減辣插画

劉智恒

香港政府施政報告中大減樓市辣招,將針對炒賣的「額外印花稅」,由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」,均由15%降至至7.5%,即是對擁有住宅物業而又再增購者,以及非香港永久居民在港置業,稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅,則採取「先免後徵」,即是在購入物業時,先暫免徵收稅項,若他們未能成為香港永久居民,才補付相關稅款

地產商及中介等認為減辣未夠徹底,實施力度不夠,擔憂樓價續向下走,特別樓價從2021年至今年9月,已跌了16.7%。從這個數據看,兩年不到跌逾成半,似乎十分嚴重,但他們只見樓價跌,卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計,由2010年到2021年,住宅樓價足足升了1.6倍,即使是從2016年到2021年間計算,短短五年,已升了4成。

國際調查機構Demographia今年發表報告,香港已連續13年,蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出,按香港樓價中位數對比家庭入息中位數,一個家庭即使完全不支出,光靠收入去買樓,也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示,港人平均供樓年期是28年,可見小市民為一層樓,幾乎耗盡半生精力。因此,樓價自2021年高峰至今回落一成多,實在不至於好像世界末日,呼天搶地要政府大救亡,樓價只是逐漸回歸理性。

海灣賣大包益買家?

「不計成本,明益買家」,想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位,竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208,折實每方呎均價19,798港元,最低入場費是一樓的308方呎單位,折實575萬港元。

2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮,縱使加上建築及財務費等,以今天首批呎價賣兩萬港元,肯定不是不計算成本。別忘記,項目可建單位1,017個單位,是次推售只屬首批單位,以發展商售樓手法,後期大多會按情況調升價格。

至於是否明益買家?近期港鐵啟德站一帶屋苑,例如尚.珒溋及啟德1號,二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元,所以海灣是否益買家,真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售,實際要符合許多條件,包括要在建築期付款,及需提前付清樓價等。

新世界高層未能共渡時艱

剛發表2023年報新世界發展(0017.HK),主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升,分別增加23.8%及12.8%,達到6,030萬及5,280萬港元,遠高於市場平均薪酬升幅。然而,公司去年純利下跌近三成,末期息減八成,若計及永續債,負債比率亦達80%。

雖說公司高層對一家企業舉足輕重,但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想,地產市場疲弱下,高層對於薪酬一事理應審慎處理,不減反大加薪酬,給予市場的印象,是未能與股東共渡時艱,對一家歷史悠久的藍籌企業來說,聲譽會受影響。

中海內地斥巨資投地

中國海外(0688.HK)與上海龍華建設,聯手投得六幅土地,涉及金額240.2億元,是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益,地皮位於上海市徐滙區龍華街道,總面積13.5萬平方米,屬住宅及商業用途。

內地樓市未見起色,地皮成交更加是大幅減少,私人開發商忙著減債務,首要是大幅減庫存,套回現金應急,根本沒有餘力去投地,目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見,未來土地成交仍然會處於低位,暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。

碧桂園債務正式違約

早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK),受託人花旗國際已向債權人正式發通知,碧桂園已構成違約,若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求,花旗國際要宣布,碧桂園的債務本金及利息立時到期。

內房債問題已日趨白熱化,特別是外債方面,多家房企已無力償還,要進入重組債務,例如將債務展期、發新債換舊債,又或以股換債等。我們也擔憂,除外債,內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面,相對去年,今年內房銷售日漸萎縮,靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題,政府暫時似乎未有妥善方案。

咏竹坊文章

內房債影響蔓延

本周咏竹坊報道,建滔集團被碧桂園拖數,後者遲遲未償還16億元借貸,建滔或要在今年進行減值,對建滔的業績來說,肯定構成一定打擊。我們估計,內房債務的影響性陸續擴大,除內房企業本身,以及持有債券的機構投資者外,相信其它企業都要受牽連。

借貸予內房的企業故然受影響,而與處於樓房產業鏈的公司,相信也無一幸免,包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計,易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去,對整個社會民生消費也構成影響,明年內地經濟面對的壓力將更大。

聯易融受樓市疲弱拖累

聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業,公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商,雖然沒有購入內房債,也沒向房企提供貸款,但因為業務與房企息息相關,結果受到頗大影響。2021年底,房地產企業在其平台的佔比高達42%,至今年中,比例已跌至15%。

面對房地產的困局,公司也嘗試改變,並發展中小企市場,將他們的應收賬款轉換為數字憑證,但暫時的成效有限。可以見到,地產市場不振,牽連甚廣,雖說企業願意作出改變,但成功與否未知,即使能成功,也非短時間可一蹴而就。

