2423.HK
BEKE.US

這家房地產交易平台的新戰略漸見成效,協助去年第四季扭虧為盈

重點:

  • 貝殼控股去年第四季存量房總交易額出乎意料微增1.5%,雖然季內淨收入下跌5.8%,但仍轉虧為盈,錄得3.72億元淨利潤
  • 家裝家居和租賃業務是公司去年業績亮點,兩者淨收入均按年大漲

 

羅小芹

去年第四季,中國正處於新冠疫情高峰期,嚴格的防疫措施限制了經濟活動,不少公司叫苦連天,但這家地產中介商卻轉虧為盈,表現讓市場刮目相看。

中國連鎖房屋中介「鏈家」的經營者貝殼控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布,去年第四季收入按年下跌5.8%至167億元,高於第三季財報淨收入指引的145至150億元,主要是由於期內存量房(庫存待售、未居住過的二手房)總交易金額(GTV)出乎意料地上升1.5%,並受惠於家裝家居業務及新興業務收入按年大漲35倍和152%,抵銷了存量房和新房業務的收入跌幅。業績公布後翌日,該公司的股價大漲9.1%至50港元邊緣,顯示投資者對或許滿意其最新業績表現。

主席兼CEO彭永東表示,該公司在全國存量房總交易額持續下跌的情況下,仍能出現按年增長,主因是通過有效的經紀人合作網絡(ACN)模式,驅動更多用戶價值,並提供更好的商機分配機制及嚴格的生態治理手段,促進門店和經紀人的發展。所謂ACN模式,是指在遵守房源資訊充分共用等規則前提下,同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與一筆交易,成交後按照不同角色在各環節的貢獻,再進行佣金分成。

雖然受房地產整體市況不景氣及新冠防疫限制措施夾擊,該公司上季存量房業務及新房業務收入仍按年減少11.8%及26.8%。但利潤率較高的存量房業務及家裝家居收入佔比提升,帶動該公司上季毛利率按年急增8個百分點至24.4%。

營業成本大減

此外,受惠於經紀人及其他銷售渠道的外部分佣,以及內部佣金及薪酬均有所減少,去年第四季的營業成本大降14.9%至127億元,引領該季轉虧為盈,錄得3.72億元淨利潤,表現遠勝上一年同期的9.33億元淨虧損。

回顧去年,中國房地產市場仍然處於冰河時期,樓市成交量大幅下跌,貝殼上半年已錄得24.85億元淨虧損,即使之後兩個季度都能獲利,最終仍錄得13.97億元全年淨虧損,比2021年擴大166%。

不過,如果扣除公允值變動、商譽、收購業務攤銷等較有「水份」的項目,該公司非國際財務準則的經調整淨利潤,卻按年上升24.4%至28.53億元,也許更能反映公司在2021年提出的「一體兩翼」佈局戰略下,正開始改善的業務表現。

貝殼的主營業務包括存量房交易服務、新房交易服務、家裝家居、新興及其他業務四大板塊。

根據該公司的「一體兩翼」佈局戰略,「一體」是指房產交易,「兩翼」是新增的家裝家居和普惠租房業務。受市道低迷影響,貝殼去年的房產總交易額大降32.3%至2.6萬億元,拖累存量房及新房的收入分別大降24.5%至38.3%,是拖累全年收入減少24.9%至607億元的主因。

隨着中國政府去年第四季推出《金融16條》的房地產救市措施,加上新冠防疫措施已被撤銷,內地樓市表現今年初出現回暖趨勢,國家統計局數據顯示,今年前兩個月全國住宅銷售額按年增長3.5%。貝殼管理層對樓市的前景也轉趨樂觀,預計今年首季淨收入約180億元至185億元,按年大升逾43%。

