600383.SHG
Gemdale’s outlook is under pressure

金地集團董事長凌克突辭任,市場擔憂集團債務及銷售情況,公司前景不明朗

重點:

  • 穆迪調低金地評級,並將展望調整為負面
  • 公司第三季銷售大幅下滑,按年跌逾四成

     

劉智恒

掌管金地集團股份有限公司(600383.SH)二十五年的凌克,突向董事會請辭,不再擔任集團董事長。外界都為這個突如其來的消息感到意外。金地的公告有解釋,凌克是因為身體原因而辭任。但對於這樣一個重量級的地產大佬離任,外界免不了議論紛紛。

內地財經記者契而不捨追訪原由,金地集團只好回覆,再次強調凌克的辭任,確實是因身體的原因,並沒別的因由。但凌克的身體有什麼問題,卻又諱莫如深。

眾所周知,內地房地產正處於風雨飄搖之中,一間市值超過200億元的房地產龍頭企業,掌舵人究竟是什麼緊急原因,要在行業最艱難時刻離公司而去?若是一如公司所言是健康問題,那是嚴重到那個程度,才讓一位在企業甚具份量的戰將,要離開崗位,未能與公司共渡時艱。

凌克媲美王石

看看凌克在金地的發展歷程,1992年凌克加入深圳市上步區工業村建設服務公司,這家公司是金地的前身,凌克由一個業務員開始,到1995年參與開發金地花園及金地海景花園,獲得亮麗成績,之後他在企業的發展就順風順水。

1998年未到四十歲,凌克已出任金地集團董事長,更在2011年帶領金地成功上市,在他的努力經營下,金地打入一線房地產商之列,與萬科(000002.SE)、保利(600048.SH)及招商地產(000024.SZ)合稱「招保萬金」。2016年的銷售收入更衝破千億,帶領金地成為全國房地產企業龍頭之一。

看到這裡,大家就知道他在集團的地位,彷如當年王石在萬科一樣,幾乎是無可代替。因此他的突然辭任,市場難免會猜測,是否公司出現什麼問題,才會突然離開。事實上,金地及凌克本人,沒有理由不知道事件的嚴重性,而且之前是沒有半點風聲。

股票市場的回應,正好反映問題之嚴重。金地發出公告當天,股價跌停板,收市報5.52元,下跌近一成,並見五年新低,市值只有249.2億元。公司多只債券亦下跌,當中「16金地02」跌超過25%。

金地中期財務健康

在此之前,外界都認為金地財務及業務情況穩定,公司中期業績顯示,今年上半年收入368.6億元,同比上升31.1%,賺15.3億元,下跌22.2%。公司持有現金460.8億元,計息負債1,096億元,淨負債為53.5%。從整體情況看,雖說盈利下跌兩成,但在今年的樓市困境中仍有錢賺已十分不錯,再以負債比率來說,在芸芸被受債務困擾的內房企業中,情況實在好得多,可以說仍在十分健康水平。

可是,今次凌克請辭一事,在現時敏感的市場上,立時引起諸多猜測。是否金地的財務情況並非想像中理想?集團是否一如其許多內房企業一樣,有一些隱藏債務沒有在資產負債表上顯示。

市場都知道,過去許多開內地發商利用「表外債」方式,為財務報表進行粉飾。然而在國家實施「三條紅線」後,開發商要大幅減債,都急於搶著賣樓套現,市場供應一下子大增,而且要趕賣樓,就要降價推售,加上經濟又放緩,令樓市下滑。當債務週轉出問題時會觸犯條款,表外債隨時要現型,結果是那些房企的實際債務,要較原來財務報表來得高。

穆迪調低評級

雖然金地財務仍然健康,但最關鍵的銷售,近期也存在一定不明朗,2023年首9個月,金地累計銷售金額1,219.3億元,按年下跌25.2%,以今年樓市情況,銷售只下跌兩成多,也可以接受。然而若撇除整體看,只細看近期銷售,情況就不一樣。7至9月銷售分別是105.1億元、125.1億元及131億元,近三個月都有增長,情況也不錯,然而若與去年比較,過去三個月內,每月均下跌超過四成。