新聞

簡訊:毛戈平減持毛戈平

毛戈平化妝品股份有限公司(1318.HK)周二公布,控股股東毛戈平及所有執董將於六個月內減持公司股份,涉及股數1,720萬,佔已發行股份總數的3.51%。 是次減持並不尋常,涉及整個董事局,所出售的股份數目不少,若按近日收市價計算,預計可套現達14億港元。 公司解釋股東是因財務需求而減持股份,所得款項會用於美妝相關產業鏈投資,以及改善個人生活。市場對此解釋頗有意見,若大股東將售股資金發展美妝產業,那為何不在上市公司內進行,而要以私人身份去發展?這項業務未來又會否與公司形成競爭? 至於改善個人生活更加惹非議,公司上市才一年,整個董事局已急不及待大手減持,為的是改善生活,予人感覺股東重視個人享樂多於為公司拼博。而且大手減持,是否對於股價或業務前景信心不足,才要急於沽售?上市後短時間大手減持,有可能影響股價,大股東又有否照顧小股東利益? 公司在2024年12月以每股29.8港元上市,之後股價拾級而上,一度高見130.6港元,升幅338%,及後股價回軟,近期回落至80多港元水平。周三毛戈平開市跌0.3%報81.75港元, 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Debt restructuring finalized, CIFI Holdings not yet out of danger

債務重組落地 旭輝控股尚未脫險

境外債務重組正式生效,為旭輝控股暫時卸下最迫切的違約風險。然而,走出談判桌後,公司真正要面對的,仍是現金流與經營修復的現實考驗 重點: 旭輝控股境外債務重組於2025年12月29日正式生效,美元優先票據及永續資本證券註銷,標誌三年違約陰霾在法律層面告一段落 截至2025年6月底,集團現金半年減少近8%,而總債務僅收縮不足3%,顯示流動性壓力仍未出現結構性緩解   李世達 對旭輝控股(集團)有限公司CIFI Holdings (Group) Co. Ltd.(0884.HK)而言,2025年底不是一個普通的時間節點。公司正式公告,境外債務重組已於12月29日生效,所有受重組影響的美元優先票據與永續資本證券即日註銷,相關上市債券亦將於2026年初完成除牌程序。這意味著,過去三年始終懸在公司頭上的境外債務違約風險,終於在法律層面被解除。 回顧整個化債過程,旭輝自2022年流動性危機爆發後,歷經多輪與債權人磋商及市場環境惡化,直至2025年才完成重組落地。從結果來看,這次重組並非簡單的「展期」。原有美元債務被轉換為多種新工具,包括新票據、強制性可轉換債券及部分新貸款安排,同時配合股權調整與董事會治理結構變化。對債權人而言,回收路徑從固定息票轉為與公司未來經營表現深度掛鉤。對旭輝而言,則是以潛在股權稀釋為代價,換取現金流喘息的空間。 這也是公告中特別提到董事會變動的背景所在。兩名由債權人小組提名的非執行董事正式加入董事會,且不收取董事袍金Directors’ fees,象徵債權人角色由「追索者」轉為「監督者」。這樣的安排並不浪漫,但在當前環境下,反而更符合市場對風險控制與財務紀律的期待。 儘管如此,重組生效仍然不等於壓力消失。要理解旭輝的真實處境,需回到它的經營基本面。 止血後仍須造血 翻閱旭輝2025年中期報告,截至2025年上半年,旭輝錄得收入約122.8億元,較2024年同期的202.1億元顯著下滑近四成;期內除稅前虧損擴大170%至約61.2億元,反映行業下行與高融資成本的雙重壓力仍在發酵。 從成本結構看,期內融資成本擴大5%至19.4億元,顯示即使在銷售規模收縮後,利息負擔依然沉重。投資物業公平值虧損約6.75億元,顯示商業地產估值尚未觸底;而預期信貸虧損撥備達8.83億元,則說明回款風險與應收帳款質量仍是管理層必須面對的現實問題。 截至2025年6月底,公司銀行結餘及現金約101.6億元,較2024年底減少約8%,而尚未償還借款總額僅由約866.5億元降至842.1億元,跌幅不足3%。在債務規模仍高企且可動用現金受限的情況下,現金下降速度快於債務收縮,顯示財務安全邊際持續收窄,短期流動性壓力尚未出現結構性緩解。 不過,這份中期報告亦並非全無支撐點。雖然期內物業銷售分部的收入按年腰斬至約81億元,分部虧損錄得20.5億元,但物業管理以及物業投資兩分部合計仍能貢獻約10.5億元利潤。這說明,在極端收縮環境下,旭輝的核心業務尚未完全失去運轉能力。 重組完成後,隨著部分股東貸款完成股權化、美元債利息壓力延後,短期現金不再被剛性還本付息快速抽走,為項目交付與日常營運保留了必要彈性。但這種「結構性改善」仍屬防守型調整,距離自我修復與再投資能力的恢復,仍有不小距離。 總結來說,旭輝目前像是剛剛推出手術室的病人,身體仍然虛弱,需要在加護病房嚴加觀察。但至少市場對其的看法將從是否爆雷轉向為能否持續交付、穩定現金流並逐步降低負債。 旭輝完成境外債務重組,無疑是一項重要里程碑。在一眾仍困於談判或已被市場淘汰的民營房企中,它至少成功跨過了生死線,重新回到可被評估的範圍內。 在中國房地產需求整體疲弱背景下,行業景氣仍未明顯改善。國家統計局最新公布的數據顯示,2025年11月全國商品房銷售面積同比下降,房地產開發投資降幅持續收窄但仍為負值,反映市場需求恢復仍需時間。鑑於此,旭輝控股未來能否透過交付回款與銷售增量真正改善現金流,仍取決於整體房地產市場的復蘇節奏及公司自身的交付能力。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

