0017.HK
Rescuing a crumbling empire: New World issues REITs in mainland China to stay afloat

債務高企的新世界發展,公布在內地發行商業不動產投資信託基金,若成功將是首家在內地發C-Reit的港資企業

重點:

  • 申請已獲上交所受理通知書
  • 預計集資淨額達32億元

 

劉智恒

歷史永遠在重複。

香港四大發展商的新世界發展有限公司(0017.HK),八十年代第二代接班人鄭家純在父親鄭裕彤手中接過帥印後,銳意要幹出一番事業,不斷大舉收購,可當鄭家純南征北討時,八十年代末樓市回調,加上過度擴張而債台高築,結果要勞煩鄭裕彤出山,大手沽售資產以減債,再經過一輪休養生息才渡過難關。

豈料三十多年後,第三代的鄭志剛上場後又重蹈覆轍。他接掌新世界後,矢志要超越父親趕過祖父,不斷開疆拓土,斥巨資在中港兩地打造K11的品牌,大興土木興建多座商場,更重注200億元在香港機場發展項目11 SKIES。

不幸地中港樓市在2020年後開始向下滑,影響新世界物業銷售,更拖累整體資產價值縮水。禍不單行,2021年集團在建中的大圍柏傲莊兩座大廈混凝土未達標,需要拆卸重建,連賠償買家損失共花15億元。

雪上加霜是2022年美國開始加息,令債務本已高企的新世界百上加斤,鄭家純只好從兒子手上拿回集團控制權,效法其父鄭裕彤當年力挽狂瀾的氣魄,立馬進行減債工作。

發Reit套現32億

減債最實際是出售資產,新世界近日公布,將分拆資產在上海證交所以商業不動產投資信託基金(C-Reit)模式上市,已向中國證監會及上海證券交易所遞交申請資料,並獲上交所發出受理通知書。

集團表示將持有分拆後的C-Reit 20%權益,並可獲淨額32.4億元人民幣,所得款項將可改善集團現金流及降低債務水平。

C-Reit的資產主要是位於上海黃浦區的K11 Art Mall購物藝術中心,以及上海K11 Atelier新世界大廈,總面積13萬平方米。

公布後翌日,市場又傳出消息,新世界正與新加坡的華業集團洽商,以15億元出售尖沙嘴的凱悅酒店五成股權。

減債七招

連串出售資產消息,正好回應集團去年推出的「減債七招」,包括積極出售發展項目、推進資產出售計劃、釋放農地價值、提高投資物業回報、優化資本支出及營運開支、暫停派發股息及永續債息分派,以及積極管理財務。

集團去年6月底,已達成882億元融資協議。又於11月將近200億元的永續債及擔保票據進行交換要約,最終成功削債91億元。

雖然透過財務安排讓債務還款期延長,暫解燃眉之急,但實際債項仍舊高企。2023年6月底止,集團的淨債務達1,308億元,到去年6月只減少約100億至1,201億元,但去年底時,淨債務不跌反升至1,227億元。

看來要大幅減債,最核心就還是要賣家當,最終能否成功出售資產,關鍵是物業市況,倘若樓市轉好,資產價值可穩定下來,甚至有所上升,同時可吸引市場買家,從而帶動銷售。

成敗還看物業市道

事實上,過去一年香港住宅物業正在復蘇,根據香港差餉物業估價處的住宅樓價指數,2025年1月是287.2點,至今年7月升至321.5點,升幅達到11.9%。

樓價回升對新世界十分重要,一來資產價值不再萎縮,意味可不再為資產減值,亦有利推售物業,銷售回籠資金將更快及更高。

至於用作收租的商場,在經濟回升及到港旅客量大增下,零售市況轉佳,商場出租率提升,除為新世界帶來較高租金收入外,有望不再為投資物業進行減值,甚或有機回升,為物業尋找買家創造有利條件。

另一方面,中國樓市雖仍疲弱,但在政府不斷推出穩定措施下,跌幅漸收窄,去庫存漸見成效,對新世界在內地的項目銷售有利。而且內地消費開始向好,也令集團可將商場項目證券化,組成C-Reits出售套現減債。

