6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

新聞

諾比侃折讓近14% 配股籌1.31億港元

AI技術公司諾比侃人工智能科技(成都)股份有限公司(2635.HK)周二公布,擬配售1648.85萬股新H股,配售股份約佔擴大後已發行股本4.17%,每股配售價8.19港元,較前一日收市價9.48港元折讓13.61%,集資淨額1.31億港元(1,700萬美元)。 公司擬將淨額40%用於研發鐵路、石化及機場等大型基建的AI運維技術,20%拓展海外業務,20%尋求收購,餘下20%補充營運資金。 諾比侃去年12月以每股80港元上市,集資淨額約2.57億港元,截至今年8月底已動用約1.60億港元,尚餘約9,700萬港元。 公司於今年3月將股份1拆10,並於4月納入港股通,股價一度衝上83.20港元高位,相當於招股價逾10倍,但此後快速回調,自高位回落近九成。周二股價低開,至中午休市報8.75港元,跌7.7%,創52周新低。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

出師不利 彤程新材首掛即下挫

新材料製造商彤程新材料集團股份有限公司(9607.HK;603650.SH)周二掛牌,首日股價下挫。截至午間休市,彤程新材收報40.14元,較上市定價下跌8.8%。 公司發售6,810萬股,集資淨額約29億元。其中,香港公開發售部分獲得約2.4倍超額認購,國際發售部分則獲1.75倍超額認購。八家基石投資者合計認購2,260萬股,約佔發售股份總數的三分之一。 彤程新材擁有三大核心產品線:輪胎用橡膠助劑、電子材料,以及可完全生物降解材料。今年上半年,公司收入從去年同期的16.5億元增至21.3億元,同比增長29%。期間,橡膠助劑總收入61.9%,低於去年同期的70%。電子材料的收入佔比從去年同期的26.7%升至32.5%,全生物降解材料的佔比也由3.3%提高至5.6%。 今年上半年,公司盈利3.89億元,較去年同期的3.51億元增長10.8%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

景旺電子首開插水 午收反彈倒升9%

印製電路板(PCB)製造商深圳市景旺電子股份有限公司(3228.HK; 603228.SH)周二在港首日掛牌,開市即跌7%,之後股價反彈,中午收報76.4元,倒升9.3%。 公司發售7,294.4萬股,每股售價69.88元,集資淨額近49.6億元,公開發售錄得超額認購近93倍,國際配售超額9.6倍。共有14名基石投資者,認購3,478.8萬股,佔全球發售股份的47.69%。 按2025年度收入計算,景旺電子是全球第一大汽車電子PCB供應商,市佔率達10.6%,在全球則排名11,市場份額2.5%。 截至今年首四個月,收入同比上升18%至53.41億元人民幣(下同),盈利卻下跌25.3%至3.17億元。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Onyx sells e-readers

