碧桂園海外霸業折㦸沉沙

2024年01月29日

2007.HK

Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園，因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響，集團陸續退出海外項目

重點：

碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益，將全線退出當地市場
馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

劉智恒

早在十年前，當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討，逐漸晉身內地開發龍頭之列時，前主席楊國強不甘心只在一地為王，他的眼光開始望向世界，亞太市場是第一步。想到就做，楊國強迅即在海外開疆拓土，先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞，截至2017年，集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去，海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利，反倒碰得灰頭土臉，更被海外項目拖後腿，為原已資金緊絀的碧桂園，添加不少煩惱。

近日有消息，碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元)，向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益，及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月，碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊，以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手，意味集團全面退出澳洲市場。

另外，由於負債沉重，碧桂園將位於泰國的土地及房產，用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品，以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟，真正令集團深陷泥濘的，肯定是馬來西亞的超級項目森林城市，至今仍不知怎樣去埋尾，令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作，位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區，距新加坡只是一海峽之遙，總規劃佔地30平方公里，將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目，發展時間25-30年，可容數十萬人口，目標是建成一座智慧綠色城市，總投資額達到1,000億美元。

2016年，當時的馬來西亞首相納吉布更揚言，新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場，竟表示禁止外國人購買森林城市房產，後雖改口，但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然，紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發，銷售及建設不是停頓就是放緩，銷情一落千丈，項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困，無力支持馬來西亞的發展。另一方面，房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清，人煙罕至，與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大，於是不斷投訴抗議，負面消息令項目更加無人問津，市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區，令項目重燃希望，但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定，在當地置業還是少沾手為妙，因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園，截至2023年6月底止，集團現金1,011億元，另外受限制現金約294.5億元。債務方面，有息負債包括銀行借款、優先票據，可換股債券及公司債券，合共高達2,579億元。事實上，到今天情況更糟糕，境外債務接連違約，去年下半年的銷售又大幅下滑，資金回籠緩慢。在此情況下，實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城，主要是擴展過急，以及錯判形勢，看不透部分東南亞國家的政治局勢變化，另外是疫情影響全球經濟，當然最致命是內地房地產下滑，政府嚴控開發商借貸，令房企面對資金鏈問題，在內地已自顧不瑕，又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音，認為包括碧桂園等房企，最大問題是過去多年盲目擴張，沒做好風險管理，以高槓桿去發展，因此負債纍纍，才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析，根本是人云亦云，流於表面。你看看，今天不是十家八家開發商負債沉重，而幾乎是每一家民營房企都無一倖免，差別只在於你是欠債數百億或是數千億，甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運，你就明白是中國房企經營常態，在那個時代，若不是以這個高槓桿模式去發展，根本沒可能競爭，要麼就大落後，甚至是被淘汰。

坦白說，中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年，初期基本上許多規範未成形，規則及模式是一步一步摸索，可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速，市場上百駕競走，先是100公里，再而200及300公里，問題也沒發生，既沒管制，又怕不提速會落後於對手，於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現，若再不降速，不但參賽者有危險，賽道也不堪負荷，後果堪輿，於是突然狠下規定要減速煞車，一輛高速中行駛的汽車，急踩油煞停，情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實，內地房地產經過多年超高速發展，問題陸續浮現，要進行復修，去調整改變過去的缺點，令未來的發展可以更健康。無可否認，過程將是痛苦，當中必然有企業捱不住倒下去，重新整合是少不免，而且需要相當時間去過渡。

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房地產

馬來西亞, 碧桂園, 森林城市, 澳洲, 安華

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新聞

簡訊：萬科上半年勁蝕最多120億元

房地產開發商萬科企業股份有限公司（2202.HK, 000002.SZ）周一發盈警，料截至今年六月底的上半年，將錄得虧損介乎100億至120億元人民幣（下同），去年同期蝕98.5億元。公司表示，虧損主要因房地產開發項目結算規模下降，而毛利率仍處於低位。同時因行業的市場和經營環境變化，考慮到業務風險敞口上升，新增計提了資產減值。另外，部分大宗資產或股權交易價格低於賬面值。萬科續稱，上半年續獲得各類金融機構支持，新增融資和再融資達249億元，並償還164.9億元公開債務，在2027年前已無境外公開債到期。周二萬科開市跌0.4%至5.3港元，公司過去一年由高位下跌62%。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月15日

