衆安智慧再衝港股三胎夢能圓嗎？

2022年02月09日

這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市，以它去年的盈利表現，足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件，但公司收入高度倚賴母公司
在官方政策影響下，物管板塊過去一年的股價低迷，公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一，因其兩個不同的名字而聞名，一個是其公司年度財務報告上的官方名字，另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安，但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人，是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人，其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市，2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌，去年6月，旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司，也向港交所遞交了上市申請，“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利，去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續，中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前，作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司，自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請，最終僅有13家成功上市，衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是，港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%，即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元)，前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時，公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八，大家正忙於大掃除之時，衆安智慧生活捲土重來，第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件，公司2021年賺了3,899萬元，連同之前兩年的盈利約5,706萬元，已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣，衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底，公司一共管理74個項目，在管總建築面積約1,180萬平方米，位於中國6個城市和兩個省份，當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績，可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元，物業管理服務貢獻最多，達2.05億元，同比增長約12%，佔總收入69.4%，然而有七成多的物業管理服務收入，都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務，去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元，但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司；社區增值服務的增長速度也相當快，去年收入達3,131.1萬元，同比增加1.2倍，但相關增長也是來自母公司旗下物業，其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入，就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下，中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據，去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%，商品房銷售面積同比只增加了4.8%，可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下，物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去，未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司，以開源來保持增長；另一方面，公司透過投資升級硬件和軟件來節流，未來還會購買更多智能機器人，在2024年部署在34個物業中使用，估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前，物業管理被投資者視爲黃金賽道，由於資金流强勁，加上輕資産與增長能見度高，成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅，目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司，截至2月1日，最近半年股價上升的只有10只，一隻沒有升跌，其餘全軍盡墨，連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%，其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等，跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司，除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外，其餘不是破發就是只能力守招股價，例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌，目前更非常分化，有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK)，市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍；母公司未能達到中央“三條紅綫”的，不少市盈率僅低於10倍，看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市，會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較，衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元)，上市市值約4.8億港元；但如果公司希望以更高的估值上市，由於市場有更多便宜的選擇，可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬，最近終於看到了一點曙光，政策放鬆的消息陸續傳出，一些風險較低的民企短期出現强勁反彈，施侃成能否趁這次政策放鬆的時機，順利將衆安智慧生活上市，市場將拭目以待。

