6060.HK
ZhongAn buys two office towers

這家互聯網保險公司已同意購買上海外灘的兩棟寫字樓,有跡象顯示中國商業地產市場可能已經觸底

重點:

  • 眾安在線已同意從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中購買上海的兩棟寫字樓
  • 中國房地產市場長期低迷,但商業地產已初顯復蘇跡象

梁武仁

眾安在線財產保險股份有限公司(6060.HK)正向中國房地產市場投下信任票,至少在某種程度說是這樣。

上周二,這家互聯網保險公司宣布已簽署協議,以14.4億元從洛克菲勒財團控股的一家合資企業手中,購買位於上海外灘的兩棟寫字樓。對該公司來說這是一筆巨額支出,幾乎相當於它去年底持有的所有現金。

眾安在線表示將由內部資源撥付此次收購所需資金,但考慮到其現金持有量僅能勉強覆蓋,有關資金籌集計劃的更多細節會有助我們瞭解整體情況。公司表示,將在下週三前支付約5.9億元,獲得其中一棟樓的全部所有權,並在明年5月15日之前支付8.45億元,獲得另一棟樓的全部所有權。

除了耗資巨大之外,此舉的時機也很有趣。中國房地產市場長期低迷,從住宅地產開始,蔓延至商業地產。幾十年來,為了給新一代提供住房並推動經濟增長,政府一直在政策上提供支持,終導致市場出現供應過剩。

商業地產市場的問題略有不同,之前市場上的大量辦公空間並不是什麼大問題,直到新冠疫情暴發,居家辦公的時代到來。當前中國經濟放緩,導致問題變得愈發嚴重,因為很多企業被迫縮小規模,搬到更便宜的辦公空間,甚至徹底關閉。

從眾安在線的角度看,值得注意的是公司表示購買上海的地產並不是為了投資。它說此次收購旨在降低其租賃成本,表明這兩棟樓至少有部分用作自己的辦公室,而不是純粹用於賺取租金收入。這筆交易還可以幫助眾安在線在當地贏得好感,因為它有助於上海市政府的宏偉規劃,讓上海成為區域金融科技的中心。

截至去年底,眾安在線的上海總部擁有近2000名員工,它在上海確實需要大量辦公空间。

物美價廉?

不管購買動機為何,眾安在線似乎確實認為商業地產市場可能已經接近觸底,現在是鎖定一些便宜貨的好時機。公司表示,截至2月底,獨立評估師對這些房產給出的公允市場價值為14.9億元,高於其支付的總價。換句話說,它認為這次交易時相當於打了折扣,儘管折扣幅度很小。

在目前的中國房地產市場,這樣的折讓並不令人意外,相對較小的降價幅度可能表明,隨著商業地產的供需逐漸趨於平衡,這類折扣的幅度會變得越來越小。據彭博新聞社報道,就在今年1月,資產管理巨頭貝萊德還計劃出售上海的兩座辦公樓,售價擬在2018年12億元購買價的基礎上折價30%。

同樣是在2022年,中國各地還受疫情限制,友邦保險在上海的北外灘購得一個寫字樓項目90%的股份,按平米計算,價格遠低於新加坡房地產公司——凱德集團2018年在附近購入的一個項目。

現在,又有跡象表明,商業地產可能正在復蘇。例如,今年前三個月,北京黃金零售地段的租金增長速度是2019年以來最快的。1月和2月,北京商用物業的銷售量同比增幅達到兩位數,而住宅物業的交易量卻繼續下降。

這意味著,眾安在線此舉在一定程度上可謂先發制人,目的是避免在商業地產市場走出低迷後,不用支付更多的租金。當然,如果這些項目的價值上漲,公司肯定樂見其成,儘管它當初購買這些樓並非為了投資。

