Property management is Dalu's business

這家區域性物業管理公司已申請在納斯達克上市,估值約為1億美元,市盈率遠高於大多數同行

重點:

  • 大陸國際申請在納斯達克上市,可能募集約800萬美元資金,市盈率約為57倍
  • 這家物業管理公司正向更賺錢的租賃服務轉型,所以其利潤率遠高於大多數同行

  

陽歌

中國房地產市場如今對投資者來說並不友好,因為價格持續下跌,由於缺乏資金和需求疲軟,數以千計的項目因而爛尾。但這幾乎阻不了區域性物業管理服務提供商大陸國際集團有限公司,據該公司本周提交的一份文件顯示,計劃通過在納斯達克IPO募集800萬美元,這個金額不算大。

在中國房地產市場低迷時期,物業管理公司是為數不多而能夠持續盈利的業務之一,其收入主要來自定期收取管理費。然而,即便是這個業務也面臨著壓力,這一點從大陸國際招股說明書的數據中就可以看出來,對此我們稍後再介紹。

此次IPO有點不同尋常,原因有很多,尤其是大陸國際選擇在納斯達克上市這一點。它的幾乎所有同行都選擇香港上市,那裡的投資者對中國房地產市場的任何情況都非常熟悉。或許大陸國際選擇赴紐約上市也正是出於這個原因,因為和很多在香港上市的同行相比,該公司尋求的估值也相當高。

大陸國際似乎認為自己配得上這麼高的估值,原因在於該公司利潤率高企,而高利潤率看起來是其最近從傳統物業管理服務,轉向更賺錢的租賃服務的結果。自三年前進入該行業以來,租賃服務已成為其主要收入來源。

公司還為投資者提供了一個相對獨特的機會,讓他們可以投資一家希望將業務,擴展到成都基地之外的區域性物業管理公司。公司表示,計劃將IPO收益的一半用於戰略投資,包括收購和成立合資企業,這些投資可能會使其擴展到目前的大本營之外的地方。而在成都,公司管理著十幾處商業和住宅物業,並為另外三處物業提供轉租服務。

在深入研究其財務狀況前,我們來詳細看看該公司的融資目標,這些目標表明瞭公司為何對自己評價甚高。大陸國際表示,計劃以每股4至6美元的價格出售150萬股股票,佔其擴大後股本的7.7%。這將使該公司的估值達到約1億美元。

以此市值和該公司最新的年度利潤計算,其市盈率(P/E)將達到57倍。其他在香港上市的同行規模都比它大得多,但市盈率卻低得多,其中金茂服務(0816.HK)僅為6.7倍,萬物雲(2602.HK)為15倍,而規模較小的越秀服務(6626.HK)為9.2倍。

同行估值偏低的部分原因可能是,它們大多是大型上市房地產開發商的子公司,而這些開發商現在幾乎都在巨虧。投資者可能會擔心,那些規模較大的母公司,可能會試圖從自己旗下的物業管理部門抽取資金。實際上,大陸國際也是由房地產開發商大陸集團控制,後者目前約佔大陸國際收入的四分之一。

唯一一家接近大陸國際估值目標的同行是貝殼(BEKE.US;2423.HK),該公司是中國領先的房地產中介服務提供商,當前市盈率為47倍。

豐厚的利潤率

說到這裡,我們就來詳細看看大陸國際的財務狀況,包括看起來相當強勁的毛利率。與此同時,這些財務數據也表明,在經濟放緩、房地產市場疲軟的情況下,商業地產空置率上升,業主支付高額管理費的意願下降,即使是物業管理公司也面臨壓力。

根據招股書中引用的第三方市場數據,公司所處的中國物業管理服務市場,預計從2020年起每年增長4.5%,到2027年將達到1,080億美元。大陸國際還指出,該市場的區域性特點使其高度分散,這為整合提供了機會。

截至去年9月的六個月里,也就是該公司的上半財年,它的營收從上年同期的276萬美元增至284萬美元,增幅僅為3%。與截至2024年3月財年錄得的增長15.7%至554萬美元比,增長速度大幅放緩。

增長放緩的一個主要原因,是該公司收取的服務費用呈現出疲態。截至2024年9月的六個月,該公司管理的住宅物業的服務費,從上年同期的每平米0.35美元下降到0.34美元。商業物業管理費在此期間顯示出類似的趨勢,從上年同期的每平方米1.75美元降至1.71美元。在此之前,住宅管理費在上個財政年度增長了46%,而商業管理費則增長了14%。

