中国金茂控股分拆旗下物管业务上市,筹资最多6.8亿元

重点:

  • 金茂物业服务已启动公开募股程序,计划在香港上市后,积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
  • 物管行业受惠城镇化水平提升,为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务,培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能,这次作出相关举动的,轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布,把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,并于当天开始招股;公司于全球发售1.01亿股,每股定价7.52港元至8.14港元,筹资最多8.25亿港元(6.8亿元), 本周三截止申购,预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商,截至去年底止,在管总建筑面积约3,640万平方米;其中,住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂,持有约67.5%股权,而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业,后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示,金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元,同比增长57.6%。期内,净利润为1.09亿元,同比大增105%,净利润率也从8%提升至10.4%,主要是公司新咨询和其他增值服务产品,例如前期规划及设计服务和交付后服务等,具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”,改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式,加上2021年内地出台利好物管行业政策,令内房分拆旗下物管业务上市的活动,如雨后春笋般频密。另一方面,出于争取市占率及提升规模效益的考虑,行业内的收购合并等资本操作,也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%,以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示,公司的相关指标分别为69%、52%和126%,全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康,它为什么要分拆物管业务上市呢?正如金茂物业服务在招股书披露,公司希望藉着这次筹资,加快并购同业的步伐,并提升经济规模效益,同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由,与过去上市的多家物管企业一样,有点陈腔滥调,但却是现实考虑。

事实上,金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中,有92.5%是来自两家母企,或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底,公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企;由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积,仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言,自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务,减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多,当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会;约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展:约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称,将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权,目标是在2024年底前,可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商,以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢?事实上,中国城镇化进程加快,带动人均可支配收入持续增长,是利好中国物管行业发展的重要因素,因此公司看准这个商机,期望抓紧市场机遇,透过筹资上市增强收购资本,也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示,城镇人口的人均可支配收入从2016年起,以6.9%的年复合增长率,稳步增加至2020年的43,834元。期间,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积,从2016年起以15.7%的年复合增长率,增加至2020年的4,880万平方米,物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元,年复合增长率为15.2%。

以2020年为例,一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费,明显比三四线城市为高,这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算,金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中,排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元,引伸至全年约1.46亿元,按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元),相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中,碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目,而且体量也比较接近。如果以相同方式计算,两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍,可见金茂物业服务的估值明显比同业高,反映招股价定位进取。因此,该股招股反应平平,其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额,占公开发售部分筹资金额不足三成,反映投资者对其并不热衷。

