1628.HK 1233.HK 3883.HK
Yuzhou suffers in shadows of Evergrande

中國的房地產行業壓力重重,不過,禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的民營企業卻並非焦點所在,儘管它們也出現了股價暴跌、債務拖欠

重點:

  • 禹洲集團和中國奧園等規模較小的開發商今年股價暴跌,它們面臨的流動性壓力與恆大和碧桂園等巨頭類似,甚至更大
  • 穆迪於上月將中國整個房地產行業的前景下調至「負面」

     

梁武仁

現金短缺的中國房地產開發商正處於進退兩難的境地,中國政府正試圖找到應對辦法。步履維艱的房地產開放商,是這個18萬億美元經濟體的重要組成部分。在這情況下,中國許多規模較小的民營開發商,不得不應對自己處在聚光燈之外的局面,因為全球關注的焦點都集中在中國恆大(3333.HK)和碧桂園(2007.HK)等巨頭的困境上。

這種擔憂在今年禹洲集團控股有限公司(1628.HK)、時代中國控股有限公司(1233.HK)和中國奧園集團有限公司(3883.HK)等開發商的股價急劇下跌中得到了突出體現。這些股票都變得幾乎一文不值。

因此,沒有極強風險偏好的股票投資者,可能都會避開此類股票,結果導致它們不可能通過發行新股來籌集資金。債務投資者可能也會對它們敬而遠之,尤其是穆迪上個月將該行業的前景下調至「負面」。然而,四個月前穆迪才將房地產上調至「穩定」,當時的情況似乎正在改善,想不到近期情況急轉直下。

年初至今,禹洲集團的股價已下跌68%,而時代中國則下跌74%。兩只股票的交易價格遠低於1港元,市銷率只有區區0.03倍。中國奧園的股價表現略好,但年初至今亦下跌了40%。

過去三年中國房地產行業面臨的情況,與之前二十年的榮景截然不同。現在許多開發商感受到的壓力,早在2020年就顯現出來了,當時政府開始管控這個負債累累的行業。

這個決定對該行業造成了巨大打擊,很大程度上切斷了昔日推動其快速擴張的債務融資。此舉對政策制定者來說存在風險,因為它嚴重抑制了房地產開發,而後者是中國近年來經濟增長的關鍵組成部分。當時的想法似乎是,最好在早期階段解決問題,而不是等到事態失控演變成全面危機。

但後來新冠疫情導致世界各地經濟停擺,包括中國經濟。而在中國,早在之前,隨著房地產市場在經過二十年的爆炸式增長後降溫,中國房地產開發商的日子就已經變得不好過了。後來,新的借貸限制加上疫情防控,讓情況雪上加霜。

隨著疫情的消退,中國經濟重新開放,引發了人們對該行業形勢將開始好轉的希望,而年初確實出現了經濟復蘇的跡象。但這種勢頭很快就消失了,為開發商的問題找到快速解決辦法的希望破滅了。

首先,政府制定的債務上限,使它們進行債務再融資和為新項目融資的難度加大。房價下跌也讓很多買家持觀望態度,這讓開發商失去了最重要的收入來源,加劇了它們的流動性壓力。

由此形成惡性循環,開發商難以完成項目,反過來讓潛在的購房者變得更加焦慮,導致房地產開發項目因缺乏資金而進一步延期。與此同時,開發商也難以從股票和債券買家那裡籌集到新資金,他們曾經是開發商最重要的現金來源之一。

暗淡的前景

這一切又把我們帶回了小開發商的問題上,由於資源更有限,它們與大開發商遭受著同樣的痛苦,甚至更大。

禹洲集團就是一個很好的例子,在去年部分美元債券違約後,公司正在制定債務重組計劃。根據8月底發佈的最新財報,它今年上半年的收入實際上比去年同期略有增加,儘管增幅僅為1%。

但它的成本增加了11%,導致毛利下降了85%。原因在於物業交付時公允價值的下調,這可能意味著它們並沒有像禹洲集團在項目開工建設時所預計的那麼掙錢。

同樣,禹洲集團的投資物業賬面錄得巨額虧損,開發中的房地產及應收賬款出現巨額減值。該公司上半年的財務費用也大幅增加。將所有這些費用和成本計算在內,禹洲集團在此期間淨虧損90億元(12億美元),而上年同期為盈利3.53億元。

隨著財務狀況的惡化,今年上半年禹洲集團的資產負債率(即債務與股本比率)比去年同期增長了兩倍多,達到356%。讓人進一步懷疑其債務償還能力,尤其是考慮到今年上半年它即將到期的債務有所增加。

