600383.SHG
Gemdale’s outlook is under pressure

金地集團董事長凌克突辭任,市場擔憂集團債務及銷售情況,公司前景不明朗

重點:

  • 穆迪調低金地評級,並將展望調整為負面
  • 公司第三季銷售大幅下滑,按年跌逾四成

     

劉智恒

掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事會請辭,不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋,凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任,外界免不了議論紛紛。

內地財經記者契而不捨追訪原由,金地集團只好回覆,再次強調凌克的辭任,確實是因身體的原因,並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題,卻又諱莫如深。

眾所周知,內地房地產正處於風雨飄搖之中,一間市值超過200億元的房地產龍頭企業,掌舵人究竟是什麼緊急原因,要在行業最艱難時刻離公司而去?若是一如公司所言是健康問題,那是嚴重到那個程度,才讓一位在企業甚具份量的戰將,要離開崗位,未能與公司共渡時艱。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的發展歷程,1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司,這家公司是金地的前身,凌克由一個業務員開始,到1995年參與開發金地花園及金地海景花園,獲得亮麗成績,之後他在企業的發展就順風順水。

1998年未到四十歲,凌克已出任金地集團董事長,更在2011年帶領金地成功上市,在他的努力經營下,金地打入一線房地產商之列,與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億,帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。

看到這裡,大家就知道他在集團的地位,彷如當年王石在萬科一樣,幾乎是無可代替。因此他的突然辭任,市場難免會猜測,是否公司出現什麼問題,才會突然離開。事實上,金地及凌克本人,沒有理由不知道事件的嚴重性,而且之前是沒有半點風聲。

股票市場的回應,正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天,股價跌停板,收市報5.52元,下跌近一成,並見五年新低,市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌,當中「16金地02」跌超過25%。

金地中期財務健康

在此之前,外界都認為金地財務及業務情況穩定,公司中期業績顯示,今年上半年收入368.6億元,同比上升31.1%,賺15.3億元,下跌22.2%。公司持有現金460.8億元,計息負債1,096億元,淨負債為53.5%。從整體情況看,雖說盈利下跌兩成,但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯,再以負債比率來說,在芸芸被受債務困擾的內房企業中,情況實在好得多,可以說仍在十分健康水平。

可是,今次凌克請辭一事,在現時敏感的市場上,立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想?集團是否一如其許多內房企業一樣,有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。

市場都知道,過去許多開內地發商利用「表外債」方式,為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後,開發商要大幅減債,都急於搶著賣樓套現,市場供應一下子大增,而且要趕賣樓,就要降價推售,加上經濟又放緩,令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款,表外債隨時要現型,結果是那些房企的實際債務,要較原來財務報表來得高。

穆迪調低評級

雖然金地財務仍然健康,但最關鍵的銷售,近期也存在一定不明朗,2023年首9個月,金地累計銷售金額1,219.3億元,按年下跌25.2%,以今年樓市情況,銷售只下跌兩成多,也可以接受。然而若撇除整體看,只細看近期銷售,情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元,近三個月都有增長,情況也不錯,然而若與去年比較,過去三個月內,每月均下跌超過四成。

即是說相對去年,金地的銷情正在惡化中,特別9月時,是「金九銀十」的重要月份,加上政府推出多項放寬樓市措施,銷售都較8月升不足5%,反映整體樓市並不理想,情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市,若然沒有起色,對金地將構成相當大壓力。

深圳評級及研究機構Ratingdog估計,如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額,較2022年下降30%,公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。

事實上,評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。穆迪指出,金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期,金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望,則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。

面對市場的猜測,對公司構成一定影響,金地實應站出來,澄清市場的種種疑慮。

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新聞

簡訊:聚水潭首掛半日升24%

電商SaaS ERP提供商聚水潭集團股份有限公司(6687.HK)周二在港股首日掛牌,高開24.2%報38港元,至中午休市報37.96港元,升24.05%。 公司公布,此次發售6,816.7萬股,發售價每股30.6港元,集資淨額19.4億港元。香港公開發售獲1,952倍超購,國際發售獲21.9倍超購。 成立於2014年的聚水潭,總部位於上海,據灼識諮詢,以2024年收入計算,聚水潭是中國最大的電商SaaS ERP提供商,市場份額達到24.4%。 此次集資所得,將用於強化研發能力,加強銷售及營銷能力、戰略投資,以及一般營運用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kingsoft makes WPS software

政府加速取替進口軟件 金山軟件受惠程度有多高?

