2202.HK 000002.SHE
China Vanke

迎來償債高峰期的萬科,債務違約風險在深鐵接管後大幅下降,但要恢復增長恐怕還有很長的路要走

重點:

  • 2024年淨虧損達450億元,2023年賺122億元
  • 大股東深鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任萬科主席

  

李世達

農曆新年除夕前一天,房企萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)一口氣公布多項新消息,似乎要趕在蛇年到來之前,為過去慘淡的一年做個了斷。

第一項新消息,便是2024年盈利預警。此前萬科已公布,2024年銷售金額為2,460.2億元(337.1億美元),按年下跌35%。公司在盈警中預計,2024年股東應佔虧損達450億元,而2023年為盈利122億元,創下上市以來最大虧損。

不加遮掩地宣告破紀錄巨虧的同時,人事也出現大地震。萬科公告,因工作調整原因,董事會主席郁亮辭去主席職務,將繼續擔任公司董事與執行副總裁職務,而首席執行官、總裁祝九勝,則因「身體原因」辭去所有職務。萬科董事會主席一職由國資企業深圳地鐵集團黨委書記及董事長辛傑接任。

深鐵集團在2017年投入逾664億元收購萬科股份,以總持股27.18%成為最大股東,此後深鐵並未干涉萬科經營,一直信任專業經理人管理公司,這份信任正式宣告結束,這家半國企半民企的混合所有制房企,如今已被國資股份全面接管。

就在公告發布後僅僅10分鐘,深圳官方媒體隨即發文為人事變動背書。深圳市國資委負責人強調,截至2024年底,深圳市屬國資企業資產超過5萬億元,全年營收超過萬億元,有足夠子彈支持深鐵集團通過「市場化、法治化」手段,推動萬科穩健發展。

相關報道也為萬科業績不振的原因定調,稱管理層雖付出努力,風險仍未徹底化解,直言虧損的原因不只有市場的因素,「更有管理的因素」。一個「更」字已顯示了官方態度。

唇齒相依

儘管深鐵錢袋深,但此時的萬科可說是比山芋更燙手。截至去年9月底,萬科有息負債合計達3,276.1億元,而公司持有現金為797億元,壓力可想而知。

2025年全年,萬科共有16筆到期或行權的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,另有兩筆境外債到期,存續本金規模約為66.4億元。顯然今年是萬科的償債高峰期,官股此時接手,自然是為了化解萬科進一步債務違約的風險。

過去一段時間,萬科曾為深鐵帶來豐厚利潤。2019年,深鐵集團營收達209.9億元,其中來自房地產、物業投資收入達117.25億元,來自萬科的投資收益就高達112億元。

深鐵發大財的秘訣,靠的是「站城一體化」開發模式與房地產投資。

根據深鐵資料,深圳地鐵一期的建設為周圍500平方米範圍內的住宅、商場、辦公樓,分別帶來19.9%、14.7%和11.5%的增值幅度。平均每個地鐵站點500米半徑範圍的地鐵上蓋物業的增值效益為16.8億元,共計335.4億元,為一期地鐵總造價的3倍,而每蓋一公里地鐵,可為周邊物業增值15.6億元。地鐵上蓋物業的開發,讓深鐵賺得盆滿缽滿。

不過,隨著中國房地產市場下行,「站城一體」的點金術失靈,這家最會賺錢的地鐵集團也陷入虧損。去年前三季度虧損達80.7億元,創2015年以來最大虧損記錄。深鐵的發展與房地產市場息息相關,深鐵與萬科的關係可說是唇齒相依,唇亡齒寒。

大到不能倒

從宏觀角度看,作為1991年第一家上市的房地產公司,萬科具有指標性意義,若不能阻止債務違約,恐將進一步打擊中國樓市,動搖對國資背景開發商的信心。

彭博報道稱,深圳國資對萬科的非常規支持,凸顯萬科在中國房地產業可能已經「大到不能倒」的特殊地位。銀河證券中國和香港研究主管鄭懷武(Raymond Cheng)說:「萬科是第一家獲得政府直接介入的(中國)房企,這幾乎等同於紓困行動。」他預計深鐵集團最終將成為萬科的控股股東。

消息公布後,萬科港股在龍年最後一個交易日一度上漲近14%,不過收市僅升2.12%,市場傾向短多長空,畢竟官方強調以「市場化手段」提供支持,而非無條件支持,萬科能否真正起死回生,還有許多變數,但起碼這顯示了政府正在以更積極的方式挽救房企,或許能為市場帶來更多信心。

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新聞

簡訊:京東擬收購德國電子零售商Ceconomy

德國電子產品零售商Ceconomy(CECG.DE)周四證實,正與中國電商巨頭京東集團股份有限公司(9618.HK, JD.US)進行收購談判。據路透社報道,京東出價為每股4.60歐元,較周三股價溢價約23%,交易總值約22億歐元(25.9億美元)。 Ceconomy為歐洲最大消費電子零售商,旗下擁有MediaMarkt與Saturn兩大品牌,於多個歐洲國家擁有約1,000間門店,員工人數約5萬人。2023/24財年,該公司銷售總額達224億歐元,其中網店貢獻達51億歐元。 若交易落實,將使京東得以大舉進軍歐洲市場,藉由Ceconomy龐大的線上與實體零售網絡,擴展其在歐洲的電子商務版圖。京東去年曾考慮收購英國零售商Currys,但最終未達成協議。 京東美股周四收跌1.36%,收報33.47美元,港股部分周五低開,至中午收入報130.2港元,跌2.33%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:維立志博一鳴驚人 首開爆升逾倍

