600383.SHG
Gemdale’s outlook is under pressure

金地集團董事長凌克突辭任,市場擔憂集團債務及銷售情況,公司前景不明朗

重點:

  • 穆迪調低金地評級,並將展望調整為負面
  • 公司第三季銷售大幅下滑,按年跌逾四成

     

劉智恒

掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事會請辭,不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋,凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任,外界免不了議論紛紛。

內地財經記者契而不捨追訪原由,金地集團只好回覆,再次強調凌克的辭任,確實是因身體的原因,並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題,卻又諱莫如深。

眾所周知,內地房地產正處於風雨飄搖之中,一間市值超過200億元的房地產龍頭企業,掌舵人究竟是什麼緊急原因,要在行業最艱難時刻離公司而去?若是一如公司所言是健康問題,那是嚴重到那個程度,才讓一位在企業甚具份量的戰將,要離開崗位,未能與公司共渡時艱。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的發展歷程,1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司,這家公司是金地的前身,凌克由一個業務員開始,到1995年參與開發金地花園及金地海景花園,獲得亮麗成績,之後他在企業的發展就順風順水。

1998年未到四十歲,凌克已出任金地集團董事長,更在2011年帶領金地成功上市,在他的努力經營下,金地打入一線房地產商之列,與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億,帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。

看到這裡,大家就知道他在集團的地位,彷如當年王石在萬科一樣,幾乎是無可代替。因此他的突然辭任,市場難免會猜測,是否公司出現什麼問題,才會突然離開。事實上,金地及凌克本人,沒有理由不知道事件的嚴重性,而且之前是沒有半點風聲。

股票市場的回應,正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天,股價跌停板,收市報5.52元,下跌近一成,並見五年新低,市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌,當中「16金地02」跌超過25%。

金地中期財務健康

在此之前,外界都認為金地財務及業務情況穩定,公司中期業績顯示,今年上半年收入368.6億元,同比上升31.1%,賺15.3億元,下跌22.2%。公司持有現金460.8億元,計息負債1,096億元,淨負債為53.5%。從整體情況看,雖說盈利下跌兩成,但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯,再以負債比率來說,在芸芸被受債務困擾的內房企業中,情況實在好得多,可以說仍在十分健康水平。

可是,今次凌克請辭一事,在現時敏感的市場上,立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想?集團是否一如其許多內房企業一樣,有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。

市場都知道,過去許多開內地發商利用「表外債」方式,為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後,開發商要大幅減債,都急於搶著賣樓套現,市場供應一下子大增,而且要趕賣樓,就要降價推售,加上經濟又放緩,令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款,表外債隨時要現型,結果是那些房企的實際債務,要較原來財務報表來得高。

穆迪調低評級

雖然金地財務仍然健康,但最關鍵的銷售,近期也存在一定不明朗,2023年首9個月,金地累計銷售金額1,219.3億元,按年下跌25.2%,以今年樓市情況,銷售只下跌兩成多,也可以接受。然而若撇除整體看,只細看近期銷售,情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元,近三個月都有增長,情況也不錯,然而若與去年比較,過去三個月內,每月均下跌超過四成。

即是說相對去年,金地的銷情正在惡化中,特別9月時,是「金九銀十」的重要月份,加上政府推出多項放寬樓市措施,銷售都較8月升不足5%,反映整體樓市並不理想,情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市,若然沒有起色,對金地將構成相當大壓力。

深圳評級及研究機構Ratingdog估計,如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額,較2022年下降30%,公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。

事實上,評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。穆迪指出,金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期,金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望,則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。

面對市場的猜測,對公司構成一定影響,金地實應站出來,澄清市場的種種疑慮。

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