兩翼」造就增長

至於「兩翼」的家裝家居及新興業務,更是公司去年業績的重大亮點。

回顧去年,貝殼的家裝家居業務淨收入達50.5億元,按年增長24.4倍,主要因為公司完成收購聖都家裝,其財務業績於去年二季度開始合併入帳,以及家裝家居業務總交易額錄得有機增長。

另外,雖然國民減少買房,但為了解決住屋需要,仍有不少人轉投租賃市場。得益於輕託管租賃服務的淨收入增加,其新興業務去年整體收入也增長33.4%至28.48億元。

新興業務穩步增長,與公司將租務提升為戰略層面不無關係。早於去年3月,貝殼提出要實現全年達到10萬間租賃房源。截至去年底,貝殼租房業務進入了13個城市,總在管規模已突破12萬間。由此可以預見,該業務將持續擴充,並為公司提供另一個重要收入增長引擎。

受惠樓市回暖,市場將對貝殼有更大想像空間,該公司目前市值已接近1,900億港元(1,670億元),比去年10月末的低位翻倍;業務與其最接近的房多多(DUO.US)仍處於虧損,市銷率僅約0.08倍,遠遜貝殼的2.53倍,足以反映後者在中國房地產中介的龍頭地位。

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新聞

HKEx has big listing day

新聞概要:港交所一日迎來六隻IPO 創逾五年單日上市新高

六隻新股上市首日均收漲 共集資63億港元   陽歌 周二六家企業在港交所掛牌上市,創逾五年單日上市數量新高,共集資63億港元。六隻新股上市首日悉數收漲,雖然其中兩家公司股價勉強守住發行價。 最大贏家為數字孿生地球開發商五一視界(6651.HK),該股收報39.62港元,較30.5港元發行價上漲30%,公司集資6.5億港元。另一表現亮眼的是AI藥物研發平台運營商英矽智能(3696.HK),集資20億港元,股價收漲25%。 此次六宗上市標誌香港近年最活躍IPO市場的單日峰值,眾多企業正加速趕在2025年底前完成上市。僅12月就有約25家企業掛牌,使香港成為今年全球募資規模最大的IPO市場。德勤數據顯示,在8宗單筆集資超百億港元的新股支撐下,香港市場全年集資額預計達3,000億港元 其他周二上市企業包括:護膚品製造商上海林清軒(2657.HK)首日收漲9.3%,集資10億港元;美聯鋼結構建築(2671.HK),集資1.4億港元,股價上漲7.6%;深圳迅策(3317.HK)集資10億港元,微升1%;臥安機器人(6600.HK)集資15億港元,股價微漲0.07% 受疫後復蘇前景不明及中國經濟增速放緩影響,香港IPO市場在疫後及隨後兩年基本處於蟄伏狀態。之前最近一次單日超六家企業上市在2020年7月,當時有七隻新股同日掛牌 隨著中國刺激經濟信號日益明確,在2024年末市場開始回暖。疊加美國對中概股監管環境趨嚴,眾多原擬赴美上市企業轉道港股,進一步推升市場熱度。 此輪熱潮預計將延續至2026年初,四家已通過港交所聆訊的企業正籌備IPO,其中壁仞科技(6082.HK)擬定於1月2日上市 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:引來禮來騰訊淡馬錫基投 英矽智能港股首掛半日升34%

AI製藥平台英矽智能(3696.HK)周二在港股掛牌上市,高開45%,其後升勢收窄,至中午休市報32.26港元,升34.1%。 公司此次發售全球發售9,469.05萬股,發售價24.05港元,集資淨額20.26億港元。香港公開發售獲得1,426.37倍超購,國際發售獲得25.27倍超購。包括禮來、騰訊、新加坡淡馬錫、Infini Global Master Fund及施羅德等16名基石投資者合共認購3,720.45萬股,佔發售總數39.29%。 成立於2014年的英矽智能是一家全球領先的AI驅動藥物發現及開發企業,自主研發的生成式人工智能平台‌Pharma.AI‌,覆蓋從新靶點識別、小分子生成到臨床結果預測的端到端藥物研發流程。 公司過去三年持續錄得虧損,但幅度已有收窄,從2023年的虧損2.11億美元,收窄至2024年的1,742.9萬美元,但今年上半年的虧損又擴大至1,892.3萬美元。 公司表示,集資淨額將主要用於關鍵臨床階段管線候選藥物的進一步臨床研發提供資金,以及開發新的生成式AI模型及相關的驗證研究工作、早期藥物發現及開發,以及營運資金及其他一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:超額近1,400倍 林清軒午收升14%