時代中國的情況也差不多。中國奧園看起來情況要稍好,上半年的毛利率有所提升,在此期間其淨虧損雖有縮小,但數額仍然巨大,該公司仍然深陷虧損。

中國政府今年放寬了對一些房地產公司的借貸限制,並推出了其他措施,如在一些城市放鬆購房限制,試圖重振房地產市場。但這些措施並沒有產生太多效果,至少現在還沒有。

8月份,新建住宅的價格出現10個月來的最快跌幅。同月,惠譽評級還下調了對今年中國新房銷售交易的預測,預計將下降10%至15%,而之前的預測是5%。

在過去的困難時期,中國政府總有本事,以出其不意的招數來解決重大問題。但目前困擾房地產行業的問題似乎過於複雜,難以迅速解決。這讓房地產公司本已黯淡的前景更加黯淡,在恆大和碧桂園成為全球關注的焦點之際,繼續給禹洲集團、時代中國和中國奧園等規模較小的公司帶來壓力。

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新聞

簡訊:食髓知味 博雅斥2.2億續購比特幣

網絡遊戲開發商博雅互動國際有限公司(0434.HK)周二公布,在本月15及16日間,斥資2.19億元購入245枚比特幣。 收購比特幣的資金,主要來自今年公司多次配股所得。截至公告日,博雅持有3,925枚比特幣,平均每枚購入價為66,094美元。 公司表示進一步購入比特幣,是持續對Web3遊戲及Web3基礎設施研發進行投入,並擴大Web3核心戰略資產儲備,以及繼續在該領域進行項目投資和戰略合作。 博雅周三開市升1.2%報7.4元,公司過去半年股價上升90%。 劉智恒 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Flowing Cloud taps placement to ease pressure as metaverse halo fades

元宇宙光環褪去 飛天雲動配股減壓

曾以「元宇宙第一股」光環上市的飛天雲動,如今靠配股集資紓緩資金壓力 重點: 上半年由盈轉虧1.2億元,主力營銷收入年減33% 截至6月底,現金與銀行結餘僅餘2,100萬元,四個月內兩度配股集資   李世達 一家公司在半年內兩度配股集資,對市場來說通常不是好訊號,一方面顯示公司財務或跟不上業務發展,二來投資人對於持股一再被稀釋,大多不會太開心。 從事數字營銷與內容服務的飛天雲動科技有限公司( 6610.HK),近日在四個月內第二次配股集資。據公告,配售最多4.334億股股份,佔擴大後股本約16.67%,配售價每股0.174元,較前一交易日收市價折讓約19.82%,所得款項淨額約7,453萬港元。 這筆款項中約六成將用於從媒體平台或媒體代理購買流量,其餘則用做研發與一般營運資金,研發部分包括算法與數據分析、數字人平台、人工智能、動作捕捉及XR相關技術的開發等。而在不到四個月前的5月,公司才剛完成3.61億股的配售,淨籌約7,100萬港元,用途與今次一樣是購買流量與研發。 時光回到三年前,飛天雲動享受著「元宇宙第一股」的光環登陸港交所,當時主打AR/VR營銷與內容服務,成功搭上當時最火熱的「元宇宙」題材。掛牌首日股價開盤2.21港元,短短一個月內衝上5.21港元的高位,當時投資人相信,這家公司或將乘著「元宇宙」的浪潮開啟高速增長。 元宇宙光環不再 三年過去,故事卻完全相反,飛天雲動股價長期跌破1港元,如今只剩下0.2港元多一點的水平,從天堂跌落地獄。 飛天雲動最初是一家移動端廣告與數字營銷服務商,核心模式是購買流量再設計互動廣告方案賺取服務費。隨著智能手機普及,公司快速壯大,2019至2021年間收入從2.5億元增至12.5億元,淨利潤同步增長至2.6億元。為了尋找新故事,公司在2015年前後開始嘗試把AR/VR特效融入廣告場景,逐步搭建「AR/VR營銷+AR/VR內容+SaaS平台」的業務架構。這一轉型,為它戴上了「元宇宙」的光環。 然而,光環背後,其業務內核並未真正改變。公司收入仍以廣告營銷為主,與元宇宙產業鏈上的硬件巨頭Meta、蘋果或平台型公司不同,它缺乏能構築長期壁壘的核心技術。當元宇宙概念退潮,硬件與平台仍能吸走流量與資金,飛天雲動卻失去了敘事優勢。 此外,互聯網與電商大客戶縮減預算,單客投放額下降,以及流量成本上升,都讓公司的經營壓力大大增加。 2024年公司收入9.95億元,同比下滑20%,淨虧損4,370萬元,結束多年盈利。主力的AR/VR營銷服務收入由8.45億元跌至5.73億元,客戶投放金額普遍下滑,毛利率由前一年的33.8%降至20.1%。 今年上半年收入跌15%至3.8億元,期內虧損1.2億元,去年同期盈利6,347萬元。核心營銷收入僅2.15億元,年減33.5%,單客投放額下降24%,流失了汽車等重要客戶。與此同時,公司應收賬款減值高達8,500萬元。 連續虧損 現金告急 雖然公司在AR/VR內容端仍有亮點,上半年收入增長12.6%,單專案價格提升60%,新興的數字人與短劇業務也有數倍成長,但基數太小,無法對沖主營業務的下跌。 正因如此,公司依賴資本市場補血。在5月中旬配股集資後,截至6月底,公司現金與銀行結餘僅剩下2,100萬元,顯示資金壓力相當大。市場有理由擔心這只是一場無止境的循環。 或許是利空早已出盡,也或者是AI與數字人研發投入說到點上,配股消息公布後首個交易日,飛天雲動股價不跌反漲,收報0.229港元,升幅5.53%。 不過,這難掩公司基本面的困境。AR/VR應用確實還有增長空間,例如數字文旅、沉浸式展覽、AI數字人等領域。但競爭者眾多,飛天雲動既沒有硬件優勢,也沒有平台效應。只能寄望於快速產品化、平台化,並提高毛利率。 本質上飛天雲動仍是一家廣告公司,市銷率僅有約0.4倍,遠低於新傳企劃(1284.HK)的1.6倍,其盈利模式與的財務壓力難以構築起投資者的想像,如果在技術上不能取得更多突破,單靠營銷投入爭取客戶恐非長久之計。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
Fosun international

