雖然龍湖集團多次表示無任何分拆計畫,但旗下物管公司龍湖智創生活遞交港股上市申請

重點:

  • 龍湖智創生活申請在港交所上市,與其他同業相比,算是姍姍來遲
  • 公司申請上市前進行連串收購並購行動,在全國物管行業排名第9

莫莉

房企分拆物業管理板塊上市的浪潮已經持續數年,以尋求籌集現金並更好地區分兩種不同業務。作為中國十大房企之一的龍湖集團(0960.HK)曾是例外,管理層多次重申“沒有分拆計畫”。如今,在絕大多數物管企業已登陸資本市場後,龍湖集團姍姍來遲,成為最後一家申請把相關業務分拆上市的頭部房企。

1月7日,龍湖集團旗下新品牌龍湖智創生活正式發佈,整合龍湖集團原有的智慧服務及商業運營等業務。同日,龍湖智創生活在港交所遞交上市申請,向港股市場踏出第一步。

根據公司招股書引述的資料,截至2021年12月28日,龍湖智創生活的物業管理在管面積約2.5億平方米,擁有1,512個在管項目,超過八成的項目位於一二線城市。房地產資訊綜合服務商克而瑞發佈的2021年中國物管企業管理規模榜顯示,排名前三的碧桂園服務(6098.HK)、萬科雲、雅生活(3319.HK)在管面積均已突破5億平方米,而龍湖智創生活名列行業第九。

對物業管理企業而言,在管規模是營收來源的核心。市場對物管企業的估值往往基於在管規模,因此上市前突擊收購並購以擴充規模,是多家物業公司不謀而合的選擇,而龍湖智創生活也不例外。

上市前擴大規模

2021年,在有關房企債務“三條紅線”等調控政策影響下,房企融資管道受阻,為緩解短期債務壓力,不少房企選擇通過出售物業資產補充資金。此前保持“潛水”的龍湖智創生活一改低調風格,在收購並購戰場上一路挺進。

去年3月,龍湖智創生活以12.73億元(2億美元)收購億達中國(3639.HK)的物業管理板塊億達服務;8月,吞併總部位於河南的物管企業楷林商務服務;9月,收購九龍倉集團(0004.HK)在內地的部分物業管理業務等。招股書顯示,龍湖智創生活來自協力開發商的物業專案,從2020年底的398個,已大幅增長74.9%至696個。

這些交易提升了龍湖智創生活的規模,也降低對龍湖集團的依賴。2021年前9個月,來自龍湖集團及其聯營公司貢獻的收入為23.33億元,佔比僅有30%,另外70%都是來自獨立協力開發商。

但連番大規模收購,卻攤薄了龍湖智創生活的毛利率,從2019年、2020年,到2021年前9個月,其毛利率分別為29.2%、25.8%與及27.6%,與同業比較不算吸引。以最新資料計算,龍湖集團及其聯合營公司開發的住宅物業的平均物業費為每月每平米3.44元,但協力廠商開發商的住宅平均物業費每月僅為每平米2.39元,比母公司的項目低了三成。

值得注意的是,物管企業的收購並購帶來的擴張機遇與風險並存。東北證券認為,四川藍光嘉寶服務、彩生活(1778.HK)等物管企業在大幅擴張下,業績增速卻連年大幅放緩,顯示新專案品質偏低,如果無法有效整合,當遇上被業主解約、維修資金加速上升等問題,會為公司帶來風險。

物管股估值跳水

新冠疫情期間,物管行業對社會的公共安全、基層工作的價值凸顯,也為生活類增值服務帶來機會,物管企業價值得到放大,上市企業估值在2020年中達到峰值,恒生物業服務及管理指數成分股的市盈率均值高達60至70倍。

但自從去年下半年以來,因政府發文要求整治地產市場秩序,物管行業股價大幅下挫,估值一路走低,到2021年12月31日,該板塊市盈率均值僅為17.5倍,降至歷史較低水準,但上市物管企業估值呈現分化,大型物企估值普遍更高,小規模、低發展潛力物企估值相對承壓。

中信證券指出,龍湖智創生活最佳可比公司是華潤萬象生活(1209.HK),兩者都具備以一二線城市業務為主的物業在管組合和運營商場組合,並試圖在物管和商管運營服務方面尋求協同。

龍湖智創生活暫未有招股價等詳情,參考香港上市的同類公司華潤萬象生活的市盈率為57倍,為同業較高水準。其他物管頭部企業中,碧桂園服務的市盈率為32倍、保利物業(6049.HK)為36倍。

招股書顯示,龍湖智創去年首三季淨利潤為11.3億元,按相同比例計算,預測全年盈利約15億元,如果以上述三家同業的平均市盈率約40倍計算,龍湖智創生活上市估值約為732億港元(598億元)。

考慮到母公司龍湖集團財務穩健,“三道紅線”均為綠色,此時推進物業板塊上市,並無紓解資金壓力的顯著需求。作為最近市場上罕見的物管龍頭新股,龍湖智創生活的上市估值,說不定能比預期稍高。

