押注商業地產反彈眾安在線14億購上海商廈

2024年05月08日

6060.HK

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓，有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點：

眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
中國房地產市場長期低迷，但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票，至少在某種程度說是這樣。

上周二，這家互聯網保險公司宣布已簽署協議，以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中，購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出，幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金，但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋，有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示，將在下週三前支付約5.9億元，獲得其中一棟樓的全部所有權，並在明年5月15日之前支付8.45億元，獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外，此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷，從住宅地產開始，蔓延至商業地產。幾十年來，為了給新一代提供住房並推動經濟增長，政府一直在政策上提供支持，終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同，之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題，直到新冠疫情暴發，居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩，導致問題變得愈發嚴重，因為很多企業被迫縮小規模，搬到更便宜的辦公空間，甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看，值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本，表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室，而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感，因為它有助於上海市政府的宏偉規劃，讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底，眾安在線的上海總部擁有近2000名員工，它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉？

不管購買動機為何，眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底，現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示，截至2月底，獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元，高於其支付的總價。換句話說，它認為這次交易時相當於打了折扣，儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場，這樣的折讓並不令人意外，相對較小的降價幅度可能表明，隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡，這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道，就在今年1月，資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓，售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年，中國各地還受疫情限制，友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份，按平米計算，價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在，又有跡象表明，商業地產可能正在復蘇。例如，今年前三個月，北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月，北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數，而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著，眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人，目的是避免在商業地產市場走出低迷後，不用支付更多的租金。當然，如果這些項目的價值上漲，公司肯定樂見其成，儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於，如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話，公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊，因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標，公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告，公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節，但未能在此期間實現盈利，凸顯了它面臨的挑戰，尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後，眾安在線的股價連續三天上漲，表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年，該股已跌去逾45%，遠高於恆生指數9%的跌幅，目前的市盈率只有4.7倍，只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境，購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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財經

中國平安, 眾安在線, 貝萊德, 友邦保險, 洛克菲勒

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塗鴉智能加速AI戰略裝載AI功能品類出貨量佔總出貨量超93%

