2423.HK
BEKE.US

这家房地产交易平台的新战略渐见成效,协助去年第四季扭亏为盈

重点:

  • 贝壳控股去年第四季存量房总交易额出乎意料微增1.5%,虽然季内净收入下跌5.8%,但仍转亏为盈,录得3.72亿元净利润
  • 家装家居和租赁业务是公司去年业绩亮点,两者净收入均同比大涨

 

罗小芹

去年四季度,中国正处于新冠疫情高峰期,严格的防疫措施限制了经济活动,不少公司叫苦连天,但这家地产中介商却转亏为盈,表现让市场刮目相看。

中国连锁房屋中介“链家”的经营者贝壳控股有限公司(BEKE.US; 2423.HK)上周四公布,去年四季度收入同比下跌5.8%至167亿元,高于第三季财报净收入指引的145至150亿元,主要是由于期内存量房(库存待售、未居住过的二手房)总交易金额(GTV)出乎意料地上升1.5%,并受惠于家装家居业务及新兴业务收入同比大涨35倍和152%,抵销了存量房和新房业务的收入跌幅。业绩公布后翌日,该公司的股价大涨9.1%至50港元边缘,显示投资者对或许满意其最新业绩表现。

主席兼CEO彭永东表示,该公司在全国存量房总交易额持续下跌的情况下,仍能出现同比增长,主因是通过有效的经纪人合作网络(ACN)模式,驱动更多用户价值,并提供更好的商机分配机制及严格的生态治理手段,促进门店和经纪人的发展。所谓ACN模式,是指在遵守房源信息充分共享等规则前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与一笔交易,成交后按照不同角色在各环节的贡献,再进行佣金分成。

虽然受房地产整体市况不景气及新冠防疫限制措施夹击,该公司上季存量房业务及新房业务收入仍同比减少11.8%及26.8%。但利润率较高的存量房业务及家装家居收入占比提升,带动该公司上季毛利率同比急增8个百分点至24.4%。

营业成本大减

此外,受惠于经纪人及其他销售渠道的外部分佣,以及内部佣金及薪酬均有所减少,去年四季度的营业成本大降14.9%至127亿元,引领该季转亏为盈,录得3.72亿元净利润,表现远胜上一年同期的9.33亿元净亏损。

回顾去年,中国房地产市场仍然处于冰河时期,楼市成交量大幅下跌,贝壳上半年已录得24.85亿元净亏损,即使之后两个季度都能获利,最终仍录得13.97亿元全年净亏损,比2021年扩大166%。

不过,如果扣除公允值变动、商誉、收购业务摊销等较有“水份”的项目,该公司非国际财务准则的经调整净利润,却同比上升24.4%至28.53亿元,也许更能反映公司在2021年提出的”一体两翼”布局战略下,正开始改善的业务表现。

贝壳的主营业务包括存量房交易服务、新房交易服务、家装家居、新兴及其他业务四大板块。

根据该公司的“一体两翼”布局战略,“一体”是指房产交易,“两翼”是新增的家装家居和普惠租房业务。受市道低迷影响,贝壳去年的房产总交易额大降32.3%至2.6万亿元,拖累存量房及新房的收入分别大降24.5%至38.3%,是拖累全年收入减少24.9%至607亿元的主因。

随着中国政府去年四季度推出《金融16条》的房地产救市措施,加上新冠防疫措施已被撤销,内地房市表现今年初出现回暖态势,国家统计局数据显示,今年前两个月全国住宅销售额同比增长3.5%。贝壳管理层对房市的前景也转趋乐观,预计今年首季净收入约180亿元至185亿元,同比大升逾43%。

两翼”造就增长

至于“两翼”的家装家居及新兴业务,更是公司去年业绩的重大亮点。

回顾去年,贝壳的家装家居业务净收入达50.5亿元,同比增长24.4倍,主要因为公司完成收购圣都家装,其财务业绩于去年二季度开始合并入账,以及家装家居业务总交易额录得有机增长。

另外,虽然国民减少买房,但为了解决住屋需要,仍有不少人转投租赁市场。得益于轻托管租赁服务的净收入增加,其新兴业务去年整体收入也增长33.4%至28.48亿元。

新兴业务稳步增长,与公司将租务提升为战略层面不无关系。早于去年3月,贝壳提出要实现全年达到10万间租赁房源。截至去年底,贝壳租房业务进入了13个城市,总在管规模已突破12万间。由此可以预见,该业务将持续扩充,并为公司提供另一个重要收入增长引擎。