風險在於,如果剛剛出現的復蘇被證明並不屬實的話,公司可能會被迫減記這兩座大樓的價值。這樣的發展可能會對公司的資產負債表造成相當嚴重的打擊,因為根據公司簽署這筆房地產交易披露的最新關鍵償付能力相關指標,公司支付的金額相當於其截至3月底核心資本的80%以上。

根據最新的一季度償付能力報告,公司今年前三個月出現虧損。它沒有提供財務業績的更多細節,但未能在此期間實現盈利,凸顯了它面臨的挑戰,尤其是在去年盈利約41億元之後。

在收購物業的消息公布後,眾安在線的股價連續三天上漲,表明投資者或許對這項收購持歡迎態度。但過去一年,該股已跌去逾45%,遠高於恆生指數9%的跌幅,目前的市盈率只有4.7倍,只有中國平安(2318.HK; 601318.SH)香港上市股票9倍市盈率的一半。

考慮到在當前環境,購買寫字樓在多個方面看起來都相對明智——假設商業地產市場確實很快開始企穩。

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新聞

WeRide is enjoying a payoff from expanding its global taxi flee

自駕出租車收入暴增 文遠知行看見盈利曙光

文遠知行海外布局春暖花開,帶動第三季毛利率大幅提升,似乎有望率先走出「燒錢循環」 重點: 第三季收入1.71 億元,按年增長144%,創公司最大季度收入升幅 第三季公司毛利率同比大幅提升26.4個百分點至32.9%    李世達 在自動駕駛出租車的世界裡,眾多競爭者都在加快城市布局、擴大車隊規模,彷彿擴張得越快,離真正商業化就越近,卻也難以擺脫「越跑越虧」的困境。在這場賽局中,文遠知行(0800.HK; WRD.US)用一份亮眼的業績,讓行業看見終點的亮光。 公司公布,截至今年9月底止第三季度,受惠全球車隊規模持續擴張,以及服務滲透率提升,期內總收入按年大增144%至1.71億元(2,400萬美元)。其中,自動駕駛出租車業務作為核心增長動力,實現761%的爆炸式增長,貢獻3,530萬元收入,佔收入比重由5.8%提升至20.7%。 毛利率大幅提升 期內股東應佔虧損3.07億元,較去年同期虧損10.43億元顯著收窄。經調整淨虧損則由去年同期2.4億元小幅擴大至2.76億元。而同期毛利率則按年大升26.4個百分點至32.9%領跑行業。以前三季度計,公司收入按年升68.2%至3.71億元,淨虧損10.99億元,亦較2024年同期虧損19.24億元大幅收窄。這也是文遠知行自連續第三個季度虧損收窄,對於不斷擴大測試規模、研發投入有增無減的L4自動駕駛企業而言,這種改善已屬不易。 其競爭對手小馬智行(PONY.US; 2026.HK)最新公布的第三季度業績就顯示,收入雖然按年增長72%至2,540萬美元(約1.81億元),毛利率也增長9.2個百分點至18.4%,但淨虧損仍擴大46%至6,160萬美元(4.38億元)。 事實上,無論是小馬智行或文遠知行,虧損的規模都遠高於收入規模,這說明行業仍屬於「燒錢換市場」的階段。但文遠知行能夠將毛利率大幅提升,已算是率先拿到盈利的鑰匙。 究其核心原因,相信是其在多個市場同時步入「具備商業價值的純無人營運階段」,而非僅靠擴大車隊或補貼來推動增長。 中東市場有望放量 最重要的突破來自阿聯酋阿布扎比。今年當地政府批准文遠開展純無人商業營運,這是美國以外全球首張城市級純無人駕駛出租車的商用牌照,也是全球監管難度最高的級別之一。這意味著文遠的車隊可以在無安全員的情況下長時間、跨區域運作,使車隊首次實現單位經濟盈虧平衡。 目前,文遠知行在中東的車隊規模已超150輛,並預計到2030年車隊規模將擴大至數萬輛。在阿布扎比,文遠知行車隊覆蓋約50%核心城區,隨著純無人運營牌照的落地,成本攤薄效逐步顯現,毛利率大幅上升也就不令人意外。 此外,公司在歐洲市場也有突破。今年11月,文遠知行拿下瑞士蘇黎世的純無人出租車營運牌照,預計2026年展開服務。瑞士的審批程序在全球屬於最嚴格行列,一旦能在此站穩腳跟,等於取得全球市場最具含金量的背書。 截至10月底,文遠知行運營的自動駕駛汽車車隊規模已超1,600輛,其中近750輛為自動駕駛出租車。加上在瑞士獲得的最新監管許可,截至2025年10 月,公司的自動駕駛汽車目前已在全球8個國家獲得運營許可。 文遠知行在技術路線上的推進,同樣是其得以在多個海外市場快速落地的重要底氣。公司與德國大廠博世的深度合作,雙方聯合推出的一段式端到端L2+解決方案,已獲中國大型車企採用即將量產。 今年11月,公司宣布L4級技術向L2+的「端到端」方案成功下沉,並完成SOP。意味其自研的一段式端到端架構不再只侷限於自動駕駛出租車,而是首次進入乘用車量產體系,打通了自動駕駛技術從高階場景向消費車型輸出的通路。 業績公布後首交易日,文遠知行美股大漲14.7%,收報8.26美元,但年初至今仍跌約40%,港股市場則冷靜得多,僅升1.75%報20.88港元,較本月初的掛牌價低約16.4%。以港股數據,文遠知行市銷率約35.9倍,低於對手小馬智行的46.8倍。顯示其估值尚未反映其海外市場的進展。 雖然短期股價仍受市場風險偏好影響,但文遠知行已展現出在海外市場實現盈利的可能性,這在自動駕駛領域仍屬罕見。若阿布扎比、瑞士等高門檻市場提供穩定的運營數據,加上L2+產品線未來在車企端的銷售釋放,文遠知行的估值有望修復。這也意味著,文遠知行可能正在建立自動駕駛產業少見、且真正具可持續性的商業化路徑。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:上半年淨利翻倍 遇見小麵招股集資6.9億元

