衆安智慧再衝港股 三胎夢能圓嗎?

這家私營物業管理公司第二次申請在港股上市,以它去年的盈利表現,足以通過港交所的最新盈利要求
重點︰
- 衆安智慧生活1月30日再次向港交所遞交上市申請文件,但公司收入高度倚賴母公司
- 在官方政策影響下,物管板塊過去一年的股價低迷,公司不易取得高估值上市
葉天娜
這位中國最著名房地産企業家之一,因其兩個不同的名字而聞名,一個是其公司年度財務報告上的官方名字,另一個是他在接受媒體採訪時使用的名字。雖然媒體通常稱他爲施忠安,但他在財務報告中通常被稱爲施侃成。
這位從稅務局公務員做到房企老闆的神秘男人,是中國房地産開發商衆安集團(0672.HK)的創始人,其物業管理公司上月底第二次申請在香港上市。
施侃成2007年將衆安集團在港股上市,2014年再把中國新城市(1321.HK)分拆在港交所掛牌,去年6月,旗下的物業管理企業衆安智慧生活服務有限公司,也向港交所遞交了上市申請,“七年一胎” 的夢看似圓滿。
可是施老闆的第三胎不太順利,去年中央“房住不炒”和“三條紅綫”的政策持續,中國房地産無論在動工量或銷售都大不如前,作爲長期倚賴母公司輸血的物業管理公司,自然也受到牽連。去年共有34家物業管理公司向港交所遞交上市申請,最終僅有13家成功上市,衆安智慧生活的上市申請則在12月24日失效。
更麻煩的是,港交所今年1月1日開始提高主板上市企業盈利門檻60%,即最近一個財年盈利不低於3,500萬港元(2,860萬元),前兩個財年加起來不低於4,500萬港元。
正當市場認爲施老闆“第三胎”上市夢碎時,公司2021年交出了不錯的成績。在農曆年二十八,大家正忙於大掃除之時,衆安智慧生活捲土重來,第二次衝刺到港交所上市。
根據申請文件,公司2021年賺了3,899萬元,連同之前兩年的盈利約5,706萬元,已經超越了港交所的盈利新規定。
與其他物業管理公司一樣,衆安智慧生活的業務包括物業管理、向房地産開發商提供增值服務等。截至去年底,公司一共管理74個項目,在管總建築面積約1,180萬平方米,位於中國6個城市和兩個省份,當中以二綫城市爲主。
拆開公司的業績,可以發現收入來源非常倚賴母公司。去年收入同比增加了28.2%至2.96億元,物業管理服務貢獻最多,達2.05億元,同比增長約12%,佔總收入69.4%,然而有七成多的物業管理服務收入,都是來自母公司旗下物業。
至於向房地産開發商提供增值服務,去年相關收入同比增長77.8%至5,919.3萬元,但當中有89%收入是來自母公司或母公司的合營企業及聯營公司;社區增值服務的增長速度也相當快,去年收入達3,131.1萬元,同比增加1.2倍,但相關增長也是來自母公司旗下物業,其中母公司車輛停車位銷售代理服務的收入,就同比大增加4.4倍至1,721.2萬元。
在中央“房住不炒”的大國策下,中國物業管理行業競爭已經進入汰弱留强階段。根據國家統計局的數據,去年1至11月全國房地産開發投資同比僅增長6%,商品房銷售面積同比只增加了4.8%,可想而知在中國房地産開發商在“缺水”的大環境下,物管公司要靠母公司輸血確保增長已走不下去,未來只能自行開源和節流。
施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,籌資所得也是爲了策略性收購及投資其他物管公司,以開源來保持增長;另一方面,公司透過投資升級硬件和軟件來節流,未來還會購買更多智能機器人,在2024年部署在34個物業中使用,估計每個項目每年可節省60萬元勞工成本。
物管板塊估值兩極
兩三年前,物業管理被投資者視爲黃金賽道,由於資金流强勁,加上輕資産與增長能見度高,成爲資金追捧對象。
可是花無百日紅,目前在港股上市的物業管理及代理有63家公司,截至2月1日,最近半年股價上升的只有10只,一隻沒有升跌,其餘全軍盡墨,連恒生指數成份股碧桂園服務(6098.HK)也要大跌27%,其他二、三綫的物管公司如世茂服務(0873.HK)、佳兆業美好(2168.HK)、融創服務(1516.HK)和恒大物業(6666.HK)等,跌幅更達54%至66%。
再看最近半年上市的物業管理公司,除了朗詩綠色生活(1965.HK)首日掛牌升了41.5%之外,其餘不是破發就是只能力守招股價,例如京城佳業(2210.HK)比招股價跌了35.6%、中駿商管(0606)也下跌36.2%。
物業管理股份的估值已大幅下跌,目前更非常分化,有國企背景的公司如華潤萬象(1209.HK)、中海物業(2669.HK)及保利物業(6049.HK),市盈率(P/E ratio)大概在40至78倍;母公司未能達到中央“三條紅綫”的,不少市盈率僅低於10倍,看來施侃成這次分拆衆安智慧生活上市,會在定價上遇上一定困難。
如果以去年11月上市的京城佳業目前約10倍的市盈率比較,衆安智慧生活去年賺3,899萬元(4,777萬港元),上市市值約4.8億港元;但如果公司希望以更高的估值上市,由於市場有更多便宜的選擇,可能很難吸引投資者。
中國房地産市場經歷了兩年寒冬,最近終於看到了一點曙光,政策放鬆的消息陸續傳出,一些風險較低的民企短期出現强勁反彈,施侃成能否趁這次政策放鬆的時機,順利將衆安智慧生活上市,市場將拭目以待。
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