6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

Bloks files for IPO

廉價IP玩具策略湊效 布魯可實現爆炸性增長

這家中國頂級玩具製造商已申請在香港上市,公司從幼兒益智產品轉向兒童和青少年的收藏品,實現了爆炸性增長 重點: 不久前轉向廉價拼搭角色類玩具後收入飆升,總部位於上海的布魯可希望以此吸引投資者參與它在香港的IPO 2023年GMV增長170%、今年一季度收入增長兩倍多,布魯可自詡為“全球增速最快的規模化玩具企業” 譚英 中國曾是它們的最愛,不過近來,由於擔心成本上升和中美緊張局勢加劇,跨國玩具製造商一直縮減在中國的生產規模。但對中國國內的玩具市場來說,現在的時機似乎更好,隨著消費者在不確定性日益加劇之際尋找價格便宜的娛樂,角色類玩具和收藏品迎來了春天。 總部位於上海的布魯可集團有限公司正試圖借助國內玩具市場崛起這股東風在香港上市,並於5月17日提交了上市申請文件。據財經雜誌IFR報道,公司在上一輪股權交易中估值約為72億元,可能會上市籌集超過3億美元的資金。對持有公司近60%股份的創始人朱偉松來說,這不僅僅是娛樂和遊戲。 這個金額可能會讓公司成為香港IPO市場的“佼佼者”。今年,香港IPO市場低迷,迄今為止規模最大的IPO是珍珠奶茶製造商茶百道(2555.HK),它上個月集資3.32億美元。 布魯可將成為自2020年12月泡泡瑪特(9992.HK)在香港上市集資6.76億美元以來(當時市場一片繁榮),最大的玩具企業IPO。從收入來看,布魯可要比泡泡瑪特小得多,其2023年收入僅為8.77億元,而泡泡瑪特的收入達63億元。但就增長而言,布魯可堪稱王者,去年收入增長兩倍,相比之下泡泡瑪特的增長幅度要小一些,但也達到了可觀的37%。 布魯可現在基本是一個“中國產、中國銷”的故事,不過直到2028年,公司都握有孩之寶(HAS.US)在全球50多個國家和地區銷售變形金剛玩具的許可。出口僅佔其業務的一小部分,2023年僅為830萬元,不到總收入的1%。公司希望用IPO募集到的資金擴大全球業務,2024年前三個月公司海外收入增長76.5%,至590萬元。 今年一季度,公司取得上市申請文件所涵蓋的三年時間里的首次盈利,達到4,670萬元,而上年同期虧損1.25億元。過去三年,公司每年都錄得巨額虧損。一季度營收從上年同期的1.44億元躍升至4.66億元。去年,布魯可的商品交易總額(GMV)增長了170%,達到17億元,這讓布魯可自詡為“全球增速最快的規模化玩具企業”。 拼搭角色類玩具巨頭 根據上市申請文件內的第三方研究,GMV的增長使布魯可成為中國最大的玩具製造商,以及全球第三大拼搭角色類玩具企業。這個包括奧特曼和變形金剛等拼裝模型手辦在內的玩具細分市場的規模,從2019年到2023年增長了52%,去年的GMV達到1,765億元。全球玩具市場的GMV增至7,730億元,增速為22%,不到前者的一半。公司在中國的市場佔有率為30.3%,超過了擁有“吃豆人”系列特許經營權的萬代南夢宮娛樂(7832.J)的20%,也高於丹麥玩具製造商樂高的18%。 那麼,布魯可如何看待中國國內的玩具市場,以及是什麼推動了這個市場的發展? 朱偉松於2014年創立布魯可。在此之前,他在2009年創立了在深圳上市的游族網絡(002174.SZ),這是一家手機和網頁遊戲綜合平台,去年的收入達16億元。布魯可創辦之初,他對公司的定位是製造類似樂高的益智玩具,主要針對溺愛孩子的母親,或許是因為產品與著名的樂高積木相似,他在業內被稱為“積木人”。 2022年的時候,朱偉松發現了一個新機遇,開始將重心轉而面向6至16歲兒童和青少年的玩具。他取得了奧特曼、精靈寶可夢、漫威蜘蛛俠、三麗鷗Hello Kitty和變形金剛等經典IP的授權,用於拼搭角色類玩具。截至2023年,布魯可擁有130款面向6歲以下兒童的玩具、243款面向6至16歲群體的玩具、18款面向16歲以上人群的玩具,大部分來自變形金剛和奧特曼系列。布魯可的大部分收入來自授權IP玩具,2024年前三個月,這類產品佔其總收入的84.2%。 就營收而言,其最初類似樂高積木的玩具系列已經縮水,從2021年的3.22億元(當時佔該公司收入的大部分)降至2023年的1.06億元,僅佔公司收入的12%。與此同時,它的拼搭角色類玩具迅速增長。它們產生的收入從2023年前三個月佔總收入的74.7%增加到2024年同期的97.4%,銷量的增長甚至更快,同期從480萬件增加到2,400萬件。 對於中國拼搭角色類玩具市場迅速壯大的原因,眾說紛紜。廉價的娛樂可能是其中一種解釋,尤其是中國消費者勒緊褲腰帶,減少為自己和孩子購買玩具的情況。據中國媒體報道,布魯可版的奧特曼在天貓上的售價是萬代南夢宮娛樂版奧特曼的一半。布魯可的招股書也指出其產品“極具性價比”,大眾價格的產品,平均售價為39元,而“平價”價格的產品,均價更低至19.9元。 還有一點值得注意的是,布魯可在推出拼搭角色類玩具的同時,放棄了電子商務。其線上渠道銷售額從2021年佔總收入的52%,下降至2024年前三個月的6.7%。而對線下分銷商的利用則相反,2021年這一比例為34.2%,今年前三個月上升至91%。這似乎表明,人們在傳統實體玩具店仍然有大量消費。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Lopal Tech. recorded a huge loss of 1.5 billion yuan due to the plummeting price of lithium carbonate last year.

