刘智恒

    

内地

    

陈天桥成美国大地主

曾经在内地网络游戏界叱咤一时的陈天桥,近日被外地媒体发现成为美国大地主,据土地报告(The Land Report)透露,陈天桥在俄勒冈州持有19万8千亩林地,是第二位拥有最多美国土地的外籍人。

出生于浙江的陈天桥,在上海长大,毕业于复旦大学,1999年创立了盛大互动娱乐,一度成为内地最大的网络公司,在美国纳斯达克上市后,更荣膺中国首富。至2012年将公司私有化,之后陆续卖掉盛大文学及盛大游戏。他于2015年斥资8,500万美元,向富达国民金融收购俄勒冈州林地。我们看,美国地大物博,林地并非核心地区的商业或住宅地,升值潜力似乎有限,陈天桥以几千万美元就做大地主,除非他有志于农林业发展,否则实际的价值未必太大。

人行出手撑楼市

内地楼市销售持续疲弱,《经济观察网》报道,人民银行批核1,000亿元的住房租赁团体购房贷款,支持8个城市购买商品房,再而用作长租房。涉及的8个试点城市包括天津、成都、重庆、福州,济南、郑州、长春及青岛,借款最长年期30年,利率3厘。

我们相信,新政策一方面可以让地方拯救部分项目,同时又可以带动购买力,支持地方楼市,另一方面也可为地区提供保障性租赁住房,实在一举多得。当然,以现时内地楼市情况,千亿元的购房贷款或许只是杯水车薪,而且出租房的回报未必可以抵销贷款利率,但在目前的楼市中,也是没办法中的办法,而且若推出后效果理想,或许中央会续在其它地方推行,又或会加大贷款金额,对楼市有一定效益。

龙湖拟提早还160亿债

市场有消息,龙湖集团(0960.HK)计划今年下半年,提早偿还明年1月到期的80亿港元银团贷款,而一笔明年底到期的80亿港元贷款,集团也计划明年陆续清偿。据报道,龙湖与部分境外债权人的会议中,表示会提早偿还贷款,计划是透过发行新债及向银行进行新贷款,当中发行的新债会由中债信用增进公司担保。

自从旭辉(0884.HK)及碧桂园(2007.HK)等较有实力的内房企业先后陷于债务危机,龙湖几已被视为民营房企最后一座大山,其一举一动备受关注,毕竟若连龙湖也出问题,民营房企将全面崩围。现时龙湖有意提早偿还债项,向外释出稳健信号,对集团本身及房地产市场也有利。

香港

    

合景鸭脷洲项目何去何从?

内房企业面对债务压力,除将旗下物业出售套现外,亦因资金有限,手上的合作发展项目也要适当减磅,最简单的方法莫过于将权益悉售予合作伙伴,前提当然是伙伴仍有财政能力。合景泰富(1813.HK)刚公布,将位于浙江宁波市的住宅项目5成权益,售予合作伙伴美的置业(3990.HK),作价4亿元。出售将令合景录得亏损近1.67亿元。

合景出售合资权益后,市场又想到其香港重点项目“凯玥”,2017年合景与龙光集团(3380.HK)以近169亿港元投得鸭脷洲地皮,每方呎楼面地价达22,118元,创下当时卖地纪录。发展商于去年初推售,每方呎均价50,800万元,但因为呎价高,而项目的单位面积较大,等闲逾千方呎,涉及银码动辄数千万港元,加上楼市回落,并不容易觅得买家。之前曾传长实(1113.HK)借收购凯玥的银团贷款而染指该项目,后又没有下文。至今楼盘销情不佳,发展商迟迟未能套现,楼价又持续调整,若没白武士挺身而出,项目会何去何从,最终会否被银团接管?

新盘挞订除笨有精

香港楼价向下调整,之前一两年出售的新楼盘陆续出现挞订,长实去年推售的油塘亲海駅II,近日接连有两宗挞订,各自损失订金129.4万港元。同区由五矿地产(0230.HK)发展的蔚蓝东岸,亦有一宗挞大订个案,买家被杀订金134.4万港元。中洲置业位于火炭的星凯.堤岸亦有一宗挞订,发展商没收订金77.1万港元。至于亿京旗下位于白石角的海日湾,亦录得1伙挞订。

楼市虽未大幅下挫,但楼价持续调整,加上现时中港经济疲弱,息口相信在一段时间持续高企,本地楼价难复旧观。个别高位入市人士(特别是两三年前买入楼花的买家)细心考虑,楼价相较高峰时已下调两成,挞订也是被没收5%或15%订金,计算下来尚属化算,倒不如选择壮士断臂,止蚀离场。

