6098.HK
Dalian Wanda is buried in bet-on agreements payback after Zhuhai Wanda failed IPO

珠海萬達遲遲未能上市,在投資者的壓力下,大連萬達接連與投資方溝通或回購股份

重點:

  • 碧桂園服務退出珠海萬達投資,可集中資源應對本業
  • 大連萬達要陸續處理當年與投資者的對賭協議

 

劉智恒

楊國強與王健林兩位前首富強強聯手的投資,也敵不過內地物業市場的逆轉,原計劃在港上市集資高達300億港元的珠海萬達商業管理集團股份有限公司,因房地產市場不景氣而未能完功,母企大連萬達要兌現當初承諾,陸續回收投資者的股份,又或再重組協議,待適當時機捲土重來。

珠海萬達是中國最大的商業運營服務提供商,業務包括商業管理、物業管理及相關增值服務。截至去年11月,珠海萬達運營管理494個大型商業中心,其中290個為大連萬達旗下物業,204個是第三方的資產。

2022年2023年的稅後利潤分別為95.66億元及75.3億元。截至今年6月底止,資產淨值為94.5億元。

碧桂園系先後退出

大連萬達與碧桂園服務(下稱碧服)(6098.HK)近日達成協議,以31.4億元購回碧服持有的珠海萬達近1.08億股,佔總股本的1.49%,作價除了是初始的購買價外,還加上稅後年化內部收益率8%。出售後,碧服仍持有珠海萬達0.31%股份權益。

碧服解釋,出售是希望集團收縮財務性投資規模,回售股份有助集團回籠資金,專注經營集團的核心業務。

早於去年12月中,碧服的母企碧桂園(2007.HK)已經向大連萬達售回珠海萬達1.79%股權,作價30.69億元;是次碧服售股,只是系內企業陸續退出珠海萬達的投資。

王健林超強朋友圈

事情要回到2021年,當年大連萬達為推動珠海萬達上市,集團董事長王健林發揮他長䄂善舞的商業本領,配合其超強人脈關係,隨即引入22位投資者,他們共投入高達380億元資金,當中有碧桂園、碧服、中信資本、螞蟻,珠海市國資委等,而最大投資者是太盟投資集團(PAG),光他們一家就投資180億元。

根據協議,若2023年王健林未能將珠海萬達上市,投資人可享有到期贖回權,並可獲按投資金額計算的8%收益率。

珠海萬達於2021年開始四闖港交所,最終也無功而還,上市時間表迫在眉睫,若然要向投資者償還款項,對於大連萬達確實構成頗大壓力,可幸經過與PAG等商議,太盟聯合部份投資者,並引入新的投資人,願意對珠海萬達進行再投資。

600億救命錢

由太盟牽頭下,阿布札比投資局旗下的Platinum Peony、穆巴達拉投資公司、中信資本及Ares Management等,聯手投入珠海萬達600億元資本。不過,代價是大連萬達將失去珠海萬達絕對控制權,新協議中大連萬達持40%權益,餘下由太盟集團及其它投資者持有。

除太盟為首財團外,並非每位投資者也願意進行再投資,碧桂園及碧服就選擇退出,並行使對賭協議要大連萬達贖回股份。至於另一位投資者珠海市國資委,暫時亦未有消息要行使權利,售回30億元的股權。

市場估計,近期大連萬達將商管的總部,由北京遷往珠海橫琴,涉及員工500名。這一決定或許是雙方在股權問題上已達成協議,作為投桃報李,大連萬達將商管業務遷往現時商廈空置率高企的珠海橫琴,希望可以帶動橫琴寫字樓的出租率。

除碧桂園系及珠海市政府外,暫時未有消息,究竟還有多少投資者要求大連萬達贖回股份。然而,因大連萬達已經獲PAG的支持,相信即使續有投資者要行使權利,大連萬達仍有足夠能力去償還及應對。

