地產快訊：樓價仍處高位 港府「減辣不撤辣」合理
劉智恒
香港政府施政報告中大減樓市辣招，將針對炒賣的「額外印花稅」，由三年減至兩年。「買家印花稅」及「新住宅印花稅」，均由15%降至至7.5%，即是對擁有住宅物業而又再增購者，以及非香港永久居民在港置業，稅費都得以減半。而外來人才置業印花稅，則採取「先免後徵」，即是在購入物業時，先暫免徵收稅項，若他們未能成為香港永久居民，才補付相關稅款
地產商及中介等認為減辣未夠徹底，實施力度不夠，擔憂樓價續向下走，特別樓價從2021年至今年9月，已跌了16.7%。從這個數據看，兩年不到跌逾成半，似乎十分嚴重，但他們只見樓價跌，卻沒提到過去十年樓價升幅是何等驚人。根據差餉物業估價署統計，由2010年到2021年，住宅樓價足足升了1.6倍，即使是從2016年到2021年間計算，短短五年，已升了4成。
國際調查機構Demographia今年發表報告，香港已連續13年，蟬聯全球最難負擔樓價的首位。調查指出，按香港樓價中位數對比家庭入息中位數，一個家庭即使完全不支出，光靠收入去買樓，也要超過18年的時間。香港金管局年初的調查亦顯示，港人平均供樓年期是28年，可見小市民為一層樓，幾乎耗盡半生精力。因此，樓價自2021年高峰至今回落一成多，實在不至於好像世界末日，呼天搶地要政府大救亡，樓價只是逐漸回歸理性。
海灣賣大包益買家？
「不計成本，明益買家」，想不到動輒數百萬元至逾千萬港元的樓盤單位，竟用地攤式叫賣方法作口號。嘉華國際(0173.HK)牽頭的啟德海灣第1期將推售208伙，折實每方呎均價19,798港元，最低入場費是一樓的308方呎單位，折實575萬港元。
2019年時發展商以樓面呎價近12,000港元投得地皮，縱使加上建築及財務費等，以今天首批呎價賣兩萬港元，肯定不是不計算成本。別忘記，項目可建單位1,017個單位，是次推售只屬首批單位，以發展商售樓手法，後期大多會按情況調升價格。
至於是否明益買家？近期港鐵啟德站一帶屋苑，例如尚．珒溋及啟德1號，二手平均成交呎價約1.88萬至2.29萬港元，所以海灣是否益買家，真的見仁見智。而且所謂折實不足2萬港元呎價推售，實際要符合許多條件，包括要在建築期付款，及需提前付清樓價等。
新世界高層未能共渡時艱
剛發表2023年報的新世界發展(0017.HK)，主席鄭家純及行政總裁鄭志剛的總薪酬大幅上升，分別增加23.8%及12.8%，達到6,030萬及5,280萬港元，遠高於市場平均薪酬升幅。然而，公司去年純利下跌近三成，末期息減八成，若計及永續債，負債比率亦達80%。
雖說公司高層對一家企業舉足輕重，但在盈利倒退、債務高企、經濟前景不理想，地產市場疲弱下，高層對於薪酬一事理應審慎處理，不減反大加薪酬，給予市場的印象，是未能與股東共渡時艱，對一家歷史悠久的藍籌企業來說，聲譽會受影響。
中海內地斥巨資投地
中國海外(0688.HK)與上海龍華建設，聯手投得六幅土地，涉及金額240.2億元，是近期難得的大項目成交。中海佔合營企業85%權益，地皮位於上海市徐滙區龍華街道，總面積13.5萬平方米，屬住宅及商業用途。
內地樓市未見起色，地皮成交更加是大幅減少，私人開發商忙著減債務，首要是大幅減庫存，套回現金應急，根本沒有餘力去投地，目前主要是靠國企開發商支撐。可以預見，未來土地成交仍然會處於低位，暫時許多發展商也不願或沒能力開發新項目。
碧桂園債務正式違約
早前未能償付1,540萬美元利息的碧桂園(2007.HK)，受託人花旗國際已向債權人正式發通知，碧桂園已構成違約，若佔本金額至少25%的票據持有人提出償還要求，花旗國際要宣布，碧桂園的債務本金及利息立時到期。
內房債問題已日趨白熱化，特別是外債方面，多家房企已無力償還，要進入重組債務，例如將債務展期、發新債換舊債，又或以股換債等。我們也擔憂，除外債，內債方面的壓力也陸續浮現。另一方面，相對去年，今年內房銷售日漸萎縮，靠賣樓還債都存在一定難度。如何去處理房產企業債務問題，政府暫時似乎未有妥善方案。
▷ 咏竹坊文章
內房債影響蔓延
本周咏竹坊報道，建滔集團被碧桂園拖數，後者遲遲未償還16億元借貸，建滔或要在今年進行減值，對建滔的業績來說，肯定構成一定打擊。我們估計，內房債務的影響性陸續擴大，除內房企業本身，以及持有債券的機構投資者外，相信其它企業都要受牽連。
借貸予內房的企業故然受影響，而與處於樓房產業鏈的公司，相信也無一幸免，包括銀行、建築商、物業中介及相關專業機構等。幾家中介已表示受發展商拖佣以十億計，易居集團(2048.HK)更因此要為公司進行重組。市場擔心情況蔓延下去，對整個社會民生消費也構成影響，明年內地經濟面對的壓力將更大。
聯易融受樓市疲弱拖累
聯易融科技(9959.HK)就是典型受房地產不振而影響的企業，公司主要是供應鏈金融科技解決方案供應商，雖然沒有購入內房債，也沒向房企提供貸款，但因為業務與房企息息相關，結果受到頗大影響。2021年底，房地產企業在其平台的佔比高達42%，至今年中，比例已跌至15%。
面對房地產的困局，公司也嘗試改變，並發展中小企市場，將他們的應收賬款轉換為數字憑證，但暫時的成效有限。可以見到，地產市場不振，牽連甚廣，雖說企業願意作出改變，但成功與否未知，即使能成功，也非短時間可一蹴而就。