自去年香港息口趨穩,新世界的利息負擔有紓緩之勢,雖則早前美國加息,但香港未有跟隨,暫時香港息口仍未有回升之勢,減低新世界在利息支出方面的壓力。

綜合而論,我們相信樓市已穩定下來,有利新世界削肉還債,集團能渡過難關的機會十分高,只是經此一役重創,勢難重回龍頭地產商之列。

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新聞

Tongcheng does travel

旅遊平台監管未收兵 同程等業者成調查對象

中國市場監管部門正調查在線旅遊第二梯隊龍頭同程,以及阿里巴巴和美團旗下的同業平台 重點: 同程與阿里巴巴、美團旗下的第二梯隊在線旅遊平台,正因涉嫌不正當競爭行為接受調查 調查距離行業龍頭攜程集團因類似行為被處以53億元罰款,僅相隔兩個月   陽歌 中國對互聯網平台不正當競爭的整治,尚未隨攜程受罰落幕。今年7月,這家在線旅遊龍頭因相關違規行為被罰款並責令退款,涉及金額合計高達53億元人民幣(下同);如今,監管調查仍在繼續。 許多人以為事件會到攜程為止,畢竟,國家市場監督管理總局此前調查電商、在線音樂等領域的不正當競爭行為時,通常瞄準阿里巴巴、騰訊這類行業龍頭。但最新消息顯示,市監總局對在線旅遊業的調查尚未結束,如今正調查攜程以外大部分規模最大的業者。 據路透社上周報道,監管部門正調查同程旅行(0780.HK),以及阿里巴巴(BABA.US;9988.HK)和美團(3690.HK)旗下同類服務是否涉及不正當競爭。報道稱,提供類似Airbnb(ABNB.US)民宿服務的途家亦在調查之列。 上述四家公司均確認正接受調查,多數只表示會配合監管部門。中國飯店協會在網站表示,市監總局正調查四家企業涉嫌不正當競爭的行為,但沒有披露公司名稱或更多細節。 飯店協會樂見這類調查並不難理解,其會員恐怕是最不滿現狀的一群。攜程以往常要求酒店作出讓步,才讓它們在平台上取得曝光,並經常要求酒店只與攜程合作。市監總局此前亦因阿里巴巴在電商業務中迫使商家「二選一」,對其處以創紀錄的182億元罰款。 這次值得留意的是,監管部門開始調查旅遊業的第二梯隊公司。這或許意味着,其他曾接受類似調查的行業,也可能再次成為監管對象。 下文將聚焦同程,看看這次調查可能涉及甚麼。與其他受查企業相比,同程是上市公司,業務資料較容易查閱。攜程與騰訊分別持有同程24%及21%股權,這種持股關係可能是同程受到調查的原因之一。 這種交叉持股,令同程實際上成為騰訊平台,尤其是微信上的獨家旅遊服務商。同程也可能從為其提供酒店預訂服務的攜程取得優惠條款。值得注意的是,市監總局今年7月對攜程作出反壟斷處罰時,既沒有要求攜程出售同程股權,也沒有要求同程停止使用攜程的酒店預訂服務。因此,這次調查可能導致攜程和騰訊被要求出售持股。同程亦可能失去在微信上的優先地位,以及從攜程取得的酒店預訂服務優惠條款。 股價下挫 投資者顯然不樂見最新進展。路透社報道刊出後的五個交易日,同程股價下跌5.7%,今年以來累跌55%,跌幅超過同樣受壓、年內下跌45%的攜程。這輪沽售令同程的市盈率降至8.4倍,與攜程的7.6倍同樣低迷;兩者均低於規模小得多的途牛(TOUR.US)的11.3倍,亦只有全球龍頭Booking Holdings(BKNG.US)和Expedia(EXPE.US)各自18.2倍及16.6倍的一半或更低。 還要看到,中國經濟疲弱,旅遊業近來並不景氣,儘管在經歷疲弱的2025年後,近期略見復甦跡象。這類調查無疑又增加了壓力。對同程而言,失去微信上的優先地位可能造成沉重打擊。公司雖未提供具體數字,卻在財報中多次稱微信生態系統是其「重要流量來源」。 同程似乎正減少酒店預訂業務對攜程的依賴,其中一個明顯變化,是公司迅速擴展酒店管理業務,與原有的酒店預訂及交通票務業務互相配合。根據上月發布的第二季度報告,截至6月底,同程管理3,500家酒店,另有2,000家正在籌備,讓它能優先取得這些酒店的客房資源。 如果同程要求旗下管理的酒店給予優先預訂安排,類似攜程過去對不少合作酒店提出的要求,也不足為奇。因此,這次調查可能令同程須停止提出這類要求,並向其他在線旅遊平台更廣泛開放其管理的酒店網絡。 同程在酒店預訂服務上高度依賴攜程,在微信的優先展示位置上則依賴騰訊,毛利率已低於不少對手。公司第二季度毛利率僅66.3%,相比之下,攜程去年為80.6%,Expedia更達85.8%。減少依賴騰訊和攜程等中間渠道,有助提高同程的利潤率,代價卻可能是失去微信與攜程帶來的大量業務。 罰款也是一個問題。攜程所受罰款相當於其2025年收入的約7.5%;若同程按相同比率、以去年194億元收入計算,罰款約為15億元。這筆錢看來尚可負擔,但仍佔同程截至6月底68億元現金的相當大部分。 這些因素顯示,同程目前面對多項不確定性。監管部門的最終裁決若觸及其中任何一項,都可能對業務造成重大影響。對同程稍為有利的是,這輪調查並非只針對它一家。這也可能意味市監總局主要想向業界表明,任何公司都不能從事不正當競爭行為,而非要從根本上改變同程與騰訊、攜程之間的關鍵合作關係。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

