中国金茂控股分拆旗下物管业务上市,筹资最多6.8亿元

重点:

  • 金茂物业服务已启动公开募股程序,计划在香港上市后,积极收购物管公司或提供社区产品及服务的公司
  • 物管行业受惠城镇化水平提升,为公司加速发展提供诱因

罗小芹

中国房地产商正源源不绝分拆物业管理业务,培养这些物管子公司“自给自足”的求生技能,这次作出相关举动的,轮到中国金茂控股集团有限公司(0817.HK)。

中国金茂控股上周五宣布,把旗下物管业务金茂物业服务发展股份有限公司(0816.HK)分拆到港交所主板上市,并于当天开始招股;公司于全球发售1.01亿股,每股定价7.52港元至8.14港元,筹资最多8.25亿港元(6.8亿元), 本周三截止申购,预计3月10日上市。

金茂物业服务是中国高端物业管理及城市运营服务提供商,截至去年底止,在管总建筑面积约3,640万平方米;其中,住宅物业及非住宅物业分别各占64.4%及35.6%。

金茂物业服务的最大股东为中国金茂,持有约67.5%股权,而中国金茂则是中化集团旗下房地产开发业务平台企业,后者间接持有中国金茂约35.3%股权。

根据招股书显示,金茂物业服务去年前三季度收入10.49亿元,同比增长57.6%。期内,净利润为1.09亿元,同比大增105%,净利润率也从8%提升至10.4%,主要是公司新咨询和其他增值服务产品,例如前期规划及设计服务和交付后服务等,具有较高的利润率。

自从2020年中央政府明确内地房企融资管理规则的“三道红线”,改变以往内房倚重债务融资来推动的急速发展模式,加上2021年内地出台利好物管行业政策,令内房分拆旗下物管业务上市的活动,如雨后春笋般频密。另一方面,出于争取市占率及提升规模效益的考虑,行业内的收购合并等资本操作,也同时比过去来得频密。

“三道红线”是代表资产负债率(不含预收款项)不得大于70%、净资产负债率不得大于100%,以及现金短债比率不少于1倍。按照中国金茂2021年6月底止的中期业绩显示,公司的相关指标分别为69%、52%和126%,全部都满足“三道红线”的官方规定。

估值比同业高

既然财政状况健康,它为什么要分拆物管业务上市呢?正如金茂物业服务在招股书披露,公司希望藉着这次筹资,加快并购同业的步伐,并提升经济规模效益,同时减低对母公司项目过度倚赖的风险。这些理由,与过去上市的多家物管企业一样,有点陈腔滥调,但却是现实考虑。

事实上,金茂物业服务在2021年前三季的物管服务分部总收入中,有92.5%是来自两家母企,或是其合营企业与联营公司所开发的项目。截至去年9月底,公司在管建筑面积的86.6%也是来自两家母企;由独立第三方所开发物业的在管合约建筑面积,仅占同期在管总面积的13.4%。公司在招股书坦言,自2020年起已积极拓展独立第三方的物管业务,减低对单一最大客户、主要股东中化集团的依赖。

公司筹资金额不多,当中约55%会用于物色与物业管理、城市运营服务或社区运营相关的战略投资及收购机会;约22%用于升级智慧管理服务系统、智慧社区及智慧城市解决方案的发展:约13%用于进一步开发社区增值服务。

金茂物业服务称,将考虑按市盈率约10倍至25倍收购或投资其他物管公司的大多数股权,目标是在2024年底前,可能收购或投资约3到8家物管公司及城市运营服务商,以及约3到5家提供社区产品及服务的公司。

为什么金茂物业服务锐意扩充发展呢?事实上,中国城镇化进程加快,带动人均可支配收入持续增长,是利好中国物管行业发展的重要因素,因此公司看准这个商机,期望抓紧市场机遇,透过筹资上市增强收购资本,也属无可厚非。

根据中国指数研究院的资料显示,城镇人口的人均可支配收入从2016年起,以6.9%的年复合增长率,稳步增加至2020年的43,834元。期间,中国物业服务百强企业的平均在管建筑面积,从2016年起以15.7%的年复合增长率,增加至2020年的4,880万平方米,物管服务平均收入也增至2020年的9.14亿元,年复合增长率为15.2%。

以2020年为例,一二线城市住宅物业及商业物业的平均物业管理费,明显比三四线城市为高,这对于管理高端物业为主的金茂物业服务有利。如果按高端物管服务项目的在管建筑面积计算,金茂物业服务2020年在北京物业服务百强企业中,排名更高达第二位。

金茂物业服务去年前三季净利润为1.09亿元,引伸至全年约1.46亿元,按招股价计算的市值约67.8亿港元至73.4亿港元(55亿元至60亿元),相当于市盈率37.6倍至40.7倍。

在港股上市的同业中,碧桂园服务(6098.HK)与越秀服务(6626.HK)在管物业包括住宅和商业项目,而且体量也比较接近。如果以相同方式计算,两者的预测市盈率为29.3倍与10.3倍,可见金茂物业服务的估值明显比同业高,反映招股价定位进取。因此,该股招股反应平平,其“借钱打新”部分仅接到約2,300万港元申购额,占公开发售部分筹资金额不足三成,反映投资者对其并不热衷。

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新闻

简讯:多点数智准备申请稳定币牌照

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简讯:淘宝启动500亿元补贴计划

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简讯:首开即崩盘 拨康视云午收劲跌30%

眼科医药公司拨康视云有限公司(2592.HK)周四在港首日挂牌,开市股价即跌6%报9.5元,之后股价持续下跌,中午收市报7.04元,跌30%。 公司发售6,058.2万股,每股定价10.1元,录得超额认购78倍,国际配售并不足额,集资净额5.22亿元。 拨康视云2022及2023年均未有收入,至2024年则录得收入1,000万美元,去年亏损9,913万美元,按年收窄23%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
HBM notches up another mega deal

和铂医药获6.7亿美元BD大单 转型之路能否久长?