護膚品生產商上海林清軒化妝品集團股份有限公司(2657.HK)周二首日在港掛牌,開市升9.3%報85港元,股價持續上升,收市升14.4%報88.95港元。 公司發售約1,397萬股,每股定價77.77港元,集資淨額9.97億港元。公開發售錄得超額1,235倍,國際配售則超額19倍。 富達基金、大家人壽、正心谷資本、Mega Prime、Duckling Fund、SS Capital及 Yield Royal Investment為基石投資者,共購入620.5萬股,佔發行H股總數的5.85%。 林清軒旗是國產護膚品牌,旗下產品包括精華油、面霜、爽膚水、乳液、精華液、面膜及防曬霜;王牌產品是山茶花精華油,自2014年推出至今年6月底,已累計售逾4,500萬瓶。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Hongjiu sells fruit

榴蓮之王墜落 洪九果品黯然退市

在創辦人鄧洪九因涉嫌會計造假被羈押之後,洪九果品股票已一文不值,正式被港交所掃出門 重點: 上市僅三年,洪九果品便被港交所除牌,未來恐須透過債務重組及出售資產,才能應付債權人追討 公司曾被視為中國最大水果分銷商,其股份於2024年3月起停牌,其後多名管理層因涉嫌虛構銷售數據而遭到拘捕   譚英 1987年,年僅17歲的鄧洪九在重慶朝天門碼頭當起苦力,其後每周抽出兩天時間販賣橘子,逐步發展成自己的水果攤。2002年,他與妻子江宗英共同創立洪九果品。10年後,鄧洪九押注泰國榴槤市場,籌集1億元人民幣(約1,430萬美元),在當地興建加工工廠。 隨著中國市場逐漸接受氣味濃烈的榴槤,這場前瞻性的布局為鄧洪九贏得「中國榴槤王」稱號。他透過與大型超市簽訂長期供貨合約,牢牢掌握高利潤市場份額。至2021年,重慶洪九果品股份有限公司已成為中國最大榴槤分銷商,並將業務拓展至火龍果、山竹、龍眼、葡萄及車厘子等高端鮮果品類。 然而,這段水果王國的故事最終急轉直下。過去兩年間,在價格劇烈波動、虛構銷售與管理失當交織下,鄧洪九的商業帝國迅速崩塌。對於高度仰賴時效、易腐的水果行業而言,任何節奏失誤都可能致命。這名水果大亨跳樓機般「慢慢爬升、急速墜落」的戲劇性人生,本周迎來象徵性的終章——公司被港交所強制除牌。 時間倒回到2022年9月,剛上市的洪九果品仍風光無限。當時公司在泰國、智利、越南及菲律賓設有附屬公司,在中國17個城市設有分支機構,並擁有自建冷鏈物流體系。上市前投資者陣容包括阿里巴巴、招商資本等重量級機構,上市後亦讓鄧洪九與江宗英躋身當年中國富豪之列,合計身家估值約85億元(約12億美元)。 但到了上周平安夜,港交所宣布於12月30日起取消洪九果品上市地位,局勢已判若雲泥。包括景順長城基金與華安基金等大型機構隨後表示,其所持洪九果品股份已確認為毫無價值。 水果王國的崩解,其實早在一年多前便已出現裂痕。2024年3月,洪九果品宣布停牌,導火線是核數師畢馬威對公司2024年全年業績提出重大質疑,並於其後辭任。畢馬威指出,洪九果品疑似涉及「循環資金」操作,即向虛構的供應商支付大額款項,再由這些資金以假客戶交易的形式回流公司帳上,用以虛增收入及應收帳款。