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財經, 新股

物業管理, 衆安智慧生活, 衆安集團, 中國新城市, IPO

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看準科技國內增長放緩轉向巴西越南尋新增長

隨著在中國市場的領先地位日益鞏固，招聘應用程式營運商看準科技的收入增速在過去三年間持續放緩重點：看準科技第二季度收入增長14.1%，與去年增速相若，但低於2024年的24%增幅 BOSS直聘營運商正透過人工智能（AI）及進一步滲透中國較小市場拓展國內業務，同時亦在海外尋找發展機會　陽歌當你已經成為本土市場的「老大」，還能如何保持增長？如果你是以領先招聘應用程式BOSS直聘營運商看準科技有限公司（BZ.US；2076.HK），答案就是開始到海外尋找新的機會。這是公司周二公布的第二季度業績報告中的一大亮點。公司透露，可能把目前以香港為基地的國際服務OfferToday，進一步拓展至巴西、越南及阿根廷等其他發展中市場。事實上，看準科技在中國的規模已相當龐大。公司估計，在過去12年的發展歷程中，已服務中國約5億城市勞動人口中的約3億人。公司亦估計，同期已服務2,200萬家企業客戶，而目前全國活躍企業數量約為4,000萬家。看準科技詳細介紹了多項推動中國業務持續增長的措施，包括讓更多用戶為其服務付費，以及從其具有優勢的大城市市場進一步拓展至較小市場。公司亦透過擴大規模經濟，以及利用人工智能（AI）提高僱主與求職者的匹配效率，進一步提升營運效率。但不可迴避的是，看準科技已不再是昔日的高增長公司。自2021年首次公開發售（IPO）以來，公司收入每年均保持增長，在當前充滿挑戰的經濟環境下並非易事。不過，其收入增速已由2023年的32%持續放緩至2024年的24%，去年更降至僅12.4%。 2026年第一季度的增速進一步放緩至僅7.6%。在此背景下，第二季度最新錄得的14.1%增幅可算是一次不錯的反彈。根據公司最新報告，期內收入由去年同期的21億元增至24億元（3.57億美元）。追蹤看準科技的約20多名分析師預計，公司增速將穩定在目前水平，多數預測今明兩年增長率約為12.5%。大部分分析師對公司亦普遍持正面看法，在Yahoo Finance調查的23名分析師中，有21人給予看準科技「買入」或「強力買入」評級，其餘兩人則給予「持有」評級。不難理解分析師為何普遍看好公司，因為中國可能是全球最大的傳統城市就業市場，而看準科技在這一市場擁有明顯的領先地位。根據CompaniesMarketCap網站資料，公司市值約80億美元，是全球第二大上市招聘服務企業，僅次於日本巨頭Recruit Holdings（6098.T）。但從估值倍數來看，看準科技相較同業顯得偏弱，可能與中國經濟表現疲弱及公司增長放緩有關。看準科技目前的市盈率（P/E）僅為12.4倍，遠低於Recruit Holdings的50倍，也低於瑞士Adecco（ADEN.SW）的15倍及美國巨頭Robert Half（RHI.US）的39倍。海外拓展路漫漫在此背景下，我們不妨進一步審視看準科技最新業績，首先從可能推動公司重回較快增長軌道的海外擴張說起。這項擴張主要由旗下OfferToday推動。公司管理層在2025年第四季度業績電話會議上表示，OfferToday於2024年在香港推出，以移動端日活躍用戶數計，截至去年底已成為香港市場的領先平台之一。香港由於與中國內地在文化上有不少相似之處，一直是內地企業出海的熱門第一站，因此企業往往可以較快在當地拓展業務。不過，看準科技創始人兼董事長趙鵬在最新業績電話會議上表示，進入較為陌生的市場可能需要更長時間。因此，如果有人期待這項全球擴張很快取得成果，或許需要重新考慮。趙鵬表示：「我們從OfferToday得到的經驗是，像OfferToday這樣的新業務，進入一個市場大約需要兩至三年。然後再花五年左右發展，才能做到1億至1.15億美元的收入。我們認為這樣的地方或城市值得投資。」他把香港這類城市形容為「中盤——不算太快，也不算太慢」。但更大的機會來自拓展人口接近1億的整個國家市場，他把這類市場形容為「慢煮菜」。他表示，開拓這些市場需要更長時間，可能要10至15年，才能實現約1億美元的年收入。目前尚無跡象顯示公司已正式進入香港以外的任何市場。不過，趙鵬表示，公司正在關注越南、阿根廷及巴西等市場，顯示公司正為進入這些國家作前期準備。雖然不能保證一定成功，但公司在中國市場累積的良好往績，加上中國與其他發展中市場存在不少相似之處，應可為其帶來一定優勢。回到中國市場，公司最新大部分經營指標呈現出相似趨勢，即整體數據仍然穩健，但增長正在放緩。截至6月底止12個月，貢獻公司絕大部分收入的總付費企業客戶同比增長11%至720萬，而第二季度每付費用戶平均收入（ARPPU）增長7%。公司預計第三季度將延續類似趨勢，預測期內收入同比增長11.4%至15.6%。公司第二季度營業成本僅增長1.6%，遠低於收入增速，有助改善毛利率及經營利潤率。不過，與2026年FIFA世界盃相關的大額營銷投入拖累盈利表現，經調整淨利潤僅增長9.4%，由去年同期的9.41億元增至10.3億元。公司手頭擁有相當充裕的現金，並透過宣派2.3億美元股息向投資者回饋部分資金，此外今年迄今已投入3億美元進行股份回購。投資者對這份業績報告反應相當正面，看準科技美股在公告發布後兩個交易日累升22%。不過，即使經過這輪上漲，該股今年以來仍累跌12%，周四收報18美元，仍略低於2021年首次公開發售時的19美元招股價。如果投資者認為公司估值偏低，股價短期內可能仍有一定上升空間，而這種可能性看來並不低。不過，若要靠收入重返強勁雙位數增長來推動股價進一步上升，恐怕至少還要等待數年。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年08月28日

