劉智恒

香港

負資產大增2.3倍

隨著樓價下滑,香港負資產數目急升。金管局最新調查顯示,本地第三季的負資產宗數,由第二季的3,341宗,按季大增2.3倍至11,123宗,相關的金額由第二季的174億港元,增至第三季的593億港元。

隨著政府在施政報告中推出減辣措施,特別內地專才買樓可以「先免後徵」,目前已六萬個內地專才抵港,數量不少,只要有少部份會置業,對成交亦將會提升。我們預計第四季樓市會較第三季活躍,對樓價亦有一定的支持作;而美國最新議息後維持利率在5.25-5.5厘水平,本港息口得以穩定下來,相信今季度的負資產個案不會出現大幅上升。

東涌地投價低收回

地產市場陸續爆出不利消息,上周五截標的東涌第106B區住宅地,香港地政總署公布,因投標金額未達要求,政府收回土地。該地共接獲四份標書,分別是恒基地產(0012.HK),新鴻基地產(0016.HK)、嘉華國際(0173.HK),以及信置(0083.HK)夥招商局置地(0978.HK)的財團。

市場估計,發展商的入標價相當低,以致政府不接納所有標價。早前市場預期每方呎樓面地價在2,000至4,000港元平,估計發展商出價,連市場的最低估價也不到。很明顯,發展商對本地樓市前景看不透,不願冒險入市,加上東涌地位置較偏遠,並不吸引,即使願意入標的發展商,出價會十分保守。是次回收土地,是今年以來第五幅流標的土地,市場氣氛進一步下挫。

潛在供應見歷史高位

房屋局數據顯示,截至今年9月底止,本港未來3-4年的一手私人住宅潛在供應高達10.7萬個,較今年6月底增加2,000個,當中已落成但仍未售出的單位約1.8萬伙,建築中但未售出的約6.8萬伙,已批出土地並可隨時動工的約2萬伙。

政府已下定決心增加供應,除積極找尋土地外,又會加快補地價進展,同時減省土地規劃及轉用途的程序,多管齊下,相信未來的供應會較過去十年來得多及快。加上現時息口持續高企,經濟又疲弱,在供應增加而需求減少,供需會趨向平衡狀況,樓價未來有機會漸回歸理性。

北部可建單位50

香港的發展局公布《北部都會區行動綱領》,在區內的新發展土地,可建超過50萬個住宅單位。綱領指出,會將3萬公頃的用地分為4個大區,分別是「高端專業服務和物流樞紐」、「創新科技地帶」、「口岸商貿及產業區」和「藍綠康樂旅遊生態圈」。政府預計在2027年或之前,可啟動收地程序,2032年完成平整四成土地,並興建四成住宅單位。

若能如政府預計,北部都會區能提供的50萬個住宅單位,確能紓緩本港未來住屋需求。不過,我們也擔憂,計劃要進行收地,當中肯定會遇到不少阻力及對抗,談判需時,至於涉及新界原居民土地,更不是容易解決,而現時地產市道又不理想,港府收益亦下跌,一旦稍有爭拗,能否如期可提供到目標數量的單位,將教人懷疑。

內地

二手樓價連跌18個月

內地住宅市況持續疲弱,政府九月時放寬部份樓市政策規限,雖然短期能帶動交投,但反彈過後又回軟,特別在價格上,仍未見有明顯轉勢。中指研究院的報告顯示,10月的百城二手住宅平均價格按月跌0.45%,每平米為15,486元,已是連續18個月下跌。一手市場會略佳,新房住宅價格按月上升0.07%,不過按年仍跌0.02%,每平方米均價16,195元。

中指院指出,房地產市場恢復持續性有所不足,市場短期仍存在下行壓力。我們擔憂,若樓房銷未有起色,對於負債累累的房企來說,就難以套回資金以應急。目前許多內房企業已未能償付本金或債息,問題迫近眉睫,情況正在惡化中。

