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萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元

萬科前三季大虧179億元,但情況似乎正在好轉

重點:

  • 萬科前三季度虧損179.4億元,去年同期為賺136.2億元
  • 「十一」假期實現認購金額102.2億元

  

李世達

中國房地產市場雖然收穫了久違的「銀10」,但剛出爐的三季度財報,再度提醒行業的復蘇還有很長的路要走。

據中指研究院數據,去年銷售金額排名第二的萬科企業股份有限公司(2202.HK; 000002.SZ)近日公布,今年首三季度,累計實現營收為2,198.9億元(309億美元),按年大減24.5%,股東應佔虧損179.4億元,去年同期則賺136.2億元。

據稱這是萬科成立以來,首次錄得三季報虧損,也是公司有史以來最大的業績虧損。

根據公司三季報,今年第三季度公司收入771.2億元。其中,房地產開發業務結算面積為504.7 萬平方米,貢獻615.5億元,合同銷售金額年跌29.7%至538.7億元,合同銷售面積按年跌24.9%至391.3萬平方米。歸母虧損達80.9億元。

另據萬科在深交所公布,公司9月合同銷售金額174.2億元,按年大跌45.6%。

公司表示,三季度虧損主要原因是開發業務結算規模和毛利率下滑、計提減值、財務投資出現虧損,以及部分資產交易和股權處置的交易價格低於賬面值等。

今年前三季度,萬科房地產開發業務的結算面積為1,384.2萬平方米,結算收入為1,732.3億元,分別按年跌24.4%和29.1%;同期,房地產開發業務扣除稅金後的毛利率為2.7%,同比下降11.9個百分點。

銷售層面,前三季度萬科累計實現合同銷售面積1,330.8萬平方米,合同銷售金額1,812億元,同比分別下降26.8%和35.4%。

有息負債超3,200億元

市場形勢的惡化,除了經營層面的大幅虧損,也為萬科帶來龐大的資金壓力。截至2024年9月末,萬科持有資金約797.5億元,較2024年6月末淨流出126.5億元。截至9月末,公司有息負債合計3,276.1億元,其中一年以上有息負債佔比為64.4%,資金「缺口」仍然龐大。

公司表示,今年1至9月償還有息負債近700億元,已完成年內全部公開債的兌付。但萬科在2025年有16筆到期或行使權利的境內公開債,存續本金規模合計326.4億元,且僅在明年一季度,就有98.9億元的境內公開債需要兌付。償債壓力不小。

萬科指,第三季實現經營性淨現金流3.3億元。但首三季計,經營活動的現金流量淨額為負48.5億元,去年同期為正2.4億元。

為解決資金問題,萬科頻頻折價出售資產。根據三季報,今年前九個月,包括資產出售與資產證券化在內,萬科的大宗資產交易累計簽約額超過232.6億元。其中包括以約22.4億元七折出售深圳灣超級總部基地項目。

此外,萬科也採取多種舉措促進回款,保障公開債務順利兌付,包括堅持積極銷售,首三季回款率100%,同時開展存量資源盤活,即透過租賃或減價方式出售換取一些收入。2023年至今,累計盤活和置換新項目36個,合計優化及新增產能474億元。

萬科今年也進行了多次組織架構調整。10月最新一輪調整涉及華東區域、南方區域、北京區域、西南區域、華中區域本部精簡職能,只設置與項目直接相關的業務職能。

前三季度通過打通「由售改租」模式,萬科盤活內外部存量房源超8,000間,其中完成集團旗下超5,500間房源的盤活。1至9月,萬科租賃住宅業務實現營業收入26.3億元,同比增長3.7%

前三季新增融資774億元

同時,萬科融資動作頻頻。今年1至9月,公司已新增融資與再融資774億元。今年10底與11月初,公司公布分別從工商銀行深圳羅湖支行與交通銀行深圳分行貸款10億元與150億元,由旗下子公司提供資產抵押進行擔保。

自9月下旬以來,中國房地產利多政策頻出,市場吹起暖風。三季報特別提到,「十一」期間市場整體活躍度提升,公司取得良好銷售表現,實現認購金額102.2億元,日均認購較中秋假期增長113%。

自10月2日以來,內房股迎來一波追捧,萬科股價逆轉年內跌幅,今年至今錄得2.6%漲幅,不過市銷率(P/S)方面仍是低迷的0.2倍。低於華潤置地(1109.HK)的0.7倍與龍湖集團(0960.HK)的0.5倍,但高於融創中國(1918.HK)的0.1倍,並與0.2倍的保利置業(0119.HK; 600048.SH)相若。