BZ.US

2076.HK

新品帶動收入增逾三成臥安機器人中期仍轉虧

家庭具身機器人系統供應商臥安機器人( 深圳）股份有限公司（6600.HK）周四公布，上半年收入5.22億元（7,770萬美元），同比增長31.8%，錄得淨虧損3,553萬元，去年同期則錄得盈利2,790萬元，由盈轉虧。收入增長則主要由新品及海外市場帶動。人形家庭機器人onero H1、運動機器人Acemate及陪伴機器人Kata Friends均開始貢獻收入，三條新產品線期內合計收入約6,840萬元。歐洲及北美收入分別大增97.5%及85.7%，兩地合計收入佔比升至42.1%。期內毛利增22.5%至2.63億元，但毛利率由54.2%降至50.4%。公司表示，虧損主要受到匯率波動及研發投入增加影響，上半年錄得匯兌淨虧損4,270萬元，去年同期則有610萬元匯兌收益；研發開支亦大增73.3%至1.02億元，佔收入比重升至19.5%。公司股價周五低開，至中午休市報53.15港元，跌7.81%。該股過去六個月累跌約60.8%。李世達欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年08月28日

6600.HK

用戶量與使用時間齊升嗶哩嗶哩中期純利暴增

短片分享平台嗶哩嗶哩股份有限公司（9626.HK; BILI.US）周四公布中期業績，收入達154.1億元人民幣（下同），同比上升7.5%，純利更大升163.7%至5.53億元。各項業務中，增值服務收入為58.8億元，同比微升4%；廣告收入上升29%至57.2億元，移動遊戲則出現跌幅13%至29.1億元。日均活躍用戶同比上升7%至1.159億戶，日均使用時長為116分鐘，同比上升逾9分鐘，推動用戶總使用時長同比增加17%。嗶哩嗶哩周五開市升1.8%報132港元，公司股價較過去一年高位跌逾五成。劉智恒欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年08月28日