受惠房市回暖,市场将对贝壳有更大想象空间,该公司目前市值已接近1,900亿港元(1,670亿元),比去年10月末的低点翻倍;业务与其最接近的房多多(DUO.US)仍处于亏损,市销率仅约0.08倍,远逊贝壳的2.53倍,足以反映后者在中国房地产中介的龙头地位。

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新闻

首季收入增近47% 拿森科技首挂半日升75%

内地智能驾驶线控方案商拿森智能科技(浙江)股份有限公司(2261.HK)周五在港交所挂牌,首挂高开62.2%,至中午休市报18.2港元,较发行价高74.66%。 公司公布,此次全球发售5,759.45万股H股,每股定价10.42港元,为招股价10.42至11.18港元的下限,集资净额约5.33亿港元(0.79亿美元)。香港公开发售超购2,512.54倍,国际发售超购1.12倍。 拿森科技成立于2016年,专注智能驾驶运动控制,主攻线控底盘技术,产品涵盖电子助力制动、车身稳定控制及解耦式线控制动等方案,并布局线控转向、运动控制器、人形机械人及低空飞行器应用。 今年首季,拿森科技收入按年增长46.9%至1.51亿元,毛利率由7.1%升至10.1%;期内亏损则扩大37.3%至5,488万元。 公司表示,集资所得约50%用于加强研发及扩大产品组合,30%用于扩充及升级产能,10%用于提升服务及国际品牌知名度,其余10%作营运资金及一般企业用途。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

母公司增收牌照费逾倍 美高梅中国中期盈利跌两成

博彩企业美高梅中国控股有限公司(2282.HK)周四公布中期业绩,截至6月底收入173.9亿港元,同比上升4.4%,但盈利反下跌20%至19亿港元。 娱乐场收益151亿港元,较去年同期的146亿港元上升3.4%。来自主场地赌桌总赢额同比上升近10%至165.5亿港元,老虎机总赢额亦上升23%至13.4亿港元,但贵宾赌桌总赢额则下跌30%至17亿港元。 博彩收益上升,最终盈利却出现下滑,公司没有具体解释原因。根据报表资料,应是牌照费用的大幅增加所致,由去年中期的2.91亿港元,升至今年中期的6.37亿港元,升幅达到119%。 去年底,美高梅中国母公司MGM突然将品牌合约费用,由每月综合收益净额的1.75%,大增一倍至3.5%,并于今年生效。当时已引起市场不满,为何要大幅调升品牌合约费用,事件导致股价单日重挫17%,市值蒸发百亿港元。 美高梅中国周五平开报11.08港元,公司过去一年股价累计下跌逾3成。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Dida does ride sharing