中式連鎖麵館運營商廣州遇見小麵餐飲股份有限公司(2408.HK)周四起至下周二公開招股,計劃發行9,734.5萬股,招股價介乎5.64港元至7.04港元,集資最多6.9億港元(8,900萬美元),預計下周五掛牌交易。 遇見小麵成立於2014年,主打川渝麵食產品,餐廳網絡包括內地22個城市的451家餐廳及香港14家餐廳,另有115家新餐廳處於開業前籌備中。今年上半年,公司收入按年升34%至7億元,淨利潤則增96%至4,183.4萬元。 根據公告,遇見小麵引入HHLRA、國泰君安證券、君宜香港基金、Shengying Investm、Zeta Fund、海底撈全資子公司海底撈新加坡為基石投資者,投資總額約為2,200萬美元。 公司稱,集資所得將用於拓展餐廳網絡、升級餐廳網絡技術及數字系統,品牌建設、對上游食品加工行業的潛在投資,以及公司營運之用。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:超額逾9千倍 量化派午收升113%

線上市場營運商量化派控股有限公司(2685.HK)首日掛牌開市報26元,較招股定價高165%,之後股價回軟,中午收市報20.9元,升113%。 量化派發行1,334.8萬股,招股價介乎8.8元至9.8元,最終以高位定價,公開發售超額9,365倍,國際配售超額14倍。 量化派的兩大核心業務分別是一站式消費平台「羊小咩」,另外是經營汽車零售O2O平台的「消費地圖」。去年的盈利1.47億元人民幣,按年上升近40倍,主要因為來自羊小咩的收入大增所致。今年首五個月,盈利按年上升2.7倍至1.26億元人民幣。 集資所得淨額僅1,237萬元,55%將用於提高公司的研發能力及改善基礎技術設施,45%用於建立及擴大本地消費應用程序。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:天域半導體上市集資16.7億港元

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