该公司表示:「目前,写字楼和零售空间的供应量正在增加,而入住率却在下降。」公司续称:「如何吸引和留住租戶和客戶,已成為我們業務運營中的一個主要挑戰。」

儘管業績疲軟,大陸國際在截至去年9月的六個月里,仍錄得44.2%的毛利率,與金茂服務去年上半年的24.6%、越秀服務的25.9%和碧桂園服務的21.2%相比,幾乎高出了一倍甚至更多。

高利潤率背後的一個主要因素似乎是大陸國際於2022年4月進入租賃服務領域,而這塊業務的利潤率要高於管理服務。招股書顯示,租賃服務目前佔公司總收入的一半以上,在最新報告期內約佔60%,其餘大部分則來自物業管理。

截至去年9月的六個月里,大陸國際實現淨利潤87.8萬美元,同比增長4.8%。這樣的利潤增長加上3%的收入增長,看起來平平無奇,也落後於大多數同行。但大陸國際可能希望投資者關注它的利潤率,以及成為行業整合者的潛力,因為它在紐約(而不是香港)上市,可以利用投資者對中國房地產市場的複雜情況相對不熟悉的優勢。

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新聞

Baozun does e-commerce

寶尊三年首錄盈利 Gap今年擬增40門店

這家電子商務服務和品牌管理公司第四季度收入增長7.7%,並計劃今年在中國淨新增40家Gap服裝店 重點: 寶尊電商去年第四季度取得三年多以來的首次淨盈利,其品牌管理和電子商務服務業務錄得強勁增長 公司截至去年底在中國擁有152家Gap門店,並計劃2025年再淨新增40家門店 陽歌 寶尊電商有限公司(BZUN.US; 9991.HK)的最新季度報告滿足了所有人的需求。公司營收繼續以可觀的速度增長,旗下的中國Gap網絡實現了同店銷售額增長,在當前消費者信心低迷的環境下,這是罕見的成績。最重要的是,公司還報告了三年多以來的首次季度盈利,並承諾2025年將「帶來變革」。 但投資者對此並不買賬,周四在最新財報公佈後,該股下跌12.7%,給原本看起來非常不錯的財報潑了一盆冷水。即使在這一輪拋售之後,該股在過去六個月里仍上漲了15%,似表明投資界對公司越來越有信心。 雅虎財經調查的七家分析機構中,有五家將寶尊評為「買入」,另外兩家則給予「持有」評級。但投資者對寶尊的評價並不高,其市銷率僅為0.17倍,相比之下,Gap Inc.(GAP.US)的市銷率為0.52倍,競爭對手零售商佐丹奴國際(0709.HK)的市銷率為0.63倍。當我們將寶尊電商與其他電子商務服務提供商(這是寶尊的另一項主要業務)進行比較時,差距進一步拉大。國內競爭對手微盟集團(2013.HK)的市銷率為3.12倍,而美國巨頭賽富時(CMS.US)的市銷率為7.18倍。 要更好地理解投資者為何如此不看好寶尊電商,我們需要追溯該公司的歷史。它最初是一家為電子商務商家提供軟件服務的供應商,與阿里巴巴(BABA.US; 9988.HK)的生態系統關係緊密。直到今天,阿里巴巴仍然是其主要股東之一。但近年來,這塊業務在很大程度上陷入了停滯。 不久前,公司引發媒體關注,它在2023年收購Gap的中國業務,邁出了進軍品牌管理的步伐。其後不久,公司還與Authentic Brands Group成立合資企業,將這家美國品牌所有者旗下的Hunter品牌引入亞洲市場。 進軍品牌管理行業的舉措最初引起了很多質疑,因它與寶尊電商提供電子商務服務的核心服務相對距離遙遠。品牌管理業務最初也拖累了寶尊電商的整體業績,因為該公司關閉了許多Gap門店,並試圖重新定位該品牌,使其更具競爭力。這些努力似終取得了一些成果,品牌管理業務現在約佔寶尊電商收入的五分之一。 該公司第四季度總收入同比增長7.7%,從27.8億元增至30億元,是公司連續第二年實現全年收入增長,而2021年和2022年這個數字均出現了收縮。 訂單履約成本同比持平,而銷售和營銷成本增長了17%。 由於這兩個因素相互抵消,公司報告本季度盈利10萬元,是自2021年第二季度以來的首次淨盈利。董事會主席仇文彬表示,這一勢頭在2025年繼續保持,分析機構紛紛預測,公司今年將實現年度盈利,這將是自2020年以來的首次。 仇文彬在公司的財報電話會議上表示:「2025年是我們戰略轉型的結合,為未來的增長奠定基礎。」他續稱:「我們加強了高級管理團隊,以推動下一階段的發展。」 Gap拓展版圖 接下來,我們將深入瞭解公司的兩項主要業務,首先是較新的品牌管理業務,這業務在經歷了初期的收縮階段後,正步入增長模式。儘管寶尊電商表示,最近在上海和馬來西亞開設了首批Hunter實體店,但Gap品牌門店仍佔這塊業務的大部分。 品牌管理業務的產品銷售(主要來自Gap門店),第四季度同比增長17.3%,從上年同期的4.56億元增至5.35億元。 公司稱,去年下半年,新開了40家Gap門店,其中第四季度新開16家,截至2024年底,中國Gap門店總數達到152家。公司表示,計劃今年再開設50家新店,在關閉表現不佳的門店後,今年門店的淨增量將達到40家。 值得注意的是,公司表示Gap門店在第四季度實現「低個位數的同店銷售額增長」,在當前許多零售商,都在報告銷售額下滑的經濟環境下,這一表現相當令人鼓舞。另一個值得關注的進展是,公司正與加盟商合作,把店開到二線城市,這是許多品牌越來越多采用的策略,以便向中國較小城市拓展業務。 「我們在全年開設新門店的同時,也戰略性地關閉了一些表現不佳的門店,以優化線下門店網絡,使2024年成為結構升級的一年。」寶尊品牌管理的首席財務官Ken Huang在財報電話會議上說。「展望未來,我們計劃加快擴張步伐,優先考慮人流量大、銷售潛力最大的地點。」 Ken Huang還表示,繼最近在上海開設了一家Hunter門店後,公司正計劃將該品牌拓展到中國的其他市場,如北京、深圳和杭州。 在電子商務方面,公司表示其服務收入在第四季度同比增長了9.3%,從上年同期的17.3億元增至18.9億元,主要得益於網店運營和營銷服務兩位數的增長。但由於消費者情緒疲軟,電商產品銷售額從上年同期的5.98億元下降4.3%至5.72億元,部分抵消了這一增長。 品牌管理業務的良好表現,加上電子商務服務業務的出色業績,抵消了電子商務產品銷售業務的疲軟,使寶尊電商的經營利潤從上年同期的640萬元增至7,320萬元。正如我們已經提到的,公司在經歷了三年多的虧損後,也重新實現了盈利。…