該全球AI 雲平台服務提供商正採取廣泛措施，將AI技術融入開發者工具及其賦能的硬件設備和應用程序重點：塗鴉智能表示，截至六月底，在其開發者平台上部署的產品中約93%已配備AI功能公司制定了雙管齊下的戰略：運用AI賦能開發者，並優化接入其平台的AI產品　陽歌隨著全世界大踏步進入AI時代，全球AI 雲平台服務提供商塗鴉智能（TUYA.US; 2391.HK）也融入其中，確認AI將在未來尖端聯網設備中扮演核心角色。公司在最新財報中著重強調其對新興的人工智能物聯網（AIoT）的深耕佈局，凸顯其如何運用AI技術賦能開發者生態。塗鴉智能在闡述財務穩健態勢持續向好的同時，發佈了AI戰略宣言。財報顯示，公司上半年營收同比增長14.7%至1.55億美元，上年同期為1.35億美元。佔總收入約三分之二的核心PaaS（平台即服務）業務營收同比增長12%，從上年同期的約1億美元增至1.12億美元。截至六月的十二個月內，貢獻 PaaS營收近90%的優質客戶數量增至285家，較此前十二個月週期的280家有所增加。今年上半年經營利潤率幾近盈虧平衡，同比改善顯著，表明其即將實現GAAP（通用會計准則）營業利潤。按non-GAAP（非通用會計准則）口徑，剔除股權激勵等支出後，該公司已實現盈利且利潤率相對穩健。公司上半年實現2,360萬美元淨利，逆轉了上年同期40萬美元虧損態勢。鑒於去年首度盈利，2025年全年利潤有望創歷史新高。公司同時警示美國關稅政策給部分客戶帶來不確定性，但預計隨著形勢趨穩，四季度相關壓力將緩解。塗鴉智能核心業務圍繞其PaaS平台展開，該平台承載各類應用程序來連接家電、玩具、家居安防系統乃至餵鳥器等實體設備。此類設備通過實時網絡連接以及越來越多的AI支持，實現多樣化功能：比如讓玩具與兒童實時互動；讓家居安防系統識別住宅內外的活動並在發現可疑情況時發出告警。隨著更多接入平台的應用程序和設備利用AI實現高階功能，公司正日益聚焦AIoT領域。 AI滲透率持續提升 Global Market Insights報告顯示，全球AI硬件市場規模2034年預計將達約2,963億美元，2025至2034年復合年增長率達18%。隨著硬件領域AI融合度的持續提升驅動強勁增長，該趨勢有望進一步提速。塗鴉智能同期披露，截至六月底，平台上裝載AI能力的品類出貨量佔總出貨量約93%。此外，其開發者平台提供的AI智能體服務，日均支持全球1.5億次AI交互，覆蓋翻譯、醫療健康、能源管理、寵物護理、玩具及AI機器人等領域。塗鴉智能聯合創始人、COO兼CFO楊懿表示，公司在AI領域有兩大重心：第一是降低海量開發者使用塗鴉平台的門檻，正通過AI Agent開發平台等推進該目標；同樣重要是，塗鴉也助力開發者將更多AI功能融入硬件與應用，以提升性能並加速商業化。例如開放集成ChatGPT、DeepSeek、通義千問和Gemini等主流模型，並將文本生成、圖像生成等功能一站式賦能給開發者。「塗鴉始終站在AI硬件和應用落地的最前沿，我們正在全力推進AIoT生態建設」，楊懿在財報電話會議中強調，「目標是不斷降低AI硬件產品的開發門檻，並推動其在更大範圍內的AI創新和普及。」強化AI生態佈局截至六月，塗鴉註冊開發者覆蓋200個國家和地區，總數超151萬，較2024年末的132萬增長約15%。為拓展開發者生態，塗鴉通過AI開發者平台降低使用門檻。該計劃包括開源框架TuyaOpen，支持主流開源軟硬件生態，幫助開發者將項目移植部署至芯片或開發板。除內部舉措外，塗鴉還聯結外部開發者社群，舉辦線上線下「黑客松」加速AI技術滲透。2025年上半年此類活動催生數百個具商業潛力的AI硬件原型。其中，Otto機器人項目表現亮眼，該項目運用智能體開展營銷推廣並採用了塗鴉T5開發板。公司還與DFRobot社區合作，將AI硬件開發引入高校及嵌入式系統課程，為學生提供AI應用實踐機會。公司正加強AI聯合開發力度，積極尋求高潛力AI硬件投資項目，推動前景良好的方案市場化。「管理層重申將持續推進AI驅動的產品與生態擴張」，股票分析社區SeekingAlpha在研報中概括塗鴉最新財報基調，「當前戰略重心仍是深化客戶關係、加速AI硬件商業化、保持強勁經營槓桿，使塗鴉既能抵御短期波動，又可深耕智能設備領域長期增長。」咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道，包括贊助內容。欲瞭解更多信息，包括對個別文章的疑問，請點擊這裏聯繫我們欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月05日

TUYA.US 2391.HK

簡訊：多想雲折讓22%1供6 籌2.74億港元發展AI

營銷解決方案服務提供商多想雲科技控股（6696.HK）周四公布，擬以每持1股供6股方式集資最多約2.74億港元（3,500萬美元），每股認購價47.53港元，較最後交易日收市價折讓約22%。發行最多5.76億股股份，佔擴大後股本約85.7%。公司表示，供股將按非包銷基準進行，僅供合資格股東認購。控股股東合共持股約16.9%，已承諾全數接納約9,754萬股供股股份的配額。公司擬將所得款項約92.3%用於開發AI模型，包括用於獲取AI專用計算硬件,構建一個高效且具擴展能力的內部計算能力平台,而約7.7%用於購買媒體資源特別是快手、視頻號和小紅書的在線流量，以便客戶在這些網絡媒體平台上投放廣告。此外，公司近期與抖音、快手等平台達成一級代理合作，需繳付大額預付款，導致現金需求增加。董事會表示，供股所得將有助應對與大型媒體平台合作所需的高額現金流壓力，同時補充營運資金。多想雲股價周五早盤低開，其後一度漲逾9%，至中午休市報0.64港元，升4.92%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月05日

