地產快訊：負資產倍增 東涌地流標

劉智恒

▷ 香港

負資產大增2.3倍

隨著樓價下滑，香港負資產數目急升。金管局最新調查顯示，本地第三季的負資產宗數，由第二季的3,341宗，按季大增2.3倍至11,123宗，相關的金額由第二季的174億港元，增至第三季的593億港元。

隨著政府在施政報告中推出減辣措施，特別內地專才買樓可以「先免後徵」，目前已六萬個內地專才抵港，數量不少，只要有少部份會置業，對成交亦將會提升。我們預計第四季樓市會較第三季活躍，對樓價亦有一定的支持作；而美國最新議息後維持利率在5.25-5.5厘水平，本港息口得以穩定下來，相信今季度的負資產個案不會出現大幅上升。

東涌地投價低收回

地產市場陸續爆出不利消息，上周五截標的東涌第106B區住宅地，香港地政總署公布，因投標金額未達要求，政府收回土地。該地共接獲四份標書，分別是恒基地產(0012.HK)，新鴻基地產(0016.HK)、嘉華國際(0173.HK)，以及信置(0083.HK)夥招商局置地(0978.HK)的財團。

市場估計，發展商的入標價相當低，以致政府不接納所有標價。早前市場預期每方呎樓面地價在2,000至4,000港元平，估計發展商出價，連市場的最低估價也不到。很明顯，發展商對本地樓市前景看不透，不願冒險入市，加上東涌地位置較偏遠，並不吸引，即使願意入標的發展商，出價會十分保守。是次回收土地，是今年以來第五幅流標的土地，市場氣氛進一步下挫。

潛在供應見歷史高位

房屋局數據顯示，截至今年9月底止，本港未來3-4年的一手私人住宅潛在供應高達10.7萬個，較今年6月底增加2,000個，當中已落成但仍未售出的單位約1.8萬伙，建築中但未售出的約6.8萬伙，已批出土地並可隨時動工的約2萬伙。

政府已下定決心增加供應，除積極找尋土地外，又會加快補地價進展，同時減省土地規劃及轉用途的程序，多管齊下，相信未來的供應會較過去十年來得多及快。加上現時息口持續高企，經濟又疲弱，在供應增加而需求減少，供需會趨向平衡狀況，樓價未來有機會漸回歸理性。

北部可建單位50萬

香港的發展局公布《北部都會區行動綱領》，在區內的新發展土地，可建超過50萬個住宅單位。綱領指出，會將3萬公頃的用地分為4個大區，分別是「高端專業服務和物流樞紐」、「創新科技地帶」、「口岸商貿及產業區」和「藍綠康樂旅遊生態圈」。政府預計在2027年或之前，可啟動收地程序，2032年完成平整四成土地，並興建四成住宅單位。

若能如政府預計，北部都會區能提供的50萬個住宅單位，確能紓緩本港未來住屋需求。不過，我們也擔憂，計劃要進行收地，當中肯定會遇到不少阻力及對抗，談判需時，至於涉及新界原居民土地，更不是容易解決，而現時地產市道又不理想，港府收益亦下跌，一旦稍有爭拗，能否如期可提供到目標數量的單位，將教人懷疑。

▷ 內地

二手樓價連跌18個月

內地住宅市況持續疲弱，政府九月時放寬部份樓市政策規限，雖然短期能帶動交投，但反彈過後又回軟，特別在價格上，仍未見有明顯轉勢。中指研究院的報告顯示，10月的百城二手住宅平均價格按月跌0.45%，每平米為15,486元，已是連續18個月下跌。一手市場會略佳，新房住宅價格按月上升0.07%，不過按年仍跌0.02%，每平方米均價16,195元。

中指院指出，房地產市場恢復持續性有所不足，市場短期仍存在下行壓力。我們擔憂，若樓房銷未有起色，對於負債累累的房企來說，就難以套回資金以應急。目前許多內房企業已未能償付本金或債息，問題迫近眉睫，情況正在惡化中。