PAG等投資者在再投資上的具體內容沒有披露,市場不清楚新協議訂立後,是否續有珠海萬達的上市時間表。不過,今天內地的房地產市場,不論住宅或商業都處於低迷時期,整體經濟又疲弱不振,相信市場要復蘇並非一年半載可以見到。同時股票市場的表現也不濟,即使有時偶有反彈,整體方向仍然偏弱,料珠海萬達上市之路仍然遙遠。

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新聞

簡訊:引來禮來騰訊淡馬錫基投 英矽智能港股首掛半日升34%

AI製藥平台英矽智能(3696.HK)周二在港股掛牌上市,高開45%,其後升勢收窄,至中午休市報32.26港元,升34.1%。 公司此次發售全球發售9,469.05萬股,發售價24.05港元,集資淨額20.26億港元。香港公開發售獲得1,426.37倍超購,國際發售獲得25.27倍超購。包括禮來、騰訊、新加坡淡馬錫、Infini Global Master Fund及施羅德等16名基石投資者合共認購3,720.45萬股,佔發售總數39.29%。 成立於2014年的英矽智能是一家全球領先的AI驅動藥物發現及開發企業,自主研發的生成式人工智能平台‌Pharma.AI‌,覆蓋從新靶點識別、小分子生成到臨床結果預測的端到端藥物研發流程。 公司過去三年持續錄得虧損,但幅度已有收窄,從2023年的虧損2.11億美元,收窄至2024年的1,742.9萬美元,但今年上半年的虧損又擴大至1,892.3萬美元。 公司表示,集資淨額將主要用於關鍵臨床階段管線候選藥物的進一步臨床研發提供資金,以及開發新的生成式AI模型及相關的驗證研究工作、早期藥物發現及開發,以及營運資金及其他一般公司用途。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏 --

簡訊:超額近1,400倍 林清軒午收升14%

護膚品生產商上海林清軒化妝品集團股份有限公司(2657.HK)周二首日在港掛牌,開市升9.3%報85港元,股價持續上升,收市升14.4%報88.95港元。 公司發售約1,397萬股,每股定價77.77港元,集資淨額9.97億港元。公開發售錄得超額1,235倍,國際配售則超額19倍。 富達基金、大家人壽、正心谷資本、Mega Prime、Duckling Fund、SS Capital及 Yield Royal Investment為基石投資者,共購入620.5萬股,佔發行H股總數的5.85%。 林清軒旗是國產護膚品牌,旗下產品包括精華油、面霜、爽膚水、乳液、精華液、面膜及防曬霜;王牌產品是山茶花精華油,自2014年推出至今年6月底,已累計售逾4,500萬瓶。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Low margins and persistent losses plague pet healthcare. Does Ringpai offer any compelling investment merits?

寵物醫療利潤低易虧損 瑞派投資亮點乏善足陳?