一則政府公告因使用金山的文字處理軟件,帶出要加快取代進口軟件系統的預期 重點: 中國政府近期在一份重要文件中,採用金山文字處理軟件,推動其股價上漲,公司被視為中國版Microsoft Office 儘管在進口替代政策的東風,以及積極的市場預期,金山辦公軟件在企業級市場滲透率仍顯不足,個人用戶仍佔收入的66% 夏飛 中國本月強化稀土出口管制的舉措,加劇市場憂慮中美貿易休戰態勢將會瓦解。儘管該政策信號強勁,但部分投資者更關注其傳遞方式背後的潛台詞,政府通過何種載體發佈這項最新重磅聲明。 一反常態,中國商務部未採用微軟PDF或DOCX格式文件,而是使用金山軟件有限公司(3888.HK; 688111.SH)開發的免費文字處理軟件WPS,從而生成10月9日稀土公告文件,該公司被普遍視為抗衡微軟(MSFT.US)Office的中國本土方案供應商。 雖然未正式確認為新政策,但此一低調轉變,標誌中國在加速推進技術自主可控、對抗美國軟件出口禁令的戰略中再進一步。2022年9月,國資委發布的內部文件要求,其監管的央企,須在2027年前完成國產替代外國IT系統的工作。 中國政府會否同步推進更多軟件國產化替代,仍有待觀察。 10月13日,金山滬港兩地上市股票最高大漲18%,但此後回吐全部漲幅。其A股今年表現尚可,但並非亮眼,11.6%的年內漲幅落後上證綜指17.7%的漲幅;港股則明顯跑輸大盤,年內下跌6.8%,而同期恆生指數大漲29%。 軟件角力 這輪短暫漲勢似乎表明,部分市場人士對政府發布稀土文件時,採用金山格式的意義,仍持懷疑態度。事實上,商務部8月對加拿大豌豆澱粉發起反傾銷調查時,也曾採用WPS格式發文,當時該轉變未引發過多關注。 不過,宏觀政策軌跡似乎未改,仍為本土企業提供追趕契機。 在華銷售軟硬件的外資科技企業正全線收縮,市場研究機構Canalys數據顯示,惠普今年一季度在中國PC市場的份額降至7%,僅為華為13%的一半,更遠低於聯想30%的份額,而華為本不以電腦產品見長。 外資品牌不僅放棄中國作為產品銷售市場,也放棄作為研發和製造基地。此趨勢源於多重因素,包括中國成本上升,以及分散製造佈局,以規避過度依賴單一國家風險的考量。 《日經亞洲》報道稱,微軟(中國營收僅佔總營收1.5%)已於3月悄然關閉上海人工智能實驗室,並計劃明年將Surface平板電腦生產線遷出中國。蘋果也採取類似舉措,正將更多產能轉移至印度。 外資在製造端,特別是銷售端的收縮,為金山等中國品牌創造了發展空間。在中國力圖擺脫外國產品依賴的進程中,這些企業或正獲得政府的隱性支持。 金山由知名企業家、智能手機巨頭小米(1810.HK)掌門人雷軍掌舵,成為中國「去美國化」戰略的主要受益者之一。路透社報道顯示,僅2022年,中國在軟硬件替代領域投入就高達1.4萬億元(約合1,910億美元),同比增長16.2%。 今年8月,金山辦公投資者關係總監Li Yinan向投資者透露,公司WPS業務正「積極參與黨政機關及企事業單位辦公軟件採購招標」。此前估算顯示,WPS已佔據中國黨政機關、國企及銀行辦公軟件系統約80%的市場份額。 分析師普遍預期,中國加速要替代進口,將為本土軟件企業提供長期驅動力。目前,分析師對金山的平均目標價定為42.30港元,較周一收盤價31.64港元有34%上行空間。雅虎財經調研的12位分析師中,3人給予「強力買入」評級,7人建議「買入」,但其餘2人持「持有」觀點,顯示並非所有人看好其光明前景。 消費端依賴症 金山欲將微軟的戰略收縮轉化為實際收益,首要任務是深耕關鍵企業客戶市場,而非依賴個人消費者與政府機構支撐增長。 這種轉型跡象尚不明顯,金山二季報顯示,今年上半年個人客戶貢獻WPS業務65.8%的營收,至17.5億元(約合2.45億美元);該比例自2020年第二季度的55%持續攀升。 反觀微軟Office業務,其收入絕大多數來自企業客戶。截至今年6月的六個月內,微軟365商業產品及雲服務營收達462億美元,面向消費者的產品僅創收22億美元。 金山保持增長但勢頭未達迅猛,今年上半年營收同比增10%至26.6億元,但受遊戲業務收縮拖累,利潤增速顯著放緩至3.57%。截至6月30日,其WPS AI(微軟Copilot辦公助手的同類產品)月活用戶數,由2024年底的1,968萬快速增至2,951萬。 複雜的定價策略與數據隱私操作引發的聲譽風險,也給金山前景蒙上陰影。被「超級會員Pro/Plus/Pro…

