雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

簡訊:盈收下滑 汽車之家大裁員

汽車交易服務平台汽車之家(ATHM.US;2518.HK)周四披露,受中國車市持續低迷影響,首季度收入同比下滑10%。在面臨市場持續疲軟,公司過去一年間已裁減約五分之一崗位。 截至3月底的首季度,汽車之家實現營收14.5億元,低於上年同期的16.1億元。其中媒體服務收入同比下跌26%至2.42億元,線索服務收入下降11%至6.45億元。公司淨利潤同比下滑10%,從3.8億元跌至3.41億元。 業務承壓之際,汽車之家持續通過人員優化控製成本。截至3月底員工總數為4,345人,較上年同期的5,420人減少20%。公司美股周四收跌0.8%,年內累計跌幅約3%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:百度Apollo攜手神州租車 將推出自駕車出租服務

百度(BIDU.US; 9888.HK)旗下百度Apollo自動駕駛平台,與中國最大租車平台神州租車(Car Inc.)簽署合作協議,雙方將推出中國首個「自動駕駛汽車租賃」服務。 這項新服務將允許用戶按需求透過神州租車平台,預約Apollo自駕車,靈活安排時間,覆蓋城市地標及旅遊熱點,特別針對長者、無駕照旅客及行動不便人士設計。 百度指,雙方將在多個城市文旅場景中共同推動自動駕駛技術的應用,形成應用模型。另預計從今年第二季度起,雙方將根據特定場景共同定義產品,根據用戶反饋迭代升級。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Zeekr gets privatization bid from Geely