咏竹坊文章

Xiaomi CEO Lei Jun declared his ambition to make the smartphone maker one of the world's top five automakers i

    

向小米投下信心一票

《咏竹坊》本周报道小米(1810.HK)造车,集团创办人雷军在发布会上,展示小米第一辆电动车SU7,颜值超爆,设备也是高端,当市场猜度小米会再以平取胜时,雷军却反高潮,叫大家别期望可低价买入。他更扬言,要在10至15年成为全球五大车商。

市场有怀疑,小米在汽车行业只是菜鸟一名,如何可在强手环伺的新能源汽车市场占一席位。我们认为,截至去年11月,电动车的市场渗透率只是36%,加上车企逐渐拓展海外,整个新能源车市场仍是相当大,有足够空间让小米去开疆拓土。另一方面,雷军过往办金山软件(3888.HK),以及由一个手机门外汉去创立小米,最终都能成功,其能力无容置疑,加上小米这个大平台,有足够资金支持发展,因此我们也愿意投下信心一票。

蜜雪冰城“平”攻海外

内地茶饮龙头蜜雪冰城刚在香港旺角开设首家分店,旋即向港交所递交上市申请,市场消息集资金额介乎5至10亿美元。蜜雪冰城于1997年成立,发展至今已有35,000家分店,分布全国各地,去年首三季收入达154亿元。

蜜雪冰城能在市场脱颖而出,靠的是一个“平”字,最廉宜的几块钱有交易。集团初期采用农村包围城市策略,专攻三四线地区,再而借加盟商模式,令门店迅速增加。近年更积极海外扩张,复制内地“以平取胜”的模式拓展至东南亚,现时在越南就有4,000间分店,去年更宣布进军澳洲。蜜雪冰城于华人市场十分成功,在东南亚亦初见成果,但当开拓西方人为主的市场,就真的是对其能力的考验,毕竟西方人的口味以咖啡为主。

新闻

简讯:金表品牌西普尼首挂 半日大升248%

中国金表品牌西普尼(2583.HK)周二在香港首日挂牌,开市即升183.7%报84港元,之后股价续向上升,中午收市报103.1元,升248.31%。 公司发售1,060万股,每股29.6港元,为上限定价,本地发售录得2,504.9倍超额认购,国际发售获得2.9倍超额认购,集资净额2.68亿港元(3,400万美元)。 西普尼主要销售自主品牌“HIPINE”黄金表壳及表圈手表,并为国内知名珠宝品牌提供ODM及加工服务。2024财年收入4.6亿元,按年升2.5%,期内溢利4934.8万元,跌5.3%。 公司表示,所得款项主要用于进一步提升产能及扩大及优化销售网络、加强品牌建设,以及建立莆田研发中心加强研发能力。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:博泰车联首挂午收升4成

智能座舱解决方案供应商博泰车联网科技(上海)股份有限公司(2889.HK)周二首日挂牌,开市即升32%报135港元,之后股价续向上,中午收报142.8港元,升40%。 公司发售1,043.69万股H股,一成公开发售,每股售价102.23港元,公开发售录得超额认购近529倍,国际配售超额2.7倍,集资净额9.19亿港元。 集资所得的30%用于扩大产品组合和解决方案,进一步加强软件、硬件和云端车联网的全方位自主能力;另外30%用于提高生产、测试及验证能力;约20%用于扩大销售和服务网络,10%用于整合行业资源的战略性收购,余下10%作一般营运资金。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Cotti runs coffee stores

