6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

Chaoju is an eye hospital

沉寂一年多後 朝聚眼科重啓收購擴張模式?

這家私立醫院及診所運營商宣布了兩項新收購計劃,或標誌著其去年一度沉寂後,公司重返收購賽道 重點: 朝聚眼科宣布,計劃全資收購寧波一家由其控股的眼科機構,同時收購寧夏地區另一家機構70%的股權 公司去年下半年營收縮水,利潤驟降30%,正努力重拾增長    陽歌 對民營醫療機構來說,在中國國家醫保體系外生存,並不是一件容易的事。 這是中國數千家醫保體系之外的民營醫院及診所經營者近年獲得的教訓,它們試圖通過提供眼科、牙科及整形外科等自費醫療服務盈利。然而,在當前經濟增速放緩的背景下,消費者正收緊非醫保覆蓋的自費醫療項目支出。 伴隨業務停滯甚至出現萎縮,部分企業正試圖通過收購擴張重振股價。朝聚眼科醫療控股有限公司(2219.HK)即為其中一例。該公司周一宣布,計劃收購兩家醫院,分別位於浙江寧波市與寧夏的吳忠市。 兩項收購看似旨在重新吸引投資者關注。2021年IPO時,朝聚眼科一度被寄望成為中國眼科行業分散格局的整合者。上述兩筆交易都缺乏亮點(下文將詳述原因),但更具象徵意義的是,在長達一年多未進行重大收購後,此舉可能標誌著該公司重啓收購模式。 最新公告顯示,朝聚眼科對兩家機構的收購金額都不高,折射出此類機構的盈利困境。其中較大規模的交易,朝聚以1,400萬元(200萬美元)收購寧波博視眼科醫院有限公司37%的股權,該機構整體估值約3,800萬元。 需要指出的是,朝聚眼科原本已持有寧波博視63%的股權,早已是該機構控股股東,並將其納入財報合併範圍。因此,嚴格來說此項交易不構成收購。 第二筆交易則構成實質收購。朝聚眼科將以約500萬元,購得吳忠市雲視康眼科醫院有限公司70%的股權。該作價顯示,這家機構總值僅714萬元(約100萬美元),遠非大額交易。 朝聚眼科公告稱:「本次收購系既定戰略規劃組成部分,公司將進一步整合浙江及寧夏的醫療資源,通過多點布局,增強行業競爭力,擴大市場份額,有效應對市場風險。」 朝聚眼科選在7月1日香港公眾假期前披露交易,投資者反應需待周三開盤後顯現。不過,考慮到交易總額僅2,000萬元(不足300萬美元),市場反應平淡也不足為奇。 民營醫療機構熱度不再 朝聚眼科近期股價表現,反映出整體民營醫療板塊的低迷情緒,其股價年內維持橫盤。該公司總部位於內蒙古,2021年IPO時因有望整合高增長賽道而備受矚目,但此後表現多遜於預期。其港股最新收盤價為2.85港元,較10.60港元的發行價已跌逾70%。 朝聚眼科股價表現絕非個例,其當前9.2倍的市盈率雖顯著低於藥品及醫療器械板塊同業,卻與民營牙科機構現代牙科(3600.HK)9.9倍、醫美連鎖機構完美醫療(1830.HK)10倍估值相當。 IPO之後,朝聚眼科看似一度頗為活躍,走出內蒙古大本營後展開較為激進的收購。截至2021年末上市不久,該公司運營17家眼科醫院及24家視光中心;至2022年,又新增7家醫院及兩家視光中心。 2023年,朝聚眼科延續擴張節奏,新增10家機構(7家醫院+3家視光中心),至當年末,其網絡擴大至31家醫院及29家視光中心。然而,此後擴張戛然而止,去年全年顆粒無收。去年年初,雖宣布以3,680萬元收購北京明玥眼科診所有限公司的計劃(屬較大規模交易),但今年4月披露的年報顯示,這家醫院沒有被合併納入財務報表,表明該交易並未完成。 伴隨併購停滯,朝聚眼科也開始受到中國經濟放緩的影響。去年全年勉力實現2.6%的營收增長,總額達14.1億元。但結合年報及去年上半年數據測算,其去年下半年營收出現0.9%的負增長(上半年則同比增長6%)。 去年,該公司毛利率下滑近兩個百分點至43.5%(2023年為45.4%),反映出在運營成本相對穩定的情況下,就診人次及客單價承壓,導致盈利能力萎縮。 受此影響,該公司去年全年淨利潤同比下降12%至1.86億元(上年同期為2.21億元)。數據顯示,其去年下半年淨利潤同比大跌30%,遠高於上半年降幅8.8%。 朝聚眼科確實擁有充足的併購資金。截至去年末,公司賬面現金達7.81億元,較上年同期的4.63億元大增。最新公告或預示,該公司準備重啓併購模式。若能鎖定優質標的,或可提振其股價,但仍需對當前疲軟經濟環境下財務不穩的資產予以警惕。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:譚仔國際私有化獲高票通過 8月19日除牌