簡訊:第四季數據雖有起色 錦欣生殖全年業務仍跌1.4%

據生育服務提供商錦欣生殖醫療集團有限公司(1951.HK)周一發布的數據計算所得,去年第四季度向客戶提供7,004例體外受精(IVF)治療,同比增長12%。這一強勁增長,反映公司業務在經歷2025年初疲軟後正在反彈。 在計入強勁的第四季度表現後,公司2025年整年體外受精治療總數同比下降1.4%至28,039例,相比去年首九個月5.2%的降幅有所改善。 公司位於成都的旗艦中心,在2025年提供的體外受精治療同比上升1.3%至14,070例,約佔總業務量的一半。但海外業務提供的治療全年下降6.9%至4,235例,因公司關閉了老撾的體外受精中心,海外業務僅剩美國。 錦欣生殖周二下午早盤微漲至2.50港元,股價在過去52周內下跌約5%。 陽歌 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
SMIC and Hua Hong make chips

中芯、華虹回購政府投資 半導體整合潮方興未艾

中國兩家領先的晶片製造商中芯國際與華虹半導體上周相繼宣布,將收購旗下非全資附屬公司中由政府背景投資者持有的股份,顯示中國半導體產業的整併進程正在加快 重點: 中芯國際與華虹半導體正透過買斷政府持股的方式,整合旗下資產所有權,藉此消除利潤分成機制,並降低集團內部晶圓廠間的競爭 中國政府主導的半導體投資策略成效參差不齊,既有成功的投資退場案例,也有重大的投資失敗,例如武漢弘芯項目的崩潰   陳竹 當半導體產業參與者過多、資本配置效率低下,全球巨頭競爭壓力持續升高時,該如何應對?對中國而言,答案很明確:整併。 這種政策取向的最明確訊號出現在上周,中國兩大晶片製造商、合計佔全球晶圓代工產能逾7%的中芯國際集成電路製造有限公司(0981.HK;688981.SH)與華虹半導體有限公司(1347.HK),幾乎在同一時間宣布,將收購政府投資基金在其核心附屬公司中持有的少數股權。 這兩宗交易的共同點在於,被買斷的少數股東包括同一個核心投資者——中國國家集成電路產業投資基金(俗稱「大基金」),以及多個地方政府投資平台。兩項高度相似的公告幾乎同時出現,顯然並非巧合。隨著產業參與者日益擁擠,這些國有背景基金也需要回收部分資金,用於下一輪投資部署。 政府基金先行投入、扶植新項目成長,待企業成熟後再行退出,正是北京多年來打造半導體產業的既定模式。此次中芯國際與華虹半導體的交易,正好展現這套模式運作最順暢的一面,也就是早期由國家資本協助建立本土龍頭,隨後在估值提升後退出,回收可觀收益,再投入下一代技術的培育。 中芯國際與華虹半導體的發展歷史,都早於這套產業投資策略正式成形前。而在高度定向、政策主導的晶片投資年代,實際運作並非總是如此順利。中國半導體產業同時背負著大量失敗項目與投資失利的包袱,資金被困在表現平平的企業中,這些問題正是整併變得迫切的重要原因。相關挑戰稍後將進一步討論,在此之前,先來更仔細看看中芯國際與華虹半導體這兩宗交易,以及其背後的推動因素。 中芯國際於上周一公布的交易,核心標的是其附屬公司中芯北京。該公司營運一座採用先進技術的12吋晶圓廠。根據公司公告,中芯國際將以406億元(約58.1億美元),向包括大基金在內的多名賣方,其中亦包括兩個北京市屬投資平台,收購中芯北京的49%股權。 華虹半導體在兩天後公布的交易,路徑幾乎如出一轍。華虹將收購上海華力微電子額外38.4%的股權。上海華力微電子在上海營運兩座12吋晶圓廠,而此次交易涉及其中一座廠房的股權,對應估值為83億元。交易涉及四名賣方,包括上海集成電路基金、國家集成電路產業基金二期,以及國投先導基金。 