大陸國際申美上市 57倍市盈率冠絕全行

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市，估值約為1億美元，市盈率遠高於大多數同行

重點：

• 大陸國際申請在納斯達克上市，可能募集約800萬美元資金，市盈率約為57倍
• 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型，所以其利潤率遠高於大多數同行

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好，因為價格持續下跌，由於缺乏資金和需求疲軟，數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司，據該公司本周提交的一份文件顯示，計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元，這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期，物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一，其收入主要來自定期收取管理費。然而，即便是這個業務也面臨著壓力，這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來，對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常，原因有很多，尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市，那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因，因為和很多在香港上市的同行相比，該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值，原因在於該公司利潤率高企，而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務，轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來，租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會，讓他們可以投資一家希望將業務，擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示，計劃將IPO收益的一半用於戰略投資，包括收購和成立合資企業，這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都，公司管理著十幾處商業和住宅物業，並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前，我們來詳細看看該公司的融資目標，這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示，計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票，佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算，其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多，但市盈率卻低得多，其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍，萬物雲(2602.HK)為15倍，而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是，它們大多是大型上市房地產開發商的子公司，而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心，那些規模較大的母公司，可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上，大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制，後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US；2423.HK)，該公司是中國領先的房地產中介服務提供商，當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡，我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況，包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時，這些財務數據也表明，在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下，商業地產空置率上升，業主支付高額管理費的意願下降，即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據，公司所處的中國物業管理服務市場，預計從2020年起每年增長4.5%，到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出，該市場的區域性特點使其高度分散，這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里，也就是該公司的上半財年，它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元，增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比，增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因，是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月，該公司管理的住宅物業的服務費，從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢，從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前，住宅管理費在上個財政年度增長了46％，而商業管理費則增長了14％。

该公司表示：「目前，写字楼和零售空间的供应量正在增加，而入住率却在下降。」公司续称：「如何吸引和留住租戶和客戶，已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟，大陸國際在截至去年9月的六個月里，仍錄得44.2%的毛利率，與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比，幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域，而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示，租賃服務目前佔公司總收入的一半以上，在最新報告期內約佔60%，其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里，大陸國際實現淨利潤87.8萬美元，同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長，看起來平平無奇，也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率，以及成為行業整合者的潛力，因為它在紐約(而不是香港)上市，可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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