6696.HK

Lanvin光環漸退拖累復朗中期虧損續擴大

受累於核心品牌Lanvin 銷售同比大跌42%，復星國際旗下的復朗集團披露，今年上半年營收下滑22% 重點：復朗集團今年上半年營收下滑22%，毛利率收縮四個百分點，虧損進一步擴大在實施關店策略並迎來新總裁後，復星國際預計下半年奢侈品業務將企穩回升　陽歌復星國際（0656.HK）旗下奢侈品業務復朗集團（LANV.US），是否需要考慮更名？復朗集團（Lanvin Group）以法國標誌性奢侈品牌Lanvin命名，後者不僅是其最具認知度的資產，更曾長期穩居業績支柱地位，但這一局面在今年被打破。一周前發布的最新財報顯示，在整體遇冷的全球奢侈品市場中，Lanvin品牌光環正加速消退。該品牌上半年銷售額同比大跌42%至2,790萬歐元（約合3,250萬美元），營收貢獻排名從榜首跌落至第三位。本季度業績「亮點」是美國品牌St. John Knits母公司St. John，營收僅微降0.8%至3,970萬歐元，躍居復朗集團第一大營收來源。Wolford部門上半年營收下滑23%至3,300萬歐元，同樣超越Lanvin躋身次席。儘管我們認為復朗集團尚未會因品牌貢獻度變遷而更名，但其轉型進程顯然遠未完成。該業務前身為復星時尚集團，復星國際2010年代後期通過系列收購整合而成。2021年10月，復星國際將之更名復朗集團後， 2022年末通過特殊目的收購公司（SPAC）實現在美上市。上市後，復朗集團經營持續承壓，高管層與創意團隊頻現人事動蕩。今年初，原St. John品牌首席執行官Andy Lew擢升集團執行總裁。此前，復朗集團開始推展節流措施，除關店及削減行政支出外，市場推測進一步將會裁員。今年上半年，降本行動仍在持續，據首席財務官 David Chan在財報電話會議上披露，集團共「精簡」29家門店。當前，只有一位分析師覆蓋復朗集團的股票，且僅給出「持有」評級，這絕非積極信號。更令人憂慮的是，據電話會議記錄，因無分析師參加，本次財報會異常簡短，全程僅由Lew和Chan宣讀既定文稿。客觀而言，行業系統性困境難辭其咎。現實是全球奢侈品市場自去年起遭遇疫情後首度萎縮，今年頹勢更顯加速。頭部企業路威酩軒（LVMH, MC.PA）上半年營收下滑4%，古馳（Gucci）母公司開雲集團（Kering, KER.PA）跌幅更達16%。營收領跌者復朗集團以22%的同比跌幅領跌同業，上半年營收報1.33億歐元。公司將業績不振歸咎於「全球奢侈品行業普遍疲軟」及自身「戰略調整」。Lanvin銷售大跌42%構成最大拖累，其他品牌同樣全線下跌：前述St. John微降0.8%，Wolford下滑23%，Sergio Rossi大跌25%，Caruso亦回落11%。經營困局中，復朗集團今年上半年毛利率從58%收窄至54%，同比收縮4個百分點；經調整EBITDA虧損由4,200萬歐元擴大至5,200萬歐元。按區域劃分，歐洲及大中華區表現尤為疲弱。北美市場相對堅挺，這解釋了以美國為主戰場的St. John為何表現優於其他品牌。復星曾冀望借力中國渠道優勢，將旗下奢侈品業務打造成全球巨頭，彼時中國經濟高速增長，催生全球最蓬勃的奢侈品市場。2021年，貝恩-意大利奢侈品行業協會（Bain-Altagamma）曾預測，2025年中國將佔據全球個人奢侈品市場25%至27%的份額。而其今年最新分析顯示，中國佔比僅12%，不足原來預期的一半。…

2025年09月05日

LANV.US

簡訊：融創上月銷售54億按年下跌27%

房地產開發商融創中國控股有限公司（1918.HK）周四公布八月的銷售數據，上月實現合同銷售金額53.9億元人民幣，較去年同期下跌27%。八月的合同銷售面積約13萬平米，每平方米銷售均價41,460元，較去年同期下跌7.8%及20%。今年首八個月，融創中國累計銷售金額為304.7億元，同比下跌13%，每平方米均價33,050，同比上升57%。融創中國周五開市報1.55港元，升0.65%，股份年初至今已下跌逾三成。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2025年09月05日

1918.HK

重點：