同程掌舵 嘀嗒出行力拼重返增长

经营承压的嘀嗒出行已有过半股东同意,向中国领先在线旅游平台同程旅行出售持股 重点: 近52%的嘀嗒出行股东已接纳同程旅行提出的股份要约 这家经营承压的顺风车平台有望受惠于同程旅行的2.5亿名注册用户,其中大部分来自较低线市场,而这些市场也是嘀嗒出行的主要布局区域    阳歌 中国竞争激烈、持续演变的共享出行市场再有新进展。在线旅游平台同程旅行控股有限公司(0780.HK)提出收购陷入困境的嘀嗒出行(2559.HK),相关股份要约已接近完成。这宗交易最早于6月底公布,本周跨过重要门槛。同程旅行在本周刊发的公告中表示,截至8月5日,持有嘀嗒出行51.74%股份的投资者已就股份要约作出有效接纳。 这一接纳水平并不令人意外,因为在6月29日首次公布交易时,合计持有嘀嗒出行53.7%股份的五名主要投资者已表明会出售持股。同程旅行提出以每股1.3875港元收购嘀嗒出行股份,较当时市价略有折价,交易作价14.2亿港元。同程旅行亦表示,待交易所有条件完成后,将支付每股1.1745港元的特别现金股息。 这是同程旅行继去年以25亿元(3.7亿美元)收购陷入困境的房地产巨头万达旗下酒店业务后,第二宗重大收购。由于两家卖方均面临巨大压力,同程旅行都以相对低廉的价格取得这两项资产。中国房地产市场长期低迷,万达正承受巨额债务偿还压力。 与此同时,嘀嗒出行的处境也持续恶化。公司不仅面对商业模式难题和其他共享出行企业的激烈竞争,还受到新一代自动驾驶出租车快速崛起的冲击。反映经营压力,嘀嗒出行去年收入下跌36.2%至5.02亿元,并于下半年转亏。公司2024年首次公开发行时每股定价6港元,其股价至今已累跌约四分之三。 这宗交易看来确实能让同程旅行与嘀嗒出行各取所需,或可解释为何自收购公布以来,同程旅行股价已上升约10%。 同程旅行是中国领先的在线旅游平台之一,占全国庞大旅游市场约10%至15%。与多数竞争对手主攻北京、上海和深圳等较富裕的一线市场不同,同程旅行的定位较为独特,主要聚焦中国低线城市。公司表示,其2.5亿名注册用户中,87%来自这些低线市场。 嘀嗒出行同样聚焦这些低线市场,在共享出行行业的定位也较为独特,主打顺风车服务。相比之下,滴滴全球和曹操出行(2643.HK)等规模较大的竞争对手,主要提供一名司机搭载一名乘客的传统服务。顺风车模式通常由一名司机在同一趟行程中接载多名乘客,再逐一送往各自目的地。 这种模式的价格远低于一车一客模式,但乘客到达目的地通常需要花费更多时间。嘀嗒出行把行程时间过长视为主要“痛点”,并曾表示正开发技术,以更有效地为个别司机优化路线。不过,嘀嗒出行的低价服务与低线市场相当契合,因为这些市场通常较大城市更为价格敏感。 能否一加一大于二? 同程旅行表示,可运用旗下多方面资源,不仅包括资金,也包括庞大的用户基础,协助嘀嗒出行提升技术与运营效率,从而更有效地与规模较大的共享出行企业竞争,而这些对手不少也有资金雄厚的股东支持。 同程旅行在最初公告中表示,公司“拟推动其已建立的大众旅游生态系统与(嘀嗒出行)轻资产顺风车模式深度融合,旨在打造覆盖城际及市内交通的综合‘门到门’智慧出行平台”。“通过结合(嘀嗒出行)的出行服务能力与(同程旅行)广泛的用户基础,扩大后的集团将具备有利条件,向更广泛且留存率更高的用户群,提供无缝衔接的端到端交通及旅游解决方案。” 尽管嘀嗒出行收入持续下滑,但从资产负债状况来看,同程旅行接手的仍是一家财务基础相对稳健的公司。嘀嗒出行去年持有9.67亿元现金,相当于目前市值约三分之二。更重要的是,公司负债仅为5.66亿元,规模远低于现金水平,其中大部分为应付账款及其他应付款。 嘀嗒出行另一项吸引之处是毛利率。由于其采用轻资产模式,由司机自行提供车辆,加上顺风车模式可带来较高的每趟行程收入,因此毛利率维持在较高水平。公司去年毛利率为66.3%,相比之下,美国出行巨头Uber(UBER.US)约为40%,而曹操出行去年仅为9.4%;曹操出行拥有旗下车队的全部车辆,因此成本远高于嘀嗒出行。 同程旅行去年的毛利率同样为66.3%,从这项指标来看,两家公司似乎相当契合。不过,值得注意的是,嘀嗒出行2024年的毛利率曾高达72%,显示该指标正快速下滑,同程旅行需要迅速采取行动稳定局面。 嘀嗒出行还面临来自多个方面的竞争。其中一大威胁,是百度(BIDU.US;9888.HK)和高德地图等企业运营的聚合平台崛起。这些平台让规模较小的共享出行企业更容易接触乘客,同时无须承担开发嘀嗒出行这类昂贵自有应用程序的高额成本。另一项挑战,则来自百度、文远知行(WRD.US)和小马智行(PONY.US)等公司运营的新一代自动驾驶出租车。不过,至少目前而言,这些服务大多仍处于试点阶段,即使开始商业化,初期也应主要集中在大城市。 此外,同程旅行未来仍有可能寻求将嘀嗒出行全面私有化。若其提出溢价收购,将可为嘀嗒出行股东带来一定上行空间。但即使没有进一步全面收购,同程旅行的入股也可能令嘀嗒出行股份重新具备吸引力。只要嘀嗒出行能善用新控股股东提供的资源与协同效应,便有望扭转收入下滑趋势,重回增长及盈利轨道。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Auntea Jenny brews up bigger profits with focus on smaller cities