簡訊:上美股份去年盈利增長近七成 下半年增速放緩

中國化妝品公司上海上美化妝品股份有限公司(2145.HK)周四公布,公司2024年收入同比增長62.1%至67.93億元,淨利7.81億元,同比增長69.42%,淨利增速較2023年的增長2.13倍顯著放緩。 公司主要收入來自化妝品生產與銷售,旗下品牌韓束去年貢獻收入55.9億元,同比增加80.9%,佔期內公司總收入82.3%,成長主要來自韓束品牌的整體升級,在各渠道收入快速增長。同時,公司的營銷及推廣開支為33.2億元,按年增長90%,全年增速較上半年的169.2%有所放緩。 去下半年,公司收入32.9億元,低於上半年的35.02億元,是公司上市以來首次出現下半年收入低於上半年的情況,與2023年下半年相比僅增長約26.3%,亦遠低於上半年的增長120.7%。 上美股份周五高開2.6%報45.7港元,至中午收市轉跌1.12%,報44港元。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:金地商置轉盈為虧蝕42億元

經營商業地產的金地商置集團有限公司(0535)周四公布2024年業績,去年轉盈為虧蝕近42億元人民幣(下同),2023年有盈利8.3億元。公司收入132億元,按年減少24%。 收入減少主要是確認的物業銷售收入下跌43.7億元,而內地房地產市場持續不景氣,集團為若干附屬公司物業存貨減值5.6億元,同時也為應收賬款減值約4億元。 展望2025年,公司指出中國經濟應有4至6%的增長,預計房地產市場於今年有輕微復蘇。 金地商置開市跌0.4%至0.249港元,股份在過去一年已下跌近五成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Kanzhun’s net profit jumped by 42.6% to 1.57 billion yuan last year

