6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

簡訊:寶濟藥業首掛開市勁升逾倍

生物技術公司上海寶濟藥業股份有限公司(2659.HK)周三首日在香港掛牌,開市即大升128%報60.5元,之升幅略收窄,中午收市仍升125%報59.5元。 公司發售3,791萬股,每股售價26.38元。公開發售錄得超額認購3,525倍,國際配售則錄得超額5.6倍。 寶濟藥業主要針對四大治療領域,分別是大容量皮下給藥、抗體介導的自身免疫性疾病、輔助生殖,以及重組生物製藥。 是次集資淨額9.2億元,53.5%將用於核心產品的研發及商業化,17.7%用於推進現有管線產品及籌備相關登記備案,8.4%用於持續優化專有合成生物學技術平台,10.4%用於提升及擴大生產能力,餘下一成用作一般營運資金。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:英矽智能港股IPO獲中證監備案

AI製藥平台英矽智能已獲中國證券監管機構批准在香港上市,此舉為該公司在香港上市鋪平道路。中國證券監督管理委員會(CSRC)於周二在網站上公布的訊息顯示,英矽智能計劃在上市中出售最多1.08億股。 英矽智能曾在2023年6月、2024年3月、2025年5月遞交上市申請,均告失效。今年11月,該公司再度地表港交所申請上市。根據申請文件,英矽智能今年上半年由盈轉虧,錄得虧損1,921.5萬美元,去年同期為盈利803萬美元;收入按年大跌54%至2,745.6萬美元。 英矽智能以AI與大數據推動新藥開發,業務涵蓋管線藥物開發、藥物發現服務及軟件解決方案。公司稱,其自研生成式AI平台Pharma.AI已產生逾20項臨床或IND階段資產,10項獲批臨床,3項已授權,交易額逾20億美元,應用領域擴展至先進材料、農業、營養品與獸醫藥物。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Weathering storms, Unisplendour lets its performance speak

走出風風雨雨 紫光拿業績說話

重新出發的紫光走上一條務實路線。從併購驅動轉向算力交付與數智基建,這家年營收逾700億元的科技集團,正以業績定義自身市場定位 重點: 紫光股份已正式向港交所遞交上市申請,公司上半年收入按年增長25.9%至474億元,AI計算業務成為主要增長引擎 利潤率從2022年的5.1%下滑至今年上半年僅剩2.1%   李世達 十年前,紫光集團前董事長趙偉國曾公開放話,要「買下台積電、併購聯發科」,一度震動兩岸半導體圈。那時的紫光被視為中國半導體最野心勃勃的代表,而如今趙偉國自身已因涉貪身陷囹圄,而紫光集團已完成破產重整。涅槃重生的新紫光集團正欲透過讓其旗艦資產紫光股份有限公司(000938.SZ)赴港上市,重新回到市場的聚光燈下。 年營收超過700億元的紫光,是中國數字基礎設施領域的頭部競爭者。紫光是國內少數具備完整計算、存儲、網絡、安全、雲、集成能力的企業,能夠向政企客戶及互聯網企業提供完整交付服務。同時保留一定比例的ICT分銷業務作為輔助收入來源,但權重已逐年降低。 申請文件引用第三方數據指,公司2024年在中國數字基礎設施市場按收入排名第三、市佔率8.6%,而在網絡基礎設施及計算基礎設施兩個最核心市場均位居第二,顯示其在國產算力供應體系中,已屬第一梯隊。 算力交付撐起增長 從收入結構來看,2022年數字化解決方案佔總收入不足三分之二,至2024年佔比已升至約70.6%,今年上半年更進一步提升至76.7%;ICT分銷業務佔比則由37%下滑至不足23%。其中最具爆發力的,是「計算業務」板塊,亦即AI伺服器與算力集群相關產品,今年上半年收入較去年同期增加94.6億元,佔數字解決方案業務收入約65%,成為公司主要增長引擎。 中國算力建設進入實質落地期,公司收入規模穩步擴張。公司2022至2024年收入由737億元增至790億元,今年上半年收入達同比增長24.9%至474億元,增速明顯回升,顯示算力中心建設、大模型訓練、行業雲專案投放加速,正轉化為實際設備與系統交付訂單。 然而,「做大規模」與「保利潤」之間的矛盾,仍是無法迴避的問題。隨著AI設備與伺服器訂單佔比急升,公司整體毛利率由2022年的19.8% 逐步下滑至2024年的16%,今年上半年進一步降至14.4%。 算力產品本身毛利普遍偏低,加之大型雲端與互聯網客戶集中度提升、議價能力極強,令公司需以價格換取規模,壓縮盈利空間。公司淨利潤率從2022年的5.1%下滑至今年上半年僅剩2.1%。 2024年公司淨利潤降至15.7億元,較前一年的21億元減少約25%,主因除毛利受壓外,亦受到財務成本急升拖累。公司為購入網絡裝公司新華三30%股權而承擔大量融資及相關選擇權負債,使全年財務成本按年激增1.7倍至8.6億元,直接侵蝕盈利。今年上半年淨利潤則按年回升4%至10.4億元。 現金流方面,今年上半年公司錄得經營現金淨流出28.2億元,主要由於業務增長導致的存貨及應收款項增加。截至今年上半年,公司手頭現金及等價物達74.4億元,短期流動性仍屬穩健。 AI應用的逐步發展,讓基礎設施的價值再次提升。算力、存儲與網絡成為人工智能生產力的基礎。與此同時,客戶對全流程服務、系統級集成的依賴變得更強,而紫光具備的綜合能力,使其更容易承接大型算力與城市數智化總包專案,扮演難以被替代的角色。 憧憬海外 根據申請文件,紫光集資所得將重點投入高性能計算、雲與數字化平台等底層技術。這正切中AI時代對算力組織能力、架構優化能力以及軟硬協同能力的需求,也符合國家政策對AI基礎設施自主能力的看重。 除了國內市場,截至今年上半年,紫光在全球100多個國家和地區開展業務,在亞洲、歐洲、非洲和拉美擁有32家子公司,這為其未來進軍新興市場AI基建奠定基礎。這或將成為公司未來盈利增長的重要來源。 目前紫光在A股的延伸市盈率約為50倍,處於近三年的高位水平,而港股同類公司如聯想集團(0992.HK)目前僅約10.5倍、中興通訊(0763.HK; 000063.SZ)則有24.4倍,估值區間明顯低於A股水準。 昨日種種譬如昨日死。不再豪言壯語的紫光,如今「靠業務說話」。憑藉業務規模及AI基建的成長性,紫光比以往更具想像空間。若能解決低毛利率、重資本的疑慮,也有望獲得高於行業的市場溢價。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