香港米線品牌連鎖店譚仔國際有限公司(2217.HK)周一宣布,私有化方案已獲高票通過,將於7月28日最後交易,並於8月19日收市後正式除牌。 根據公告,私有化方案於法院會議中獲99.7%贊成票,反對票僅0.29%;獨立股東的反對票僅佔0.13%。在特別股東大會上,持股74.25%的大股東亦投下99.96%贊成票。 譚仔國際控股股東東利多控股(3397.T)於今年2月提出私有化計劃,作價每股1.58港元,較2021年上市價為3.33元低52.6%。譚仔指,公司在海外擴展方面未能充分發揮效力,而大股東東利多擁有相關資源及專業知識,可支持公司更有效擴展海外業務及加強內部以應對行業逆境的挑戰。 截至今年3月底的年度,譚仔全年純利按年下跌32.7%至7,984萬港元,收入錄得28.4億元,上升3.4%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Zijin does resources

簡訊:紫金礦業申請分拆國際黃金業務在港獨立上市

紫金礦業集團股份有限公司(2899.HK)宣布,其國際黃金開採部門已於周一向港交所提交分拆上市申請。公司補充稱,港交所已確認其可推進分拆及獨立上市計劃。 在公告發佈的同時,紫金黃金國際有限公司的上市申請文件也於周一在香港交易所網站刊載,由摩根士丹利和中信證券擔任承銷商。公司披露其營收從2023年的22.6億美元攀升至近30億美元,同比增長約33%,部分受益於金價飆升。同期利潤從2.3億美元躍升至4.81億美元,增長逾一倍。 紫金礦業於5月首次披露剝離紫金黃金國際分拆上市的意向,稱此舉將加速國際化進程、提升資本管理效率並強化離岸融資與併購能力。分拆方案已於6月26日獲得公司股東大會批准。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Honor makes smartphones

