6098.HK
Dalian Wanda is buried in bet-on agreements payback after Zhuhai Wanda failed IPO

珠海萬達遲遲未能上市,在投資者的壓力下,大連萬達接連與投資方溝通或回購股份

重點:

  • 碧桂園服務退出珠海萬達投資,可集中資源應對本業
  • 大連萬達要陸續處理當年與投資者的對賭協議

 

劉智恒

楊國強與王健林兩位前首富強強聯手的投資,也敵不過內地物業市場的逆轉,原計劃在港上市集資高達300億港元的珠海萬達商業管理集團股份有限公司,因房地產市場不景氣而未能完功,母企大連萬達要兌現當初承諾,陸續回收投資者的股份,又或再重組協議,待適當時機捲土重來。

珠海萬達是中國最大的商業運營服務提供商,業務包括商業管理、物業管理及相關增值服務。截至去年11月,珠海萬達運營管理494個大型商業中心,其中290個為大連萬達旗下物業,204個是第三方的資產。

2022年2023年的稅後利潤分別為95.66億元及75.3億元。截至今年6月底止,資產淨值為94.5億元。

碧桂園系先後退出

大連萬達與碧桂園服務(下稱碧服)(6098.HK)近日達成協議,以31.4億元購回碧服持有的珠海萬達近1.08億股,佔總股本的1.49%,作價除了是初始的購買價外,還加上稅後年化內部收益率8%。出售後,碧服仍持有珠海萬達0.31%股份權益。

碧服解釋,出售是希望集團收縮財務性投資規模,回售股份有助集團回籠資金,專注經營集團的核心業務。

早於去年12月中,碧服的母企碧桂園(2007.HK)已經向大連萬達售回珠海萬達1.79%股權,作價30.69億元;是次碧服售股,只是系內企業陸續退出珠海萬達的投資。

王健林超強朋友圈

事情要回到2021年,當年大連萬達為推動珠海萬達上市,集團董事長王健林發揮他長䄂善舞的商業本領,配合其超強人脈關係,隨即引入22位投資者,他們共投入高達380億元資金,當中有碧桂園、碧服、中信資本、螞蟻,珠海市國資委等,而最大投資者是太盟投資集團(PAG),光他們一家就投資180億元。

根據協議,若2023年王健林未能將珠海萬達上市,投資人可享有到期贖回權,並可獲按投資金額計算的8%收益率。

珠海萬達於2021年開始四闖港交所,最終也無功而還,上市時間表迫在眉睫,若然要向投資者償還款項,對於大連萬達確實構成頗大壓力,可幸經過與PAG等商議,太盟聯合部份投資者,並引入新的投資人,願意對珠海萬達進行再投資。

600億救命錢

由太盟牽頭下,阿布札比投資局旗下的Platinum Peony、穆巴達拉投資公司、中信資本及Ares Management等,聯手投入珠海萬達600億元資本。不過,代價是大連萬達將失去珠海萬達絕對控制權,新協議中大連萬達持40%權益,餘下由太盟集團及其它投資者持有。

除太盟為首財團外,並非每位投資者也願意進行再投資,碧桂園及碧服就選擇退出,並行使對賭協議要大連萬達贖回股份。至於另一位投資者珠海市國資委,暫時亦未有消息要行使權利,售回30億元的股權。

市場估計,近期大連萬達將商管的總部,由北京遷往珠海橫琴,涉及員工500名。這一決定或許是雙方在股權問題上已達成協議,作為投桃報李,大連萬達將商管業務遷往現時商廈空置率高企的珠海橫琴,希望可以帶動橫琴寫字樓的出租率。

除碧桂園系及珠海市政府外,暫時未有消息,究竟還有多少投資者要求大連萬達贖回股份。然而,因大連萬達已經獲PAG的支持,相信即使續有投資者要行使權利,大連萬達仍有足夠能力去償還及應對。

PAG等投資者在再投資上的具體內容沒有披露,市場不清楚新協議訂立後,是否續有珠海萬達的上市時間表。不過,今天內地的房地產市場,不論住宅或商業都處於低迷時期,整體經濟又疲弱不振,相信市場要復蘇並非一年半載可以見到。同時股票市場的表現也不濟,即使有時偶有反彈,整體方向仍然偏弱,料珠海萬達上市之路仍然遙遠。