2202.HK 000002.SHE

Feihe’s sliding profits point to China dairy market past its sell-by date

中國飛鶴發盈警乳業市場難復當年勇

隨著近年內地出生率下降及經濟增長放緩，奶類產品出現供過於求，企業急去庫存，把資產減值，令內地乳業股表現低迷。重點中國飛鶴料今年上半年盈利大跌逾三成企業最壞時刻或已過去，有機會走出谷。　鄭瑞棠內地嬰幼兒配方奶粉龍頭企業中國飛鶴有限公司（6186.HK）近日發盈警，預計截至今年六月底半年盈利10至12億元比去年同期的19億元大幅減少。盈利減少主要由於集團為消費者提供生育補助、降低嬰幼兒奶粉的庫存、為全脂奶粉產品進行減值及政府的補助減少等。中國飛鶴在嬰兒配方奶粉市場連月續五年中國第一，並且連續三年全球第一。不過公司太集中於嬰幼兒市場，嬰兒配方奶粉佔公司收入逾九成，近年集團擬將業務分散至其他市場，但暫未見有成效。至於主從事上游原料奶業務的現代牧業（1117.HK）亦發盈警，預計今年上半年虧損將擴大至8至10億元，比上年同期約2億元大幅增加。主要是由於公司的乳牛公平值重估出現損失，預計最高達18.5億元。現代牧業生產牛奶，主要資產自然是乳牛，24年底公司擁有乳牛逾49萬隻，但公司主動淘汰產能較低的乳牛及原料奶價格下降，都令乳牛的公平值下降。企業紛紛發盈警乳業股龍頭企業蒙牛（2319.HK），去年盈利大跌九成八，只得1.05億元，純利大跌是由於集團收購貝米拉的商譽及無形資產減值，以及聯營公司現代牧業虧損所致。業績報告指出，由於乳製品行業供需不平衡，消費需求不及預期，去年收入按年下跌一成。已晉身藍籌股的蒙牛近年股價低迷，公司收入主要來自液態奶產品，去年佔公司總收入82.4%。可見近期無論從事原奶、嬰幼兒奶粉、及液態奶的公司，盈利皆有壓力，顯示無論處於中國乳品市場產業鏈那一個位置，都面臨嚴冬。過去中國人口處高增長期，加上經濟急速發展，確是乳品市場的黃金時期，但隨著出生率急劇下降，乳製品需求大幅減少。根據國家統計局數據，中國出生率由2019年的10.48%(每1000人有10.48人出生)，下降至2024年的6.77%。零至三歲兒童由亦由19年的4,720萬，大幅下降至24年的2,820萬。面對行業需求急速下滑，導致市場出現供過於求情況，內地原料奶價格由21年的每公斤4.4元，大跌三成至24年底的3.1元。企業在好景時擴大產能，在市場逆轉時造成供過於求，需要積極調整產能。國家統計局數據顯示，2024年全國原料奶產量約4,000萬公噸，同比降2.8%，是7年來首次下跌。政府由以住的一孩政策，到近年鼓勵生育，去年新生嬰兒有954萬，已終止連續7年的跌勢，惟內地每年死亡人數逾一千萬，使人口總數持續下跌。近期經常有內地城市推出派錢催生的政策，例如今年三月內蒙呼和浩特公布向生育一孩、二孩及三孩的家庭，分別發放一萬、五萬及十萬元。每有鼓勵生育政策傳出，都令乳業股有短線炒作。不過，要短期內改變新一代少生孩子的觀念，也似不容易。有望走出谷底除嬰幼兒市場，近年經濟漸富庶及人民注重健康，成人飲用乳品也有增加。2023年中國人均乳製品年消費量約為18公斤，僅及全球平均的三分之二，相信仍有增長空間。不過由於飲食習慣差異，要達到歐美國家人均消費量逾30公斤相信較為困難另外，期望人口老化的趨勢增加老人配方奶粉需求，可部分填補嬰兒奶粉需求下滑的缺口，這些皆是乳品市場的正面因素。縱觀目前在港上市的中國乳業股，從事嬰幼兒奶粉以中國飛鶴規模最大，現價往績市盈率約為11倍，H&H國際（1112.HK）及中國聖牧（1432.HK）去年沒有盈利，至於主要從事液態奶生產的蒙牛由於去年盈利大跌，現價市盈率達550倍，但預計今年將回復至十多倍水平。面對需求下滑，產能過盛，乳業公司近年積極去庫存，為資產減值，相信影響已在近期的業績中反映，現時估值處於較低水平，行業有機會走出底部，但市場基本因素已變，實在難以回到以住的黃金高增長期。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月15日

