6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

簡訊:東風長安公布重組 傳兩家公司將合併

東風汽車集團有限公司和中國兵器裝備集團有限公司旗下上市的車企,同時宣布重組計劃,引發外界猜測兩家大型國有汽車製造商可能正準備合併。 東風汽車集團股份有限公司(0489.HK)和中國兵器裝備集團旗下的長安汽車(000625.SZ)周一分別在證券交易所提交的文件中表示,其國有母公司正計劃與其他國有企業進行重組。同一行業的大型國有企業在執行由政府出來策劃的行動時,通常同時發佈此類公告。 東風在香港上市的股票週二飆升26%,而長安的股價上漲4.7%。中國汽車行業需要整合,因全國約有六家主要生產商和許多較小的生產商,存在大量過剩產能。但利益相關者不願放棄對地方經濟有重要貢獻者的企業控制,整合一直未能實現。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:堡獅龍私有化獲股東會議通過 3月中旬退市

香港老牌休閒服裝公司堡獅龍國際集團有限公司(0592.HK)獲李寧旗下非凡領越 (0933.HK)提私有化建議,周一獲得法院會議及股東特別大會分別以98.84%及99.95%的贊成投票比例通過,預期在3月17日撤銷32年的港股上市地位。 是次私有化,非凡領越以1股換5股堡獅龍股份,通過註銷以削減堡獅龍已發行股本,再而撤回其上市地位。根據換股比例,非凡領越將向堡獅龍股東及購股權持有人分配約2.46億股與17.18萬股非凡領越新股份,佔擴大後已發行股本的約2.47%。 非凡領越表示,堡獅龍處於品牌轉型期,私有化將減少維持上市地位的成本及開支,讓管理層在財政及營運管理上有更大靈活性,從而集中資源運營發展新品牌bossini.X。 堡獅龍於1987年由香港紡織世家羅定邦家族創立,1993年在港交所上市,高峰時全球擁有近千家分店。2020年,非凡領越夥同羅定邦後人購入66.6%股權,取得控股權。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Huawei stages improbable comeback