加速拓展下沉市场 沪上阿姨规模效应待释放

沪上阿姨上半年门店净增近1,700家,带动收入增长42%,核心利润率保持平稳,下一阶段要看扩张能否转化为更强盈利能力 重点: 沪上阿姨上半年净增店近1,700家,带动收入增长逾四成 三线及以下城市门店增长46%,带动加盟网络及收入迅速扩大    李世达 在中国现制茶饮市场,万店规模一度被视为头部品牌增长能力的象征。随着蜜雪集团(2097.HK)、古茗(1364.HK)及茶百道(2555.HK)等相继登陆港股,资本市场对茶饮企业的要求逐步提高,门店数量本身已不足以支撑估值,品牌还需证明下一轮增长将从何而来。 对不少品牌而言,门店增量正进一步向三线及以下城市转移。一二线城市品牌密集、竞争激烈,拥有较低租金和营运成本的下沉市场,因而成为茶饮品牌扩大网络的重要战场。主攻三线及以下城市的沪上阿姨(上海)实业股份有限公司(2589.HK),今年上半年再度加快拓店。 沪上阿姨最新中期业绩显示,公司加盟店半年净增近1,700家,带动收入增长42.4%至25.89亿元(3.84亿美元),期内利润增长58.3%至3.21亿元。经调整利润增长41.6%至3.45亿元,增幅与收入大致相若,经调整利润率维持在13.3%左右。 期内利润增幅高于收入,部分受去年同期上市开支消失、股份支付减少,以及有效税率由27.6%降至22.7%带动。公司毛利率维持在31.6%左右,行政开支仅增长2.3%,显示部分后台成本已随收入扩大而被摊薄;销售及营销开支则增长56.1%,其中营销推广费接近翻倍,抵销了部分规模收益。 深耕下沉市场 最突出的变化来自加盟店网络,尤其是下沉市场的快速扩张。沪上阿姨上半年新开2,253家加盟店,较去年同期增长149%;同期关闭556家,减少13.8%,使加盟店净增加1,697家,达到去年同期的逾六倍。截至6月底,公司共有13,155家门店,按年增长39.4%。 三线及以下城市提供了更快的增量。当地门店按年增长45.6%至7,022家,占公司整体门店比例由51.1%升至53.4%。这些市场的租金及人工成本通常较低,也较适合沪上阿姨的中价定位,让公司可以避开一二线城市更为激烈的品牌竞争,透过密集加盟迅速扩大覆盖范围。 新店大幅增加,关店数量下降,显示加盟体系的吸引力有所提升。公司期内新增1,625名加盟商,较去年同期增加逾一倍,也为门店网络继续向低线城市渗透提供支持。 沪上阿姨以加盟业务为核心,主要透过向加盟商出售食材、包材及设备取得收入。上半年向加盟商销售货物的收入增长41.6%至20.83亿元,连同加盟服务收入,合共占总收入逾95%。收入增幅与门店增幅相若,显示新增加盟店带来的采购需求仍是最主要的增长来源。 规模效应待释放 门店与收入规模快速扩大,暂未带动核心利润率上升。上半年毛利率由31.4%微升至31.6%,经调整利润率则由13.40%微降至13.33%。其中,行政费用率由5.1%降至3.7%,显示总部及后台成本已开始被更大的收入基础摊薄;销售及营销费用率却由10.3%升至11.3%,抵销了大部分规模收益。 随着公司继续向低线城市拓店,未来能否透过采购及管理规模改善毛利率,同时控制品牌推广投入,将决定门店增长能否进一步转化为利润率提升。 现金流增速相对较慢,上半年经营活动所得现金增长28.7%至2.87亿元,低于收入及利润增幅,但仍相当于期内利润约九成。公司6月底持有现金及银行存款14.04亿元,银行借款仅1,860万元,充裕的净现金为持续拓店及供应链投入提供缓冲。 业绩公布后,沪上阿姨股价绩后显著上扬,首个交易日大升一成,显示市场满意公司业绩进展;年初至今累升约34%至113.9港元,略高于去年5月发行价113.12港元。沪上阿姨过去12个月市盈率约16.7倍,低于古茗约18.5倍,但高于蜜雪集团约12.3倍,目前估值不算昂贵。 沪上阿姨已证明其加盟模式能够在下沉市场快速复制,三线及以下城市仍可继续提供门店增量。随着三线及以下城市门店突破7,000家,市场将逐渐关注低线城市门店基数扩大后,拓店速度及增长质量能否延续,以及供应链规模能否转化为更高利润率和更强现金流。若沪上阿姨能在维持拓店动能的同时推高利润率,现有估值仍有向上重估空间。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里