6186.HK

印度生產基地成形伯恩光學會否重啓IPO計劃？

港股IPO近期表現強勁，同業上市表現亮眼，或促使蘋果手機玻璃供應商伯恩光學重啓香港上市計劃重點：伯恩光學正在印度新建生產基地，並在越南進一步擴張，以響應客戶需求，實現境外製造多元化佈局這家為智能手機和平板電腦生產玻璃配件的企業可能重啓在港的上市計劃　陽歌 2025年或將成為港股十年來IPO表現最為強勁的年份之一，同時也可能成為「玻璃之年」。一家領先的高科技玻璃製造商、伯恩光學的競爭對手剛在港募資48億港元（6.11億美元）僅數日，市場傳聞伯恩光學也可能籌備融資額更高的IPO。因為藍思科技（300433.SZ; 6613.HK）此次登陸港股是對其深交所主板上市的補充，而若伯恩光學在港上市，則將是首次公開募股。伯恩光學並未對此次傳聞作出任何評論。公司之前曾嘗試赴港上市，最近一次是在2022年。當時報道稱其擬募資高達20億美元，約為藍思科技募資額三倍多。伯恩光學最受矚目的是其iPhone核心供應商的地位，公司客戶還包括三星、榮耀及小米等頭部智能設備製造商。據悉，正是與蘋果的合作關係，正推動伯恩光學進軍印度市場。為了減少對中國的過度依賴，蘋果近年加速將智能手機生產轉移至印度。據媒體報道，蘋果這家美國科技巨頭目前約有20%的iPhone是通過富士康和塔塔電子在印度生產的，並計劃在未來兩年將比例提升至約三分之一。隨著產量提升，蘋果正鼓勵其供應商在印建立本地生產基地。據官網信息顯示，總部位於香港的伯恩光學在全球設有八個生產基地，總投資達400億港元，其中中國與越南工廠年產能合計18.5億件，僱員總數逾7萬人。據去年的媒體報道，伯恩光學擬在印度建立生產基地。相關投資的報道最初源於去年1月，印度汽車零部件製造商Samvardhana Motherson International Ltd.表示伯恩光學將投資其電子零部件子公司Motherson Electronic Components Pvt Ltd. 去年8月，印度媒體Business Standard報道稱，該電子零部件公司將成為雙方的合資企業，投資額約250億盧比（2.9億美元），伯恩光學最終持股比例或達49%，剩餘股份由Motherson International持有。今年4月的後續報道顯示，伯恩光學已完成首期注資。該報道同時指出合資公司將生產玻璃蓋板及其他零部件，廠址或定於泰米爾納德邦——蘋果另一家玻璃供應商康寧（GLW.US）正在當地建設新廠，預計今年底投產。據報道，伯恩光學在印度的合資企業預計前四至五年營收可達10億美元。同樣重要的是，伯恩光學有望通過此合資項目構建其海外產能，為客戶提供更多選項，從而成為更受信賴的戰略合作夥伴，也獲得更多海外發展的機遇。相比之下，藍思科技大部分生產仍在中國，但正通過越南及墨西哥工廠實現多元化佈局。伯恩光學進軍印度的舉措或使其佔據競爭優勢，因其印度工廠能更高效地服務蘋果及其他正將生產轉向印度的客戶群。手機行業元老作為元老級的中國科技公司，伯恩光學三十餘年前開始在深圳生產手錶玻璃蓋板。深圳是中國市場經濟改革的早期試驗田，這裡培育出微信運營商騰訊及全球最大無人機製造商大疆等科技巨頭。據《福布斯》報道，公司創始人楊建文、林惠英夫婦於2000年代初開始研發手機玻璃屏幕，旨在替代當時普遍採用的易刮花的塑料蓋板。…

2025年07月15日

簡訊：美麗田園料中期純利年增不少於35%

美容與健康管理集團美麗田園醫療健康產業有限公司（2373.HK）周一公布，預期截至2025年6月30日止六個月，收入不少於14.5億元（2.02億美元），按年增長不少於27%；淨利潤不少於1.7億元，按年升幅不少於35%。公司表示，業績增長主要得益於「雙美+雙保健」的高毛利商業模式持續優化，提升收入結構與毛利率表現，同時「內生增長+外延擴張」雙輪驅動戰略帶動業務規模擴大及市場佔有率提升，推動規模效應持續釋放，令淨利率穩步上升。美麗田園周一高開1.3%，至中午休市報29.55港元，轉跌0.84%，股價今年以來仍升65%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年07月14日

2373.HK

重點：