2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

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新聞

Pagoda taps investors with stock placement to repay high debt after weak results

業績下滑債務高企 百果園配股集資還債

經營水果零售的百果園,公布中期業績不久,即以大折讓配股集資 重點: 公司今年上半年業績轉盈為虧蝕逾3億元 分店量大減近三成至4,386家   白芯蕊中國水果零售市場規模已超過1萬億元,行業有三大龍頭,以「南百果、北鮮豐、西洪九」之稱,當中「南百果」便是在香港上市的深圳百果園實業(集團)股份有限公司(2411.HK),但近年業績滑落,2025上半年業績更進一步惡化,最新更宣布大折讓逾19%配股。 主打水果銷售的百果園,完成公布中期業績後,上周宣布按每股1.17港元,配售2.795億股新H股,佔擴大後H股總數約16.1%,較前一日收市價1.45港元大幅折讓19.31%,集資3.27億港元,當中2億港元用作支付貿易應付款項,1億港元用作償還銀行貸款。 2023年1月在港交所掛牌上市的百果園,於2001年在深圳成立,據當時招股文件指,集團是中國最大水果零售商,但市佔率只有1%,大股東是董事長兼執行董事余惠勇。經過是次配股後,股權亦從19.5%攤薄16.5%,但仍是最大單一大股東。 業績盈轉虧 回顧百果園表現,上市後首年業績硬淨,2023年盈利錄得增長11.9%至3.62億元,但踏入2024年業績開始走樣,單是上半年純利就大幅倒退66.1%至8,851萬元,整個2024年業績更由盈轉虧蝕3.86億元。至於股價,在2024年便累積大跌76.9%。 集團在2024年業績公布後解釋,因競爭加劇加上消費者需求變化,以及自身經營周期調整帶來挑戰,導致業績走樣;但奇怪是2024上半年業績開始倒退,到2024下半年業績轉差,管理層忽然變得積極,頻頻在市場回購,2024年全年回購約4,920萬股,金額達6,837萬港元。同時在2024業績大虧下,也派末期息每股0.0065元。 不過,從年初迄今起,回購的手影又未再出現,繼2024年大幅虧損3.86億元後,2025上半年亦虧損3.42億元。再者,百果園的短期銀行借款接近23億元,非即期銀行借款亦達2.67億元,資本負債比率由去年底的89.3%,增至上半年的103.5%,反映情況不大樂觀。 由於業績進一步惡化,集團也大刀闊斧搬遷或關閉租金費用率高、人工費用高或經營業績較差的劣勢門市,更加專注於優勢門店,因此零售門店總數按年淨減少1,639家至4,386家。 另一方面,百果園2024下半年採取措施優化毛利率較低產品,以滿足消費者在消費疲弱下,對高品質與高性價比產品需求,包括豐富產品種類及優化產品組合。從毛利率角度業務已見喘穩,由2024年底的3.1%,升至2025上半年的4.9%。 生鮮產業鏈損耗高 無可否應,內地水果零售市場規模大,但前五大企業市場佔有率只得3.6%,理論上業務發展及合併空間巨大,但百果園問題除了內地消費降級影響外,行業供應鏈問題才是關鍵所在。 據內地券商開源證券指出,中國水果種類繁多,亦是易腐食品,每種水果質量標準、保存要求都不同,故新鮮度和品質要求較高。另一方面,水果產地多,涉及不同農場、種植者和批發商,還有供應鏈亦複雜,對多數小型水果經銷商庫存管理難度大,因此要統一整條供應鏈較困難,形成水果產業鏈經常出現存放效率低、高損耗率等問題,單是中國生鮮產業鏈整體損耗率達25%,變相亦阻礙產品附加值提升。 為減少損耗,實現經營效率全面提升,加上現代種植技術和農業科技發展,業內企業引入數字科技,優化果品品質、減少損耗,以實現經營效率的全面提升。 為針對痛點,百果園已在內地建立七個總倉及428個城市倉,提升供應鏈效率,以滿足中小型水果供應商和夫妻老婆店的採購需求。 整體來說,百果園目前市賬率只有0.2倍,市銷率亦不足1倍,理論上估值處於偏低水平,配合毛利率有止跌回升的跡象,令股價在低位有支持,奈何集團整體收入下滑,加上內地樓市疲弱情況未改,令「財富效應」帶動的樂觀消費模式變得保守,消費者變得更為謹慎,直接打擊各零售行業。同時公司未來仍需為物流設備作大量投資,因此百果園業務前景挑戰大,中短期故事仍欠吸引力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:華潤建材華潤飲料計劃遷冊香港

國企華潤集團旗下兩家香港上市公司周五宣布,計劃將公司註冊地從開曼群島遷至香港。華潤建材科技控股有限公司(1313.HK)和華潤飲料(控股)有限公司(2460.HK)均發公告,披露公司援引今年5月23日在香港生效的政策,將公司遷回香港。 華潤飲料在公告中表示:「公司已在聯交所主板上市並在香港設立主要營業地點,遷冊後可減少跨國合規的複雜性,精簡法律實體架構,有效減少多司法管轄區帶來的成本。」 許多海外上市的中國企業常以開曼群島為註冊地,部分原因是中國對其外國所有權的限制。 華潤建材開市持平,中午收報1.78港元;華潤飲料開盤後漲0.36%,中午收報11.09港元。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:美團Keeta進軍迪拜 40天拓展第三個中東市場

外送服務巨頭美團(3690.HK)周六透過官方微信宣布,其國際外賣品牌Keeta於當地時間上午11時正式在阿聯酋迪拜啟動營運。這是Keeta繼8月進入卡塔爾、9月登陸科威特後,40天內開拓的第三個中東國家外賣市場。阿聯酋亦成為美團在中東海灣地區的第四個戰略落點。 公司表示,Keeta在迪拜的啟動,是美團「零售+科技」戰略的又一實踐。迪拜同時成為美團無人機配送品牌Keeta Drone的首個海外站點。未來,Keeta將依托美團積累的高效履約能力,打造「地面+低空」雙履約網絡,推動即時零售服務的規模化落地。 2023年5月,美團在香港推出KeeTa國際外賣品牌,並於去年9月在沙特阿拉伯營運。根據公司中期報告,KeeTa在沙特的營運已拓展至20個城市。KeeTa所屬的「新業務」板塊,第二季度收入265億元(37.14億美元),同比增長22.8%,經營虧損19億元,同比擴大43.1%。 美團股價周一高開,至中午休市報102.4港元,升1.79%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:白雲山斥7.5億 購南京醫藥1成股權

藥企廣州白雲山醫藥集團股份有限公司(0874.HK, 600332.SH)周日公布,透過旗下的廣藥二期基金,購入南京醫藥(600713.SH)11.04%股權,作價7.49億元人民幣。 南京醫藥以醫藥批發、醫藥零售,醫藥「互聯網+」及醫藥第三方物流為主營業務,網絡覆蓋江蘇、安徽、湖北、福建及昆明市,公司早於1996 年已在上海證券交易所上市。 白雲山指出,通過雙方在資本層面、分銷管道建設及中醫藥領域等合作,優化公司在華東區域佈局,增強公司醫藥業務競爭優勢,並帶動醫藥製造業務增長,持續推動發展。 周一白雲山開市微升0.4%報18.05港元,公司今年以來股價在15至19港元間上落。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