掀起中国咖啡战三年 库迪疲态毕现

这家国内第二大咖啡连锁企业去年高调宣称,将在今年底前开设5万家门店,如今声势已大幅减弱 重点: 截至今年8月,库迪咖啡仅拥有1.5万家门店,距其今年底5万家的目标相去甚远 今年早些时候,公司纽约首店开业之际,竞争对手瑞幸咖啡也同步入局 谭英 当中国流行文化试图为现代企业的“你死我活”竞争策略寻找历史注脚时,两千年前的三国时代常被援引为参照。那段群雄逐鹿的岁月最终在西晋实现大一统,但前提是经历多轮惨烈的混战。 随着中国咖啡战火蔓延海外,国内两大领军者瑞幸咖啡(LKNCY.US)与库迪咖啡正将战局推向全球。即便如此,主战场仍在中国本土,这里不仅要迎战星巴克(SBUX.US)等国际巨头,更需直面数十家海内外对手。 尽管今年初进军纽约的营销声势浩大,但在这场对阵瑞幸与星巴克的现代“三国之战”中,库迪咖啡显露后劲不足之势。 库迪与瑞幸在纽约的首店几乎同期开业,前者5月登陆布鲁克林及唐人街,本月再布点中城区;后者6月在中城开出两家美国首店。双方均迅速摒弃国内9.9元(约合1.4美元)的低价策略,转为采用3.5至7美元的星巴克式定价。 今年7月,美国总统特朗普对全球最大咖啡出口国巴西加征50%关税,导致美国咖啡价格飙升,两家企业似乎不以为意。但深层次看,两大咖啡新锐的真正战场在中国及更靠近本土的亚洲,星巴克等西方连锁品牌在此并无主场优势。 据研究公司Grand View Horizon数据,2024年东南亚、东亚及南亚咖啡市场规模高达642亿美元(含中国市场30亿美元),预计2025至2030年年均增长率达6.2%。这使得亚太市场几乎与美国676亿美元体量持平,后者同期年均增速预计仅为5.2%。 诚然,在中国家喻户晓的古典名著《三国演义》剧情正被复刻,亚洲其他地区正快速成为这场现代咖啡“三国之战”的新主战场。 两大品牌均以亚洲市场开启出海征程。瑞幸2023年在新加坡开出首家海外门店,目前在当地门店超60家;成立一年后,库迪2023年11月即在中国香港布局,次月迅速进军泰国及马来西亚,门店遍及韩国、印尼、日本、越南、菲律宾、新加坡、加拿大。 5万门店势难达标 作为市场后来者,库迪在国内尤其处于相对劣势。但在全球舞台,双方竞争态势更趋均衡,库迪的海外拓展速度已先行于对手。 凭借强劲增长,瑞幸已成资本宠儿,这主要受益于其疾速扩张。最新财报显示,公司第二季度营收同比飙升47.1%至124亿元(合17亿美元),净利润同比劲增43.6%至12.5亿元。其门店总数超2.6万家,绝大多数位于中国。 横向对比,星巴克全球门店3.2万家,6月底中国门店数达7,828家。但这家总部位于西雅图的巨头正进行美国业务重组,且与中国当前精打细算的消费群体脱节,使其在最新版咖啡“三国之战”中基本处于观望状态。 与此同时,库迪先前的扩张计划也遭遇困境。2024年,公司宣布计划在今年底,大约在其开业的同一时点,运营5万家门店。成立仅两年,库迪2024年10月便开出第10,000家门店,展现迅猛势头。 不过,官网显示,截至2025年8月,库迪全球28国门店仅达1.5万家。更有媒体披露,其中3,000家门店至年中仍未开业。即便这些门店全部运营,总量仍不及其承诺的2025年底目标的三分之一。除纽约开店等零星宣传,公司近期的推广活动已较首年明显减弱。 陆正耀、钱治亚两位瑞幸前联合创始人,因涉嫌主导数千万美元销售造假丑闻离职后,2022年10月创办库迪。据悉,这段“黑历史”令该公司当前激进的扩张计划融资受阻。 重资产布局或是库迪早期信心来源。去年11月,首席战略官李颖波在行业会议上透露,公司在安徽建成中国最大咖啡烘焙基地,年加工产能4.5万吨。瑞幸2024年也在临近上海的的昆山市,投产年烘焙量3万吨的工厂。 作为非上市公司,库迪仅零星透露财务状况。公司宣称今年4月联合外卖新军京东推出配送补贴,活动期间订单量破亿杯。据内部会议消息,陆正耀表示超過90%标准店型中,净利润逾1万元。 李颖波在近期加盟商会议上披露,5月单店月均经营现金流达2.7万至2.8万元,同比增40%。自2月起,库迪力推便利店式新加盟模式,同时售卖冰淇淋、方便面、瓶装饮料、热食及盒装简餐,以此区别于星巴克、瑞幸的传统咖啡专营形态,并宣布将在第三方超市设咖啡吧台。 值得注意的是,面对价格战压力,瑞幸过去一年悄然提价以遏制毛利率下滑。但库迪释放持久战信号,其与非洲生产商签订长期供应合约。星巴克持续进行的中国业务转型更赋予这幕现代“三国之战”变局新注脚,预示咖啡战终局来临前,必将经历更多峰回路转的剧情演进。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Pagoda taps investors with stock placement to repay high debt after weak results