出售醫療集團套現26億 復星葡國業務重新佈局

復星出售光明醫療四成股權,這是近年繼出售銀行及地產業務後,再一次出售葡萄牙資產,但每次皆是出售部分股權,仍維持控制性股東地位 重點: 復星近年透過瘦身健體策略,不斷出售資產減債,從流動性危機中復蘇 復星去年重投美元債市場,月初再成功發行3億美元債券   鄭瑞棠 復星國際有限公司(0656.hk)在9月初公布,旗下葡萄牙附屬公司Fidelidade擬出售當地醫療集團光明醫療(Luz Saude)四成股權,作價3.1億歐元(折合約3.6億美元或25.9億人民幣),但仍然保留約六成權益。復星預期交易將令集團有三項裨益,包括優化資本結構及提升流動性;藉與經驗豐富的戰略夥伴合作,推動公司業務發展及價值創造;及強化股權結構,為公司的中期增長提供更強的支持和動力。 光明醫療為葡萄牙最大的私人醫療集團之一,提供廣泛的綜合醫院及臨床服務,擁有29家醫療服務機構,覆蓋葡萄牙75%人口。今次交易買家則為麥格理資產管理的投資基金。 保留項目控制權 葡萄牙原是復星歐洲投資的重要一環,涉及保險、醫療、地產、銀行幾大範疇,今次出售光明醫療集團股份,只是貫徹集團近年瘦身行動,有序地出售資產套現,改善集團的財政狀況,但交易都是出售部分股權,復星仍保留項目的權益。如2024年一月以2.35億歐元出售葡萄牙商業銀行5.6%股權,保留逾兩成股份,維持主要股東地位;今年5月向葡萄牙中央銀行出售里斯本Entrecampos地產項目其中兩幢大樓,作價1.92億歐元元,佔總樓面面積約19%,自己仍有項目的控制權。 此策略顯示集團並不是看淡葡國前景而退出市場,而每項目皆保留部分權益,仍可享受日後發展的收益。出售部分股權套現後,既可改善集團債務情況,又可降低項目所承擔風險,並引入策略性夥伴,是進可攻退可守的策略。 復星投資於葡萄牙可追溯至2013年,當年受歐債危機影響,葡萄牙面臨嚴重資金短缺,為減少公共債務,政府實施了一系列私有化措舉,因而讓復星找到投資機會。2014年5月,以10億歐元收購葡國最大保險公司Fidelidade;同年10月,Fidelidade在復星的支持下,以4.6億歐元收購聖靈集團醫院業務96%股權(後來更名光明醫療)。 2016年11月,復星以1.75億歐元收購葡國商業銀行BCP16.7%股權,後來增持至約20%。當年葡萄牙剛從歐債危機中復蘇,資產價格相對處於低位,提供了投資機會,而且葡國經濟穩定,加上地理位置連接歐洲與非洲,有利復星全球化佈局。今次主要業務皆出售部分股權並引入新股東,顯示其葡國業務的新布局。 流動性大幅改善 隨著復星近年積極減債,集團漸從三年前的債務危機中復蘇。最近公在的中期業績報告中,復星國際截至25年6月底止總債務為2,221億,較24年12底的2,141億元有所上升,同期的總債務佔總資本比率為53%,也比24年底的52%稍為上升。不過,同期現金及銀行結餘678億元,加上集團尚未提用的銀行信貸額達1,394億元,為集團提供充裕的流動性。 復星的債務危機出現在2022年,集團多年的積極擴張令負債急速上升,但疫情對公司現金流有嚴重影響, 22年9月標普將復星評級從BB下調至BB-,一度令復星境外美元債斷崖式下跌,穆迪更在23年4月因信息不足而撤銷其評級。 不過復星持有的資產價值始終超過負債額,從22年中開始積極瘦身,有序地出售資產,包括青島啤、新華保險等國企股份,並積極地出售海外資產,改善融資渠道,成功令集團從債務危機中復蘇。 重投美元債市場 24年11月復星成功發行3億美元3.5年期高級無抵押債券,是復星隔三年多以來重啟境外美元債,標普認為此對復星融資溝通的拓寬起積極作用,給予公司信用評級BB-,展望穩定。至今年9月初,復星亦成功發行4億美元債券,票息6.8厘。 復星債務危機暫時紓緩,但股價仍在低位徘徊,現價約5.6港元,差不多只及債務危機前的一半。花旗指復星出售資產帶來的現金流有助提高股東回報,現價比資產淨值折讓七成,認為估價復修空間可期,將目標價提高至6.5元,建議買入。 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏
TikTok Deal