行業簡訊:國家醫保目錄擴容 港股醫療板塊未受提振

中國內地近日公布2025年新版《國家基本醫療保險藥品目錄》,將於2026年1月1日正式生效,帶動港股醫藥企業周一密集披露產品納入或續約消息。 消息公布後,港股醫藥板塊未受提振,恒生醫療保健指數(Hang Seng Healthcare Index, HSHCI)周一回落約1.5%,顯示市場暫時維持審慎觀望態度。 公告顯示,麗珠醫藥(1513.HK)共有194款產品納入新版醫保,其中注射用阿立哌唑微球首次經談判入保,曲普瑞林微球新增適應症納入,艾普拉唑鈉完成續約。翰森製藥(3692.HK)表示,核心產品阿美替尼(阿美樂)新增兩項適應症進入醫保,培莫沙肽(聖羅萊)及艾米替諾福韋(恒沐)亦續約成功。先聲藥業(2096.HK)公告,新一代抗VEGF單抗恩澤舒獲納入醫保,經典產品恩度®同樣完成續約。 和黃醫藥(0013.HK)則披露,呋喹替尼、賽沃替尼及索凡替尼三款創新藥全部續約留在新版醫保目錄內,持續推動其腫瘤產品在內地市場滲透。四環醫藥(0460.HK)與其附屬軒竹生物(2575.HK)亦宣布,抗腫瘤藥吡洛西利片(軒悅寧)首次納入醫保,而自主研發的安奈拉唑鈉腸溶片順利續約,繼續保持醫保覆蓋。 另方面,廣州銀諾醫藥(2591.HK)公布,其GLP-1受體激動劑依蘇帕格魯肽α成功納入醫保,用於2型糖尿病,成為公司首個實現大規模商業化放量的重磅產品。而復星醫藥與信達生物等亦在周日公布旗下藥品入選與續約醫保目錄的消息。 國家醫保藥品目錄(NRDL)每年由國家醫保局透過專家評審與價格談判機制進行更新,符合條件的藥品經談判納入目錄後,可在全國範圍內實現醫保報銷,大幅降低患者自付比例並提升用藥可及性。 對藥企而言,進入醫保通常有助於迅速擴大醫院覆蓋與處方放量,但往往需在談判中作出價格讓讓,短期或對單品毛利率形成壓力,銷量增長與盈利改善之間的平衡成為市場關注焦點。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