不同於中國晶片產業中不少企業,中芯國際與華虹半導體都有能力承擔這類買斷交易,原因在於兩家公司本身已相對成熟,均擁有約20年的發展歷史,同時具備穩定的現金流,以及良好的信貸條件與資本市場融資能力。 成效參差 中芯國際與華虹半導體均計劃主要透過發行新股來為收購籌措資金。在兩家公司股價接近多年高位的背景下,這樣的做法相當合理。對於選擇退出的投資者而言,這類交易幾乎可以確定帶來可觀回報。 對中芯國際與華虹半導體而言,這兩宗交易在策略層面的意義並不相同。中芯國際的核心考量在於利潤整合。儘管中芯北京早已為母公司貢獻收入,但該附屬公司接近一半的利潤仍流向少數股東。隨著收購其餘49%股權完成,中芯國際將可全數納入旗下10座晶圓廠中,最具盈利能力之一的產線收益。 華虹半導體的邏輯則略有不同,其收購的資產,過去一直與華虹自有的上海主力晶圓廠形成直接競爭。此次整併不僅消除了集團內部的競合關係,也讓華力的收入全面併入華虹帳目,預期將帶來營收的顯著跳升,並改善整體盈利能力。 這也讓討論再次回到北京長期以政府資金推動產業發展的策略本身。從邏輯上看,這套做法並非沒有道理,晶圓廠屬於高度資本密集型產業,初期投資龐大且折舊壓力沉重,因此在早期階段由政府資金介入扶持,確實有其合理性。 但過往經驗也顯示,這套策略同樣可能造成巨大的資源浪費。規劃失當的項目往往與成功的案例同時出現,一同競逐政府的大額補貼。其中最具代表性的反面案例,便是武漢弘芯半導體。該項目在啟動時曾立志成為中國最先進的晶圓廠之一,最終卻在2020年宣告破產,燒掉超過150億元,卻從未生產出任何一顆可商用的晶片。 較近期的案例顯示,這類失敗其實並不少見,只是曝光度相對較低。2019年在上海啟動的梧升電子項目,原本規劃總投資超過180億元,建設期為五年,但不到三年便全面停擺,該公司並於去年申請破產,期間從未展開具實質意義的量產。 對整體中國半導體產業而言,歷經多年由政府資金推動的快速擴張後,倖存企業之間已具備高度整併的成熟條件。成立於2014年的國家集成電路產業投資基金(「大基金」)一直是關鍵推手,其一期募資1,387億元,二期募資2,000億元,並於2024年完成第三期3,440億元的募資。 如今,整併浪潮已全面擴散,不僅限於晶片製造領域,亦延伸至晶片設計、材料、設備製造,以及EDA工具等各個環節。 去年9月,大型晶圓製造商滬硅產業(688126.SH)宣布,計劃全資收購旗下三家附屬公司。早於三個月前,半導體設備龍頭北方華創(002371.SZ)則以310億元,向兩家國有背景投資者收購競爭對手屹唐半導體17.9%的股權。 整併速度正持續加快。根據數據分析機構IT桔子統計,中國去年截至9月共錄得93宗半導體併購交易,較前一年同期的70宗增加33%;相關交易總額估計達549億元,按年增幅接近五成。 在這些交易背後,政府角色清晰可見。於擴張階段投入資金的國有背景基金,現正承受明顯的退出壓力,需將回收資本重新配置至新的政策重點領域。 然而,並非所有整併嘗試都能順利完成。較具代表性的案例,是AI晶片與CPU設計商海光信息與服務器製造商中科曙光之間的合併案。該交易於去年6月宣布,但至12月最終告吹,雙方指出,交易規模過大,以及多方協調難度過高,是主要原因。 儘管存在上述挫折,今年半導體產業的整併浪潮幾乎可以確定仍將持續。這是一場必要的產業演進,反映北京在中美科技競爭加劇的背景下,推動半導體全產業鏈自給自足的戰略方向。問題已不再是整併是否會發生,而是哪些企業將成為主要整合者,進而成為中國對標台積電(2330.TW; TSM.US)、三星(005930.KS)及高通(QCOM.US)等全球巨頭的關鍵力量。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