即是說相對去年,金地的銷情正在惡化中,特別9月時,是「金九銀十」的重要月份,加上政府推出多項放寬樓市措施,銷售都較8月升不足5%,反映整體樓市並不理想,情況亦未見大改善。現時要看第四季樓市,若然沒有起色,對金地將構成相當大壓力。

深圳評級及研究機構Ratingdog估計,如果金地今年下半年至明年上半年的銷售額,較2022年下降30%,公司一年內將面臨逾45億元的債務償還缺口。

事實上,評級機構穆迪半個月前就將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,金地的子公司Famous Commercial Ltd的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。穆迪指出,金地的合約銷售額下降、流動性惡化、未來12至18個內將有大量債務到期,金地的信用狀況正在轉弱中。負面展望,則是反映公司改善融資渠道和營運能力的不確定性。

面對市場的猜測,對公司構成一定影響,金地實應站出來,澄清市場的種種疑慮。

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新聞

簡訊:文遠知行港股首掛破發 全日收跌近一成

自動駕駛出租車運營商文遠知行(0800.HK, WRD.US)周四在港交所首掛低開7.8%,隨後跌幅擴大,全日收報24.4港元,跌9.96%。 已在美國上市的文遠知行公布,此次發行8,825萬股,其中,香港公開發售獲72.44倍超購,觸發回補機制,最終配發佔比增至20%,國際發售佔80%,獲8.85倍超購。最終發售價爲每股27.1港元,淨籌約22.64億港元(2.91億美元)。 公司表示,集資所得約40%用於開發自動駕駛技術,另外40%用於加快L4級車隊的商業化量產或運營,約10%用於建立營銷團隊和分支機構,餘下10%用於一般營運資金。 今年上半年,公司收入近兩億元,同比增長32.8%,虧損達7.92億元,按年收窄約10%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:定價遠低目標 小馬知行午收仍跌13%

自動駕駛出租車營運商小馬智行股份有限公司(2026.HK, PONY.US)周四首在香港掛牌,開市報124港元,較招股定價139港元低近11%,中午收市報121港元,跌13%。 自小馬智行在上月28日在港公開招股後,其在美上市的存託股份持續受壓,周三收市報16.25美元(126.75港元),過去一周下跌23%。 小馬智行經調整後的發售量為4,824.9萬股,招股價最高不超過180港元,是次定價遠低於目標價近23%。公開發售錄得超額近15倍,國際配售超額6.7倍,集資總額67億港元 公司在中國4座一線城市提供L4自動駕駛服務,現時擁有自動駕駛的士超過720輛,另有170輛自動駕駛貨車。今年上半年,公司收入同比升43.3%至3,543.4萬美元,但虧損按年擴大87.2%至9,608.6萬美元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Hiducation provides vocational education

收入下滑虧損擴大 嗨學網光環何在?