南京維立志博生物科技股份有限公司(9887.HK)周五正式掛牌,開市即大升逾倍至72.4港元,其後升幅略收窄,中午收市報69.65港元,較定價高99%。 公司共發售3,686.25萬股,每股介乎31.6港元至35港元,最終以上限定價,香港公開發售錄得近3,494倍超額認購,國際發售超額認購近40倍。 公司集資淨額11.79億港元,65%用於產品的持續臨床開發及監管事務、15%用於擴展現有的管線及優化集團的技術平台、10%用於提升生產能力,餘下作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:建滔中期盈利增長強勁

建滔集團有限公司(0148.HK)周四表示,公司預計2025年上半年將錄強勁利潤增長,原因是其製造和銷售層壓板及印制電路板(PCBs)的核心業務表現穩健。 公司表示,預計今年上半年淨利潤同比飆升逾70%,從去年同期的15.1億港元增至超過25.6億港元。 建滔股價周五開盤上揚,並在上午交易中上漲9.2%,報HK$28.35。股價年初至今已上漲約50%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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資金緊絀的一畝田 納斯達克搶灘救急

這家農業B2B平台運營商申請納斯達克上市,其財報顯示去年營收下滑,公司正實施激進的成本削減計劃 重點: 一畝田已申請納斯達克上市,計劃籌資最多2,300萬美元,其高昂支出導致現金儲備岌岌可危 這家B2B平台運營商,去年營收因削減成本下滑,但長遠來看,公司有望受益於中國農業現代化進程 陽歌 農業B2B平台運營商北京一畝田新農網絡科技有限公司,本已駕輕就熟地收割作物,更準確說是幫助生產者對接採購商。如今,公司因現金儲備告急,正轉而瞄准納斯達克上市,試圖通過最高募資2,300萬美元收割投資者資金。 這家名稱意為「一畝田」的企業在概念層面頗具亮點,坐擁超高利潤率,且在政府全力推動現代化的農業領域佔據領先地位。然而,上周提交的更新版招股書顯示,一畝田過往的高支出導致持續負現金流及虧損。過去兩年,公司一直大力削減開支。 較之同業,一畝田尋求的估值定位也顯激進,意味其股票上市後或將面臨壓力。 一畝田具有中國電商及互聯網企業的典型特質,乘21世紀前二十年數字經濟騰飛之勢,步入發展黃金期。公司資歷深厚,創始人鄧錦宏2009年辭去百度營銷部產品經理職位,進軍農業電商。 經濟高速增長時期,投資者熱衷向此類初創企業擲下數百萬美元資金,不計盈虧地尋找下一個百度或阿里巴巴。鄧錦宏借此東風,打造出中國最大的農業B2B平台,截至今年3月末,平台已匯聚3,900萬商家及2,100萬在售商品。 中國正將農業從分散型小農經濟,轉向應用先進種植技術的現代化集約農場,一畝田恰逢其時,佔據戰略契合點。 上月,我們報道擬上市公司濰柴雷沃時,曾詳解其智能農械如何受益現代化浪潮。此次轉型在《加快建設農業強國規劃(2024-2035年)》與《全國智慧農業行動計劃(2024—2028年)》兩大國家規劃中均有部署。此類計劃往往預示,相關企業可獲得政府資金與資源傾斜。 招股書中的市場數據展示行業爆發前景,中國農業B2B電商市場規模,預計未來五年以17.5%年增速擴張,為GDP增速的兩倍有餘,2029年將達2,842億元(約合400億美元)。一畝田雖因主營撮合交易收取佣金致營收規模偏小,但佔據有利卡位可分得紅利。 不過,上述高增速未在一畝田營收端體現,其收入至少從去年開始持續下滑。2024年營收1.61億元,較2023年的1.88億元同比下降14%;今年第一季度營收同比下降12.6%至 3,430萬元,低於上年同期的3,920萬元。 大力削減成本 公司對營收下滑緣由語焉不詳,僅模糊歸因於「戰略性聚焦農產品採購貿易業務,調配資源加速主產區零售網絡建設。」 但最可能的解釋,或許還要回到前文提到的那個更為亢奮的時代。公司成立於2010年代,當時中國經濟仍在快速增長。那時,互聯網公司不惜一切代價爭奪市場份額,常常招攬那些利潤較低的客戶,僅僅是為了增加用戶數量,即便這種做法會消耗大量資源。 實際上,公司毛利率表現亮眼,今年第一季度從上年同期的73.8%升至79.1%;2024年全年毛利率更高達81%。 但公司營銷、管理和研發開支高企,去年總額幾乎等同全年營收,導致持續的負現金流。去年淨虧損3,490萬元,今年第一季度續虧264萬元。不過,值得關注的是,兩期虧損額同比均大幅收窄。 一畝田似乎終於認清熱錢湧動時代已成過往,正大刀闊斧降本增效以求盈利。降本在行政開支上尤為顯著,去年初至今,削減超過五成,其中主要來自人員優化,截至3月底員工總數為573人,較2023年末的789人縮減逾四分之一。 長期高支出侵蝕其現金儲備,3月底僅餘63.2萬元(不足10萬美元),較去年底本就不足的277萬元再度銳減。招股書未著重討論停業風險,推測公司仍具融資能力維繫未來一兩年運營,以期通過精簡開支實現盈利。 以公司去年營收在4.67億至5.72億美元估值區間計,一畝田市銷率(P/S)達21至26倍,定位激進。橫向對比,B2B家居電商GigaCloud(GTC.US)市銷率僅0.86倍,即便電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)也僅2.13倍,儘管其40%的毛利率僅為一畝田的一半。 核心癥結在於,一畝田極需強化成本管控,需淘汰低效客戶及優化人力結構。若能在此前提下維持較高毛利率,待營收重拾增長並實現盈利時,公司或可迎來全新發展格局。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