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新聞

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簡訊:萬國數據分拆數據中心 以房託基金模式上市

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簡訊:羽絨龍頭波司登去年度盈利升14%

內地羽絨服品牌波司登國際控股有限公司(3998.HK)周四公布年度業績,截至3月底止收入同比升11.6%至259億元人民幣(下同),股東應佔溢利升14.3%至35.1億元。 羽絨服的收入達216.7億元,同比升11%,佔收入總額的83.7%。集團表示,業績提升主要是2018年開始,集團提出新的戰略目標,回歸初心,聚焦羽絨服,積極建立品牌,推動產品創新。 波司登表示,未來將主力在「時尚功能科技服飾」賽道上發展,進行品類及業務延伸。 周五波司登開市跌0.4%報4.6港元,今年以來公司股價上升近20%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
PPIO eyes next AI frontier

布局邊緣算力 PPIO搶灘AI基建

依靠在邊緣雲計算的基建布局,PPIO切入AI算力市場,試圖把握AI推理時代的商機 重點: 公司聲稱,截至今年5月,日均Token消耗量已達1,419億 過去三年累計虧損5.68億元,去年收入增長55.7%至5.58億元    李世達 隨著AI技術進入應用爆發期,AI推理算力需求正以指數級速度膨脹,成為新一輪雲計算競賽的主戰場。在這場資源戰中,一家來自中國的分布式雲計算服務商——PPIO派歐雲,選擇於此刻遞表港交所,試圖搭上AI推理市場的東風。 PPIO派歐雲母公司PPLabs Technology Ltd.近日正式向港交所遞交上市申請,計劃集資擴大AI雲服務與海外市場布局。公司強調其為中國最早專注於分布式AI推理雲的獨立服務商之一,目前其每日token消耗量已達1,419億,在中國市場僅次於行業頭部的私營雲平台。 PPTV創始人的二次創業 PPIO的創辦人姚欣並非新面孔。早在2005年,他便在華中科技大學攻讀研究生期間創立了中國最早的網絡視頻平台PPTV(聚力傳媒),甚至早於YouTube一年。這個曾經累計獲得7億美元融資的明星公司,於2014年出售給蘇寧,姚欣也一度淡出創業圈。 2018年,姚欣二度創業,成立PPIO,瞄準雲計算中尚未被主流巨頭充分覆蓋的分布式邊緣算力市場。 這背後,是中國AI產業鏈中一個重要趨勢的映射:當訓練型大模型階段逐步轉入實際應用,推理成本與資源調度成為瓶頸。用戶在應用端與AI互動時的即時回應過程,是生成式AI大規模落地的真正戰場,此時,靠近用戶的邊緣算力,便扮演「算力配送平台」,成為戰場上的救火隊。 舉例來說,一位用戶在北京與AI助理互動,若模型推理發生在美國資料中心,即便經過最優化的網路傳輸,也難免延遲感;但若推理發生在北京或河北的某個邊緣節點,則能提供幾乎即時的體驗,這對語音、影像或遊戲類應用尤為關鍵。 灼識諮詢數據顯示,按收入計,中國邊緣雲計算服務市場的規模預計至2029年將達370億元,2024年至2029年的複合年增長率22.9%;2029年,全球AI雲計算服務市場的規模將達4,277億元,年複合增長率68.5%。 這使其成為AI產業鏈中的「算力配送商」:上游對接基礎設施提供者(如三大電信商)與硬體資源(如GPU供應方),中游負責算力的彈性調度與封裝,下游則面向AI應用開發者,提供推理即服務(Inference as a Service)的算力支持。 PPIO透過自建與合作方式,搭建起涵蓋全球超過1,200個城市、4,000多個節點的分布式算力網絡,並結合自研調度平台,讓AI模型的推理任務能被自動分配至就近可用資源。 算力的Airbnb? 盈利模式上,PPIO目前主要透過三種方式變現:其一是「算力租賃」,即向開發者按需提供GPU算力資源,按Token消耗量或時長計費,目前此類收入佔總收入約七成;其二是提供「節點服務」,將部分企業或開發者的閒置硬件納入節點網絡,透過共享算力獲取收入分成;其三是AI應用的定制化服務,特別是在邊緣CDN與小模型推理領域,提供更接近業務場景的組合解決方案。 由於業務仍處擴張初期,PPIO尚未實現盈利,但與同類雲服務初創相比,其虧損幅度相對可控,毛利率亦維持在10%以上。 申請文件顯示,2022年至2024年,PPIO營收分別為2.86億元、3.58億元、5.58億元,複合年增長率39.7%,去年收入同比增長55.7%;毛利率分別為16.1%、17.7%、12.3%;虧損額分別為8,500萬元、1.894億元、2.935億元。三年虧損累計約5.68億元。 如同Airbnb之於房間,PPIO串聯GPU閒置資源、通過多節點調度,提供彈性、即時、具成本優勢的推理服務,特別適合部署在AI智能體、視覺識別與低延遲互動場景中。 但分布式架構也面臨監管、標準化與服務穩定性的挑戰。市場競爭亦日趨激烈,除了同類型競爭對手UCloud外,阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)、百度(BIDU.US; 9888.HK)及金山雲(3896.HK)等大型企業也在自建AI算力與邊緣節點。PPIO若想長期佔據一席之地,勢必要在API平台體驗、價格模型與跨境部署上持續創新。 此外,公司手上現金僅約1.14億元,淨負債規模達6.96億元,顯示公司需依賴外部融資延續擴張,若募資不順,將面臨流動性壓力。…