為追尋難盈利之路,中國第四大線上職業教育機構嗨學網,冀藉人工智能(AI),為業務注入成長動力 重點: 嗨學網已在香港申請上市,但今年上半年收入下滑與虧損擴大,恐削弱對投資者的吸引力 中國房地產持續低迷,作為中國建築行業技能培訓的龍頭企業之一,亦面對一定負面因素   譚英 北京嗨學網教育科技股份有限公司希望藉上周提交的香港上市申請,讓投資者了解中國職業教育培訓的市場潛力。然而,公司本身也可能從投資者那裡上到一課——由於業務與中國低迷的房地產市場關聯密切,投資者或許會選擇觀望。 嗨學網此舉或意在試探市場對其投資興趣,公司是中國建築行業最大的線上職業能力培訓服務提供商,同時也是應急安全領域的第二大線上職業能力培訓機構。 截至2025年上半年,嗨學網毛利率達85.8%,這一數據顯示公司在盈利能力方面表現亮眼。公司希望能追隨中國職業教育龍頭——中國東方教育控股有限公司(0667.HK)的腳步。後者於2019年在港上市,籌資6.25億美元,當時成為全球規模最大的教育類IPO。 不過,投資者對中國東方教育的態度並不友善。自公司上市以來,股價已下跌約一半。話雖如此,中國東方教育今年上半年毛利率僅為59%,遠低於嗨學網,但其收入與盈利表現明顯更為健康,同期分別增長10%與48%。相比之下,嗨學網在同一期間仍處於虧損狀態,收入亦出現下滑。 嗨學網自2010年推出首個職業學習品牌「嗨學課堂」以來迅速成長,並於2018年推出高端職業資格培訓品牌「精進學堂」。然而,公司自2022年起便持續錄得虧損。正如前文所述,其核心產品集中於建築領域相關職業,而中國房地產市場過去數年陷入低迷,對其業務構成壓力。 嗨學網旗下第三個品牌「數培通」主打企業客戶培訓服務,但表現相對疲弱。由於房地產市場持續下滑,多數企業不願投入資金培訓建築工人——在新建工程活動低迷的情況下,勞動力供給已相當充足。 雪上加霜的是,嗨學網近年屢成消費者投訴焦點。據中國媒體近期統計,公司在「黑貓投訴」平台上共有8,414宗投訴。就在公司提交上市申請的同一天,仍有人投訴被誘導購買高價課程,之後退款遭拒。類似的投訴早在2020年便已出現在央視的「315消費者權益保護日」調查節目,成為公司長期面臨的負面問題之一。 根據申請文件,嗨學網的市場推廣支出佔收入比例超過60%,這不僅可能解釋公司長期虧損的原因,也反映其激進的銷售策略或與投訴潮相關。文件還顯示,截至今年6月,嗨學網的銷售與行銷團隊人數佔其員工總數的八成。 業績反轉 直到最近,嗨學網的虧損仍在收窄,收入似乎也走在穩健成長的軌道上。公司所處的中國職業教育市場,在北京政策大力支持下,一度被看好將迎來高速增長。根據申請文件引用的研究數據,中國線上職業技能與資格教育市場規模,已從2020年的375億元(約52億美元)增至去年的469億元。嗨學網在該產業中排名第四,市場佔有率約1.1%,並在細分的建築類職業資格培訓市場位居第一。 2022年至2024年間,嗨學網收入增長約28%,由4億元升至5.1億元,同期虧損減半,從1.8億元降至9,070萬元。截至2025年6月,公司累計付費用戶達430萬名。 然而,這些正面趨勢在今年急轉直下——2025年上半年公司收入按年下滑5.5%至2.3億元,虧損則倍增至1.58億元。唯一持續改善的指標是毛利率,從2022年的78.6%提升至2024年的81.6%,並於2025年上半年進一步升至85.8%。 由於嗨學網近三分之二的收入,來自「嗨學課堂」與「精進學堂」兩大品牌下的建築類職業資格考試課程,因此不難看出,公司業績近來下滑的主因,正是房地產市場持續低迷。其建築行業培訓與資格服務收入佔比,已從2022年的68.2%降至2025年上半年的59.5%。 那麼,在業績乏力、難以激起投資興趣的情況下,嗨學網為何仍認為此刻是推動卜市的時機?公司給出的答案是——人工智能(AI)。嗨學網相信,AI技術的導入,將有助於改善公司表現。公司於2024年開始探索大模型AI的應用,並在2025年成立獨立的AI創新團隊,在隨後六個月內推出逾30個AI智能體。 根據申請文件,公司已測試一款AI助教工具,自2024年9月上線以來,已協助批改超過13,000份作業;而於2025年8月推出的AI行銷助理,已協助分析超過10萬個商機。此外,公司於2025年5月試運行的會員制產品,短短數月內便吸引了21,000名付費用戶。 嗨學網的另一項利好因素,是其近年業務正逐步擴展至建築領域以外,包括應急安全、財會金融、法律資格與醫療衛生等新板塊。 公司主要業務來自「嗨學課堂」與「精進學堂」兩大品牌,收入由2022年的3.8億元增至2024年的4.8億元。「數培通」品牌下的企業服務,於2022年貢獻收入2,100萬元,但收入佔比已從當年總收入的5.3%,下降至今年上半年的僅1.8%。 按行業劃分,今年上半年建築相關的個人培訓服務收入為1.4億元,佔總收入的60.9%;應急安全培訓佔21.6%;其餘則來自「其他」類別的職業資格考試課程。其中,應急安全資格考試業務成為公司最具潛力的成長引擎,其收入佔比由2022年的13.3%上升至今年上半年的21.6%。 嗨學網計劃將集資款項用於升級其建築與應急安全類課程,並擴展至醫療健康、銀髮經濟及新能源等新領域,同時打造終身學習服務體系。集資款項中,最大部分將投向AI基礎設施建設、數據收集與研發等項目——這些領域潛力可期,但也需要進一步審視其實際能在多大程度上,提升公司營運效率。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
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「懂你」的生意:AI陪伴撬動情感經濟