榮耀邁進上市輔導 押注AI戰略布局

這個2020年從華為剝離的手機品牌,在上市之路邁出關鍵一步,或於明年登陸A股 重點: 榮耀正推進明年登錄A股的計劃,並重新定位為AI企業,從而吸引投資者 雖中國市場的份額遭對手侵蝕,但這家前華為旗下的企業,在歐洲和亞洲市場展現出強勁的增長   陳竹 智能手機廠商日益將人工智能(AI)視作增長引擎,通過漸趨成熟的產品新增互動功能來激活增長。許多企業從傳統硬件製造商轉以AI定位,這種戰略轉型有望為產品打造新賣點,並擴展功能邊界。 對榮耀終端股份有限公司而言,這一敘事構成其核心戰略,公司今年著重塑造「全球領先的AI終端生態企業」形象。隨著上市進程加速,對外釋放此信號更明顯,榮耀期望借上市契機,展現AI布局,並將其打造為吸引潛在投資者的籌碼。 公司上市計劃近期取得重大突破,上周獲准開啓滬市及深市A股上市「輔導」(A股市場主要面向境內投資者)。輔導期全面審核公司的經營和財務狀況,企業須完成此流程,方可提交正式的招股書。 若成功上市,將標誌榮耀漫長征程的圓滿收官。公司的上市傳聞可追溯至2021年,當時報道稱其正考慮借殼上市。此後類似傳言屢見不鮮,並於去年末,榮耀改制為股份有限公司時再度升溫,此舉通常被視為上市的前置條件。 這家從華為剝離後的公司,上市之路仍需攻堅。中國證監會披露,其上市輔導計劃定於明年1月至3月完成,中信證券擔任輔導機構。據此時間表推測,榮耀最早有望於明年第二季度上市。 國內市場承壓 2013年創立的榮耀,屬華為旗下的高性價比子品牌,而華為的主品牌聚焦高端市場,以抗衡蘋果iPhone。2020年末,美國嚴厲制裁下,危及華為手機芯片及獲取美系的技術能力後,華為分拆榮耀,使後者能維繫美國供應商渠道,助力品牌渡過生存危機。 收購榮耀的財團是國有企業及民營資本混合體,出資方多數來自華為總部所在地深圳。 該策略使榮耀避免了華為手機業務面臨的困境,分拆後數年,榮耀發展迅猛,部分源於填補華為撤出全球市場及國內受挫後的空缺。美國制裁曾重創華為智能手機業務,近年通過替代從美國採購的零部件,逐步恢復元氣。 分拆初期,榮耀表現亮眼。國際數據公司(IDC)的統計顯示,2022年榮耀以34%的出貨量增速,位列中國前五大手機品牌之首,市佔率達12%,躍居國內市場第二。增長勢頭延續至2024年初,當年一季度銷量增長13.2%後,以17.1%的市佔率登頂國內市場。 不過,此後增長軌跡逆轉。2024年,榮耀的中國市佔率持續下滑,從二季度的14.5%跌至四季度的13.7%。IDC數據顯示,今年一季度,榮耀的出貨量已跌出國內前五。市場調研機構Counterpoint Research的數據顯示,一季度榮耀出貨量下滑12.8%,國內排名第六。 榮耀市場受挫之際,恰逢國內對手強勢增長。特別是老東家華為,2023年末攜自研芯片的Mate60系列回歸。Counterpoint Research的數據顯示,今年一季度,榮耀銷量下滑時,華為出貨量激增28.5%,小米(1810.HK)出貨量增長16.5%。 儘管國內市場承壓,在華為因無法使用谷歌Android系統而失落的海外市場上,榮耀的表現則異常強勁。去年四季度,該公司歐洲出貨量同比大漲77%,以4%的市佔率躍居該區域第四大品牌。 海外擴張構成榮耀的重要增長,有機會成為吸引投資者的核心賣點。公司在東南亞市場的表現同樣可圈可點,雖未進入區域前五,但市場分析機構Canalys的數據顯示,榮耀今年一季度的出貨量達89.3萬台,創紀錄高位,同比增幅高達88%,展現出驚人的增速。 本土市場份額暫時流失,大可不必恐慌,榮耀仍可通過重磅新品實現市場修復。當然,中國智能手機市場競爭持續白熱化,且作為榮耀最核心的市場,該區域不容有失。 為突圍同質化競爭,榮耀著力打造AI驅動型的企業形象。今年3月,公司在巴塞羅那世界移動通信大會上發佈戰略藍圖,未來五年斥資100億美元投入AI研發,加速從手機製造商走向「AI終端生態公司的」轉型。 據國內媒體報道,戰略轉型伴隨重大組織架構調整。榮耀已新設AI產業部門,AI及軟件團隊也擴編至2,600人。 1月履新的榮耀CEO李健向國內媒體表示,智能手機已屬成熟市場,10%至20%的歷史增長率難再現。相較之下,李健將AI手機稱為「藍海市場」,榮耀多年積累的AI算法與硬件研發經驗,將轉化為競爭優勢。 需要指出的是,AI並非榮耀的專屬賽道,小米、Vivo等競爭者亦推行類似策略,行業趨勢已成。鑒於當前AI功能仍具局限性,分析師多質疑其實用性能,是否真正激發消費者換機意願。 歸根結底,AI戰略轉型或能提升榮耀估值預期,但投資者興趣終將取決於手機業務的基本面。儘管國內市場表現欠佳,榮耀在歐洲及東南亞等海外市場的擴張態勢,對潛在投資者仍具吸引力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