BILI.US

9626.HK

鎳價回暖撐盈利中偉新材為何轉投磷系？

中偉新材正享受鎳價回升帶來的盈利彈性，卻把原擬投向韓國鎳系材料項目的資金轉投磷系，折射出電池材料市場正在發生的結構變化重點：中偉新材上半年收入增57.5%、淨利增78.4%，鎳價回升推動新能源金屬產品毛利率由7.4%升至12.3% 公司擬把約12億港元韓國鎳系項目資金轉投磷系，反映其正透過多元材料布局降低單一技術路線風險李世達在新能源產業最難回答的問題之一，便是下一輪技術周期究竟押哪一邊。過去數年，磷酸鐵鋰與三元電池此消彼長，儲能迅速崛起，固態及鈉離子電池亦逐步走向產業化，單押一條技術路線的風險愈來愈高。新能源材料生產商中偉新材料股份有限公司（2579.HK；300919.SZ），正在採取一種更廣泛的策略，不要把雞蛋都放在同一個籃子裡。公司已由三元前驅體龍頭，逐步把產品延伸至鎳、鈷、磷、鈉及固態電池材料，上游同時布局鎳、鋰及磷等資源，並向冶煉及回收環節延伸，試圖建立覆蓋「資源—冶煉—材料—回收」的材料平台。這種策略換來亮眼的回報，中偉新材周一公布最新業績顯示，今年上半年收入335.84億元（47.1億美元），同比大增57.5%；淨利潤13.11億元，增長78.4%，整體毛利率亦由11.9%升至12.8%。其中一個重要順風因素來自鎳價。中偉的新能源金屬產品上半年收入101.1億元，佔總收入30.1%；該業務毛利率由去年同期7.4%升至12.3%，公司明確表示，主要受惠鎳產品市場價格回升。鎳系材料毛利率雖由17.8%輕微降至17.1%，但每噸毛利由1.36萬元升至1.51萬元，同樣主要源於鎳基準價格上升。今年鎳市的確出現轉折。高盛指出，印尼控制全球逾60%的鎳礦供應，年初收緊供應曾推動鎳價累升超過30%，高盛其後將2026年平均鎳價預測上調16%至每噸17,200美元。印尼今年生產配額預計亦低於去年，供應政策繼續左右價格走勢。照理說，鎳價回升、鎳相關業務盈利改善，中偉理應繼續把更多資金押在這條最熟悉的賽道。但公司最新的資本配置卻朝另一個方向走。公司宣布，擬把原先分配予韓國生產基地一期、用於擴大鎳系材料產能的全部未動用H股上市所得款約12.01億港元，改投貴州開陽磷礦及磷系一體化產業三期項目。公司解釋，此次調整並不改變鎳系材料發展方向，只是重新排序現階段資本投入優先次序。中國動力電池市場已清楚顯示技術路線的變化，今年上半年國內動力電池裝車量335.6GWh，其中磷酸鐵鋰達272GWh，佔81%；三元電池只有18.9%。更重要的是，電池市場的下一個增量正在逐漸由電動車擴展至儲能。 Fastmarkets引述中國汽車動力電池產業創新聯盟數據指出，今年上半年中國動力及儲能電池合計產量同比增53.3%，遠高於國內動力電池12%的裝車增速，新增產量正更多流向儲能及出口。全球電池巨頭亦開始調整。LG新能源（373220.KS）正把部分北美電動車電池產能轉向儲能，到今年底旗下八座北美工廠中將有五座生產儲能電池，而技術路線亦由原先較依賴鎳的電池轉向更適合固定式儲能的磷酸鐵鋰。新業務收成對中偉而言，磷系業務也已不再只是長期布局。上半年磷系材料收入10.4億元，同比增約55%，毛利率更由去年同期負10.5%升至正7.8%。公司解釋，盈利改善主要來自產能逐步釋放形成的規模經濟，以及下游需求回暖。但這並不意味三元材料已失去增長空間，今年上半年，中國三元電池裝車量仍同比增14.2%，全球三元前驅體產量亦增26.1%。高端電動車對續航與能量密度要求較高，歐美市場仍大量使用三元體系，而固態電池目前亦多採高鎳及超高鎳材料。中偉本身在三元前驅體的國內市佔率仍達26%，固態電池前驅體上半年已有100噸出貨。因此，中偉眼下並非從鎳「轉向」磷，而是在降低對單一技術路線的依賴。這種模式的好處，是無論未來高鎳三元、磷酸鐵鋰、鈉電還是固態電池取得更多市場，中偉都有機會參與。但代價同樣明顯，技術路線愈多、全球基地愈廣，資本配置難度也愈高。公司上半年資本開支已同比下降35.1%至11.14億元，顯示高速擴產之後，顯示當期物業、廠房及設備投資有所放緩。鎳價走勢仍是影響中偉短期盈利彈性的重要因素，但最新的資金調整透露出更長遠的考量。當電池產業進入多種技術並存的階段，下一輪競爭的關鍵，在於如何把資本投到回報最高的地方。欲訂閱咏竹坊每周免費通訊，請點擊這裏

2026年08月28日

2579.HK

300919.SHE

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