碳酸鋰大挫連累盈利 龍蟠科技爭上市集資

這家2017年已在上交所上市的磷酸鐵鋰正極製造商,正積極爭取加入「A+H」大軍 重點︰ 受去年碳酸鋰價格暴跌拖累,江蘇龍蟠科技錄得15億元的巨額虧損,但它預期今年可轉盈 該公司A股股價過去一年接近腰斬,去年底曾向港交所申請上市,但未竟全功,最近捲土重來   歐美美 「成也碳酸鋰,敗也碳酸鋰。」 用這句話來形容全球磷酸鐵鋰正極材料市場龍頭廠商江蘇龍蟠科技股份有限公司(603906.SH)絕不為過。龍蟠科技2022年因大搞磷酸鐵鋰正極材料,業績「爆炸式增長」,大賺10.3億元,豈料酸鐵鋰價格去年暴跌,國內鋰電池供求失衡,磷酸鐵鋰正極材料價格跟隨下滑,導致龍蟠科技業績瞬間變臉,去年錄得約15.1億元巨額虧損。 面對巨額虧損,加上需要資金擴展產能等,龍蟠科技去年底曾申請在港交所上市,最終無功而回。直到最近,公司捲土重來再闖港交所,希望儘快加入「A+H」大軍行列。 2003年,在汽車業打滾多年的石俊峰成立了龍蟠科技,主營潤滑油等車用化學品,其後將產品擴展柴油發動機尾氣處理液、冷卻液、車用養護品及日用化學品等,並在2017年於上海交易所上市。然而隨後幾年發展未如理想,增長速度持續放緩,此時石俊峰看準了中國電動車市場,在2021年5月,成立常州鋰源,全力發展磷酸鐵鋰正極材料。 2021至2022年曾經成為龍蟠科技的光輝歲月,由於磷酸鐵鋰正極材料收入高速增長,該業務在2021年已達18.8億元,2022年更大增5.6倍至122.4億元,帶領公司當年總收入達到140.7億元,按年增長約2.5倍,大賺10.3億元,而A股股價在2021年10月觸及到70.58元的歷史新高,不到一年半時間爆升超過10倍。 2022年龍蟠科技收入大增,最重要是搭上了中國鋰電龍頭寧德時代(300750.SZ),寧德時代也成為龍蟠科技最大客戶,過去三年分別為貢獻公司約11.6億元、74.9億元及26.5億元收入,佔相應期間總收入28.6%、53.2%及30.3%,而磷酸鐵鋰正極材料已成為公司主要收入來源,過去三年分別佔總收入46.3%、87%及77.4% 好景不常,國內新能源車增長放緩,加上碳酸鋰價格由2022年高峰約平均每噸48.2萬元急速滑落,到去年已跌至平均每噸約27.2萬元,跌幅達43.6%;同時磷酸鐵鋰正極材料供需也嚴重失衡,導致龍蟠科技的產品價格也大幅下降,2022年磷酸鐵鋰正極材料平均合售價達每噸12.87萬元,到了2023年平均售價已跌至每噸6.25萬元,降幅達51.4%,直接導致去年總收入按年下跌近38%,更慘的是,作為主要原材料的碳酸鋰,龍蟠科技大多是在高峰時買入。 龍蟠科技在招股文件中也有提到,由於原材料價格下跌導致存貨可收回金額減少,因此於去年確認存貨減值虧損撥備5.5億元。 負債高企 另一方面,龍蟠科技的負債問題也越來越嚴重,過去三年的固定利率銀行借款分為約17.6億元、37.7億元及79.1億元,可見逐年上升,而資產負債比率分別為99.2%、112%及239.6%。現金流方面,2021年及2022年經營活動現金淨流出8.2億元及18.6億元,幸好去年轉正,錄得14.1億元淨流入,但同期的投資活動現金淨流出也高達26.4億元。 為了持續增加產能,龍蟠科技過去三年通過籌資活動籌集的現金總淨額高達94億元,而這次在港上市集資,也是為了支付新工廠的開支,包括支付印尼工廠二期,以及位於湖北省的襄陽工廠的新磷酸錳鐵鋰生產線的部分開支,部份也將用於償還若干計息銀行借款。 今年2月,龍蟠科技終於再傳來了好消息,旗下的子公司與韓國動力電池廠商LGES簽訂長期供應協議,總價值逾70億元,LGES及其聯屬公司承諾在2024年至2028年期間向龍蟠科技採購16萬噸磷酸鐵鋰正極材料,如果最後一切順利,也代表了公司成功出海,有助提升市場份額及收入水平。 龍蟠科技4月份公佈了今年第一季財報,情況略為好轉,雖然收入按年減少29.2%,只有14.7億元,但歸屬上市公司股東的淨虧損7,804萬元,比去年同期收窄了約65%。投行中金的報告認為,今年第一季資產減值損失影響已逐漸減少,隨著公司新增產能開工率提升,業績逐步復甦,但考慮新增產能轉固後折舊費用或有所提升,因此下調今年盈利預測22.3%至3.51億元,明年盈利預測下調26%至7.3億元,A股今年的預測市盈率15.2倍,明年7.3倍。 不過,龍蟠科技A股股價在過去一年大跌近一半,現在以巨額虧損的姿態來港上市,要說服投資者並不容易,雖然最近港股有所回勇,但能否以高估值上市盡可能籌集資金,還要拭目以待。 欲訂閱咏竹坊每週免費通訊,請點擊這裏
Yatsen Holding, parent of the “Perfect Diary” cosmetics community, reported Wednesday its revenue rose 1% year-on-year to 773 billion yuan in the first quarter of this year.