保利、萬科、中海位列銷售三甲

中指研究院也發報今年1-10月中國房地產企業銷售排行榜,首100家房企的銷售總額達52,977億元,按年下跌13.1%,相對上月跌幅亦擴大2.8個百分點。若單計10月,百大房企銷售金額按年下跌33.5%。

首十個月,銷售冠軍是保利發展(600048.SH),總銷售金額3,351億元,萬科(000002.SZ)緊接其後,銷售2,908億元,中國海外(0688.HK)以2,508億排名第三。至於正陷債務危機的龍頭企業碧桂園(2007.HK)及恒大(3333.HK),前者排名第六,銷售2,046億元,後者位列二十二,銷售金額546億元。

銀行續為房貸埋單

內房問題逐漸蔓延開來,其中銀行是主要受害者,剛公布第三季度業績匯豐控股(0005.HK),期內要為內房相關資產作出5億美元撥備,按年上升39%,按季更升近一倍。而今年首9個月合計,匯控已就內房資產撥備共8億美元。集團更預期第四季仍要作出撥備,全年或需要為內房借貸撥備10億美元。早於匯控一周公布季度業績的渣打,信貸減值支出較預期為高,達到2.94億美元,當中商業房地產相關達1.86億美元。

雖然匯控行政總裁祈耀年認為,內地房地產已去到最壞時期,但我們看現時內房問題仍然遲遲未有解決方案,房企債務環環相扣,問題持續,整條產業鏈有機如骨牌般倒下。影響所及,整體經濟及市場消費將被拖累,情況不容樂觀。

恒大新方案以股償債

中國恒大的債務問題日漸惡化,公司提出新方案希望可以解困,據報道恒大向190億美元的離岸債券持有人提出,將債務轉換為旗下恒大物業(6666.HK)及恒大汽車(0708.HK)各約30%的股權。據悉,計劃是由廣東省政府旗下的工作委員會推動,並要得到中國監管機構批准。

是項建議亦不失為可考慮方案,雖然兩家恒大子公司現市值只有90億港元,接受方案意味債權人要大幅削倩,然而以恒大現時狀況,若到今年12月清盤聆訊前,仍未能制訂具體重組計劃,很大機會要被清盤,到時債權人損失或許更大。

詠竹坊文章

金地前景不明朗

掌管金地集團 (600383.SH)二十五年的董事長凌克,突以健康理由向董事會請辭,外界議論紛紛,特別公司正處於風雨飄搖時期,市場就擔心,金地是否有一些不為人知的事情,才讓這位地產界的泰山北斗選擇告老歸田。

金地今年的中期財務狀況仍然理想,淨負債比率53.5%,但大家最擔憂集團會否有隱藏債務,以致在資產負債表中沒有顯現。另外,市場也對金地物業銷售憂慮,因為7-9月間每個月銷售按年比較,都跌超過4成。穆迪也將金地集團的評級,由「Ba3」下調至「B3」,旗下子公司的評級,也由「B1」下調至「Caa1」,評級展望調整為負面。

內地荼飲成殺戮戰場

近年內地茶飲業發展十分蓬勃,人人見茶飲毛利率高,都紛紛想在這條賽道上分一杯羹,以致競爭日趨激烈,市場開始有人踩人的危險。要在這個戰場上殺敵,上市籌集資本是不二法門,於是茶飲品牌都希望能在中港股市佔上一席位。

茶顏悅色是近年茶飲新興勢力,創辦不足十年,集團走中價路線,每杯單價在20元內,而品牌與現時許多茶飲的日本風不同,茶顏悅色走中國古典路線,店鋪裝修充滿中國傳統風格,茶飲用具都印上中國名畫。另外,為保持品質,全以直營店為主。然而,市場就質疑,在各大荼飲都開始以特許經營去大力擴張之時,茶顏悅色能否仍敵得過對手以迅速增店而做到的規模效益?