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新聞

簡訊:靈寶黃金桐柏老灣礦區黃金資源增逾7成

黃金礦商靈寶黃金集團股份有限公司(3330.HK)周日公布,集團旗下的桐柏老灣金礦區已完成全區勘探工作,黃金的金屬量較之前初步勘探的資源量,高出73%。 靈寶黃金指出,去年底時的估算是101.5萬盎司,約31.57噸,因為新增勘探工程以及估算範圍的差異,今年9月底止的勘採估算量為175.3萬盎司,即約至54.51噸。 桐柏老灣金礦區位於秦嶺造山帶東段的桐柏,採礦許可證範圍內的面積長約7公里,寬約1.2公里,標高-350米。勘查工作歷時3年,施工鑽孔94個,進尺41,000餘米。 周一靈寶黃金開市升2.5%報15.24港元,公司股價較過去一年高位下跌約30%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Deltaphone Tech plans Hong Kong listing as path to profitability beckons

德風新征程謀港掛牌 轉賺在望利上市

股東包括招商局集團的德風新征程,專注工業AIoT解決方案,剛申請在港上市 重點: 公司2025上半年虧損大幅收窄 旗下客戶強勁,包括中國電網及三大石油巨企   白芯蕊 人工智能爆發性增長,為各行各業帶來新動力,當中工業物聯網也引入AI優化提效率,隨着新股市場氣氛熱烈,工業AIoT解決方案商北京德風新征程科技股份有限公司,近日遞交上市申請文件。 集團由王清杰、滕學軍及董小冬三人在2015年於杭州成立,最初是建立AIoT生產優化軟件平台,之後為一間龍頭電網商提供項目服務。 隨著業務發展,集團引入多位基金股東,包括招商局集團旗下招商局創投,交銀國際旗下合營公司交銀投資等,現時大股東是董事長王清杰,持有27.7%股權。 擱置A股上市 德風新征程原先計劃在A股掛牌,但2024年10月決定不再推進相關工作,集團解釋,由於香港能直接進入國際市場,吸引更多投資者及提升企業知名度、公信力及競爭力,因此決定轉戰香港。 現時公司業務主要圍繞工業AIoT,即運用AI、物聯網及其他先進技術,來處理傳感器與設備採集的車間數據,利用端到端解決方案,提供實時數據,助其客戶對工業流程及基礎設施等作出決策,變相提升營運效率、質量及靈活性。 從業務分佈上,德風新征程主攻能源管理、HSEQ(即健康、安全、環境和質量)及智能製造,當中能源管理及HSEQ分別佔集團2024年毛利91.6%和2025上半年的86.7%。 所謂能源管理,就是安裝分散位置傳感器、智能電表及控制設備,以監控和分析實時能源消耗,從而降低成本。HSEQ則是利用傳感器、互聯設備及分析技術,在工業場景中進行實時監控和危險檢測。 能源管理與HSEQ為德風新征程主要核心業務,但能源管理近年表現較為遜色,2024年收入增長放慢至只得1.6%至2.03億元,2025上半年更按年倒退46.1%至4,955萬元,因數據與AI中心合同收入減少,幸好HSEQ業務獲得智慧城市合同,為業務帶來持續增長,單是2024年該業務大增97.4%至2.68億元,2025上半年按年更急升554%,達至9,574萬元,佔總收入的六成,同時刺激集團2025上半年總收入按年升38.8%至1.59億元。 儘管收入強勁增長,去年更是中國能源行業獨立專業AIoT平台中,市場份額達9.9%,在行業中排行第三位,但德風新征程業績仍見紅,2025上半年虧損3,993萬元,按年虧損已收窄78.8%,惟未來虧轉盈機會大,尤其是中國AIoT市場近年增長迅速,單是2024年市場規模已達1,119億元,預計2029年將達到約2,209億元,主要受惠5G與AI技術廣泛應用。 特別是HSEQ領域,因嵌入檢測機器人及無人機發展,可即時收集信息,在危險環境中保障人員安全,兼與傳統檢測方式相比,可縮短設備停運時間,變相大有市場空間,市場估計HSEQ在2024年的市場規模已達145億元,預計至2029年將攀升至約327億元。 下半年較上半年好 值得留意是德風新征程業務受季節性影響,通常下半年銷售額較上半年好,主要是客戶來自國有部門,包括電力及公用事業、石油天然氣及煙草企業,例如中國電網雙寡頭、三大石油巨頭、煙草專賣企業,故普遍傾向在每年下半年結算付款。 不過,集團來自國有部門收入比重正在下降,由2023年及2024年分別佔總收入78%及74%,跌至2025上半年的53.4%,同時私營部門佔比卻在大幅增加,由2023年及2024年分別佔收入的22%及26%,提高到2025上半年的46.6%,有望擴大私營部門客戶基礎,以免過份集中國有部門收入。 整體上,德風新征程擁有AIOT、人工智能及機器人三大概念,加上未完成訂單總額亦多,截至2025年6月底止,金額達2.96億元,參考目前機器人股,包括優必選(9880.HK)及越疆(2432.HK),目前市銷率(PS)16.9倍和29倍,但市場估計優必選與越疆未來兩年仍難以扭虧為盈,相反德風新征程明年轉賺機會大,若以15倍市銷率樓下招股上市,相信將對投資者具一定吸引力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Luckin is a coffee chain

