期水平。意味嘉楠科技仍可憑借去年幣價觸頂前所挖比特幣,獲得巨額估值收益。 美國財務會計准則委員會(FASB)2023年12月頒布的新規,要求加密礦企將所持數字資產價值波動計入財報損益。在此之前,礦企僅能在加密資產貶值時計為減值損失,卻無法計提增值收益。 儘管FASB加密資產會計處理新規今年才強制實施,但允許提前採用——嘉楠科技似乎已率先採用。據上月末發的布最新季報,公司去年因比特幣持倉增值確認4,200萬美元收益,而2023年則計提470萬美元減值損失。 比特幣價格波動 比特幣持倉的會計新規使嘉楠科技去年淨虧損收窄。但若今年比特幣價格持續下行,該公司將不得不承受估值損失。 「自2月起,全球政經環境的重大變動引發比特幣價格劇烈震蕩。」 嘉楠科技CEO張楠賡在上月舉行的財報電話會上表示:「這對市場情緒、未來預期,特別是整個市場的融資活動造成負面衝擊。綜合考量多重因素,我們對2025年第一季度持審慎態度。」 嘉楠科技仍預期今年營收將實現可觀增長,預計最高可達11億美元,較2024年的2.69億美元實現三倍躍升。 該公司確實擁有很多有利條件,尤其在美國市場頻獲利好。今年1月,其主要的礦機業務斬獲美國一位新戰略客戶的大額訂單;上月又與美國兩家合作夥伴簽署協議,將利用賓夕法尼亞州和得克薩斯州的挖礦設施提升比特幣自產能力。 此類合作將推動營收增長,亦是其預測今年收入大漲的底氣所在。隨著規模擴張,公司正逼近自2022年以來久違的毛利潤轉正關口。但運營費用在一段時間內仍可能侵蝕毛利,比特幣持倉的估值損失,亦將阻礙其重返淨盈利,這一目標同樣自2022年就未能實現過。 過去兩年持續虧損的背後,是公司在傳統礦機業務訂單承壓與新興挖礦業務投入加碼間難以平衡。今年一季度,其通過發行新可轉換優先股融資近1億美元,並以比特幣持倉為抵押獲得2,100萬美元定期貸款,另通過美股存托憑證市價發行募資約4,300萬美元。 儘管多方籌謀,亦可說密集融資暴露現金流困局,嘉楠科技股價過去一年累計下挫37%,市銷率(P/S)僅0.8倍。這遠低於規模小於它的礦機製造商億邦國際(EBON.US)的6倍,亦顯著落後Bitfufu(FUFU.US)、Mara(MARA.US)等上市礦企,後兩者的市銷率分別為1.5倍和6倍。 或因2022年的一項戰略決策,嘉楠科技直接受制於比特幣價格波動的影響,而這正讓投資者如坐針氈。對該公司而言,這可能是場持久戰,若比特幣等加密貨幣重拾升勢並長周期走強,佈局或將開花結果。隨著加密貨幣獲更廣泛接納,這種前景確有想象空間,但在風雲變幻的市場中,這遠非定數。  欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美團向餐飲業投入1,000億元補貼

中國外賣市場再度掀起補貼大戰。在線餐飲外送巨頭美團(3690.HK)總經理薛冰,周一在2025中國餐飲連鎖峰會上宣布,未來三年,美團外賣將向餐飲行業整體投入1,000億元(136.8億美元)。 據財新報道,該筆1,000億元將聚焦四大方向,包括幫助商家補貼消費者、向餐飲商戶發放更多「助力金」、扶持和獎勵優秀品質商家,以及推動「明廚亮灶」覆蓋10萬家店,以加強行業基礎建設等。美團也將聯合480多個連鎖品牌探索「衛星店」模式,2025年將為首批1,000家「衛星店」提供系列扶持,包括首年零佣金、長期助力金、AI選址系統免費開放、專屬流量等。 美團近期動作頻頻,被認為是應對京東外賣的挑戰。今年2月正式跨足外賣市場的電商巨頭京東(JD.US; 9618.HK),上周宣布推出「百億補貼」活動,自上周五起向全體用戶發放每天最高20元的補貼。至周二,京東宣布單日外賣訂單量已突破500萬單。而為鼓勵商家加入,京東還宣布於5月1日前入駐的商家,全年免佣金。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:金山軟件可轉債持有人換股

從事軟件開發的金山軟件有限公司(3888.HK)周二公布,可轉債持有人行使部分換股權,涉及1,012萬股股份,佔初始可轉債本金總額約11.35%。 該批可轉債金額為31億元,去年4月發行,於今年到期,息率0.625厘。是次轉換價經調整後每股34.77元,轉換後佔公司擴大股份總額約0.75%。 金山軟件周三開市跌3.4%至35.7元,公司過去一年股價上升近50%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