2007.HK
Country Garden is peeling off its overseas projects

曾經雄心壯志要在海外大展拳腳的碧桂園,因經濟問題及外地國家政策左搖右攞影響,集團陸續退出海外項目

重點:

  • 碧桂園洽商出售澳州餘下項目權益,將全線退出當地市場
  • 馬來西亞森林城市項目進展停滯難前

     

劉智恒

早在十年前,當碧桂園控股有限公司(2007.HK)在內地南征北討,逐漸晉身內地開發龍頭之列時,前主席楊國強不甘心只在一地為王,他的眼光開始望向世界,亞太市場是第一步。想到就做,楊國強迅即在海外開疆拓土,先後投資馬來西亞、泰國、印尼及澳大利亞,截至2017年,集團在亞太區已拿下17個項目。

十年過去,海外拓展雄圖偉略非但未為集團帶來盈利,反倒碰得灰頭土臉,更被海外項目拖後腿,為原已資金緊絀的碧桂園,添加不少煩惱。

近日有消息,碧桂園正以2.4億澳元(11.3億元),向中資開發商Avantaus洽售澳洲悉尼Wilton Greens項目餘下權益,及後碧桂園亦承認有機於上半年完成出售。其實去年10月,碧桂園已將澳洲墨爾本的住宅項目Windermere的剩餘地塊,以2.5億澳元售予新加坡的星獅地產。是次若成功將悉尼地皮脫手,意味集團全面退出澳洲市場。

另外,由於負債沉重,碧桂園將位於泰國的土地及房產,用作兩筆約7.74億泰銖(1.55億元)債券的抵押品,以取代集團作為擔保人。

森林城市變「鬼城」

澳洲及泰國的事情只是小菜一碟,真正令集團深陷泥濘的,肯定是馬來西亞的超級項目森林城市,至今仍不知怎樣去埋尾,令碧桂園處於進退兩難的困境。

這個曾經是碧桂園進軍海外的代表作,位於馬來西亞柔佛州伊斯干達的經濟特區,距新加坡只是一海峽之遙,總規劃佔地30平方公里,將發展住宅、商業、酒店及渡假等項目,發展時間25-30年,可容數十萬人口,目標是建成一座智慧綠色城市,總投資額達到1,000億美元。

2016年,當時的馬來西亞首相納吉布更揚言,新經濟區未來20年將創造20萬個就業機會。豈料2018馬哈蒂爾上場,竟表示禁止外國人購買森林城市房產,後雖改口,但亦強調會對簽證有所限制。事件令海外投資者嘩然,紛紛對森林城市卻步。

雪上加霜是疫情爆發,銷售及建設不是停頓就是放緩,銷情一落千丈,項目資金鏈繃緊。加上碧桂園在內地又陷入財困,無力支持馬來西亞的發展。另一方面,房子的買家收樓時發覺森林城市仍然冷冷清清,人煙罕至,與當初售樓時發展商所說的美好景像落差太大,於是不斷投訴抗議,負面消息令項目更加無人問津,市場戲稱森林城市是一座「鬼城」。

雖然現任首相安華去年表示將森林城市設為金融特區,令項目重燃希望,但市場仍認為馬來西亞政策陰晴不定,在當地置業還是少沾手為妙,因此森林城市的困局暫仍未能逆轉。

說回碧桂園,截至2023年6月底止,集團現金1,011億元,另外受限制現金約294.5億元。債務方面,有息負債包括銀行借款、優先票據,可換股債券及公司債券,合共高達2,579億元。事實上,到今天情況更糟糕,境外債務接連違約,去年下半年的銷售又大幅下滑,資金回籠緩慢。在此情況下,實在沒有資金去推動森林城市的發展。

碧桂園海外拓展敗走麥城,主要是擴展過急,以及錯判形勢,看不透部分東南亞國家的政治局勢變化,另外是疫情影響全球經濟,當然最致命是內地房地產下滑,政府嚴控開發商借貸,令房企面對資金鏈問題,在內地已自顧不瑕,又那有能力支持海外業務。

野蠻生長

市場不少批評聲音,認為包括碧桂園等房企,最大問題是過去多年盲目擴張,沒做好風險管理,以高槓桿去發展,因此負債纍纍,才會有今天結果。

對於這類「馬後炮」的指摘或分析,根本是人云亦云,流於表面。你看看,今天不是十家八家開發商負債沉重,而幾乎是每一家民營房企都無一倖免,差別只在於你是欠債數百億或是數千億,甚至是上萬億。

