這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市,以它去年的盈利表現,足以通過港交所的最新盈利要求

重點︰

  • 衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件,但公司收入高度倚賴母公司
  • 在官方政策影響下,物管板塊過去一年的股價低迷,公司不易取得高估值上市

葉天娜

這位中國最著名房地産企業家之一,因其兩個不同的名字而聞名,一個是其公司年度財務報告上的官方名字,另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安,但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。

這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人,是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人,其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。

施侃成2007年將衆安集團在港股上市,2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌,去年6月,旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司,也向港交所遞交了上市申請,“七年一胎” 的夢看似圓滿。

可是施老闆的第三胎不太順利,去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續,中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前,作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司,自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請,最終僅有13家成功上市,衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。

更麻煩的是,港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%,即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元),前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。

正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時,公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八,大家正忙於大掃除之時,衆安智慧生活捲土重來,第二次衝刺到港交所上市。

根據申請文件,公司2021年賺了3,899萬元,連同之前兩年的盈利約5,706萬元,已經超越了港交所的盈利新規定。

與其他物業管理公司一樣,衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底,公司一共管理74個項目,在管總建築面積約1,180萬平方米,位於中國6個城市和兩個省份,當中以二綫城市爲主。

拆開公司的業績,可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元,物業管理服務貢獻最多,達2.05億元,同比增長約12%,佔總收入69.4%,然而有七成多的物業管理服務收入,都是來自母公司旗下物業。

至於向房地産開發商提供增值服務,去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元,但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司;社區增值服務的增長速度也相當快,去年收入達3,131.1萬元,同比增加1.2倍,但相關增長也是來自母公司旗下物業,其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。

在中央“房住不炒”的大國策下,中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據,去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%,商品房銷售面積同比只增加了4.8%,可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下,物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去,未來只能自行開源和節流。

施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司,以開源來保持增長;另一方面,公司透過投資升級硬件和軟件來節流,未來還會購買更多智能機器人,在2024年部署在34個物業中使用,估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。

物管板塊估值兩極

兩三年前,物業管理被投資者視爲黃金賽道,由於資金流强勁,加上輕資産與增長能見度高,成爲資金追捧對象。

可是花無百日紅,目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股價上升的只有10只,一隻沒有升跌,其餘全軍盡墨,連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等,跌幅更達54%至66%。

再看最近半年上市的物業管理公司,除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外,其餘不是破發就是只能力守招股價,例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。

物業管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能達到中央“三條紅綫”的,不少市盈率僅低於10倍,看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,會在定價上遇上一定困難。

如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較,衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元),上市市值約4.8億港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由於市場有更多便宜的選擇,可能很難吸引投資者。

中國房地産市場經歷了兩年寒冬,最近終於看到了一點曙光,政策放鬆的消息陸續傳出,一些風險較低的民企短期出現强勁反彈,施侃成能否趁這次政策放鬆的時機,順利將衆安智慧生活上市,市場將拭目以待。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

簡訊:多點數智準備申請穩定幣牌照

零售軟件服務提供商多點數智有限公司(2586.HK)周四公告,公司正在籌備申請香港穩定幣牌照,並已通過公開市場HashKey Exchange購買比特幣,其資金來源爲本公司現有的現金儲備。 公司稱,已於今年2月與HashKey Group簽署戰略合作協定,公司將在HashKey Exchange開設交易帳戶,雙方將圍繞數字資產交易、Web3技術開發與應用、以及區塊鏈生態建設等重點領域展開深度合作,探索推出包括穩定幣支付在內的技術服務,並推動穩定幣在零售支付場景中的廣泛應用。 消息公布後,周四多點數智股價一度升近九成,收市報11.14港元,漲23%,成交額達18億港元(2.3億美元)。公司去年底以每股30.21港元上市,首日掛牌暴跌54%至13.8港元,之後股價持續下滑,最低見4.78港元,目前股價雖有回升,仍較上市價下跌63%,市值由上市首日最高的270億港元,跌至目前約100億港元。 多點數智主要為零售行業提供雲基礎數字零售SaaS平台服務,惟其客戶高度集中,近九成業務來自大股東張文中的物美集團系內公司。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:淘寶啟動500億元補貼計劃

電商巨頭阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下即時零售平台「淘寶閃購」周三宣布,啟動總額達500億元(69.76億美元)的補貼計劃,為期12個月,將直接補貼消費者與商家,藉此加速推動大消費平台建設與服務升級。 在商家端,淘寶閃購推出店舖補貼、商品補貼、配送補貼與免佣減佣等措施,保障利潤空間、促進訂單成長;在消費者端,則透過大額紅包、免單卡與官方補貼一口價商品等方式,強化購物吸引力。 淘寶閃購自5月上線以來成長迅速,官方指出目前日訂單已突破6,000萬單,並帶動全國店家訂單量月增逾100%。部分地區餐飲商家營業額較前一季翻倍成長,零售與花類商家亦明顯受惠,吸引大量新客。另外,數據顯示,中國整體即時零售市場日訂單亦從1億單成長至1.6億單,顯示競爭正持續升溫。 阿里巴巴港股周三逆市跌0.4%,報109.4元,美股則跌2.86%,報110.71美元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:首開即崩盤 撥康視雲午收勁跌30%

眼科醫藥公司撥康視雲有限公司(2592.HK)周四在港首日掛牌,開市股價即跌6%報9.5元,之後股價持續下跌,中午收市報7.04元,跌30%。 公司發售6,058.2萬股,每股定價10.1元,錄得超額認購78倍,國際配售並不足額,集資淨額5.22億元。 撥康視雲2022及2023年均未有收入,至2024年則錄得收入1,000萬美元,去年虧損9,913萬美元,按年收窄23%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
HBM notches up another mega deal

和鉑醫藥獲6.7億美元BD大單 轉型之路能否久長?