保利、萬科、中海位列銷售三甲

中指研究院也發報今年1-10月中國房地產企業銷售排行榜，首100家房企的銷售總額達52,977億元，按年下跌13.1%，相對上月跌幅亦擴大2.8個百分點。若單計10月，百大房企銷售金額按年下跌33.5%。

首十個月，銷售冠軍是保利發展(600048.SH)，總銷售金額3,351億元，萬科(000002.SZ)緊接其後，銷售2,908億元，中國海外(0688.HK)以2,508億排名第三。至於正陷債務危機的龍頭企業碧桂園(2007.HK)及恒大(3333.HK)，前者排名第六，銷售2,046億元，後者位列二十二，銷售金額546億元。

銀行續為房貸埋單

內房問題逐漸蔓延開來，其中銀行是主要受害者，剛公布第三季度業績的匯豐控股(0005.HK)，期內要為內房相關資產作出5億美元撥備，按年上升39%，按季更升近一倍。而今年首9個月合計，匯控已就內房資產撥備共8億美元。集團更預期第四季仍要作出撥備，全年或需要為內房借貸撥備10億美元。早於匯控一周公布季度業績的渣打，信貸減值支出較預期為高，達到2.94億美元，當中商業房地產相關達1.86億美元。

雖然匯控行政總裁祈耀年認為，內地房地產已去到最壞時期，但我們看現時內房問題仍然遲遲未有解決方案，房企債務環環相扣，問題持續，整條產業鏈有機如骨牌般倒下。影響所及，整體經濟及市場消費將被拖累，情況不容樂觀。

恒大新方案以股償債

中國恒大的債務問題日漸惡化，公司提出新方案希望可以解困，據報道恒大向190億美元的離岸債券持有人提出，將債務轉換為旗下恒大物業(6666.HK)及恒大汽車(0708.HK)各約30%的股權。據悉，計劃是由廣東省政府旗下的工作委員會推動，並要得到中國監管機構批准。

是項建議亦不失為可考慮方案，雖然兩家恒大子公司現市值只有90億港元，接受方案意味債權人要大幅削倩，然而以恒大現時狀況，若到今年12月清盤聆訊前，仍未能制訂具體重組計劃，很大機會要被清盤，到時債權人損失或許更大。

▷ 詠竹坊文章

金地前景不明朗

掌管金地集團 (600383.SH)二十五年的董事長凌克，突以健康理由向董事會請辭，外界議論紛紛，特別公司正處於風雨飄搖時期，市場就擔心，金地是否有一些不為人知的事情，才讓這位地產界的泰山北斗選擇告老歸田。

金地今年的中期財務狀況仍然理想，淨負債比率53.5%，但大家最擔憂集團會否有隱藏債務，以致在資產負債表中沒有顯現。另外，市場也對金地物業銷售憂慮，因為7-9月間每個月銷售按年比較，都跌超過4成。穆迪也將金地集團的評級，由「Ba3」下調至「B3」，旗下子公司的評級，也由「B1」下調至「Caa1」，評級展望調整為負面。

內地荼飲成殺戮戰場

近年內地茶飲業發展十分蓬勃，人人見茶飲毛利率高，都紛紛想在這條賽道上分一杯羹，以致競爭日趨激烈，市場開始有人踩人的危險。要在這個戰場上殺敵，上市籌集資本是不二法門，於是茶飲品牌都希望能在中港股市佔上一席位。

茶顏悅色是近年茶飲新興勢力，創辦不足十年，集團走中價路線，每杯單價在20元內，而品牌與現時許多茶飲的日本風不同，茶顏悅色走中國古典路線，店鋪裝修充滿中國傳統風格，茶飲用具都印上中國名畫。另外，為保持品質，全以直營店為主。然而，市場就質疑，在各大荼飲都開始以特許經營去大力擴張之時，茶顏悅色能否仍敵得過對手以迅速增店而做到的規模效益？