屢屢被傳即將爆雷的萬科,透過不斷融資與拋售資產以撐待變,守住不違約的底線,並透過組織調整、降價、「由售改租」等措施精簡架構、盤活存量,為景氣回升做好準備。如今政策的暖風吹來,「不願躺平」的萬科或許已走出一條活路。

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新聞

簡訊:佑駕創新通過香港上市聆訊

自動駕駛技術公司深圳佑駕創新科技股份有限公司已通過香港上市聆訊,為其可能募集超過1 億美元的IPO鋪平了道路。公司週一在香港交易所網站的一份聆訊後資料披露了進展。 佑駕創新於6月提交首次申請上市文件,當時媒體報道其希望集資約1.5億美元。此次上市由中國兩大投資銀行中信證券和中金公司承銷,表明其主要目標投資者是中國和亞洲的。 2024年上半年,佑駕創新的收入從去年同期的1.64億元增長44.5%至2.37億元。同期,公司淨虧損從1.26億元收窄至1.08億元。 佑駕創新是今年赴港、赴美上市的中國自動駕駛技術公司中最新的一家。最新上市的三家公司分別為自動駕駛出租車運營商文遠知行(WRD.US)和小馬智行(PONY.US),這兩家公司分別於10月和11月在美國上市。另外,自動駕駛芯片製造商地平線機器人(9660.HK)於 10月底在香港上市。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:手握50個知名IP授權 布魯可港股IPO獲備案

玩具製造商布魯可集團有限公司上周五獲得國家證監會發布上市備案通知書,這是中國企業在境外IPO前的必要步驟。公司隨即更新申請文件,第二次遞表港交所,高盛與華泰國際爲其聯席保薦人。 根據弗若斯特沙利文,布魯可是中國最大、全球領先的拼搭角色類玩具企業,公司擁有500多個專利布局與原創IP能力,並和奧特曼、變形金剛等約50個知名IP達成合作關係。公司主打性價比策略,主流產品價格在9.9元至399元不等。 2023年,布魯可的商品交易總額(GMV)增長了170%,達到17億元。今年上半年公司收入10.5億元,同比大增2.4倍,非通用會計準則下,期內經調整利潤錄得2.9億元,去年同期為虧損1,110萬元。2023年及今年上半年,奧特曼IP的產品銷售收入分別佔總收入63.5%及57.4%。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
SenseTime completes reorg to focus on GenAI

