刘智恒

    

香港

    

尖东曾是香港“夜缤纷”的繁华地

曾经标志着香港夜生活的大富豪夜总会,早于2012年结业,其位于尖沙嘴东部的旧址,一度获免税品店租用,但因疫情而退租,之后一直丢空,至近日由一财团以每月140万港元承租,面积5万平方呎,据报道会经营餐饮、娱乐场所及会议展览场地。

大富豪夜总会在上世纪80至90年代,是富豪纸醉金迷的销金窝,见证香港经济起飞,亦经常成为电影及电视剧的拍摄题材。随着内地腾飞,本港夜总会日渐昔微,尖东一家家夜店亦先后结业,最后连大富豪也黯然落幕,夜夜笙歌的尖东,灯红酒绿的生活已灰飞烟灭。是次虽有新的财团进驻,但时移世易,香港环境已改变,加上尖东的配套落后、商场破旧、规模细少,更没名牌名店,即使有新娱乐场开业,能否起死回生,市场也不寄厚望。

百年老店成集体回忆

过去的辉煌只能成为回忆,另一家港人熟识的酒家莲香楼,于2022年结业后,酒楼位于上环曾昭灏大厦的旧址,有报道指已获城规会批准,重建为一幢楼高30层的住宅,共有175个单位,每伙平均342方呎。莲香楼在香港曾是赫赫有名的酒家,历史达百年,多年来经营模式并没大改变,酒楼不设知客,茶客要自己找位置,亦容许搭位,食物款式多年变化不大,主打菜有酱烧骨、煎酿鲮鱼、霸王鸭。

社会在改变,经营者若仍沉醉昔日光辉或坚持以往的营运模式,赶不上时代,就会被淘汰,莲香楼可说是活生生的例子。曾经辉煌的食店,确实教人怀念,但另一方面也见到,随着社会生活水平提高,人们的饮食口味改变、对服务的要求提升,更要一个舒适及整洁的进食环境,但莲香楼仍一如过往,就难与对手竞争,最后只能成为港人的集体回忆。

新盘潜在供应3万伙

物业中介公司利嘉阁统计,今年本港潜在推售的新盘达到114个,可提供的住宅单位共38,045个,略低于去年40,291个约6%,但仍是自2005年后,十九年来的第二高。当中又以九龙启德区的供应最多,共有13个项目,可售单位7,349伙。

如果光看可出售的住宅单位,跟每年一手吸纳量约万多个比较,供应远远超过需求,骤眼看很是吓人。不过,以往多年潜在可推售单位都远较市场需求高,所以实际情况要视乎发展商推盘部署,若大家一窝蜂推售,楼价肯定崩围。可是今天本地发展商的负债比率仍然低,手上资金充裕,香港经济纵是疲弱但也不是衰退,发展商不需一下子将所有单位推出;相反在美息接近见顶,以及香港不断输入专才,本港楼市即使再调整,肯定也不会出现大跌。

内地

    

“保交楼”决定楼市生死

新华社报道,指住建部相关负责人透露,接受“保交楼”的专项借款项目,整体复工率达到99.9%。去年底在350万伙“保交楼”项目中,逾300万伙已交楼,比例超过86%。今年“保交楼”工作进入攻坚期,仍然需要各方群策群力,把最后的“硬骨头”解决好。

“保交楼”是内地楼市重中之重,虽然楼市持续走弱是不争事实,销售情况疲弱也不容否认;然而若接连出现楼盘烂尾,问题就严重得多,那时市场的信心会崩溃,没人敢轻言入市,楼价及交投将一落千丈。因此,中央十分重视“保交楼”,可说是力守房市的最后底线,处理不好,不但楼市及经济陷于困境,更有可能动摇社会民生。

华住佳绩股价急弹

经营及管理酒店的华住集团(1179.HK),去年第四季度的内地业务理想,平均可出租客房收入已超越2019年同期。集团第四季新开酒店共460间,同时关闭225间,全年净增加852间。受到利好消息带动,华住股价连升三天,升幅超过一成。

内地的旅游及出行自疫后出现爆发增长,除交通外,酒店业最受惠,多家酒店的业务甚至回复至疫前。我们估计,今年初期内地酒店表现仍然理想,但下半年暂时较难预计,因为旅游业迅猛的增长,很大程度是过去几年疫情封关,市民不能外出,复常后遂出现一波又一波的报复性旅游,随着时间过去,热情或许会减退,特别内地经济并不太理想,房价又下滑,市民财富效应失去,对旅游消费会有影响。

咏竹坊文章

Aoyuan secures respite through debt restructuring

    

奥园重组的一线龧光

内房债务重组迫近眉睫,好几家房企面临清盘危机,本周《咏竹坊》报道中国奥园(3883.HK)的债务重组有突破进展,涉及61亿美元的境外债重组,虽被其中一位债权人平安海外反对,但仍获法院批准,加上集团去年9月共12只境内债务获展期,奥园的债务压力暂可舒一口气。

