2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

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新聞

簡訊:宜明昂科折讓13%配股籌3.5億港元

創新藥企業宜明昂科(1541.HK)周四宣布,擬配售2,420萬股新H股,約佔擴大後股本約5.61%,集資3.51億港元(4,500萬美元),每股配售價14.5港元,較前一日收市價格16.66港元折讓約12.97%。 公司表示,所得款項淨額估計達約3.45億元,將用於為在中國進行IMM2510及IMM27M的單一療法及聯合療法的研發提供資金以治療實體瘤;為IMM01(替達派西普)的研發提供資金,以及為IMM0306的研發提供資金,補充營運資金與一般企業用途。 宜明昂科日前已向國家藥品監督管理局藥品審評中心,提交IMM2510用於治療經免疫治療耐藥性非小細胞肺癌(NSCLC)的三期臨床試驗的申請。 公司股價周四低開,至中午休市報14.46港元,跌13.21%。不過今年以來公司股價仍升180%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:微創機器人銷售強勁 今年股價爆升2.5倍

上海微創醫療機器人(集團)股份有限公司(2252.HK)周三公布,截至公告日止,集團旗下的腔鏡、骨科、血管介入等核心產品的訂單量,累計超過170台。 當中集團的核心產品「圖邁」腔鏡手術機器人的訂單已超過百台,全球裝機近80台,居國產品牌首位。公司強調,產品的商業化進程已進入全面加速階段。 圖邁是首個進入海外市場的國產腔鏡手術機器人,海外訂單突破60台,裝機覆蓋亞洲、歐洲、非洲、大洋洲、南美洲共40個國家及地區。 周四微創機器人開市跌近1%報32.86港元,年初至今公司股價升近兩倍半。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
pre-made food

上菜太快也有錯? 預製菜的中國式矛盾

預製菜讓餐飲變快,也讓信任變薄。從太二到西貝,工業化的餐桌革命能否被以美食自豪的中國食客吞下?    李世達 如今在中國吃飯,一道菜上桌太快,總會有人懷疑它是「預製菜」。 不少知名餐飲集團正面對預製菜的批評。西北菜餐廳西貝莜面村近日被揭發使用中央廚房製作的半成品,引發全網圍攻。餐飲行業的標準化神話頓時變成信任危機。中國人對預製菜的反感幾乎是條件反射,標準化、工業化的集體製造,是對中國美食文化的侮辱。 但有趣的是,官方風向卻完全相反。自2023年「中央一號文件」首次提出「培育發展預製菜產業」以來,預製菜被定義為推動農業現代化、帶動冷鏈物流與鄉村振興的「新質生產力」。廣東更在2025年1月起實施《粵菜預製菜包裝標識通用要求》,要求產品標示製作方式與加熱說明,並規劃多個產業園。對政府而言,這是供應鏈升級的縮影——從田間到餐桌,預製菜能縮短流程、穩定品質、減少浪費,還能創造新的就業與出口機會。 只是,政策的推廣似乎不對民眾的胃口。 當效率嚐起來像背叛 同樣引起爭議的還有紅極一時的太二酸菜魚,有消費者質疑,太二七分鐘能上三道菜,認為是使用預製的魚片與湯底,而非「活魚現殺」。 太二的母公司九毛九(9922.HK),今年上半年營收下滑10%,淨利減少16%,翻台率降至2.2次/天。其中太二直營店同店銷售額同比下降19%。公司股價自年初以來已跌去40%。九毛九與西貝都否認使用「預製菜」——太二強調魚每日配送、店內醃製;西貝則辯稱中央廚房只是「前置加工」。 這正是行業的微妙灰色地帶:在官方定義裡,經過工業化烹調、包裝、加熱即食的才是「預製菜」;但在消費者眼中,只要不是「廚師現炒」,就是預製菜。這種認知落差,使標準化變成冒犯。 根據Wind數據與新浪報導,A股市場上31家公司被歸類為預製菜概念股,其中約60%的公司在過去一年中出現業績下滑。2024年,有22家公司的歸母淨利同比為降。而被稱作「預製菜第一股」味知香(605089.SH),其股價已從高點回落約73%。 那麼為何中國仍堅持推動這項爭議性產業,原因其實並不複雜。隨著餐飲人力成本上升、城鎮化推進與食安要求日趨嚴格,預製菜能提升效率、強化追溯、穩定供應。 對政策制定者而言,這是「現代食品工業」的一部分——像新能源車或智慧製造一樣,是生產力的升級。但問題在於:中國餐飲文化的核心是「現炒現賣」的煙火氣。當國家層面公開宣傳「預製菜上桌」,對普通食客而言,就像在告訴他:你吃的那碗麵,可能是中央廚房加熱出來的。這種「去現場化」的推廣,反而刺激了心理防線。 中國消費者並非一概排斥預製菜。許多人對麥當勞、肯德基等速食連鎖店的操作欣然接受,因為那種工業化效率本就是品牌的一部分,甚至被視為值得稱道的特點。但若是一家自詡為「中國美食傳承」的餐廳,便會被視為對文化的背離。 這正是預製菜最微妙的矛盾,它是中國餐飲現代化的趨勢,卻也是中國消費文化最難跨越的情感邊界。如果有一天,企業能讓消費者在品嚐時忘記「預製」兩個字,那一天,預製菜或許才真正被「吃進」中國人的心裡。 李世達,詠竹坊編輯。他的聯絡方式:shihtalee@thebambooworks.com 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Obesity drug maker Sciwind IPO