完成重組轉變策略 商湯進軍生成式人工智能

該公司曾是傳統人工智能領域的領導者,專注於視覺識別,現已正式重組,專注於生成式人工智能 重點: 商湯已完成戰略重組,將生成式人工智能作為主要增長動力 這家人工智能公司因仍處於嚴重虧損狀態,正轉向一個市場潛力更大的大眾領域    肖林 商湯集團股份有限公司(0020.HK)是中國最早的純人工智能(AI)公司之一,在人臉識別領域享有盛名。但隨著這一技術因用於監控而變得越來越有爭議,公司感到是時候做出改變,現正全力以赴進入爭議沒那麼大的生成式人工智能(GenAI)領域。 這個轉變是一項全面重組計劃的主題,公司董事長兼首席執行官徐立在上周的一份內部備忘錄中,詳細介紹了該計劃,討論公司將優先發展GenAI,將其作為新的主要增長動力。 徐立在周二的內部信中表示重組已完成:「我們進行了一輪組織調整,以更好地應對AI 2.0時代所帶來的機遇與挑戰。」 正如周三提交給香港交易所的一份文件所披露,公司戰略核心是採用「1+X」架構。在這個模式中,「1」代表商湯在基礎AI模型和雲技術方面的核心能力,這是其業務的支柱。「X」指的是針對汽車、醫療、機器人和零售等行業的定制化行業特定解決方案。 這一戰略轉變,標誌著商湯正式脫離傳統AI產品——最引人注目的是其使用人臉識別技術的智慧城市業務,該業務備受爭議,由於在監控應用中的使用,它在西方面臨著收入下滑和審查加劇的問題。 徐立在信中沒有提到這些敏感問題,而是強調盈利能力是此次重組的長遠目標。他說:「通過這次重組,我們將把集團升級成為一個具有可持續盈利能力和強勁增長潛力的組織,為長遠發展奠定堅實基礎。」 投資者似對該公司之前就討論過的這一轉變不太感興趣。商湯的股價在公告後的兩天基本保持不變。但該股在上周五的交易中飆升了14%,這表明也許一些人開始注意到——並且樂於看到該公司進軍一個爭議更小、大眾市場潛力更大的AI領域。即便是在經過這一輪反彈之後,該股仍比2022年初的高點下跌了約75%。 隨著虧損持續和競爭加劇,商湯的轉變不足為奇,尤其是考慮到最近有報道稱,該公司已啓動新一輪裁員。自2022年底OpenAI推出ChatGPT以來,作為傳統人工智能市場領導者的商湯一直在順應潮流,涉足GenAI。 官方機構中國互聯網絡信息中心最近發佈的一份報告顯示,到2024年6月底,中國GenAI用戶數量達到2.3億,約佔這個全球最大互聯網市場網民的五分之一。截至6月底,中國網民規模約為11億。 雖然從用戶數量來看,這個消費市場規模巨大,但商湯似乎更專注商業GenAI客戶,他們往往更願意花錢購買能為他們帶來競爭優勢的技術。 競爭激烈的領域 商湯是中國不斷湧現的以人工智能為主的初創企業之一。源自牛津大學的牛津智能,在一份白皮書中列出了全球價值最高的30家人工智能初創企業,有8家中國公司上榜。 商湯由已故的香港中文大學教授湯曉鷗於2014年創立,他在21世紀初開始將計算機視覺技術投入實際運用,利用人臉識別技術對他兒子的相冊進行分類和整理。 隨著技術的發展,計算機視覺人工智能成為該公司智慧城市產品的核心,廣泛應用於攝像頭等監控系統,已被中國各地的公安系統採用。該應用引起美國政府官員的注意,他們於2019年10月將商湯列入黑名單,限制其獲得美國技術,稱其涉嫌協助與存在爭議的新疆地區有關的監控活動。 儘管如此,隨著中國廣泛利用它的技術監測感染情況、控制新冠病毒的傳播,該公司的業務在疫情期間繼續蓬勃發展。在政府推動的支出浪潮下,商湯的年收入在2021年攀升至47億元的峰值,是2018年18.5億元的兩倍多。 2021年12月,就在商湯計劃在香港上市前夕,華盛頓再次以類似原因對其實施制裁。但這一次,美國投資者被禁止持有或交易它的股票,這實際上是將他們排除在IPO之外。當時估值1,390億港元的商湯將IPO推遲了大約兩周,但最終籌集了57.8億港元。 隨著疫情結束和中國經濟放緩,政府在安全和監控方面的支出減少,導致商湯的年收入在2022年首次出現下降。到今年上半年,其智慧城市業務的收入貢獻已從高峰時的45.6%的降至不足10%。 自2022年以來,商湯科技已經從對智慧城市的依賴轉向GenAI。雖然該公司尚未正式放棄該業務,但值得注意的是,它並未出現在該公司新的重組計劃中。 成立十年後,商湯仍在虧損。儘管虧損有所縮小,但預計公司至少到2026年,仍將維持虧損狀態。今年上半年,其虧損為25億元,較去年同期的31億元虧損有所減少。作為成本削減措施的一部分,該公司的員工人數從2021年的6,114人降至6月底的4,672人。 在新架構下,GenAI已成為公司的核心業務,分為專注於不同領域的業務單元,每個業務單元都有自己獨立的CEO,以及更靈活的激勵機制和融資渠道。 商湯的GenAI轉型在過去兩年進展迅速。今年上半年,該業務的營收為10.5億元,是去年同期的兩倍多,佔當期17.4億元總營收的60%以上。 商湯的智能汽車業務,支持自動駕駛和車內交互,是其最具前景的領域之一,今年上半年實現了1.68億元的收入,是去年同期的一倍,幾乎佔總收入的10%。公司在財報中並未提及其他生成式人工智能業務板塊,這意味著它們可能尚未產生顯著的收入。

簡訊:世茂今年累計銷售持續下滑

內房開發商世茂集團控股有限公司(0813.HK)物業銷售續下跌,周日公布今年首十一個月累計銷售312億元人民幣(下同),較去年同期下跌22%,涉及的樓面共245萬平方米,按年跌近11%。期內的樓價亦持續下滑,每平方米均價12,800元,同比下跌12%。 11月的銷售金額27.2億元,與10月比較下跌12.5%,但與去年同期比較則有好轉,上升12%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