首三季大虧179億元 萬科堅決「不躺平」
萬科前三季大虧179億元,但情況似乎正在好轉
重點:
- 萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元
- 「十一」假期實現認購金額102.2億元
李世達
中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」,但剛出爐的三季度財報,再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。
據中指研究院數據,去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累計實現營收為2,198.9億元(309億美元),按年大減24.5%,股東應佔虧損179.4億元,去年同期則賺136.2億元。
據稱這是萬科成立以來,首次錄得三季報虧損,也是公司有史以來最大的業績虧損。
根據公司三季報,今年第三季度公司收入771.2億元。其中,房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米,貢獻615.5億元,合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元,合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。
另據萬科在深交所公布,公司9月合同銷售金額174.2億元,按年大跌45.6%。
公司表示,三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損,以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。
今年前三季度,萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米,結算收入為1,732.3億元,分別按年跌24.4%和29.1%;同期,房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%,同比下降11.9個百分點。
銷售層面,前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米,合同銷售金額1,812億元,同比分別下降26.8%和35.4%。
有息負債超3,200億元
市場形勢的惡化,除了經營層面的大幅虧損,也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末,萬科持有資金約797.5億元,較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末,公司有息負債合計3,276.1億元,其中一年以上有息負債佔比為64.4%,資金「缺口」仍然龐大。
公司表示,今年1至9月償還有息負債近700億元,已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,且僅在明年一季度,就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。
萬科指,第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計,經營活動的現金流量淨額為負48.5億元,去年同期為正2.4億元。
為解決資金問題,萬科頻頻折價出售資產。根據三季報,今年前九個月,包括資產出售與資產證券化在內,萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。
此外,萬科也採取多種舉措促進回款,保障公開債務順利兌付,包括堅持積極銷售,首三季回款率100%,同時開展存量資源盤活,即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今,累計盤活和置換新項目36個,合計優化及新增產能474億元。
萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能,只設置與項目直接相關的業務職能。
前三季度通過打通「由售改租」模式,萬科盤活內外部存量房源超8,000間,其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月,萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元,同比增長3.7%
前三季新增融資774億元
同時,萬科融資動作頻頻。今年1至9月,公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初,公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元,由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。
自9月下旬以來,中國房地產利多政策頻出,市場吹起暖風。三季報特別提到,「十一」期間市場整體活躍度提升,公司取得良好銷售表現,實現認購金額102.2億元,日均認購較中秋假期增長113%。
自10月2日以來,內房股迎來一波追捧,萬科股價逆轉年內跌幅,今年至今錄得2.6%漲幅,不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍,但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍,並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。
屢屢被傳即將爆雷的萬科,透過不斷融資與拋售資產以撐待變,守住不違約的底線,並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量,為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來,「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。
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