AI不只懂得回答問題,還開始「懂你」。從戀愛陪聊到情緒安撫,AI陪伴正悄然改變人與科技的關係    李世達 在全球生成式 AI(Gen AI)應用正迅速多元化的浪潮中,「AI 陪伴」這一細分場景正悄然崛起。根據《哈佛商業評論》調查,情感與心理陪伴已躍升為生成式AI最常見的使用場景之一,用戶使用頻率甚至超越文字生成與翻譯服務。這顯示人們對科技的期待,正從「幫我工」轉向「懂我、陪我」。 想像一下,當夜深人靜時,睡前拿起手機,陪你聊天看劇的,可能不是人類,而是一個更懂你的AI。 在美國,AI陪伴正以「虛擬人格」為主導。早期的代表是聊天機器人Replika,至今累計用戶超過3,000萬,其中近半數設定AI為「戀愛伴侶」。隨後興起的 Character.AI讓用戶能自創角色、與名人AI對話,短短一年吸引上億次互動。最新爆紅的AI Bro則主打「陪用戶刷Tinder、聊日常」,透過浮窗陪伴用戶一同瀏覽手機內容,就屏幕上顯示的內容做實時交互,上線數周即衝上美國Apple Store總榜前十,日下載量高達七萬次。 在中國,AI陪伴的應用更加「貼地」。以近期爆紅的「逗逗遊戲夥伴」為例,主打「AI陪玩+陪聊」。用戶可讓AI語音助手陪打《王者榮耀》,或在夜裡聽它講故事、模擬閒聊。該公司接受傳媒訪問時聲稱,月活用戶已突破200 萬,並計劃拓展至海外市場。其背後採用的模型基於MiniMax技術與阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)旗下大模型通義千問(Qwen)微調整合。 另一家AI陪伴新創稀宇科技 (MiniMax),則被視為目前中國最具潛力的「AI人格工廠」。旗下的語音聊天應用Talkie,能讓用戶自創虛擬角色,與AI進行情感互動,至今年全球用戶突破一億,月活用戶數超過1,100萬,其中女性用戶數約佔48%。該公司由前商湯科技高管閆俊傑創立,已完成多輪融資,投資方包括騰訊(0700.HK)、阿里巴巴與紅杉中國。據《華爾街日報》此前報道,該公司已秘密提交港交所上市申請,目標年內掛牌。 為「懂我」付費 中國市場的特點是快,從模型到App上線平均只需三個月。根據QuestMobile數據,AI陪伴應用的使用高峰集中於晚上10點至凌晨2點,主力人群是18至35 歲年輕人。這些人不一定孤單,但他們願意為「懂我的AI」付費。 據Business Research Insights的報告,「全球 AI Companion 市場規模」於 2025 年估值約3,667億美元,預計至 2035 年可達9,721億美元,2026至2035 的年複合增長率(CAGR)約為…