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新闻

洪恩以静制动 应对经济不确定性

这家儿童教育产品和服务供应商,第二季度营收仅增长4.5%,但得益于研发支出削减,利润近乎翻倍 重点 洪恩二季度营收增长4.5%,表现平平,但受益于成本控制,力保利润率,实现利润的强劲增长 在去年底达到峰值后,该教育公司的递延收入连续第二个季度下降       阳歌 中国两年前对教育行业的严厉整顿摧毁了整个行业,包括数十亿美元计的市值,因为这个行业的很大一部分在短短几个月里就被抹去。但现在尘埃落定,一个新的问题出现了,那就是剩下的幸存者,是否有可能真的再次得以蓬勃发展? 在这一点上,洪恩教育(IH.US)的最新财报看上去不太令人鼓舞。季报显示,该公司的业务实际上处于暂停状态,勉强实现了个位数的收入增长,这对于杂货店等增长缓慢的行业来说可能还不错,但从增长的角度来看,实难令人兴奋。 洪恩本季度利润几乎翻了一番,乍看令人印象深刻。但细看就不难发现,其利润增长和前几个季度的三位数增长相比,其实有所放缓。更重要的是,大部分增长都来自该公司削减研发支出而节省的成本。 这种削减现在可能对利润有利,但同样,它们并不是一家渴望增长的公司该有的标志。 洪恩在两年前的整顿行动中幸存了下来,至少这一点应该受到称赞。那次整顿行动主要针对的是K12学科类课后辅导服务提供商。由于产品和服务更多聚焦于培养幼儿的创造力和学习技巧,而不是特定的学校科目,洪恩得以幸免。 但在经历了这次打击之后,该公司始终未能用2020年IPO前后取得的那种两位数,甚至三位数的高收入增长来激起投资者的兴趣。因此,其股价较IPO价格下跌了约四分之三。这可能比很多破产的教育机构要好,但如此疲软的增长很难吸引新投资者购买它的股票。 洪恩较为正面的一个特点就是它的盈利能力,因为它的大多数同行还在亏钱。相比之下,该公司去年扭亏为盈,并在最新报告期内连续第六个季度实现盈利。但其市盈率目前仅为7倍。 其市销率略好一些,为1.2倍,因为投资者认可该公司至少实现了盈利这一点。相比之下,还处于亏损的网易有道(DAO.US)市盈率仅为0.63倍,不过瞄准成人教育的粉笔(2469.HK)在今年首次实现盈利后,市销率涨到了3.3倍。 洪恩的股价在上周四公布业绩后的两个交易日内上涨了5.5%。 但后来又在周一回吐了所有涨幅,这很好地总结了投资者对这家公司,可能也是对当今中国教育行业缺乏兴趣这一现实。 这种情况不太可能在短期内做出改变,因为目前中国经济的不确定性导致消费者控制支出。尽管中国家长以舍得在教育上投资而闻名,但在经济不确定时期,这类支出也是相对容易最先被砍掉的支出之一。 谨慎行事 近来,洪恩似乎也变得更为谨慎,在当前的经济气候下,这或许是一个值得称赞的品质。该公司在二季度将总体运营成本实际削减了7.6%,至1.3亿元,其中研发支出削减19%。 与此同时,销售和营销支出增长21%,表明该公司仍在为现有产品争取新客户。因此,洪恩在二季度的平均月活跃用户数(MAU)同比增长11.7%,达到 2,030万,这是其主要业绩指标中为数不多的两位数增长之一。 另一个积极的趋势来自递延收入和预付款,在去年底达到峰值后,过去两个季度一直在降。这一数字在2021年底为3.03亿元,但在去年底急剧上升至3.79亿元,因为在中国采取严格的疫情限制措施期间,消费者难以支付账单。 但这一数字今年开始下降,到6月底回落至3.26亿元。虽然中国取消“清零”政策可能是这种改善背后的主要推动力,但洪恩在当前经济放缓的环境下变得谨慎起来,也应该是原因之一。 然而,在经济不确定时期,谨慎是值得称赞的事情,但它很难让人感到兴奋。洪恩二季度的营收仅增长4.5%,从上年同期的2.31亿元增至2.41亿元。这一小幅增长,加上对成本的控制,帮助该公司将毛利率维持在相对强劲的70.9%,与上年同期的70.8%大致持平。正如我们之前提到的,该公司的利润增长了93%,达到4,210万。 洪恩的财报中另一个略显积极的因素是现金持有情况,这个数字从去年底的10.5亿元小幅升至6月底的11亿元。虽然这看起来可能并不是一个令人兴奋的数字,但在目前的环境下,任何增长都表明该公司不会很快面临现金短缺的问题。 最后,我们还是要回到开头提出的问题,也就是:洪恩和其他民办教育公司还能恢复它们之前的高速增长吗?实话说,中国人一直非常重视教育,几千年来的传统现在也很难改变。 这意味着该市场在未来仍有很大的潜力。但首先,中国必须克服当前的经济放缓,恢复更稳定的增长。而且,未来的打击行动总是有可能发生的,在可预见的未来,这仍会是一个主要的风险因素。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 
IH.HK
Lithium miner Ganfeng Lithium announced Monday that it will acquire 33.33% of Chongqing Ruichi Automobile for 1 billion yuan.