新聞

簡訊:1藥網第二季度營收下滑

醫藥銷售商1藥網(YI.US)周三表示,第二季度營收同比下降6.4%至32億元,面向藥房及醫療機構的核心藥品銷售業務營收下滑6.2%。面向消費者的藥品銷售業務規模較小的,當季同比亦下跌9.6%。 公司運營成本及費用同比下降6.3%至32億元,上年同期為34億元。受此影響,1藥網當季實現營業利潤10萬美元,但淨虧損由去年同期的1,400萬元擴大至1,950萬元。 財報發布後,公司股價周三收跌6.2%,該股過去六個月累計下跌40%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:奇瑞啓動重磅IPO 有望成今年最大車企上市案

奇瑞汽車股份有限公司(Chery Automobile Co. Ltd)周三啓動香港IPO,計劃籌資10億美元以上,有望成為今年最大汽車企業IPO。周三發布的新上市公告顯示,公司擬發售約2.97億股,每股定價區間為27.75至30.75港元。若以定價區間上限計算,此次募資總額將達91.4億港元(11.8億美元)。 奇瑞從2003年起一直是出口量最大的中國自主品牌乘用車公司 。2024年公司營收達2,690億元(378億美元),較上年增長65.4%,同期淨利潤增長37.2%至143億元。 根據上周提交的更新版招股書披露的最新數據,公司今年繼續保持增長態勢:2025年一季度營收從去年同期的549億元增至682億元,增幅達24%。其中新能源汽車銷售收入成為關鍵驅動力,同比激增約四倍至187億元,佔營收總額四分之一以上。 作為未來發展的重要戰略之一,公司正加速在全品牌線部署其智駕系統,提供多級自動駕駛功能。此次IPO募集資金部分將用於拓展新能源汽車產品組合、升級新能源動力系統及新能源汽車平台架構,並將投入大規模研發以強化核心技術能力。 余特莉 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:微盟折讓8.9%配股籌15億港元 無極資本成單一大股東

電商服務供應商微盟集團(2013.HK)周四宣布,配售6.88億股予無極資本,相當於擴大後股本約16%,配售價為每股2.26港元,較微盟上日收市價折讓8.9%,所得款項淨額約為15.6億港元。 微盟表示,所得款項淨額約30%將用於探索AI在SaaS中的整合及應用。30%用於擴大媒體渠道及加強精準營銷服務。10%用於海外業務發展,30%撥作補充營運資金及一般企業用途。 完成配售後,無極資本持股16%成公司最大單一股東,孫濤勇、方桐舒及游鳳椿組成的主要股東集團持股比例,則由8.1%降至6.8%。 微盟股價周四高開,至中午休市報2.61港元,升5.24%。年初至今累跌20.7%。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
CHJ sells gold jewelry