傳瑞幸競購Costa 挑戰龍頭星巴克

中國領先連鎖咖啡品牌瑞幸咖啡,傳出正與一家或多家銀行洽談,擬申請9億美元貸款,用於收購由可口可樂掛牌出售的英國咖啡連鎖品牌Costa 重點: 多家媒體報道指,瑞幸咖啡正考慮對Costa Coffee提出收購要約,並可能與其中國私募股權投資方辰韜資本合作出手 一旦完成收購,瑞幸的全球網絡將大幅擴張,門店總數將超過3.3萬家、分布約 50個市場,規模逼近星巴克在全球的40,990家門店 陽歌 常被稱為「中國版星巴克」的瑞幸咖啡(LKNCY.US),在中國本土的門店數量差不多是星巴克在華門店的三倍。如今,這家本土咖啡巨頭似正尋求擺脫這個稱號,藉由一樁可能的大型收購,把戰線從中國延伸至全球,向星巴克(SBUX.US)發起全面挑戰,並一舉將其全球版圖擴展至50多個市場。 若瑞幸真的推進對Costa Coffee的潛在收購要約,這一切都有可能變成現實。Costa目前正由其母公司可口可樂出售。多家媒體報道指,瑞幸及其私募股權股東辰韜資本(Centurium Capital)可能聯手,就潛在收購方案進行評估。Costa目前在全球52個國家擁有約4,000家門店。 這筆收購將大幅擴張瑞幸在海外的布局。現階段,除中國大陸外,瑞幸僅在美國、新加坡、馬來西亞及香港四個市場設有門店,而且在這些市場的門店數量仍然相當有限。 頗具諷刺意味的是,儘管Costa擁有龐大的全球版圖,其實際門店數量卻只相當於瑞幸的一小部分。截至9月底,瑞幸門店總數達29,214家。若兩者合體,合計門店將超過33,000家,規模將逼近星巴克截至9月底在全球的40,990家。 目前尚不完全清楚,是瑞幸本身、還是由前華平投資高管李姓人士創立的中國私募巨頭辰韜資本主導這一潛在要約,抑或兩者共同出手。不過,無論最後由哪一方掛名收購,一旦交易成功,Costa的門店網絡幾乎可以肯定會被整合進瑞幸體系之中。 彭博的一則報道指,瑞幸與辰韜資本仍在考慮是否正式提出要約,而其他有意角逐的潛在競標者,還包括貝恩資本及英國私募基金TDR Capital等。相關報道稱,這樁交易對Costa的估值約為10億英鎊(約13億美元),僅相當於可口可樂2018年,在英國惠特貝爾手中收購Costa所支付39億英鎊的四分之一。 另據《Mergermarket》報道,瑞幸正與多家銀行洽談融資事宜,擬申請9億美元貸款以協助完成。對瑞幸而言,要獲得這筆貸款並不算難事,因為公司目前現金創造能力強勁。截至9月底,瑞幸持有現金、短期投資及定期存款合計85.7億元(約12億美元),較去年底的57.4億元大增近五成。 若把時間倒回五年前,以瑞幸當前高速增長和高盈利的表現,要在資本市場上融出這筆資金本應相當輕鬆。然而,另一個諷刺之處在於,如今瑞幸若要通過股票市場直接融資恐怕並不容易,因為其股份目前僅在場外交易市場(OTC)買賣,使得多數大型機構投資者難以參與。 瑞幸在2019年上市後,最初於納斯達克主板掛牌交易。但在翌年爆出重大會計醜聞,被揭發虛構數以億美元計的銷售額後,其股票在主板除牌,並降級至場外交易市場,同時公司兩名最高管理層也因此被迫下台。 重返納斯達克在望? 瑞幸首席執行官郭謹一本月稍早曾透露,公司正籌備重新在納斯達克上市。不過在相關言論被多家媒體廣泛報道後,他隨即收回這一說法。