快讯:赣锋锂业购电动车企33.3%股权

最新:锂化合物生产商江西赣锋锂业集团股份有限公司(1772.HK;002460.SZ)周一公布,计划以10亿元现金认购瑞驰电动新增注册资本,增资完成后,将持有该公司33.33%股权。 利好:瑞驰电动聚焦于电动商用车业务,是一家具盈利能力的公司,今年首7个月的净利润为2,493万元,赣锋锂业收购其股权,将有助扩大新能源产业链的下游业务。 值得关注:截至今年6月底,赣锋锂业拥有的现金及现金等价物为101亿元,这宗交易将耗用其约10%的现金,但公司预计对财务状况不构成重大影响。 深度:赣锋锂业是一家布局全球、处于产业链上游的大型锂产品生产商,主要开发阿根廷、澳洲及中国境内的锂矿。受惠于下游客户对碳酸锂产品的需求强劲增长,相关产品销售价格按年大涨,加上动力电池及储能产业市场持续膨胀,该公司的锂电池板块销量明显增加,引领去年收入及净利润分别大涨275%与292%。但踏入2023年,全球锂矿行业开局不顺,锂价跌势未止,其上半年收入虽上升26.5%至181亿元,但净利润却减少19.4%至58.7亿元。 市场反应:赣锋锂业周二股价下挫,其港股中午收盘跌2.7%至32.05港元,创52周新低。 记者:欧美美 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联络investors@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
1772.HK 002460.SHE
Weilong is opening up a third front