乘黃金熱申港上市 潮宏基瞄准海外市場

高附加值珠寶設計商中,這家公司正與老鋪黃金競逐投資者資金 重點: 潮宏基希望通過香港上市,複製老鋪黃金對投資者的強大吸引力 在本土及東南亞市場,這家公司押注其高附加值珠寶將,冀吸引傳統消費者及 “國潮”時尚客群   譚英 如果老鋪黃金(6181.HK)堪稱「中國金飾界的愛馬仕」,深交所上市的廣東潮宏基實業股份有限公司(002345.SZ)則致力於打造金飾行業的沃爾瑪。 當前,積極籌備香港上市之際,潮宏基面向中端市場,打造潮流產品的廣角戰略正面臨考驗。公司屬於日趨壯大的滬深A股上市企業群體,這些企業通過赴港二次上市吸引海外投資者,旨在為全球擴張募集資金。 上周提交的初步上市申請文件顯示,潮宏基擬將部分上市募資用於開設20家海外門店(由香港國際總部統籌管理),以及新建三家國內旗艦店與一處生產基地。 此舉或使潮宏基與市場寵兒老鋪黃金展開投資者資金爭奪戰,後者憑借近期強勁股價表現,與泡泡瑪特、蜜雪冰城並稱香港資本市場的「三朵金花」。但因產品線更廣且增速較緩,潮宏基可能面臨更大挑戰。 潮宏基海外擴張與老鋪黃金形成呼應,後者去年在中國香港開設兩家門店,今年新增第三家及新加坡門店,完善2021年開設的首家中國澳門境外門店的佈局。自此,老鋪黃金港澳地區收入快速增長,去年達8.55億元(1.2億美元)。因「出海」較晚,去年在吉隆坡、曼谷設新店,柬埔寨開設兩家門店,潮宏基海外營收規模明顯偏少。 潮宏基A股近期表現優異,52周累計漲幅超過兩倍,助推其市盈率達45倍高位。不過,相較老鋪黃金股價去年5倍漲幅仍顯遜色。即便如此,老鋪黃金當前36倍市盈率仍低於潮宏基。 潮宏基全品類產品線涵蓋時尚導向的K金系列,以及因含金量多被視為投資品的傳統黃金飾品。前者毛利率通常顯著更高,盈利能力更強,後者毛利率則相對偏低。 然而,中國傳統黃金市場體量更大,凸顯消費者多偏好將購金視為投資。據潮宏基申請上市的文件披露,2024年中國傳統黃金飾品市場規模達5,242億元,為2,038億元時尚黃金市場規模的一倍多。雖然潮宏基在中國整體珠寶市場僅居第九,但在時尚黃金細分領域以1.4%市佔率位居首位。 對比老鋪黃金今年上半年營收同比激增251%至124億元、淨利潤近3倍躍升至22.7億元的亮眼表現,潮宏基財務數據相形見絀。 營收增速放緩 2024年,潮宏基營收同比增10.6%至65億元,主要源於佔門店主體的加盟網絡擴張。今年上半年增速回升至19.6%,營收達40億元。 今年上半年,公司48.6%的營收源自時尚珠寶,44.6%來自傳統黃金飾品,3%來自FION菲安妮手袋業務。公司去年利潤下滑42%至1.94億元,但今年上半年同比反彈45%至3.32億元。 老鋪黃金與潮宏基均深度參與金飾「國潮」風,該趨勢近年受年輕世代熱捧,他們視此類飾品為時尚宣言而非單純投資。核心差異在於,老鋪黃金將其「古法傳承」系列定位高端溢價產品,而潮宏基採取多元化策略,既佈局投資市場傳統黃金,也推出融合中日元素的潮流手鍊、手機吊墜等設計款。 金價逼近每盎司4,000美元的歷史高位,且52周漲幅超40%之際,兩家公司相較僅銷售投資型金飾的同行具備獨特優勢。 金價急漲時,中國消費者往往縮減購金支出,部分原因是價格高企及具不確定性。去年,主打投資金飾的周大福(1929.HK)、周生生(0116.HK)等傳統巨頭因此遭遇營收利潤雙雙銳減,與老鋪黃金及潮宏基的逆勢增長形成鮮明反差。 1996年,潮宏基創立於廣東汕頭,因長期專注按克拉計價的合金設計而被譽為“K金之王”。2006年,公司成為首家亮相巴塞爾國際鐘錶珠寶展的亞洲珠寶品牌,後於清華大學設立設計實驗室,更在汕頭創建珠寶博物館。 2019年,潮宏基推出融合明代花絲工藝的花絲糖果系列;2010年獲日本動漫形象哆啦A夢授權後,更以現代亞洲主題開闢新賽道。 如老鋪黃金,潮宏基主要通過實體門店銷售,1,542家零售網點遠超老鋪黃金大中華區(含港澳地區)的36家。不同在於,潮宏基1,337家為加盟店(上半年貢獻54.6%營收),直營店佔比27.3%,余下12.2%營收主要來自線上渠道。 潮宏基的業務增長或取決於其沃爾瑪模式在東南亞市場的成效,該地區黃金消費偏好與中國趨同,消費者同樣購金用於投資及抗通脹。去年6月公司接受採訪時稱,國內競爭白熱化,未來兩年將主攻東南亞市場。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