快訊:首季轉盈為虧 逸仙電商股價大挫

最新:中國網紅化妝品品牌「完美日記」母公司逸仙電商(YSG.US)周三公布,今年第一季的總收入上升1%至7.73億元,並轉盈為虧,錄得1.25億元淨虧損。 利好:由於毛利較高的產品銷售額上升,該公司期內的毛利率為77.7%,比去年同期的74.3%高3.4個百分點。 值得關注:該公司的行政開支大增244%至1.4億元,佔總收入比例從去年同期的5.3%增至 18.1%,主要因為轉回已確認以股份為基礎的補償費用,以及去年同期的行政費用異常偏低。 深度:中國國產化妝品牌激爭激烈,為了突圍而出,行業普遍利用「砸重金打品牌」的策略提升知名度,因此令該行業的行銷費用高企,作為網紅品牌的逸仙電商也不例外。不過該公司近年推行改革,在優化自營線下門店的同時,也加大在抖音等社交媒體的宣傳,由於網路營銷活動的效率提高,令相關費用減少,對集團財務狀況帶來正面作用。不過,即使中國經濟已從新冠疫情後復常,但該公司的收入仍未能回到2020年及2021年的高水平,而且上市至今仍未能扭虧。 市場反應:逸仙電商周三大挫27.9%,報3.28美元,處於過去52周的中下游水平。 記者:歐美美 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
The innovative drug maker’s product revenue rose 82% to $747 million in the first quarter, with its star drug on pace to possibly net $2 billion for the year.

百濟神州營收增七成 逆市擴張策略見回報?