冀突破销售瓶颈 卫龙辟第三战线 

内地辣条一哥卫龙,8月份通过零食专卖店管道的销售量按月大增38.1%,这个新销售模式能否帮助公司业务更上一层楼? 重点: 卫龙在8月份通过零食量贩渠道共销售37.18万箱产品,较7月份增长38.1%。 以往公司近九成销售来自线下经销商进行,一成来自线上渠道,未来零售专卖店渠道将是第三个增长点。       罗小芹 卫龙美味全球控股有限公司(09985.HK)上半年业绩得以转亏为盈,有赖期内淘汰低价或无利可图的产品类别,但调整产品架构只能改善毛利率,要提升销售收入,有需要在线下及线上渠道以外开辟第三条战线。 根据卫龙公告,最近几个月以来,公司与数十家零食量贩系统达成了合作,零食专卖店管道的销售持续上升,增长迅速,通过差异化的产品及定价策略,进一步拓展年轻消费客群,发展线下销售网络。公告正好反映新策略初步取得成果。 卫龙表示,8月份通过零食量贩渠道共销售37.18万箱产品,较7月份增长38.1%。公司并指,面对中国休闲食品行业管道的多元化变化,及部分线下销售渠道的消费流量下降,公司积极拥抱新兴零食专卖店管道带来的增长机遇,持续加强全管道运营及扩张策略。 卫龙是内地领先的辣味休闲食品企业,按2021年销售额计,卫龙于所有辣味休闲食品企业中排名第一,但因为辣味食品市场高度分散,竞争非常激烈,卫龙的市占率也只有6.2%,而且近年业务高增长不再,有进入瓶颈之势。 去年12月卫龙登陆港股,招股价为10.56港元,经历过上市初期的短暂蜜月期后,股价拾级而下,今年8月22日一度探底至6.31港元,几乎较52周高位12.14港元腰斩近半,让公司更有迫切性改善业务利润率。 新模式试水温 对于零食量贩的新商业模式,卫龙于上月公布的中期财报早已披露端倪,今次公告亦显示新商业模式率先在7月试水温。 根据上半年财报,卫龙今年上半年收入23.27亿元,收入实现3%小幅增长,净利润4.47亿元,去年同期则亏损2.61亿元,期内毛利率由上年度同期的38.1%增加9.4个百分点至47.5%。 若比较其他以辣味食品见长的上市公司,普遍收入都快速增长。例如:盐津铺子(002847.SZ)收入同比增速高达56.64%;周黑鸭(1458.HK)、绝味食品(603517.SH)及劲仔食品(003000.SZ)的收入同比增速分别为19.8%、10.91%及49.07% 虽然收入小幅增长,但卫龙优化产品结构,变相提高产品的均价,从而改善毛利率,更实现扭亏为盈,主要原因是卫龙上半年对主要产品进行结构调整,变相提高平均售价,加上原材料价格下降,而通过持续优化生产工艺流程,亦优化了成本管理。 今年上半年销售收入23.3亿元中,近九成是来自线下经销商,是公司主要销售渠道,销售额约为20.65亿元,其余一成来自线上经销商,例如卫龙食品通过天猫、京东、拼多多、抖音及快手等线上平台进行直销。 即使卫龙整合了线下传统及线上渠道,但公司仍面对客流量下滑的负面影响,意味公司高增长年代已不再,就算上半年扭亏为盈,也未能泛起太多涟漪,近期股价只徘徊7.5港元水平。 拓零售专卖店渠道 零食专卖店渠道的利润率与线下渠道应该相差不大,但预计会高于线上渠道,因为参与线上经销的都是强势大平台,卫龙通常都会向这些平台更多让利,以取得广告宣传效果。 今年上半年卫龙的经销及销售费用为3.67亿元,同比增加36.3%,占期内总收入的15.8%,而去年同期经销销售费用占比为11.9%。经销及销售费用增加进一步印证线上渠道实际促销作用有限,主要用于宣传。 正如公司所言,经销及销售费用的增加主要两方面,一是推广及广告费用同比大增1.46倍至8,980万元,公司在电商平台以及其他线上媒体平台开展的线上广告活动(例如直播)和达人推广活动以及户外媒体上组合投放活动增加;二是因销售团队不断扩大,期内雇员福利费用增至1.65亿元所致。 究竟卫龙现价昂贵吗?公司的延伸市盈率(Trailing PE)19.4倍,低于竞争对手周黑鸭、绝味食品及劲仔食品的64.36倍、59.12倍及29.84倍,这反映出卫龙因业务增长停滞不前而出现股价折让,若卫龙能成功开辟新战线,将有助重估公司价值。 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联系我们了解更多详情。 咏竹坊专注于在美国和香港上市的中国公司的报道,包括赞助内容。欲了解更多信息,包括对个别文章的疑问,请点击这里联系我们。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
9985.HK
C-Mer Eye Care announced last Friday that it had repurchased a total of 1.35 million shares from the market over the past five trading days.

快讯:希玛眼科掷490万港元回购股份

最新:希玛眼科医疗控股有限公司(3309.HK)上周五公布,在过去五个交易日从市场回购合共135万股,每股作价介乎3.55至3.73港元,总值490万港元(455万元)。 利好:股份回购会减少公众持有的股票数量,在利润及股息不变的情况下,每股收益及获分派的股息将会增加。 值得关注:由于希玛眼科的股价正处于过去52周的中低端水平,公司可能选择在此刻回购,以提振股价表现。 深度:希玛眼科由香港著名眼科医生林顺潮于2012年创立,是大湾区领先的连锁眼科医疗集团,公司于2018年成功在港交所上市,截至今年6月底,在中国内地拥有8间眼科医院和两间眼科诊所。该公司近年把业务扩展至包括牙科、整型外科、医学美容、家庭医学和肿瘤科等多个专科服务,令收入稳步上升。不过,该公司去年却转盈为亏,主要因为其位于上海及北京的核心眼科业务在疫情中受到打击而出现亏损。 市场反应:希玛眼科周一股价下跌,中午收盘软1.6%至3.59港元,比52周低位稍高16.6%。 记者:欧美美 有超赞的投资理念,但不知道如何让更多人知晓?我们可以帮忙!请联络investors@thebambooworks.com 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
3309.HK