騰訊美團押注減肥藥明星企業 先為達生物衝刺港股

核心產品埃諾格魯肽注射液預計將於2026年正式獲批上市,公司已處於商業化前夕 重點: 臨床數據顯示,埃諾格魯肽在療效上優於司美格魯肽等非偏向型GLP-1受體激動劑 先為達生物已達成兩項海外授權,其中一項潛在交易總額超24億美元    莫莉 以司美格魯肽為代表的「減肥神藥」席捲全球市場,在2025年上半年GLP-1類藥物在全球生物藥市場佔據近三成份額,其巨大的商業潛力正強力推動中國創新藥企的資本化進程。近期,憑借一款與司美格魯肽對標的減重候選產品,杭州先為達生物科技股份有限公司正式首次向港交所遞交申請文件,加入當下創新藥企競逐資本風口的行列。 儘管先為達生物目前尚無產品進入商業化階段,但其核心產品埃諾格魯肽注射液(XW003)針對超重/肥胖症及2型糖尿病的上市申請(BLA)已獲中國國家藥品監督管理局受理,預計將於2026年正式獲批上市,標誌著公司已處於商業化前夕。 利拉魯肽和司美格魯肽等傳統GLP-1激動劑是非偏向型的激動劑,這類產品在產生治療效果的同時,也會不可避免地募集β-arrestin,繼而導致細胞對藥物的敏感性逐漸下降。埃諾格魯肽作為一款偏向型的GLP-1受體激動劑,可以顯著減少β-arrestin的招募,有望實現更持久、更穩定的治療效果,並可能減輕相關副作用。 埃諾格魯肽的臨床數據令人印象深刻,根據《柳葉刀·糖尿病與內分泌學》發表的三期臨床數據,埃諾格魯肽注射液在療效上優於司美格魯肽等非偏向型GLP-1受體激動劑,並且能以更低劑量達到替爾泊肽等GLP-1/GIP雙靶點受體激動劑的療效。這一數據使其在全球GLP-1藥物競爭中具備顯著優勢。若上市順利,埃諾格魯肽注射液有望成為全球首款獲批的cAMP偏向型GLP-1受體激動劑。 自2017年成立以來,先為達生物始終專注於針對肥胖症及相關疾病的創新體重管理療法的研發,8大候選管線不僅針對超重及超重╱肥胖症、2型糖尿病,也同樣涵蓋了中重度肥胖症、青少年超重或肥胖症、代謝功能障礙相關脂肪性肝炎、阻塞性睡眠呼吸暫停及其他肥胖相關併發症。全球體重管理藥物市場正在快速增長,據招股書引述的研究報告,體重管理及肥胖症相關併發症屬於全球增長最快的迫切醫療需求,預計全球體重管理藥物市場規模將從2024年的1,128億美元增長到2029年的1,659億美元。 但是,體重管理藥物市場的競爭也相當激烈。目前,全球已有三款GLP-1藥物獲批准用於超重/肥胖症適應症,另有七款候選藥物處於Ⅲ期臨床階段。在中國,多款創新GLP-1藥物獲批用於治療超重/肥胖症適應症,包括仁會生物的貝納魯肽、諾和諾德的司美格魯肽、禮來的替爾泊肽和信達的瑪仕度肽,更有眾多藥企在減重領域積極佈局,今年以來在港股上市的銀諾醫藥(2591.HK)、派格生物(2565.HK)等藥企均瞄准GLP-1賽道。 背靠明星股東 面對激烈的競爭,先為達生物憑借其偏向型GLP-的技術尋求差異化優勢,同時開發了療效更好、患者依從性更強的口服制劑XW004,該藥物在I期臨床試驗中已展現出顯著的差異化優勢。 在國際化戰略布局上,先為達生物亦先行一步。2024年4月,公司將諾格魯肽注射液在韓國的開發和銷售權益授權給了韓國頭部消費醫療公司科瑪集團旗下的Inno.N。2025年1月,先為達生物與英國Verdiva達成協議,向後者授權XW004等管線組合在大中華區及韓國以外地區的開發及商業化權益,先為達生物將獲得近7000萬美元的首付款,最高達24億美元的潛在開發、註冊和商業化里程碑付款,以及產品商業化後的銷售額提成。 由於暫無商業化產品,先為達生物處於持續虧損狀態。2023年、2024年和2025年上半年,公司淨虧損分別為6.2億元、4.86億元及1.08億元,累計虧損超12億元,同期的研發開支分別為4.56億元、2.84億元和6500萬元。2025年上半年,先為達生物首次實現9,107萬元收入,主要來自合作夥伴的首付款。截至2025年6月30日,公司現金及現金等價物為7.8億元。 先為達生物的股東名單堪稱豪華,騰訊投資、IDG資本、美團、正心谷資本、君聯資本等知名機構均佔據重要股東位置,其中騰訊和美團分別持股12.83%和9.6%。公司在IPO前已完成七輪融資,累計融資額達22億元。2024年D輪融資後,先為達生物的估值約48.68億元,近期登陸港股的銀諾醫藥市值高達190億港元(174億元),顯示前者仍有較大溢價空間。先為達生物核心產品上市在即,正站在向商業化階段轉型的關鍵節點上,公司能否憑借其偏向型GLP-1技術在減重藥物這一千億盛宴中分得一杯羹,投資者可以拭目以待。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