既然家家民營房企都以相同模式營運,你就明白是中國房企經營常態,在那個時代,若不是以這個高槓桿模式去發展,根本沒可能競爭,要麼就大落後,甚至是被淘汰。

坦白說,中國房地產邁入自由市場的時間只不過二十多年,初期基本上許多規範未成形,規則及模式是一步一步摸索,可以說房地產行業是處於一個野蠻生長的環境。

試想一條賽道未有限速,市場上百駕競走,先是100公里,再而200及300公里,問題也沒發生,既沒管制,又怕不提速會落後於對手,於是加到500公里。這時裁判開始發覺問題出現,若再不降速,不但參賽者有危險,賽道也不堪負荷,後果堪輿,於是突然狠下規定要減速煞車,一輛高速中行駛的汽車,急踩油煞停,情況肯定十分狼狽及混亂。

面對現實,內地房地產經過多年超高速發展,問題陸續浮現,要進行復修,去調整改變過去的缺點,令未來的發展可以更健康。無可否認,過程將是痛苦,當中必然有企業捱不住倒下去,重新整合是少不免,而且需要相當時間去過渡。

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新聞

簡訊:中興通訊第三季淨利大減87%

電信設備製造商中興通訊股份有限公司(0763.HK; 000063.SZ)周二公布,第三季度收入達289.67億元(40.8億美元),同比增長5.11%;但淨利潤僅2.64億元,按年大跌87.84%。 前三季度計,收入總額達1,005.2億元,同比增長11.63%,淨利潤降至53.22億元,按年下滑32.69%。期間營業成本大增30.08%至698.11億元,增速遠高於收入增幅。 期內,經營活動產生的現金流量淨額按年減少77.9%至17.77億元,主要因購買商品、勞務支付的現金增加;期末現金及現金等價物餘額報268.01億元,按年減少15%。 中興通訊A股周三低開7.9%,至中午休市報45.95元,跌6.96%。香港股市周三因公眾假期休市。該股在深證及港股在過去六個月均上漲近50% 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:優步計劃投資小馬智行、文遠知行香港IPO

據彭博社周二報道,美國共享出行巨頭優步科技(UBER.US)計劃投資中國兩大自動駕駛出租車營運商——小馬智行股份有限公司(PONY.US)及廣州文遠知行科技有限公司(WRD.US)即將在香港進行的首次公開招股(IPO)。報道引述消息人士稱,优步可能在小馬智行的香港上市中投資約1億美元,但未披露對文遠知行潛在投資的金額。 小馬智行擬在香港上市籌集近10億美元資金,而文遠知行的集資目標約為4億美元。兩家公司預計將於11月6日在香港掛牌交易。 小馬智行與文遠知行均於約一年前在美國上市。此次再赴港上市,正值越來越多在紐約掛牌的中資企業選擇在香港進行第二上市,以对冲中美紧张关系带来的风险。优步此前已投資兩家公司在美國的IPO,並與它們在全球多地合作推出自動駕駛出租車服務。 周二,小馬智行美股上漲11%,較IPO發行價累升約68%;文遠知行股價同日亦漲5%,但仍較其美國上市價低約24%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Citic Securities has bumper Q3

