力挽王國於既倒 新世界內地發Reits救亡
債務高企的新世界發展，公布在內地發行商業不動產投資信託基金，若成功將是首家在內地發C-Reit的港資企業
重點：
- 申請已獲上交所受理通知書
- 預計集資淨額達32億元
劉智恒
歷史永遠在重複。
香港四大發展商的新世界發展有限公司（0017.HK），八十年代第二代接班人鄭家純在父親鄭裕彤手中接過帥印後，銳意要幹出一番事業，不斷大舉收購，可當鄭家純南征北討時，八十年代末樓市回調，加上過度擴張而債台高築，結果要勞煩鄭裕彤出山，大手沽售資產以減債，再經過一輪休養生息才渡過難關。
豈料三十多年後，第三代的鄭志剛上場後又重蹈覆轍。他接掌新世界後，矢志要超越父親趕過祖父，不斷開疆拓土，斥巨資在中港兩地打造K11的品牌，大興土木興建多座商場，更重注200億元在香港機場發展項目11 SKIES。
不幸地中港樓市在2020年後開始向下滑，影響新世界物業銷售，更拖累整體資產價值縮水。禍不單行，2021年集團在建中的大圍柏傲莊兩座大廈混凝土未達標，需要拆卸重建，連賠償買家損失共花15億元。
雪上加霜是2022年美國開始加息，令債務本已高企的新世界百上加斤，鄭家純只好從兒子手上拿回集團控制權，效法其父鄭裕彤當年力挽狂瀾的氣魄，立馬進行減債工作。
發Reit套現32億
減債最實際是出售資產，新世界近日公布，將分拆資產在上海證交所以商業不動產投資信託基金（C-Reit）模式上市，已向中國證監會及上海證券交易所遞交申請資料，並獲上交所發出受理通知書。
集團表示將持有分拆後的C-Reit 20%權益，並可獲淨額32.4億元人民幣，所得款項將可改善集團現金流及降低債務水平。
C-Reit的資產主要是位於上海黃浦區的K11 Art Mall購物藝術中心，以及上海K11 Atelier新世界大廈，總面積13萬平方米。
公布後翌日，市場又傳出消息，新世界正與新加坡的華業集團洽商，以15億元出售尖沙嘴的凱悅酒店五成股權。
減債七招
連串出售資產消息，正好回應集團去年推出的「減債七招」，包括積極出售發展項目、推進資產出售計劃、釋放農地價值、提高投資物業回報、優化資本支出及營運開支、暫停派發股息及永續債息分派，以及積極管理財務。
集團去年6月底，已達成882億元融資協議。又於11月將近200億元的永續債及擔保票據進行交換要約，最終成功削債91億元。
雖然透過財務安排讓債務還款期延長，暫解燃眉之急，但實際債項仍舊高企。2023年6月底止，集團的淨債務達1,308億元，到去年6月只減少約100億至1,201億元，但去年底時，淨債務不跌反升至1,227億元。
看來要大幅減債，最核心就還是要賣家當，最終能否成功出售資產，關鍵是物業市況，倘若樓市轉好，資產價值可穩定下來，甚至有所上升，同時可吸引市場買家，從而帶動銷售。
成敗還看物業市道
事實上，過去一年香港住宅物業正在復蘇，根據香港差餉物業估價處的住宅樓價指數，2025年1月是287.2點，至今年7月升至321.5點，升幅達到11.9%。
樓價回升對新世界十分重要，一來資產價值不再萎縮，意味可不再為資產減值，亦有利推售物業，銷售回籠資金將更快及更高。
至於用作收租的商場，在經濟回升及到港旅客量大增下，零售市況轉佳，商場出租率提升，除為新世界帶來較高租金收入外，有望不再為投資物業進行減值，甚或有機回升，為物業尋找買家創造有利條件。
另一方面，中國樓市雖仍疲弱，但在政府不斷推出穩定措施下，跌幅漸收窄，去庫存漸見成效，對新世界在內地的項目銷售有利。而且內地消費開始向好，也令集團可將商場項目證券化，組成C-Reits出售套現減債。
自去年香港息口趨穩，新世界的利息負擔有紓緩之勢，雖則早前美國加息，但香港未有跟隨，暫時香港息口仍未有回升之勢，減低新世界在利息支出方面的壓力。
綜合而論，我們相信樓市已穩定下來，有利新世界削肉還債，集團能渡過難關的機會十分高，只是經此一役重創，勢難重回龍頭地產商之列。
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