随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平 重点: 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,已经完成了17次BD出海交易 由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,业绩容易出现波动    莫莉 从全链条重资产模式到以BD(Business Development)为主要收入来源的轻资产商业模式,和铂医药走出了一条与其他创新药企业截然不同的发展之路。上周一,和铂医药控股有限公司(2142.HK)宣布与大塚制药株式会社(4578.T)达成全球战略合作,以最高6.7亿美元(48亿元)的交易总金额将其自主研发的BCMA×CD3双特异性T细胞衔接器HBM7020在大中华区之外的开发、生产和商业化权益出售给大塚制药。 根据协议条款,和铂医药在此次BD交易中将获得总计4700万美元的首付款和近期里程碑付款。此外,在达成特定研发和商业里程碑后,和铂医药还有权获得高达6.23亿美元的额外付款,以及基于未来产品净销售额的分级特许权使用费。 交易对象HBM7020是一款针对BCMA(B细胞成熟抗原)与CD3(T细胞表面抗原)的双特异性抗体,可以有效激活T细胞并杀伤目标恶性B细胞。2023年8月,HBM7020获批在中国开展针对癌症的I期临床试验。全球首个被批准上市的BCMA/CD3双特异性抗体强生Teclistamab,被获批治疗多发性骨髓瘤。 和铂医药在创新药业界有“BD之王”的称号,根据行业媒体医药魔方的统计,和铂医药已经完成了17次BD出海交易,仅仅是今年上半年,和铂医药就通过license-out、NewCo等方式完成了6笔交易。 除了与大塚制药的合作之外,和铂医药在3月21日与跨国医药巨头阿斯利康(AZN.US)签署​​总金额45.75亿美元​​的全球合作协议,阿斯利康将与和铂医药共同研发针对免疫性疾病、肿瘤及其他多种疾病的多特异性抗体,并获得两个临床前项目的授权许可选择权,及未来提名开发更多靶点的权利,为此阿斯利康向和铂医药支付​​1.75亿美元首付款、近期里程碑付款和额外新增项目的选择权行使费,以及最高达44亿美元的研发及商业里程碑付款,外加一定比例的销售分成​​。 这是和铂医药与老朋友阿斯利康的第三次合作了,早在2022年,和铂医药以3.5亿美元曾授权给阿斯利康一款CLDN18.2xCD3双抗。2024年,和铂医药全资子公司诺纳生物的一项临床前单抗项目以超6亿美元授权给阿斯利康。这一次的携手合作,双方的关系更加深入,阿斯利康不仅以真金白银引进了项目,更是以1.05亿美元认购了和铂医药9.15%的新发行股份,双方还将在北京共建一个创新中心。 跨国企业的认可,也让资本市场对和铂医药尤为偏爱。与大塚制药的合作消息公布当日,和铂医药的股价大涨了12.32%。随着今年医药股的回暖,和铂医药上半年的股价上涨了350%,而同期恒生创新药指数仅仅上涨58%,股价涨幅远超行业水平。 去年业绩规模收缩 和铂医药的股价暴涨,与其股价曾长期处于低位有关。在生物医药低谷期,和铂医药一度砍管线、卖工厂,以求实现“断腕重生”。2022年下半年,由于和铂医药长期处于亏损状态,又难以融资获得现金支持,公司只能将核心产品巴托利单抗转让给石药集团子公司,亦结束了一款重要产品的III期临床试验,还将位于苏州的产业化基地转让给了药明生物( 2269.HK )子公司药明海德,带来6,193万元亏损。​​ 和铂医药也在2022 年底成立全资子公司诺纳生物,将利用全人源抗体转基因小鼠平台及新一代自主研发的免疫细胞衔接器双抗平台提供CRO业务,另一个子品牌和铂医疗则将持续推进内部管线的全球临床开发进程。这种双轮驱动的轻资产运营模式,让和铂医药可以将资源集中于管线的开发。公司创始人、董事长兼CEO王劲松曾多次在媒体访问中,将和铂医药与通过技术平台驱动和BD合作实现商业化的再生元(REGN.US)进行类比:“我们希望通过与阿斯利康可能长达十年的深度合作,将我们的整个运营体系搭建在一个稳固且强大的平台之上,实现商业回报的稳步增长,进而加速转变成像再生元这样的世界级卓越企业。” 2024年,和铂医药尽管实现了连续两年盈利,但是期内的营业收入同比减少了57%至3,810万美元,净利润为278万美元,更是同比锐减88%。由于和铂医药没有商业化产品提供稳定收入来源,单纯依靠BD模式,业绩容易出现波动。和铂医药当前的市盈率已经高达325倍,甚至远超过再生元的市盈率13倍。尽管和铂医药与医药巨头的绑定让其业绩短期内的预期向好,但是长期发展仍取决于技术平台的创新力与对外授权项目的研发进展,投资者需注意其商业化缺位的潜在风险。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里