這家創新藥生產商今年第一季來自產品銷售的收入達到7.47億美元,按年增長82%,王牌產品全年收入有望衝擊20億美元 重點: 百濟神州旗下替雷利珠單抗在第一季的「出海」進程順利,預計下半年在美國上市 當醫藥同行紛紛大裁員,其員工數目反而按年增加1,400人,達到10,600名   莫莉 在中國創新藥行業,百濟神州有限公司(BGNE.US; 6160.HK; 688235.SH)是特殊的存在。一方面,這間公司手持年收入超過10億美元的「重磅炸彈」藥物(Blockbuster drugs),營收連年創新高;另一方面,它堪稱最捨得花錢投入研發的藥企,公司成立以來長期虧損,何時能為股東帶來盈利回報仍是未知數。 今年5月8日,百濟神州公佈今年第一季財務業績,期內總收入達7.52億美元,按年增長68%,其中來自產品銷售的收入達到7.47億美元,按年大升82%。期內,公司仍錄得2.51億美元淨虧損,但較去年同期的虧損3.48億美元收窄27.9%。財報公佈後,其美股連續兩日上揚,累計漲幅約5%,顯示投資者對這份財報看法積極。 從產品收入來看,百濟神州的王牌產品澤布替尼銷售增長強勁,作為BTK抑制劑,澤布替尼已經成為同類最優(Best-in-class)藥物,繼去年收入突破10億美元後,今年第一季銷售額達4.89億美元,全年收入有望衝擊20億美元。其中,美國市場貢獻的銷售額達到3.52 億美元,按年上升153%,主要得益於該產品在慢性淋巴細胞白血病(CLL)中的市場份額提升,歐洲市場也亦貢獻6,680 萬美元收入,按年大增243%。 另一款產品替雷利珠單抗的潛力也不可小覷,第一季銷售額為1.45億美元,按年增長26%。雖然增速無法與澤布替尼相比,但替雷利珠單抗在第一季的出海進程順利,獲得多項市場准入批准。歐盟委員會批准該藥物用於治療三項非小細胞肺癌(NSCLC)適應症,包括一線及二線治療。 3月,替雷利珠單抗獲得美國食品藥品監督管理局(FDA)批准用於既往接受化療後的食管鱗狀細胞癌(ESCC)二線治療,這也是第二款在美國市場獲批的國產PD-1抗體藥物。替雷利珠單抗當前尚未在歐美市場實現商業化,公司正在自建海外銷售團隊,預計下半年在美國上市,有助進一步擴大收入來源。 目前,百濟神州在研藥物的管線超過60款,覆蓋多種技術平台和藥物模式,包括單抗、雙抗/多抗、ADC、細胞治療、mRNA等,涉及血液瘤以及肺癌、乳腺癌、胃腸癌等實體瘤領域。下一步值得期待的自研管線包括Sonrotoclax,這款BCL-2抑制劑已經開展了4項註冊臨床,包括聯合澤布替尼用於一線治療慢性淋巴細胞白血病(R/R CLL)患者的一項全球關鍵性三期試驗。 逆市擴張 加大投入 在高息環境下,生物醫藥行業的投資熱潮冷卻,資本希望創新藥企能更好地平衡規模和盈利之間的關係。有投資者指出,國內龍頭創新藥企業在資本助力下,營收已經做到幾十億元規模,可是仍然在虧損,高度依賴外部輸血,或無法令投資者信服公司能從產業層面實現正回報。 對於何時能實現盈利,百濟神州的管理層一直封口不談,因為公司擁有龐大候選管線,堪稱一台「燒錢機器」。由於臨床前項目推進至臨床、早期臨床項目推進至後期發展階段,第一季的研發支出按年增加13%至4.6億美元。澤布替尼的銷量大增背後,也離不開水漲船高的銷售及管理費用,這部分支出按年上升30%至4.3億美元,而研發費用和銷售管理費用,已占當季收入達61.2%和57.1%。 在連年虧損之下,百濟神州現金及現金等價物也從2021年底的43.76億美元,降至第一季末的28.07億美元。隨著持續進行候選藥物開發、尋求監管機構批准、擴張生產及製造設施以及商業化在研藥物等,公司的支出還將進一步上升。投行建銀國際在最新研報中指出,考慮到提升產品收入所需的銷售成本,將百濟神州2024至2026財年的銷售和行政成本預測分別上調10%、13%、27%,並且將明年的淨虧損預測上調2%至4.49億美元。 事實上,除了研發和銷售的正常支出外,百濟神州也沒有停下擴張步伐,距離削減成本、實現盈利的道路似乎越來越遠。當醫藥同行紛紛大裁員時,其員工數目卻按年增加1,400人,達到10,600名全職員工。此外,最新財報還披露,百濟神州將投資7,400萬美元,在上海建設一個新的研發中心。 堅定的逆市擴張策略,顯示出百濟神州對自身業務發展以及融資能力的信心,但新藥研發相當艱巨,候選管線藥物中,能否再出現像澤布替尼的重磅炸彈藥品?百濟神州的市銷率約為6倍,低於同樣手握出海PD-1藥物的君實生物(1877.HK; 688180.SH)的8倍港股市銷率。百濟神州下半年的產品出海道路能否順利、成本控制能否有進一步效果,值得投資者持續觀察。 欲訂閱咏竹坊每週免費通訊,請點擊這裏