奥园成功通过债务重组,对于内房企业及整个内地楼市来说,均属利好消息,毕竟奥园若被清盘,资产很大机会在市场放售,一下子有大量物业求售,市场将要承受更大压力。不过,我们认为内房纵可削债及延期还款,重组的债务在未来仍要偿还,而房企有否能力还债,最大关键是看销售成绩,是否有资金回笼。按目前中国楼市,今天的情况未许乐观,因此房企仍面对颇大的压力。

罗素街铺王租金跳水

《咏竹坊》报道中式餐饮连锁店和府捞面有计划在港上市,集资1至2亿美元,筹备上市前,集团先在港开设分店,以增加集团知名度。分店设于铜锣湾罗素街,位置之前是由名牌Prada租用地下至三楼,当年月租900万港元,呎租平均600港元。现时和府只租用地铺,月租30万港元,呎租190港元。

与Prada租金比较,和府的租金差距近七成,而且Prada每方呎600港元是以四层楼面平均租金计算,事实地铺租金应更高。从这宗租务反映,香港的租金下调幅度相当大,特别该铺处于罗素街,属港岛黄金地段,过往多是国际名牌租用,现本港经济疲弱,内地豪客减少,奢侈品市场受影响,昔日的天价租金已成为绝唱。

新闻

简讯:中国业绩拖累 百威亚太首季利润劲挫近两成

百威亚太控股有限公司(1876.HK)周四公布,2025年首季度营收同比下降7.5%至14.6亿美元。尽管多数市场实现稳健增长,仍难抵消中国区业务的下滑。 当季净利润同比下跌18%,由去年同期的2.87亿美元降至2.34亿美元。 中国营收同比减少12.7%,导致亚太地区西部整体营收下降11.7%。而在韩国市场双位数增长的拉动下,亚太地区东部营收同比得以增长11.7%。 公司称:“2025年第一季度,我们在亚太地区的业务部分抵消中国的挑战。但仍受到主要运营地区和即饮渠道持续疲软影响,而占我们约四分之一的中国市场库存销量亦下跌。” 财报发布后,百威亚太股价周四收跌1.8%至8.31港元,目前股价处于52周波动区间中位。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:钧达股份首挂升逾6%

光伏电池制造商海南钧达新能源科技股份有限公司(2865.HK; 002865.SZ)周四在港交所挂牌上市,开报22.20港元,较招股定价22.15港元高0.2%。至中午收报23.6港元,升6.54%。 公司公布,全球发售6,343.23万股H股,香港公开发售占10%,净筹约12.92亿港元(1.66亿美元)。其中,香港公开发售获3.5倍认购,国际发售获1.08倍认购。 钧达股份主营高效光伏电池的研发、生产和销售。根据弗若斯特沙利文的资料,按2024年的出货量计,该公司的N型TOPCon电池全球市场份额达至约24.7%,排名第一。 今年首季,公司收入18.75亿元,同比下降49.52%,录得净亏损1.06亿元,亏损较去年第四季收窄约39%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
Busy Ming operates convenience stores