隨著今年醫藥股的回暖,和鉑醫藥上半年的股價上漲了350%,而同期恆生創新藥指數僅僅上漲58%,股價漲幅遠超行業水平 重點: 和鉑醫藥在創新藥業界有「BD之王」的稱號,已經完成了17次BD出海交易 由於和鉑醫藥沒有商業化產品提供穩定收入來源,業績容易出現波動    莫莉 從全鏈條重資產模式到以BD(Business Development)為主要收入來源的輕資產商業模式,和鉑醫藥走出了一條與其他創新藥企業截然不同的發展之路。上周一,和鉑醫藥控股有限公司(2142.HK)宣布與大塚制藥株式會社(4578.T)達成全球戰略合作,以最高6.7億美元(48億元)的交易總金額將其自主研發的BCMA×CD3雙特異性T細胞銜接器HBM7020在大中華區之外的開發、生產和商業化權益出售給大塚制藥。 根據協議條款,和鉑醫藥在此次BD交易中將獲得總計4700萬美元的首付款和近期里程碑付款。此外,在達成特定研發和商業里程碑後,和鉑醫藥還有權獲得高達6.23億美元的額外付款,以及基於未來產品淨銷售額的分級特許權使用費。 交易對象HBM7020是一款針對BCMA(B細胞成熟抗原)與CD3(T細胞表面抗原)的雙特異性抗體,可以有效激活T細胞並殺傷目標惡性B細胞。2023年8月,HBM7020獲批在中國開展針對癌症的I期臨床試驗。全球首個被批准上市的BCMA/CD3雙特異性抗體強生Teclistamab,被獲批治療多發性骨髓瘤。 和鉑醫藥在創新藥業界有「BD之王」的稱號,根據行業媒體醫藥魔方的統計,和鉑醫藥已經完成了17次BD出海交易,僅僅是今年上半年,和鉑醫藥就通過license-out、NewCo等方式完成了6筆交易。 除了與大塚制藥的合作之外,和鉑醫藥在3月21日與跨國醫藥巨頭阿斯利康(AZN.US)簽署總金額45.75億美元的全球合作協議,阿斯利康將與和鉑醫藥共同研發針對免疫性疾病、腫瘤及其他多種疾病的多特異性抗體,並獲得兩個臨床前項目的授權許可選擇權,及未來提名開發更多靶點的權利,為此阿斯利康向和鉑醫藥支付1.75億美元首付款、近期里程碑付款和額外新增項目的選擇權行使費,以及最高達44億美元的研發及商業里程碑付款,外加一定比例的銷售分成。 這是和鉑醫藥與老朋友阿斯利康的第三次合作了,早在2022年,和鉑醫藥以3.5億美元曾授權給阿斯利康一款CLDN18.2xCD3雙抗,2024年,和鉑醫藥全資子公司諾納生物的一項臨床前單抗項目以超6億美元授權給阿斯利康。這一次的攜手合作,雙方的關係更加深入,阿斯利康不僅以真金白銀引進了項目,更是以1.05億美元認購了和鉑醫藥9.15%的新發行股份,雙方還將在北京共建一個創新中心。 跨國企業的認可,也讓資本市場對和鉑醫藥尤為偏愛。與大塚制藥的合作消息公布當日,和鉑醫藥的股價大漲了12.32%。隨著今年醫藥股的回暖,和鉑醫藥上半年的股價上漲了350%,而同期恆生創新藥指數僅僅上漲58%,股價漲幅遠超行業水平。 去年業績規模收縮 和鉑醫藥的股價暴漲,與其股價曾長期處於低位有關。在生物醫藥低谷期,和鉑醫藥一度砍管線、賣工廠,以求實現「斷腕重生」。2022年下半年,由於和鉑醫藥長期處於虧損狀態,又難以融資獲得現金支持,公司只能將核心產品巴托利單抗轉讓給石藥集團子公司,亦結束了一款重要產品的III期臨床試驗,還將位於蘇州的產業化基地轉讓給了藥明生物(2269.HK)子公司藥明海德,帶來6,193萬元虧損。 和鉑醫藥也在2022 年底成立全資子公司諾納生物,將利用全人源抗體轉基因小鼠平台及新一代自主研發的免疫細胞銜接器雙抗平台提供CRO業務,另一個子品牌和鉑醫療則將持續推進內部管線的全球臨床開發進程。這種雙輪驅動的輕資產運營模式,讓和鉑醫藥可以將資源集中於管線的開發。公司創始人、董事長兼CEO王勁松曾多次在媒體訪問中,將和鉑醫藥與通過技術平台驅動和BD合作實現商業化的再生元(REGN.US)進行類比:「我們希望通過與阿斯利康可能長達十年的深度合作,將我們的整個運營體系搭建在一個穩固且強大的平台之上,實現商業回報的穩步增長,進而加速轉變成像再生元這樣的世界級卓越企業。」 2024年,和鉑醫藥儘管實現了連續兩年盈利,但是期內的營業收入同比減少了57%至3,810萬美元,淨利潤為278萬美元,更是同比銳減88%。由於和鉑醫藥沒有商業化產品提供穩定收入來源,單純依靠BD模式,業績容易出現波動。和鉑醫藥當前的市盈率已經高達325倍,甚至遠超過再生元的市盈率13倍。儘管和鉑醫藥與醫藥巨頭的綁定讓其業績短期內的預期向好,但是長期發展仍取決於技術平台的創新力與對外授權項目的研發進展,投資者需注意其商業化缺位的潛在風險。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