业绩下滑债务高企 百果园配股集资还债

经营水果零售的百果园,公布中期业绩不久,即以大折让配股集资 重点: 公司今年上半年業績轉盈為虧蝕逾3億元 分店量大減近三成至4,386家   白芯蕊中国水果零售市场规模已超过1万亿元,行业有三大龙头,以“南百果、北鲜丰、西洪九”之称,当中“南百果”便是在香港上市的深圳百果园实业(集团)股份有限公司(2411.HK),但公司近年业绩滑落,2025上半年业绩更进一步恶化,最新更宣布大折让逾19%配股。 主打水果销售的百果园,完成公布中期业绩后,上周宣布按每股1.17港元,配售2.795亿股新H股,占扩大后H股总数约16.1%,较前一日收市价1.45港元大幅折让19.31%,集资3.27亿港元,当中2亿港元用作支付贸易应付款项,1亿港元用作偿还银行贷款。 百果园于2001年在深圳成立,2023年1月在港交所挂,据当时招股文件指,集团是中国最大水果零售商,但市占率只有1%,大股东是董事长兼执行董事余惠勇。经过此次配股后,其股权也从19.5%摊薄16.5%,但仍是最大单一大股东。 业绩盈转亏 回顾百果园表现,上市后首年业绩硬净,2023年盈利录得增长11.9%至3.62亿元,但踏入2024年业绩开始走样,单是上半年纯利就大幅倒退66.1%至8,851万元,整个2024年业绩更由盈转亏蚀3.86亿元。至于股价,在2024年便累计大跌76.9%。 集团在2024年业绩公布后解释,因竞争加剧加上消费者需求变化,以及自身经营周期调整带来挑战,导致业绩走样;但奇怪的是2024上半年业绩开始倒退,到2024下半年业绩转差,管理层忽然变得积极,频频在市场回购,2024年全年回购约4,920万股,金额达6,837万港元。同时在2024业绩大亏下,也派末期息每股0.0065元。 不过,从年初迄今起,回购的手影又未再出现,继2024年大幅亏损3.86亿元后,2025上半年亦亏损3.42亿元。再者,百果园的短期银行借款接近23亿元,非即期银行借款也亦达2.67亿元,资本负债比率由去年底的89.3%,增至今年上半年的103.5%,反映情况不大乐观。 由于业绩进一步恶化,集团大刀阔斧搬迁或关闭租金费用率高、人工费用高或经营业绩较差的劣势门市,更专注优势门店,因此零售门店总数按年净减少1,639家至4,386家。 另一方面,百果园2024下半年采取措施优化毛利率较低产品,以满足消费者在消费疲弱下,对高品质与高性价比产品要求,包括丰富产品种类及优化产品组合。从毛利率角度业务已趋稳,由2024年底的3.1%,升至2025上半年的4.9%。 生鲜产业链损耗高 不可否认,内地水果零售市场规模大,但前五大企业市场占有率只有3.6%,理论上业务发展及合并空间巨大,但百果园问题除了内地消费降级影响外,行业供应链问题才是关键所在。 据内地券商开源证券指,中国水果种类繁多,水果是易腐食品,每种水果质量标准、保存要求都不同,故新鲜度和品质要求较高。另一方面,水果产地多,涉及不同农场、种植者和批发商,供应链也复杂,对多数小型水果经销商库存管理难度大,因此要统一整条供应链较为困难,形成水果产业链经常出现存放效率低、高损耗率等问题,单是中国生鲜产业链整体损耗率达25%,变相阻碍产品附加值提升。 为减少损耗,实现经营效率全面提升,加上现代种植技术和农业科技发展,业内企业引入数字科技,优化果品品质、减少损耗,以实现经营效率的全面提升。 为针对痛点,百果园已在内地建立7个总仓及428个城市仓,提升供应链效率,以满足中小型水果供应商和夫妻老婆店的采购需求。 整体来说,百果园目前市账率只有0.2倍,市销率不足1倍,理论上估值处于偏低水平,配合毛利率有止跌回升的迹象,令股价在低位有支持,奈何集团整体收入下滑,加上内地楼市疲弱情况未改,令“财富效应”带动的乐观消费模式变得保守,消费者变得更为谨慎,直接打击各零售行业。同时公司未来仍需为物流设备作大量投资,因此百果园业务前景挑战大,中短期故事仍欠吸引力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里