投資者湧入中國股市 中信証券迎來黃金期

得益於A股牛市行情及香港新股上市熱潮的帶動,中國最大券商中信証券第三季度營收與利潤均大幅攀升 重點: 中信證券第三季度淨利潤同比大增52%,營收增速與支持平 中國股市的上漲推動了公司佣金收入大增,IPO市場復蘇則帶動其投行業務攀升    梁武仁 中國股市擺脫多年低迷,重獲資金追捧之際,中信證券股份有限公司(6030.HK)似乎重回全盛時期。 上周五披露的最新財報顯示,受市場回暖推動,這家中國最大券商三季度淨利潤同比激增52%至94億元(約合13億美元),營收增長56%至228億元。營收激增主要源於投資收益近三倍增長,該板塊佔營收比重躍升至近60%(去年同期不足30%)。中信證券核心業務同樣顯著改善,手續費及傭金淨收入同比增長36%。收入激增主要源於投資收益近三倍的增長,該板塊佔營收比重躍升至近60%(去年同期不足30%)。中信證券核心業務同樣顯著改善,手續費及佣金淨收入同比增長36%。 截至9月底止的九個月,中信證券收入同比增長33%,淨利潤同比增長38%,在經歷同等時長下滑周期後,首次實現連續兩年利潤增長。 上述數據印證,儘管宏觀經濟仍顯疲弱,但作為頭部金融集團的券商子公司,中信證券正受益於科技板塊帶動的股市反彈。牛市行情直接帶動公司股票交易佣金收入增加,同時也為其所持資產帶來估值收益。 與此同時,香港IPO市場復興對雄踞亞洲投行金字塔頂的中信證券構成利好。近期股票融資活動再度升溫,眾多中國企業爭相把握機會,利用香港這一面向全球投資者的市場籌集新資金,以支持業務擴張,特別是海外發展。憑藉其廣泛的人脈與強大的承銷能力,中信證券在這場IPO盛宴中佔據吸金制高點,有望從大量新股上市中獲取可觀手續費收入。 中信證券傭金收入結構顯示,內地及香港兩地股市繁榮正全面提振其多元化業務。首先,經紀業務淨佣金收入三季度同比增長51%至約110億元,佔公司季度收入總額近半。 中國股市持續升溫 如此表現實屬意料之中,今年7月至9月期間,中國股市表現火熱,上證綜指漲幅逾12%,而以科技股為主的深證成指更飆升超過30%。強勁市況推升交易量激增,券商傭金收入水漲船高。特別是中信證券憑藉其行業龍頭地位與品牌規模,在吸引散戶投資者使用其股票交易服務方面擁有明顯競爭優勢。 經歷長期低迷後,港股IPO市場強勢復蘇,中信證券的投行業務佣金收入順勢勁增32%至37億元。今年首九個月,共有66家公司在港上市,集資約230億美元,較去年同期大增逾200%。該數據令香港遙遙領先紐約等國際金融中心,重奪全球最大IPO市場桂冠幾無懸念。 僅在10月截至本周三,已有57家公司向香港交易所遞交新的或更新的上市申請,平均每天超過四宗,即使月初因中國「十一」黃金周假期導致市場短暫放緩,申請活動仍保持活躍。 這波新股熱潮為中信證券帶來豐厚收益。該公司在亞太地區(不含日本)投行手續費收入排名第一,今年港股每3宗IPO申请就有一宗由其操刀。其中包括寧德時代(3750.HK;300750.SZ),這家全球最大電動汽車電池製造商於5月在港集資超過50億美元,創2021年以來港股最大IPO规模。 最新的個案是挖掘機製造商三一重工(6031.HK; 600031.SH),本周剛完成募資16億美元的港股重磅IPO,亦由中信證券擔任承銷商。 公司的資產管理部門收入亦上升16%,達87億元。雖較另兩大業務增速稍顯溫和,但在當前中國經濟環境下,眾多企業尚難以實現兩位數增長,已屬難能可貴。 不過,中信證券的順境能否持續猶未可知。當前A股市場高漲情緒或難以為繼,其與消費疲軟、地產低迷等經濟結構性短板已然脫節,更遑論中美貿易摩擦壓力。中國三季度GDP同比增長4.8%,創年內新低。 此類隱憂或成下季度考量要素。當下,投資者不僅湧入A股,更競相增持中信證券股票(H股年內漲幅56%),因其被視為中國市場的投資風向標。目前,該股市盈率達17倍,高於主要競爭對手中金公司(3908.HK; 601995.SH)14倍與國泰君安(2611.HK; 601211.SH)7倍的估值水平。 目前,中信證券無疑正處於最有利的位置。但真正的問題在於——它能否長期維持這種勢頭?當投資者最終意識到中國經濟可能無法支撐當前的樂觀情緒時,這波行情是否會遭到現實檢驗、從而削弱其優勢,仍有待觀察。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Top Sports sees 10% profit dip, pays dues for new brand expansion