從美國打壓中復蘇 華為銷售高歌猛進

這家總部位於深圳的電信巨頭稱2024年收入增長了22%,以乎多年的美國制裁未能遏制其增長 重點: 得益於智能手機和智能汽車業務銷售強勁,華為2024年錄得有史以來第二高的年收入 公司的鴻蒙操作系統將成其海外智能手機業務擴張的關鍵,填補了華為在美國的制裁下,被迫放棄谷歌的安卓系統後留下的空白 夏飛 電信巨頭華為技術有限公司曾被視為美國制裁的犧牲品,但現在證明,宣布其死亡可能為時過早。從重新奪回中國智能手機市場頭把交椅,到中國智能汽車解決方案市場佔據領先地位,公司正利用自己的創新和本土研發的技術克服險阻。 華為董事長梁華上周在廣東省政府的一次會議上披露了2024年的一些數據,展現了公司的成果。梁華在會上表示,華為去年實現營收8,600億元(1,180億美元),同比增長22%,僅次於2020年8,910億元,是歷來第二高水平。 梁華表示,增長主要是智能手機業務的復蘇,以及智能汽車解決方案業務快速發展,不過他仍然說2024年是「充滿挑戰」的一年。除了這個出現在新聞頭條中的數字之外,他沒有提供任何細節,而作為一家民營企業,華為一直是有選擇性地公開披露財務信息。 但華為消費者業務首席執行官余承東上個月在致員工的年度信中表示:「在經歷連續五年的制裁後,2024年華為終端業務重回增長快車道」,而終端業務即包括智能手機。 從智能手機到電信設備,再到智能汽車解決方案,華為業務範圍廣泛。此次復蘇,可見公司已成為美國遏制中國技術崛起的典型代表。 對華為的攻擊始於2019年,美國總統特朗普在他的第一個任期內,以國家安全風險為由,禁止美國政府使用包括華為在內所生產的產品。隨後,美國商務部禁止華為在未經政府許可的情況下獲取美國技術。限制迅速擴大到遏制華為獲取半導體芯片,以及谷歌旗下的安卓操作系統。 美國的制裁不斷升級,導致華為於2020年11月﹐將旗下榮耀品牌智能手機業務出售,以確保該平價品牌能夠不被華為所拖累,從而生存下來。因此,公司的年收入從2020年的8,910億元暴跌至2021年的6,360億元,到了2022年和2023年,這個數字也僅僅是小幅改善,分別達到6,420億元和7,040億元。 重奪桂冠 制裁前,華為的智能手機業務是其皇冠上的明珠,產品瞄准高端市場與蘋果一較高下,在國內外贏得了贊譽。美國制裁切斷華為獲取手機所需的高性能芯片以及安卓操作系統後,這塊業務受到的打擊最為嚴重。但在過去一年里,華為在找到各種替代品後,迅速實現了復蘇。 根據市場研究機構Counterpoint的數據,華為的智能手機去年以18.1%的份額,重奪中國智能手機市場的頭把交椅,這是自美國制裁開始以來,華為首次重返市場第一。華為推出的兩款新機型,包括搭載AI功能和自主研發的鴻蒙星河版的Mate 70系列,對華為的業務增長起到了關鍵作用。 根據Counterpoint的數據,2024年一季度,華為還超越韓國的三星,成為全球最暢銷的可折疊智能手機品牌,其全球市場份額為35%,而三星為23%。根據市場研究機構IDC的數據,去年前三季度,華為還在全球腕戴設備市場超越蘋果,佔據了近17%的市場份額。 在前合作夥伴台積電受到美國的壓力,切斷了與這家中國公司的關係後,華為轉向本土芯片製造商中芯國際,讓其為它生產自主高端麒麟芯片組,從而使這些成就成為了可能。 更年輕的智能汽車解決方案業務是該公司去年的另一個亮點。余承東在給員工的信中表示,去年,鴻蒙智行與幾家汽車製造商合作,銷量超過43萬輛。去年上半年,智能汽車部門實現104億元營收和22億元利潤,扭轉了2022年75.8億元和2023年55.9億元的巨額虧損。 雖然電信設備在美國和許多西方市場遇冷,但華為已轉向發展中國家市場,特別是在拉丁美洲,這是公司另一項主要業務。   根據市場研究公司Omdia的數據,華為仍是全球電信設備市場的領導者,2024年二季度的份額為36.8%,較上年同期增長了3.8個百分點。與此同時,華為和中興(另一家被美國列入黑名單的中國電信設備製造商)在本季度取得了一個重要的里程碑,首次共同控制了全球電信設備市場一半以上的份額。相比之下,歐洲巨頭愛立信和諾基亞的份額分別降至23%和17.7%。 鴻蒙崛起 華為去年的另一個里程碑,是安裝了鴻蒙操作系統的設備銷量超過10億部,同比增長25%,該操作系統對谷歌安卓和蘋果iOS的雙頭壟斷構成了挑戰。Counterpoint的數據顯示,2024年一季度,鴻蒙超越iOS成為中國第二大移動操作系統。 然而,關於鴻蒙星河版能否保持發展勢頭的疑慮正在浮現。在早期的測試中,用戶對專為鴻蒙開發的熱門應用微信簡化版反響一般。隨著政府支持的消費品以舊換新計劃,對需求的提振作用逐漸消退,中國國內智能手機銷量的復蘇可能也只是曇花一現。 與此同時,去年驚人的收入增長並不意味華為已經走出困境。儘管營收增長強勁,華為在2024年前九個月的利潤仍下降了14%,降至629億元,這可能反映了它在研發上投資巨大。 華為的下一個目標是收復其智能手機在海外的失地。此前,華為被禁止與谷歌合作開發安卓系統。然而,要說服中國以外的用戶放棄基於iOS或安卓的手機,可能需要付出更多努力,尤其是在全球市場低迷、用戶更換設備的頻率降低的情況下。 西方的地緣政治緊張局勢和安全擔憂,也可能制約華為重建全球影響力的能力。隨著貿易緊張局勢加劇,美國可能會在特朗普任期內加大力度,進一步限制中國獲取更多服務和技術。儘管華為已證明它可以繞過華盛頓的技術限制,但讓海外消費者認可他們不熟悉的鴻蒙系統,恐怕耗時不短。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:萬科向深鐵借貸 質押萬物雲兩成股份

內地物業管理公司萬物雲空間科技服務有限公司(2602.HK)周一公布,公司大股東萬科企業(2202.HK)已將約2.1億股萬物雲股份,質押予深圳市地鐵集團(下稱深鐵)。 萬科向其大股東深鐵借款28億元人民幣(下同),但要向深鐵提供40億元的資產抵押,萬物雲股份將作為這次借貸的抵押品。萬科現控有萬物雲6.6億股,佔總發行股本的57.12%。 內地樓市疲弱,龍頭萬科也不能獨善其身,公司早前發盈警,預計2024年股東應佔虧損達450億元,創下上市以來最大虧損。期間公司也宣布,主席郁亮辭任,首席執行官祝九勝則因「身體原因」辭去所有職務,萬科董事會主席由深鐵黨委書記及董事長辛傑接任。 萬物雲周二開市報22.5港元,跌2.4%,過去半年股價由高位下跌近22%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