簡訊:寧德時代續領風騒 第三季盈利勁升四成

電池生產商寧德時代新能源科技股份有限公司(3750.HK, 300750.SZ)周一公布第三季度業績,截至9月底止收入按年增長12.9%至1,041.9億元人民幣(下同),盈利按年升41%至185.5億元。 公司首三季度累計收入達2,830.7億元,按年增長9.3%,盈利按年升36%至490億元。 期間公司的總資產達到8,961億元,較去年底增長13.9%;經營活動產生的現金流量淨額,按年增長19.6%至806.6億元,手上貨幣資金達3,242億元,按年升近7%。 寧德時代周二開市報543港元,升2.8%。公司自今年5月上市以來,股價累計上升一倍 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Gold bull market endures, Zhaojin's stellar earnings poised to continue

黃金牛市未完 招金季績佳未來續看俏

受惠美元貶值,金價第三季升近17%,推動招金上季業績增長標青 重點: 受惠金價持續創新高,招金首三季盈利增140% 引入紫金具協同效益,海域金礦將投產利好業績增長   白芯蕊 恒生指數今年一度飆升逾三成,表現雖亮麗,但仍跑輸於同期金價(累計飆升50%),當中金礦股表現突出,其中招金礦業股份有限公司(1818.HK)股價今年更大升200%,公司最近公布季績,首三季純利多賺逾一倍,料有望續跑贏大市。 招金於2004年4月成立,總部位於中國金都山東省招遠,2004至2012年獲招金集團注入資產和對外收購,令業務快速擴張,目前業務包括勘探、開採、選礦及冶煉,當中2008年後黃金佔收入比率維持在85%,現時大股東是山東招金集團,持有34.19%的股份,2022年則引入紫金礦業(2899.HK;601899.SH)入股,成為公司第二大股東,持有18.2%的股權。 金價持續創新高,單是第三季由3,303.2美元升至3,859.03美元,升幅達16.8%,帶挈招金業績造好,當中上季收入達50.79億元,按年升59%,純利更大增106.7%至6.78億元,推動招金首三季純利大升140.4%,達21.17億元。 回顧招金的歷史,自2006年在港交所上市後持續收購,最初重點併購新疆和甘肅金礦資源,2010年起重點開發新疆、甘肅、山東三大基地,2017年開始出海收購厄瓜多爾一間礦業公司60%股權,2021年入股澳洲鐵拓礦業成為重要股東,更於2024年完成收購,變相擁有西非科特迪瓦金礦項目。 中國第三大金礦商 截至2024年底止,招金擁有黃金礦產資源量1,446噸,僅次紫金的3,973噸和山東黃金(1787.HK; 600547.SH)的2,635噸,成為中國第三大金礦商。招金旗下主力礦山包括位於中國的夏甸金礦、蠶莊金礦、大尹格莊金礦等七大礦山,便佔招金黃金資源儲量77.72%。 值得留意是招金金礦開採成本不高,參照2025年中期業績企業綜合克金成本約為每克216.2元,折合每盎司約942.7美元,至於全球第二季黃金平均價為3,280.35美元,反映招金有巨大利潤。 更何況紫金在2022年從復星買入招金兩成股權,成為招金第二大股東,對招金是百利無一害,畢竟紫金是全球領先的綜合性礦業公司,在黃金、銅、鋅等金屬資源開採方面擁有豐富經驗,入股後雙方已展開深度協同合作,為招金帶來巨大協同效益。 夥紫金開發內地第二大金礦 尤其是內地第二大金礦海域金礦,將由招金與紫金共同開發,股權佔比分別70%和30%,據報該礦有望在短期內投產,預計投產後黃金年產量達到15至20噸。中郵證券估計,海域金礦開採成本為每克170元,折算每盎司約741.17美元,按目前金價突破4,000美元計算,將有望成為招金未來盈利增長動力。 再者,金價強勢大有機會未完,尤其是美國經濟開始轉弱,失業率已升穿4%重要心理關口,加上企業引入人工智能後大幅裁員,最終將令失業率惡化。與此同時美國通脹黏性仍高,特別是美國向全球多國實施關稅,最終會承受惡果,奈何當地就業情況轉差,聯儲局選擇減息應對,最終美國大有機會出現1970年代的滯脹情況,按過往滯脹歷史,對金價卻是最有利。 高盛調高金價預測 另一方面,美國債務高企,總負債規模逼近38萬億美元,一方面美國財赤卻未有改善,同時白官選擇以美元貶值應對,全球央行為分散風險,齊齊減持美元及拋售美債等資產,同時增持黃金等貴金屬,形成黃金獲得巨大購買力。投行高盛便估計,新興市場央行會繼續推動外匯儲備多元化,將增加黃金配置,估計央行2025年平均每月買金達80噸,明年仍達70噸,因此上調明年底金價預測,由之前的4,300美元上調至4,900美元。 整體來講,金價牛市有望持續,配合紫金入股招金後有協同效益,加上海域金礦投產在即,因此對招金業績前景樂觀,估計今年核心盈利有望大升182%,2026年將再升25%,參照目前招金預期明年市盈率23.5倍,估值合理,在金價持續攀升沖喜下,拉動金礦股股價向上,因此招金礦業有望成為黃金牛市最大贏家之一。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