新聞概要:中美馬德里會談就TikTok交易達成框架協議

TikTok交易將化解美方對安全的擔憂,但同時保留這個熱門社交平台的「中國特色」    李世達 中美官員周一表示,雙方在西班牙馬德里舉行的會談中,就TikTok問題達成一項框架協議。美國總統特朗普隨後在社交媒體表示,該協議將在周五與中國國家主席習近平的通話中確認。 此次會談由中國國務院副總理何立峰率團,美方則由財長貝森特(Scott Bessent)領銜,議題涵蓋美方單邊關稅措施、出口管制以及TikTok問題。這是自美國總統川普今年4月啟動新一輪關稅戰以來的第四次會談。 這項涉及1.7億美國用戶的熱門社交媒體應用的潛在協議,成為這兩個全球第一與第二大經濟體在數月談判中罕見的突破。 據財新報道,中國商務部國際貿易談判代表兼副部長李成鋼表示,關於TikTok問題,中國一貫反對將科技和經貿問題政治化、工具化、武器化,絕不會以犧牲原則立場、企業利益和國際公平正義為代價,尋求達成任何協議。 李成鋼說:「中方將堅決維護國家利益和中資企業合法權益,依法依規開展技術出口審批。同時,中國政府充分尊重企業意願,支持企業在符合市場原則基礎上,開展平等商業談判。」 貝森特則在會談結束後表示,雙方就TikTok問題達成了框架協議,他稱這項協議是兩個私有主體之間的事,但商業條款已達成一致。他強調,該協議將解決美國在安全方面的擔憂,但同時會保留TikTok的中國特色。 CNBC報道稱,貝森特指出,在該框架下,可能會由美國控制TikTok的所有權。 TikTok的未來動向一直是中美談判焦點。特朗普今年以來已三度簽署行政令,將TikTok出售期限不斷延後,最新截止日期為9月17日。根據美方立法,一旦無法剝離,TikTok將面臨在美被禁的命運。 特朗普先前曾強調,美國已有潛在買家,包括地產大亨弗蘭克·麥考特(Frank McCourt)、AI初創公司Perplexity AI以及由Employer.com創辦人廷斯利(Jesse Tinsley)組成的財團等,不過方案涉及收購範圍與股權結構各有差異。 然而,TikTok是否能夠出售,最終需經中國政府批准。早在2020年,中國商務部與科技部便將「基於數據分析的個性化推送服務技術」及「人工智能交互界面技術」納入出口管制清單,意味TikTok核心演算法若要轉讓,必須獲得主管部門許可。 中方先前已多次強調,將依法依規處理TikTok相關事宜,堅決維護企業正當權益,並強調中國政府從未要求企業違反當地法律提供境外數據。 李世達 欲訂閱咏竹坊每周免費通訊,請點擊這裏