2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:丘钛科技料上半年盈利增长150%

手机镜头制造商丘钛科技集团有限公司(1478.HK)周四公布,预期于截至6月底止上半年综合溢利,较2024年同期的1.15亿元(1,600万美元)增长约150%至180%。 该公司称,预期综合溢利明显增长,主要由于期内应用于智能手机的摄像头模组之规格继续提升,令集团中高端产品的销售比重继续提升,并进一步改善毛利率。此外,集团指纹识别模组产品的销售数量较同期增长约59.7%,销售数量和产品结构的双重改善令得指纹识别模组产品的销售收入明显增长,毛利率有所改善;以及一家联营公司新钜科技股份有限公司的经营业绩有所改善。 今年6月,丘钛科技摄像头模组销量达3,434.8万套,按年增长4.1%,指纹识别模组销量1,390万套,按年增长7.3%。 公司股价周五高开4.22%,至中午休市报10.68港元,升2.5%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:代币化点石成金 德林股价一度狂飚

从事金融服务的德林控股集团有限公司(1709.HK)周四公布集团资产代币化的进展,预计今年第三季度可完成合作框架与资产评估,并将向监管机构递交申请,到明年第二季度起,平台可正式上线并开始长期监控。 集团上月公布,把持有的资产进行代币化,涉及金额最高5亿港元,首批的资产包括位于中环的德林大厦若干权益,以及三项由集团管理的基金资产。 德林表示,将资产代币化后,将以分派方式赠予合资格股东、德林证券(香港)的合规用户,以及“突触科技”平台的认证用户。透过实物分派,让参与者能够直接持有链上资产,享有更高的透明度与流动性,并参与新一代的数字金融生态。 德林股价开市升4.2%报4.18港元,过去一个月公司股价上升42%。 刘智恒
Haier-India

业绩急升却出售近半股权 海尔印度的资本博弈

在印度的收入快速增长之际,海尔仍决定出售近半数股权,以换取更多本地化发展空间 重点: 去年海尔印度收入超10亿美元,按年增长超30% 海尔印度拟释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO    李世达 在全球家电巨头中,海尔智家股份有限公司(6690.HK; 600690.SH)是少数能在新兴市场取得本地化成功的中国品牌。但令人意外的是,这家中国制造“出海标杆”企业,在其印度子公司年收入突破10亿美元、南亚市场持续高速成长之际,却传出拟出售近半股权予印度本地企业,这一操作再次凸显了中国资本在海外发展面对的困境。 据《商业旗帜报》、路透社等媒体报道,印度巴帝电信(BRTI.NS)创始人苏尼尔·米塔尔(Sunil Mittal)的家族办公室,正联合美国私募股权公司华平投资,提出以600亿卢比(7.2亿美元)收购海尔印度49%的股份。目前海尔仍在评估此一交易,尚未做出最终决定。 此前,彭博社于5月份一则报道也透露了这一可能性,但当时传出的估值为20亿美元,最新报价折价幅度高达64%。路透社称,估值缩水关键因素是海尔向印度子公司收取的高额品牌使用费和特许权费用,侵蚀公司未来的利润率,一定程度上抑制了外部投资者的估值预期。 制造业出海先行者 回头来看,海尔集团可说是中国最早一批布局全球化的制造企业之一,从冰箱起家,逐步拓展至洗衣机、空调、厨电、电视等多元家电产品,并成功并购GE Appliances、Candy等国际品牌,成为全球智能家电领导者之一。截至2024年底,海尔连续15年蝉联全球大型家电品牌市占第一,海外营收占比达52%。 早在2004年,海尔便已进入印度市场,是首批在印度设厂的中国家电品牌之一。2007年,海尔在普纳(Pune)设立首座工厂,生产冰箱与洗衣机,并在2017年于大诺伊达(Greater Noida)兴建第二座综合工业园区。截至2024年底,海尔印度拥有近3,000名员工,当中技术与研发人员占比达25%以上,实现研发、制造、销售、售后服务四位一体的本地全链条运营体系。 根据2024年报,海尔印度收入首次超过10亿美元,同比增长超过30%,公司更定下2027年达20亿美元的目标,成为公司海外业务最大亮点之一,帮助公司去年年度收入与净利润双双创下历史新高。 今年第一季,南亚市场(主要是印度)收入年增超过30%,印度地区零售额与零售量市占率分别提升0.6与0.7个百分点,对开门冰箱的市占率更达到21%。 这样的业务表现应当吸引母公司继续增资扩产,却为何选择出售近半股权? 必然的妥协 从地缘政治因素来看,自2020年中印边境爆发冲突以来,印度政府对中国企业的投资采取更高的审批标准。根据“Press Note 3”政策,所有来自与印度接壤国家的投资案皆需政府逐案核准,不适用自动通道。海尔印度曾于2023年申请100亿卢比的直接投资计划,用以扩建现有产能与建设新厂,但截至2024年底仍未获批。 事实上,自印度总理莫迪于2014年提出“印度制造”以来,一直力图将印度打造为全球制造中心,并减少对外资的依赖,尤其是家电、电信与半导体等敏感领域。对外资企业而言,若想在印度取得政策支持与市场拓展机会,通常需在股权、治理结构与供应链层面进行本地化调整。在此情形下,海尔势必要降低“中国控制”的敏感标签。 虽然交易后仍由中资控股,但透过让渡49%股份给印度本地商界与西方资本,可形塑出一种“多元治理”、“间接本地化”的形象,降低在产能扩张与IPO等关键节点上被卡关的风险,在不丧失实控权的前提下,获得更多制度操作空间与政策通融余地。 这种“让渡而不放权”的资本设计,或许是当前地缘政治环境下,中国企业海外求生的必然妥协。 根据路透报道,海尔印度还将释出2%股份予员工,并计划于未来两年启动IPO。这一安排也有助强化公司在印度的“本地企业”形象,有利于说服印度监管层其治理结构符合当地利益。以目前7.2亿美元收购49%计算,整体估值仅14.7亿美元。若未来IPO估值回升至20至25亿美元,母公司持有的51%股份市值也将回升至10亿美元以上,加上品牌授权收入与潜在技术服务费,可实现实质收益放大。 不过,交易后势必仍需面对严格的审批与资本回报限制,而高额的品牌授权费与技术转移费若未调整,仍可能抑制海尔印度本地利润,影响IPO估值表现,同时股权的让渡也意味着治理复杂度提升。但对海尔而言,这仍然是一场值得下注的转型赌局。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里

行业简讯:多晶硅制造商拟设公司 收购业内陷困境对手

财新网周三报道,因多晶硅供应过剩,导致过去一年价格持续暴跌,中国主要多晶硅制造商,计划设立一家公司收购国内规模较小的竞争对手,以拯救备受产能过剩困扰的行业。 财新援引熟悉计划的消息人士称,参与该倡议的主要包括通威股份(600438.SH)和协鑫科技(3800.HK)。新公司将与较大生产商合作,以便更好地控制行业产出并支撑价格。 新公司的筹建谈判始于今年初,目前参与方包括主要多晶硅制造商、潜在收购目标和金融机构,并已就推进方案达成共识。 大全新能源 (DQ.US; 688303.SH)的现状折射行业困境,2025年首季度多晶硅销售均价跌至每公斤4.37美元,较上年同期的7.66美元骤降43%。但大全在2025年首季度的平均生产成本达每公斤7.57美元,相当于每售出1公斤产品即亏损3.2美元。 阳歌 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里