這樣的態度轉變並不令人意外,因為若瑞幸成功「回歸」納斯達克,將在華爾街樹立一個重要先例——爆發類似醜聞的公司,即便事後痛改前非,一般也很難獲得第二次機會。 在瑞幸的案例中,還多了一層地緣政治因素。近年來部分美國政治人物屢次呼籲將中概股從美國資本市場剔除,使得中國企業在華爾街面臨愈發不友善的環境。市值約100億美元的瑞幸,很可能已成為史上市值最高的 OTC 股票,理論上可以考慮追隨其他中概股的腳步,赴香港交易所作第二上市。不過,港交所同樣高度重視公司管治問題,為避免樹立不良先例,也未必會輕易接受瑞幸的上市申請。 市場對這宗潛在Costa收購案的反應並不算熱烈。相關消息見報後,瑞幸在美國場外交易的股份於周四下跌2.1%。儘管如此,該股今年以來仍累升46%。以估值來看,瑞幸目前約21倍市盈率,相比之下,被視為估值偏高的星巴克約為54倍,而在全球12個市場擁有53,000家門店的中國茶飲龍頭蜜雪冰城(2097.HK)市盈率約27倍,瑞幸顯得相對偏低。 有關瑞幸可能競購Costa的報道,距其公布最新季度業績不到一周時間。最新財報顯示,公司仍維持高速擴張態勢,季度收入按年大增50%至153億元,當中約七成來自現製飲品。門店數量則按年增加37%,於9月底達到前文提到的29,214家,顯示公司過去一年單店收入亦有所提升。 事實上,瑞幸第三季度自營門店同店銷售增長14.4%,是公司在經歷2024年一整年收縮後、於今年重返同店增長以來的最佳表現。這一強勁增長,部分反映出庫迪咖啡主導、持續逾一年的價格戰近期趨於緩和。庫迪由當年因會計醜聞而被瑞幸開除的兩名前高管創立。 不過,也有一個略令人擔心的信號,瑞幸最新一季的外送費用按年增加兩倍,達到28.9億元,已佔其營運開支總額的五分之一。這在一定程度上,與外賣平台此前大舉補貼、而近來開始收緊有關。當補貼縮水時,過去受惠於補貼的瑞幸及餐飲商家,便需自行承擔更多配送成本。 與收入強勁增長相比,瑞幸的盈利表現則明顯遜色。期內公司純利反而微跌 2.3%,至12.8億元,淨利潤率亦自一年前的12.9% 下滑逾3個百分點,至 8.4%。即便如此,整體經營狀況仍算健康,或正是這樣的基本面,讓瑞幸有底氣嘗試推動這類大型併購,把與星巴克之間的「咖啡戰」擴展到全球舞台。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:遊戲相關收入年增12% 網易第三季多賺近三成

網易股份有限公司(9999.HK; NTES.US)周四公布,第三季收入按年升逾8%至283.6億元($13億美元),增速較第二季增長9.4%放緩,非公認會計准則下歸屬於公司股東的淨利潤為95億元,按年升27%。 第三季度,遊戲及相關增值服務收入按年升近12%至233億元,續為公司主要收入來源,當中在線遊戲收入佔分部總收入97.6%。有道收入16.29億元,按年增加3.56%;網易雲音樂收入跌1.8%至19.64億元。創新及其他業務收入跌近19%。 網易創始人、董事長兼首席執行官丁磊表示,未來將聚焦和持續投入現有取得成功的遊戲項目,未來新作採精品化策略,避免資源分散於信心不足的新項目。他又指,已投入大量資源研究AI在遊戲創新、開發及營運中的應用。 業績公布後,網易美股周四收升0.40%,報133.95美元。年初迄今累升52.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