信義能源分拆基金上市 套現轉投房地產項目

經營及管理太陽能及風力發電場的信義能源控股有限公司(3868.HK)周日公布,將分拆信義能源新能源基金於深交所獨立上市,已於上周一向中國證監會及深交所提交申請,並獲深交所受理。 基金內包含兩個項目,分別是位於安徽省蕪湖市及六安市的兩座大型地面集中式太陽能發電場。截至今年3月底,收入共4,042萬人民幣(下同),純利844萬元。 公司表示,出售目標實體預期可讓信義能源於短時間內,將項目的經濟價值變現。未來信義能源亦能透過提供營運及管理服務,獲取經常性收入。 預計分拆可獲16.2億元,所得的流動資源,將用於新投資機遇,以及一般營運資金。公司也表示,將收回的資金用於房地產項目。 周一信義能源開市升0.6%報0.79港元,公司股價較過去一年高位下跌逾四成。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Longsys unveiled a new product at the Snapdragon event

江波龍達成全新合作 將端側AI落地智能手機

此次合作讓這家兩地上市的儲存巨頭在裝置端AI這一新興市場獲得更大的立足點,市場預期其H股數日後可獲港股通資格   余特莉 儲存產品製造商深圳市江波龍電子股份有限公司(9976.HK; 301308.SZ)表示,公司已與美國晶片巨頭高通、AI基礎模型公司階躍星辰,以及裝置端AI智能體軟件供應商無量火達成合作,計劃直接在智能手機上運行複雜智能體AI工作流,開始戰略進軍裝置端AI市場。 這次合作在本周的夏威夷高通2026年驍龍峰會上正式宣布。根據計劃,階躍星辰的StepEdge-Omni 30B-MoE模型將適配高通第六代驍龍8超級至尊版流動平台。 江波龍設計並銷售FORESEE和雷克沙(Lexar)等品牌的儲存產品。此次合作中,公司將提供智能手機儲存管理技術——讓流動裝置能夠處理本地運行AI模型所需的大量數據,而不再依賴雲端。 這項合作在一款高通參考設計的手機上進行了演示——讓一款AI助手在裝置端完成了多步辦公任務,包括解讀電郵、規劃行程以及同步日曆等操作。 目前,業界正不斷努力讓AI功能變得更快、更私密,同時減少對雲端基礎設施的依賴。在晶片廠商一直專注於提升手機算力的同時,江波龍想要證明,高度標準化的儲存組件同樣能發揮作用。 手機上運行的大模型必須不斷檢索模型參數、臨時數據和對話歷史,這不僅給處理器和記憶體帶來壓力,也考驗着裝置的儲存效能。江波龍表示,其解決方案能更高效地從快閃記憶體中載入模型權重,有助於減少推理期間需要的運行記憶體。 該系統將名為iSA的智能儲存管理引擎與UFS 4.1儲存晶片相結合,這些晶片採用了江波龍子公司慧憶微(Wisemem)開發的控制器。 隨着手機廠商試圖在流動裝置上部署越來越複雜的AI智能體,這款產品有望為江波龍帶來更大的競爭力。手機廠商或許不必再單純依賴更昂貴的處理器或更大的DRAM容量,而是透過運算與儲存之間的緊密協同來提升效能。 對江波龍而言,此次合作為其在AI個人電腦和流動工作站中測試過的技術提供了一個備受關注的展示平台。在儲存市場比拼價格、容量和傳輸速度的激烈競爭中,這一舉措有助於讓江波龍脫穎而出。 本次合作開展之時,距離江波龍完成香港IPO僅數周,本次上市是對其現有深圳上市地位的補充,集資淨額達68億港元(8.67億美元)。H股發行價較定價日江波龍A股收市價折讓約40%,體現內地上市企業在尋求接觸香港更為國際化的投資者群體時,可能出現的估值差異。 江波龍在香港上市的股票目前正處於穩定期內。該期限屆滿後,這些股票將有資格接受評估並納入港股通,從而讓中國內地投資者也能進行交易。這可能會為這隻港股帶來一批熟悉江波龍業務的新投資者,並有望縮小兩地上市股票之間巨大的估值差距。 咏竹坊專注於在美國和香港上市的中國公司的報道,包括贊助內容。欲瞭解更多信息,包括對個別文章的疑問,請點擊這裏聯繫我們 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏

股東將減持233萬股 瀾起科技股價受壓

無晶圓廠集成電路設計公司瀾起科技股份有限公司(6809.HK;688008.SH)周四公布,公司收到股東WLT Partners, L.P.通知,擬通過集中競價方式減持在內地上市的瀾起科技股份,合計不超過233萬股,佔公司總股本約0.19%。 減持計劃將會在今年11月2日起的三個月內進行,減持價格將根據市場價格決定。 WLT Partners, L.P.現時有瀾起科技4,501萬股,連同其控制人旗下上海融迎企業持有的2,567.8萬股,共持有瀾起科技5.79%權益。 瀾起科技主要提供互連類芯片,包括內存互連芯片及PCIe及CXL互連芯片,應用場景涵蓋數據中心、服務器及電腦。 公司周四內地股價跌4%報214.5元人民幣,周五在港的股價接近平開報300港元,公司股價較今年的上市定價升180%