就業大潮來臨 看BOSS直聘能否抓住拐點

企業招聘穩步復蘇,帶動BOSS直聘業績顯著增長,面對今年的就業大潮,公司將迎來更大的機遇與挑戰 重點: 公司去年淨利潤增長42.6%至15.7億元 去年平均月活躍用戶數增長25.3%至5,300萬    李世達 套一句電視劇裡的台詞,「風浪越大,魚越貴」,意指當環境越差,獲得的回報就越豐厚,人力資源行業似乎也是這樣的生意。近年內地經濟低迷,求職人數增加,也讓人力資源行業的「客戶」越來越多。但實際上,唯有當市道開始好轉,企業招聘需求增加,真正的效益才能顯現。 中國最大網上招聘平台BOSS直聘,近日就用一份亮眼的年度成績單,預告經濟復蘇的轉捩點即將到來。 BOSS直聘的母企看準科技有限公司(2076.HK; BZ.US)近日公布,去年度收入及盈利雙雙增長,年收入增長23.6%至73.6億元(10.2億美元),淨利潤更大增42.6%至15.7億元。截至去年底,公司的現金及現金等價物、短期定期存款及短期投資總額為147億元,較2023年底的129.1億元增加了13.8%。 其中,公司第四季收入按年增長15.4%至18.2億元,為連續六個季度保持雙位數增長;淨利潤則為按年增長34.1%至4.44億元。受到亮眼成績激勵,BOSS直聘美股在財報發布後漲幅逼近5%,或可視為當前的市場環境與公司的增長邏輯受到市場。 公司業績的增長,來自用戶的持續增加。2024年,公司平均月活躍用戶(MAU)達到5,300萬,按年增長25.3%,不過,去年第四季度MAU則從第三季的5,800萬下滑至5,270萬。儘管如此,若以第三季的數據比較,BOSS直聘的MAU量相當於智聯招聘、前程無憂及同道獵聘(6100.HK)等競爭對手的總和。 企業客戶帶動業績增長 求職者就像大海裡的魚,越是風高浪急,越是成群結隊。事實上,招聘網站賣的是求職者的履歷,付費的則是企業主。BOSS直聘的收入決定大部分來自企業的付費服務。 公司表示,去年全年,企業用戶的活躍度也顯著提升,付費企業客戶數達到610萬,同比上漲17.3%。企業客戶的線上招聘服務收入由2023年的58.9億元增加23.4%至2024年的72.7億元,是帶動公司收入增長的主要驅動力。另外,向求職者提供的增值服務收入,也按年增長36.2%至8,570萬元。 值得一提的是,BOSS直聘的營銷費用由2023年的19.9億元增加4.1%至2024年的20.7億元,主要由於僱員相關費用增加,部分被廣告及營銷費用減少所抵銷。截至去年底,BOSS直聘共有5,688名僱員,較2023年的5,346人增加342名增長6%,其中銷售和營銷人員佔比超一半。 接入DeepSeek 而在技術層面,BOSS直聘APP也已接入DeepSeek-R1,在APP中的一些場景中進行灰度測試。同時,産品上也採取自研模型「南北閣」提供服務。公司稱「南北閣」與DeepSeek的結合,能夠在保障用戶服務的同時,進一步降低成本。 在面對招聘端者的服務中,能夠利用AI在龐大的求職者數據庫中自主選擇和匹配,向僱主推薦候選求職者,並以具體的推薦理由提供參考,進階的服務則包含進一步與目標求職者溝通等。而針對求職者端,則提供「向AI提問」的交互模式,支持用戶用更自然的語言表達需求,獲取職位、就業相關信息及問題答案,同時也提供模擬面試功能。 瑞銀發表報告指出,今年以來企業招聘情緒正穩步復蘇,該行對公司近期表現持更正面看法,將今年首季及全年收入預測分別上調3.5%至0.4%,至按年增長12.2%及12.1%,維持「中性」評級,美股目標價從17美元上調至19.5美元。 從市盈率來看,目前BOSS直聘約為40倍,高於萬寶盛華(MAN.US)的19倍,顯示投資人頗為看好其未來的增長前景。不過,內地經濟是否如近期股市所反應的那般,迎來市場拐點,才是真正的考驗所在。 「就業難」問題一直是最受關注的社會議題,而今年將是「就業大年」。統計預測,今年夏天將有1,222萬名高校畢業生進入社會,市場是否有足夠的招聘需求相匹配,很快就會見真章。對招聘網站來說,這既是機遇也是挑戰。面對持續增長的就業需求,與AI技術的日漸進步,BOSS直聘雖然在人力資源行業依然保持領先地位,但仍需繼續充分利用用戶優勢與技術優勢,以應對市場的改變與競爭。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