電子閱讀銷售失色 文石轉售晶片續寫增長

BOOX品牌持有者文石正申請在香港上市。其兩大核心設備銷售下滑,但透過轉售儲備晶片,仍維持收入增長 重點: 2026年上半年,文石的收入增長全數來自轉售儲備晶片;旗下兩大電子紙產品線「高速閱讀器」及「生產力平板」的銷售收入合計下降4.7% 這家香港上市申請人的存貨在2026年上半年增加50%,佔用大量現金,同期銀行借款增逾一倍 胡鳴鶴 以電子紙閱讀設備聞名的廣州文石信息科技股份有限公司,最近卻從一項意想不到的業務找到增長來源:轉售儲備的晶片。 這家總部位於廣州的BOOX閱讀器及數碼筆記本製造商,上周申請在香港上市。公司收入結構正在轉變,至少暫時偏離了核心業務,能否獲投資者接受仍待觀察。更大的挑戰是,在智能手機不斷蠶食市場之際,如何讓消費者繼續願意購買專門用於閱讀和書寫的設備。 晶片價格上漲也正考驗文石及其同業,智能手機和個人電腦製造商同樣受到衝擊,被迫加價後,核心產品銷量下滑。 至少從收入看,文石似乎穩住了陣腳。2026年上半年收入由上年同期的5.34億元,增長7.4%至5.74億元(人民幣,下同)。但細看之下,轉售儲備晶片帶來5,570萬元收入,已超過整體收入的增幅。 隨著閱讀器銷售急跌,公司兩大設備產品線的收入按年下降4.7%,合計毛利減少11.7%。主要受晶片轉售帶動的「其他產品及服務」毛利增長,足以抵銷上述跌幅。不過,由於開支及其他成本增加,蓋過了毛利的小幅增長,文石上半年淨利潤仍下降24%至5,330萬元。 零組件成本上漲,尤其是記憶體晶片漲價,正考驗文石及其競爭對手。亞馬遜(AMZN.US)8月將美國基本款Kindle售價由109.99美元提高至149.99美元,稱原因是記憶體和儲存成本增加。中國電子閱讀器製造商漢王科技(002362.SZ)副總裁王杰8月接受《華夏時報》訪問時則表示,儘管面臨成本壓力,公司仍維持售價不變,因為這類設備並非必需品。 儲備晶片 晶片價格自2025年下半年開始上漲,文石於是增加採購,以防日後進一步漲價。這項部署後來派上用場。公司在保留足夠零組件滿足自身生產需要後,按市價轉售部分儲備。 即使如此,文石的存貨仍由2025年底至2026年6月底增加50%,達7.488億元,其中約四分之三為原材料。公司上半年經營活動耗用現金1.987億元,同期銀行借款增逾一倍。管理層表示,現有原材料存貨足以支持今明兩年的生產及交付。 董事會主席淡玉婷曾任電子紙技術公司荷蘭iRex科技的中國區首席代表,並於2008年共同創辦文石。公司於2009年創立BOOX品牌,當時設計出首款具手寫功能的閱讀器。 今年上半年,大中華區以外的客戶及經銷商貢獻文石54.6%的收入,其中歐洲佔20.1%,美國佔17.7%。 在中國市場,亞馬遜於2023年6月關閉Kindle中國電子書店,並於一年後停止下載服務,把市場讓給文石等本土對手。BOOX的安卓設備可以運行騰訊的微信讀書,讓中國用戶換用電子紙螢幕時,仍可使用熟悉的閱讀應用程式。不過,手機閱讀的趨勢持續衝擊電子閱讀器廠商。中國最新的全民閱讀調查顯示,2025年有79%的成年人使用手機閱讀。 畢竟,對經常外出的消費者來說,多帶一部文石設備既要花錢,也要騰出空間。BOOX中國網站上的閱讀器售價由899元起,部分型號超過3,000元。在美國,6英寸的Go 6(第二代)稅前售價約200美元,帶有鎖屏廣告的基本款Kindle則為150美元。消費者必須認為閱讀舒適度、應用程式選擇和書寫工具值得這筆額外開支,才會購買另一部設備。 閱讀器的吸引力 30多歲的香港傳媒工作者Jessie Liu兩年前買了一部BOOX Go Color 7。她喜歡它比基本款Kindle的6英寸螢幕更大,而且購買時Kindle還沒有彩色型號。不過,她說若要向朋友推薦,自己大概還是會選Kindle。 一名40多歲的北京科技公司創辦人表示,自己曾擁有四、五部Kindle;亞馬遜退出中國市場前,那是他主要的閱讀方式。後來他經朋友推薦買了一部BOOX,但對產品評價平平。他說:「沒有甚麼特別出色的地方,但也沒有甚麼明顯問題。」 研究機構洛圖科技認為,專用電子閱讀器能否吸引消費者,取決於彩色顯示效果和軟件能否改善。支援手寫筆的筆記本則把用途延伸至讀書以外,讓專業人士可以批註報告和記錄手寫筆記。 文石表示,隨着純閱讀產品需求減弱,客戶正轉向具手寫功能的設備。2026年上半年,其「高速閱讀器」收入減少逾一半至1.043億元,毛利率亦由上年同期的35.8%降至26.2%。管理層將毛利率受壓歸因於舊款閱讀器折價、較低毛利產品佔比提高,以及晶片成本上升。 相比之下,文石同期「生產力平板」收入增長32%至3.837億元,但較小尺寸型號熱銷,令平均售價下降22%。 中國電子閱讀器及筆記本市場的走勢,與文石的表現明顯不同。洛圖科技數據顯示,2026年上半年閱讀器銷量按年增長22.3%,辦公筆記本銷量則下降30.5%。同期BOOX在中國線上電子紙平板整體市場排名第三,按銷量計市佔率為17.5%。…