美上市僅一年 極氪極速退市

極氪私有化,是母公司吉利汽車持續整合旗下上市子企的一部分 重點: 極氪已收到私有化要約,在香港上市的母公司吉利汽車提出以20%的溢價收購其股份 極氪在紐約IPO僅一年便欲私有化,背後有多重因素,包括中國企業在華爾街面臨的敵意日漸加劇   陽歌 來得容易,去得也快。 這正是電動汽車製造商極氪智能科技控股有限公司(ZK.US)要告訴投資者的。登陸紐約證券交易所僅一年,公司就要退市了。對投資者而言,極氪這段短暫的上市經歷帶來的收益還可以:私有化要約價格與IPO價格相比溢價可觀,超過20%。 推動持有極氪65.7%股份的吉利汽車(0175.HK)發出此次收購要約,最大原因是創始人李書福希望對其龐大的汽車帝國進行整合。 其次是政治因素,中國企業在美國證券交易所面臨的敵意日漸加劇。近幾個月來,這一問題多次顯現,一些政客建議將部分或全部中國企業強制退市。私有化後極氪將成為吉利汽車的全資子公司,而吉利汽車在香港的上市情況,看起來比極氪在紐約上市要安全得多。 去年5月,極氪名聲大作,公司在紐約上市並籌集資金4.4億美元。因中美證券監管機構之間的爭端,導致上市活動沉寂數年後,成為中國在美上市規模最大的公司之一。雙方最終達成一項信息共享協議,解決這一爭端,為重啓大型交易鋪平了道路。 但現在,美國政客再次威脅要限制中國企業在美上市,理由多樣,包括數據安全以及與中國國防工業有關聯的公司,利用美國資本市場融資。極氪其實並不屬於任何一種情況,因為它的大部分銷量都在中國,而其生產的汽車是民用車輛。儘管如此,最近各種反華言論或許仍讓極氪感到不安。 吉利汽車周三在香港發布的公告顯示,按照擬議的收購協議,吉利汽車將以每股25.66美元的價格,收購極氪股東手中的美國存托股票(ADS)。極氪的股東可以選擇收取現金,或是以1:12.3的比例換取在香港掛牌交易的吉利汽車股份。這個價格較極氪在要約披露前30個交易日的價格溢價20%。 吉利汽車表示:「預期私有化建議將為集團創建一個統一的上市平台,全面整合極氪的資產及資源,從而提升集團乘用車業務的競爭力。這也將有助於集團確定極氪未來的戰略方向,以應對全球市場及經濟挑戰。」 極氪股價在公告發布當天上漲,收於25.19美元,比要約價格低大約2%。有些不尋常的是,周四該股繼續上漲,收盤價26.06美元,略高於要約價。這可能表明,投資者認為吉利汽車最終會提高報價。 整合旗下公司 正如我們之前提到,也一如吉利汽車所指出的,這筆交易背後的主要推手,似乎確實是李書福意圖整合、精簡旗下眾多上市公司。吉利汽車是其中的先行者,於2004年在香港上市。近年來,公司旗下的沃爾沃汽車(VOLCAR-B.ST)和路特斯(LOT.US),也通過收購歐洲企業獲得的資產相繼完成上市。 吉利旗下其他上市公司還包括兩家智能汽車技術企業——在美國上市的億咖通科技(ECX.US)和在香港上市的知行科技(1274.HK)。此外,旗下曹操出行赴港上市計劃,已獲中國證監監管機構的批准,預計未來一兩個月內將完成掛牌。 去年11月,李書福對其商業帝國進行了一次重大整合——極氪宣布將出資13億美元,收購吉利旗下高端汽車品牌領克51%股份。極氪的投資者對這一計劃並不滿意,該計劃公佈後,極氪的股價下跌了27%。但整體而言,極氪上市後股價表現相對平穩:去年8月曾跌至13.5美元的低位,而今年3月一度衝高至33美元。 25.66美元的收購價格較其21美元的發行價溢價22%。 說實話,極氪的業績數據並不是特別亮眼,這可能也是李書福決定將該公司併入歷史更久且盈利狀況更好的吉利汽車的因素。極氪在中國過熱的電動汽車市場爭霸中入局較晚,但由於與吉利的關聯,它也具備一些強大的優勢。 但極氪品牌電動車的增長近期急劇放緩——中國電動車市場在經歷數年爆發式增長後,已開始顯現飽和跡象。據CnEVPost數據,4月份極氪品牌汽車的交付量僅為13,727輛,同比下滑14.7%,不過該品牌今年前四個月累計交付量仍保持12.2%的增長。同期領克表現更為亮眼:4月交付27,589輛,同比大增47%,2025年前四個月累計交付量增長25.6%。 與去年第四季度相比,當前增速已顯著回落——當時極氪(含領克品牌)合計交付量同比翻倍,達79,250輛。而公司當季營收同比增速僅為39%,為228億元(31.5億美元),這個數字展示出在中國汽車市場增速放緩、產能過剩的背景下,極氪正承受著巨大的價格壓力。 儘管面臨這些壓力,極氪的毛利率還是提高了4個多百分點,季度內的淨虧損從上年同期的29.4億元收窄至8.21億元。 極氪當前估值明顯偏低,市銷率(P/S)僅0.58倍,不僅低於吉利汽車的0.69倍,更遠遜於理想汽車(LI.US;2015.HK)和比亞迪(1211.HK;002594.SZ)等競爭對手,它們的市銷率均超過1倍。估值低或許是因為極氪入局電動車賽道較晚,不過極氪退市或將有助於提升吉利汽車的估值,後者的估值目前也有點低迷。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:八大基石投資者力撐 綠茶招股集資12億

內地餐廳營運商綠茶集團有限公司(6831.HK)周四在港公開招股,發售1.68億股,一成公開發售,招股價每股7.19元,集資約12.1億元,本月13日截止認購,16日掛牌。 公司表示已引入八名基石投資者,當中包括無鍚紫鮮及Action Chain等,合共認購6.73億元股份。 綠茶起源於杭州,截至2024年底餐廳數目達493家,覆蓋28個省市地區,去年收入為38.4億元人民幣,按年升6.9%;盈利按年升18.5%至3.5億元人民幣。 是次集資所得,約63.3%用於擴展餐廳網絡,26.3%設立中央食材加工設施,5.4%升級信息技術系統及相關基礎設施,5%則撥作營運資金及其他一般企業用途。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