上半年少賺一成 滔博為新品牌交學費

這家昔日耐克、阿迪達斯的最大中國經銷商,正押注「跑步+社群」,打造新品牌切入專業運動市場 重點: 公司上半年收入122.99億元、按年下滑5.8%,但毛利率仍穩守41% 自創品牌ektos開業後,線上帳號已超800個、會員達8,910萬   李世達 中國的消費仍待回溫,但並非所有產業都在退潮。疫情過後的復蘇期裡,健康與運動成為少數逆勢而上的領域。根據中國體育用品聯合會數據,2024年全國運動用品線上銷售額同比增長22.6%,越野跑、露營與路跑活動的參與人數持續攀升。然而,消費者對產品的要求早已不同於以往——他們追求的不只是運動功能,更是生活方式與社群認同。這股從「功能導向」轉向「體驗導向」的浪潮,推動了運動產業的再洗牌。 滔搏國際控股有限公司(6110.HK)正處於這場變局的中心。這家曾是耐克(Nike)、阿迪達斯(adidas)最大經銷夥伴的中國零售巨頭,正在轉身成為「品牌運營商」。當然,轉型並非沒有代價。 根據最新財報,公司2025財年上半年錄得收入122.99億元,同比下降5.8%;淨利潤按年減少9.7%至7.89億元。管理層解釋,短期壓力主要來自線下零售疲弱與主力品牌增速放緩。不過,滔搏的毛利率仍維持在41%,存貨與銷售費用都錄得下降。截至期末,公司持有現金及現金等價物25.38億元,扣除短期借款後仍維持淨現金約12.68億元,顯示財務結構仍穩健。 滔搏的策略轉折始於2024年。當國際品牌加快DTC(Direct-to-Consumer)布局、削減分銷渠道時,滔搏選擇主動「去依賴化」。公司一方面收縮傳統門店網絡,從巔峰時期的8,395家降至今年的約5,020家;另一方面,積極尋找新的成長曲線——專業跑步與高端戶外。 社群零售跑出第二曲線 2025年,公司在上海愚園路開設首家跑步多品店ektos,這是滔搏自創的全新品牌。店內集合了加拿大越野跑品牌norda、英國跑步品牌soar、加拿大品牌 Ciele Athletics等滔搏獨家代理品牌,並引入HOKA與adidas等高性能產品。ektos的目標不只是銷售,而是打造一個結合「選品+社群+文化」的跑步生活平台。 滔搏副總裁丁超形容這個項目是「傳播跑步文化的平台」——從門店設計到運營邏輯,都以社群為核心。首店設於多條跑步路線交會點,店內設有淋浴設施與開放空間,為跑團活動與品牌體驗服務。這種由下而上的「社群零售」模式,正是公司試圖重塑與消費者關係的關鍵。 除了ektos,滔搏近年頻頻與國際品牌簽約,構建多品牌矩陣。包括挪威高端戶外品牌Norrøna、加拿大norda、英國soar與Ciele,公司作為它們的中國獨家運營夥伴,負責從品牌定位、行銷推廣到渠道開發的全鏈路工作。這讓滔搏從單一分銷商轉為具有品牌塑造力的運營商。 在數字化層面,滔搏正以「全域零售」整合線上線下資源。報告期內,公司在抖音、視頻號運營超過800個賬號,小程序門店超3,600家,即時零售渠道達3,700家,抖音運動戶外類目排名第一。 線上零售額實現雙位數增長,部分抵消了線下銷售下滑。會員體系方面,累計用戶突破8,910萬,會員貢獻零售額達93%,高價值會員的平均客單價約為整體的六倍。這些指標顯示,滔搏正在從「賣貨導向」轉為「人群運營導向」。 股價不跌反漲 雖然短期內新品牌尚未帶來顯著營收貢獻,但在品牌聲量與定位上已初見成果。norda與soar在越野跑圈層迅速累積忠實用戶,公司也在多個賽事現場設立快閃活動。管理層表示,未來將以ektos為核心平台,推動自營與合作品牌協同發展,逐步建立「滔搏版的Lululemon生態」。 儘管滔搏上半年收入與盈利雙雙下滑,但績後股價不跌反升,首個交易日上漲5.8%至3.48港元,今年以來累升約16%。目前滔博市盈率約16.5倍,略高於安踏體育(2020.HK)的15.4倍與李寧(2331.HK)的15.7倍,反應市場對其轉型方向的認可。加上其維持超過100%的高派息率及淨現金狀態,都有助增強投資者的信心。 滔搏的短期挑戰在於消費疲弱與轉型成本,但中長期價值則在於能否在「專業運動生活方式」賽道建立護城河。若ektos成功複製並帶動品牌矩陣協同,滔搏或將成為中國新一代運動零售的範本。隨著跑步與戶外業務逐步成形,這家昔日的分銷巨頭,正嘗試跑出自己的新節奏。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