與此同時,鄧洪九與妻子則持續對外借款,並將所持股份質押作為抵押,試圖為已陷入下滑的業務爭取喘息空間。 自2023年9月以來,洪九果品再未提交任何財務資料。公司當時披露,2023年上半年收入85億元,錄得8.02億元盈利。儘管上市前數年收入持續增長,但公司自2019年起便一直處於現金流為負的狀態,且缺口逐年擴大。 榴槤價格雪崩 多年來,洪九果品在資金不斷流出的情況下,仍設法維持營運。然而,2023至2024年間榴槤價格急挫,對公司造成沉重打擊。畢馬威在2023年第四季發現異常交易後開始起疑。洪九果品當季向新供應商支付了34.2億元的預付款,約佔公司全年預付款總額的四分之三。其中部分新供應商並無員工參與政府規定的社保計劃,另一些供應商的註冊資本甚至低於所收到的預付款金額。 今年4月,事件進一步升溫。鄧洪九、江宗英及另外六名高管在重慶因涉嫌詐騙貸款被捕。至今,鄧洪九及另外四名公司高層仍被羈押,其餘人員則已於5月獲釋。據稱,洪九果品利用虛構銷售所產生的假應收賬款,作為向銀行借貸的抵押品,以支撐公司營運。 在首輪拘捕行動後,三名獨立董事相繼辭任,這亦成為港交所最終決定將公司除牌的重要因素之一。 與此同時,洪九果品仍由留任的管理層與員工勉力維持營運。今年4月,公司已向法院申請主導式重整,意味著一場大規模整頓勢在必行。重整方案可能包括出售部分資產,例如旗下16座水果加工廠,以及冷鏈物流基礎設施。 洪九果品的兩大競爭對手百果園(2411.HK)與鮮豐水果情況相對較好,但差距並不明顯。自2024年8月起,鮮豐水果董事長韓樹人的逾3億元股權遭杭州法院凍結,料與債務糾紛有關,該公司亦因此擱置上市計劃。 百果園最新財報則顯示,2025年上半年收入按年下滑21.8%至44億元,業績由盈轉虧,錄得3.42億元虧損。公司同步大幅收縮門店規模,店舖數量由6,011間削減至4,375間,跌幅約三分之一,反映經營壓力加劇。 水果行業的困境並非僅限於龍頭企業。社區團購、生鮮電商等新興渠道崛起,亦持續侵蝕超市等傳統銷售模式的市場空間。此外,中國生鮮農產品的損耗率高達20%至30%,遠高於發達國家約5%的水平,部分原因在於行業標準化不足。 水果產業從果園到終端零售的供應鏈冗長複雜,幾乎每一個環節都潛藏合規風險。中國媒體指出,近三成國內生鮮零售企業在發票管理上存在問題,約四分之一未建立完善的品質溯源制度,另有約15%的企業冷鏈物流未達行業標準。 對洪九果品而言,問題進一步惡化的原因,在於公司長期以「家族企業」模式運作,治理結構本就薄弱。上市前,家族合計持股超過46%,高層幾乎清一色由家族成員擔任:鄧洪九任董事長,江宗英出任總經理,兒子鄧浩基為營運長,女兒鄧皓宇擔任聯席公司秘書,外甥楊俊文則為副總經理。 洪九果品亦難以倖免於外在衝擊,其中榴槤價格暴跌成為拖垮公司的關鍵導火線。公司主打高端鮮果市場,在中國經濟放緩、消費趨於保守之際,更容易受到消費偏好轉變與需求走弱的影響。多重因素交織之下,最終讓這家一度被奉為成功樣板的公司,迎來苦澀的結局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