經營寵物醫院的瑞派,近日乘香港新股熱而申請上市,有望成為寵物醫院第一股 重點: 過去三年累計虧損4.5億元 今年中期股東應佔虧損為2,842萬元   劉智恒 隨著中國內地社會逐漸富裕,飼養寵物成為生活樂趣,市場一度認為寵物行業是一個大市場,但事實總與想像有差別,經營寵物生意並非穩賺不賠。 內地第一大寵物醫療企業新瑞鵬經營多年仍苦苦掙扎,早兩年申美上市也折㦸沉沙;業內第二大的瑞派寵物醫院管理股份有限公司(下稱瑞派)近日終等到機會,乘著香港新股市場活躍下,趕緊遞表申港上市。 瑞派創始人李守軍在1988年畢業於中國內蒙古農業大學,2005年在中國農業大學獲預防獸醫學博士學位,1988年至1997年任職天津富源食品。1998年及2001年間,李守軍分別創立瑞普(天津)生物藥業和瑞普(保定)生物藥業,後者於2004年在深交所上市。 從事動物工作多年的李守軍,市場觸覺十分敏銳,有見中國經濟起飛,國人財富增長,對飼養寵物十分熱切,認為寵物醫療將大有可為,遂於2012年成立瑞派。 瑞派的經營概念獲機構投資者認同,先後四輪融資,投資者中包括瑪氏中國、高盛、好氏國際及越秀資本等,共募資21億元。 在資本加持下,瑞派迅速發展,截至今年6月底共有548家寵物醫院,120家屬自建醫院、428家為收購的醫院,覆蓋28個省份共70座城市。 經營困難連年虧損 一度被私募及創投基金趨之若鶩的寵物市場,事實並非那麼理想,特別是寵物醫療企業,至今經營情況並不樂觀。 強如市場龍頭的新瑞鵬,背後投資者赫赫有名,包括騰訊、高瓴、中金、勃林格殷格翰、雪湖資本等,2020年估值一度高近300億元;然而經營多年依然艱辛,2022年申美上市時披露2020至2022年9月的數據,不到三年的累計虧損達33億元,其上市申請最終亦因估值差異而拉倒。 是次瑞派申港上市,最大賣點是行內首家有盈利的寵物醫療企業,但深入分析,公司過去三年股東應佔虧損是9,455萬元、2.9億元及6,504萬元。今年上半年公司方面雖說錄得盈利1,554萬元,但在股東層面則仍錄得應佔虧損2,842萬元。 人工設備成本高企 換言之,寵物醫療的盈利情況並不吸引,能不虧損已屬萬幸。究其原因,最大問題是成本高企,以致毛利率長期難以提升,過去三年瑞派的毛利率分別為22.4%、21%及22%,今年上半年也不過24.8%。 成本高企一方面是獸醫的薪金高,瑞派在招股文件中,也提到要通過提高薪酬待遇去吸引及挽留更多專業人才。另方面,寵物專用藥物的研發和生產規模,目前在中國仍然較細,以致藥物成本較高,許多藥物要依賴進口,進一步推高了成本。 再者,要開辦一家合規格的寵物醫院,在國家規定下需滿足許多嚴格條件,包括各種檢查設施及手術設備等,而購置成本與維護費用又相當高昂。 前景或許過份樂觀 至於行業的前景,市場是否有可觀增長也讓人懷疑。早幾年有大型機構預測,寵物醫療服務市場的規模預計將從2021年的550億元升至2026年的1,360億元,年複合增長率高達20%。 然而是次瑞派上市,申請文件引用灼識諮詢數據,指寵物醫療行業規模於2024年只是366億元。即是說至去年的規模,仍遠低於當年市場對2021年的預測數額。 灼識又預計,由2030年至2035年,行業的規模將由699億元增至1,392億元,年複合增長率為11.4%及14.8%。但當年該大型機構估計,2026年市場規模已可逾1,300億,現時若根據灼識估計,達標時間幾乎推延近十年。 即使今天灼識的估計,我們也只可作一參考,能否達到始終屬未知之數,特別在公司上市時,估計的數據或是較樂觀進取。 不光如此,近年消費者認為寵物醫療費用過高,收費又沒有標準,有人更形容為「天價」。特別寵物沒有醫保報銷,亦沒有醫藥補貼及稅費減免,在近年經濟有點停滯不前,個別行業經營困難下,人們未必願花一大筆寵物醫療費用。 因此,寵物還是用來寵玩,投資還是多看一會吧! 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Jiangxi Copper does resources

簡訊:江西銅業提價收購 SolGold同意悉售股權

江西銅業股份有限公司(0358.HK; 600362.SH)將收購金銅礦開採商SolGold Plc(SOLG.L)的出價提高7.7%後,SolGold董事會改變早前立場,同意將公司出售。 江西銅業在周一的公告中表示,修訂後的要約下,將以每股28便士(0.38美元),購入SolGold持有的88%股權。江西銅業早前報價每股26便士,但要約被SolGold董事會拒絕。江西銅業表示,修訂後的交易使收購費達7.64億英鎊(10.3億美元)。 江西銅業周一上漲6.5%收39.66港元,而其滬股上漲1.4%,收48.99元。今年以來,江西銅業的滬股已翻了一倍多,在香港股市則因金銅股整體回升而增長兩倍以上;SolGold周一在倫敦早盤交易中上漲7.6%至27.6便士。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