中国消费降级 鸣鸣很忙趁势赶上市

这家零食店运营商申请赴港上市,它通过严格的成本控制,在下沉城市售卖平价零食 重点: 鸣鸣很忙集团利用持续更新的平价产品组合,吸引小城市的消费者购买其零食,公司已申请在香港上市 这家零食店运营商在2022年至2024年间大举扩张,收入增长8倍,但去年的毛利率却非常低,仅为7.6%    谭英 如果说中国消费高昂的米其林星级餐厅在当前的经济低迷时遭重创,那么折扣零食的境况则截然相反,尤其是在小城市。这些城市历来被罗森和7-Eleven等大型跨国连锁便利店所忽略,甚至也遭到了易捷、天府和昆仑好客等本土巨头的漠视。 湖南鸣鸣很忙商业连锁股份有限公司轻而易举地填补了这一空白,公司目前正在试水资本市场,计划在同类公司中率先登陆港股市场。公司在2023年由“零食很忙”和“赵一鸣零食”两个连锁品牌合并而成,此后其经营超低价零食加盟店这一模式取得巨大成功。合并时,这两家连锁店都在快速扩张,凭借低廉的启动成本(包括廉租门店和母公司的大力支持)吸引了众多加盟合作伙伴。 鉴于联席保荐人是高盛和华泰国际,此次上市的规模可能相对较大,或将募集不低于1亿美元资金。上个月,一项涉及早期投资者红杉资本(原名红杉中国)的股权转让,对该公司的估值为100亿元(14亿美元)。 鸣鸣很忙集团售卖散装零食这个细分市场相对较新,产品以小包装称重出售,折扣力度很大,通常比传统超市价格低25%至30%。品种多样和快速销售是其商业模式的关键。据iMedia的数据,这类门店(中文叫“量贩店”)的数量从2021年底的2,500家,激增至今年的45,000家。这一爆发式增长主要归功于鸣鸣很忙集团,后者目前拥有超过14,000家门店,占全国门店总数的近三分之一。 鸣鸣很忙集团明亮的黄红色调门店,在中国的县城和乡镇随处可见,售卖的零食琳琅满目,而且门店之间通常只有几百米的距离。门店的选址优先考虑住宅区、大学和工厂周边的商业区以及乡镇。 2024年,公司门店的商品交易总额(GMV)达到555亿元(76.8亿美元),交易单数超过16亿笔,成为中国最大的休闲食品饮料连锁零售商。公司按食品饮料GMV计算也是中国第四大连锁零售商。 该公司未进驻大城市,不过正在考虑进军北京郊区,并在广州周边的城中村开设了100家门店。每家门店面积在100至150平方米之间,过道宽敞、光线明亮的设计意在吸引顾客在各种零食之间流连忘返。联合创始人兼副董事长赵定喜欢在办公室墙上挂一块写着“世界和平,零食自由”的牌子,这凸显他致力提供即使是薪资最低的工人,也能享用的零食的理念。 鸣鸣很忙集团的超低价,比如一罐可乐1.8元,一包乐事薯片2.8元,常常让人联想到中国电商巨头拼多多(PDD.US)。后者的出名之处在于产品周转迅速,并通过消除中间商和鼓励买家组团批量购买的方式压低价格。 配送便捷产品推陈出新 和拼多多一样,鸣鸣很忙凭借规模优势,以及由36个配送中心组成的网络,在压低价格的同时,还能确保产品广泛供应至各加盟店。其门店大多分布在配送中心300公里半径内,且商品运输无需冷链支持。更值得注意的是,鸣鸣很忙集团的库存周转率只有11.6天,远低于传统商超的30天甚至以上。 鸣鸣很忙的另一个榜样是蜜雪冰城(2097.HK),这是一家以价格极低著称的冰淇淋和茶饮连锁店,比如冰淇淋仅售2元。赵定此前曾宣称,他希望自己的门店能成为零食界的“蜜雪冰城”。 鸣鸣很忙集团的毛利率相当低,去年仅为7.6%,远低于蜜雪冰城的32.5%,也低于高端零食公司良品铺子(603719.SS)的27.8% 。但该公司希望投资者能忽略这一点,转而相信其快速增长的故事。 鸣鸣很忙集团在2023年合并重组后加速扩张,加盟门店数量从2022年底的1,902家激增至去年底的14,394家,增幅超七倍,业务覆盖28个省份,加盟商达7,200家。更惊人的是,同期营收从42.9亿元(约合5.93亿美元)飙升至2024年的393亿元,增速更为迅猛。 尽管利润率极低,但公司的盈利能力相对较强。去年,它的净利润为8.29亿元,几乎是2023年2.18亿元的三倍。 狂奔路上不乏劲敌。它的竞争对手包括万辰集团(300972.SZ),后者整合旗下的几个区域品牌打造出了“好想来”。好想来的门店网络规模与鸣鸣很忙集团不相上下,去年底拥有14,196家门店,零食收入为318亿元。 鸣鸣很忙集团的合并背后,是两位企业家的强强联合,他们认为合并各自的业务能让双方都变得更加强大。合并后,两人中年龄较大的晏周目前担任公司董事长,他于2017年创办了“零食很忙”连锁店,该连锁店的名字灵感来自台湾流行歌手周杰伦的一首歌。到2023年中,该连锁店已扩张到3,000家门店。 赵定投身零食界的时间要早得多,早在2008年,他就在自家20平方米的店里卖各种炒货、瓜子和花生。后来,他创办了赵一鸣零食,2022年开始加盟经营时,该品牌有84家门店。到2023年中,加盟店数量增加到2,200家。他曾经在接受采访时表示,原本只想养家糊口。但他洞察到,随着消费习惯改变,消费者不喜欢购买大包装的产品了。于是,他开始转型小包装策略,实现销量翻番。 2018年,29岁的赵定遇到了零食很忙的创始人晏周。后者告诉他,加盟不仅仅是让别人使用自己的品牌名称。这让赵定下定决心打造自己的品牌,最终他创立了用自己儿子的名字命名的赵一鸣零食,该品牌所信奉的理念是提供价格低廉、种类丰富的产品以及良好的购买体验。现在,赵定和晏周都希望说服香港的投资者相信这种体验,让鸣鸣很忙集团成为中国平价零食界的拼多多和蜜雪冰城。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

简讯:沪上阿姨上市首开升近七成

内地茶饮沪上阿姨(上海)实业股份有限公司(2589.HK)周四在港挂牌,开市报190.6港元,较招股定价每股113.12港元高68%,中午收市报172.8元,升52.8%。 沪上阿姨发行241万股,招股价介乎95.57港元至113.12港元,一成于香港公开发售,九成国际配售,集资总额2.73亿港元。公开发售录得超额3,616倍,国际配售超额1.57倍。 是次集资所得,25%用于提升数字化能力、 20%投入研发、20%加强供应链能力、15%提升品牌及扩张门店网络,10%用于各项营销活动。 过去三年,沪上阿姨的收入分别为22亿元、33.5亿元及32.8亿元,利润为1.5亿元、3.8亿元及3.3亿元。门店分别为5,307家、7,789家及9,176家。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里