2023內地售樓排名

刘智恒

    

内房

    

去年内地销售三甲:保万中

根据中指研究院发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,去年内地房企的销售冠军是保利发展(600048.SH),全年销售金额4,207亿元人民币(下同),万科(000002.SZ)紧随其后,销售3,755.4亿元,第三位是中海地产(0688.HK),销售额3,098亿元。至于连续六年冠军的碧桂园(2007.HK),去年跌至第七位,只有2,200亿元,中国恒大(3333.HK)排名27位,销售金额589.4亿元。以首100位房企的销售金额计算,合共62,791亿元,按年下跌17.3%。

至于销售额逾1,000亿元的房企,按年减少4家至16家,达到100亿元但未够1,000亿元的有100家,按年减少10家。中指研究院指出,重点房企去年销售呈前高后低走势,展望今年有望筑底企稳。 然而,我们不能只看百大房企销售金额情况,相信许多细规模的开发商应在水深火热之中,估计今年会有更多开发商倒闭,房企问题能否纾缓,仍是今年中国经济能否走出阴霾的一大关键。

金茂分拆Reit上市套现

内房企业负债累累,需要透过出售资产套现,金地集团(600383.SH)出售位于深圳的金地环湾城股权及所欠的股东借款,总作价72.8亿元。出售项目有助金地减轻债务压力,集团今年1至4月,将有3笔公司债及3笔中期票据到期。另外,中国金茂(0817.HK)透过分拆旗下资产,打包成地产投资信托基金(Reit)上市,借此可套回资金。基金定名为华夏金茂商业,每基金单位2.67元,预计出售所得约10.7亿元。

我们相信,今年将有更多大型项目出售的消息,毕竟开发商要纾减债务压力,要各施各法卖家当,除卖楼外,就是将整个发展中项目或投资物业转手,又或效法金茂,将投资物业以Reit模式上市。不过,在卖家不断增加,供应多于需求下,担心内地房产市场将进一步下调。

香港

甯漢豪

    

怕流标不推住宅地

香港政府本财年最后一季度卖地计划,只会推出一幅位于元朗的工业地,可建总楼面约172万方呎。发展局局长甯汉豪表示,考虑到近期市况,加上投地气氛较冷淡,决定暂不推售住宅及商业地。她补充,今年首三季度,土地供应可建住宅7,960伙,若计入第四季度的供应,将可达11,530伙,接近全年目标的12,900伙。

本财政年度政府推出的多幅地皮均以流标告终,我们估计政府被迫要放缓推住宅及商业地。然而,当住宅用地推出量减少,教人担忧是未来的住宅供应量或会受一定影响。另一方面,过往政府的收入有颇大部分来自卖地及补地价,按目前情况看,卖地收益势难达标,财政收入也受拖累。

花旗劲劈地产股目标价

外资银行对本港楼市较悲观,花旗预测今年楼价将下跌超过一成,加上内地及香港经济经疲弱,美国利息持续高企等,将15只地产股的目标价大幅调底,平均降幅达21%。更将九龙仓(0004.HK)、新世界发展(0017.HK)及港铁(0066.HK)评级调低至“沽售”,其中港铁的目标价由47港元大降至26.5港元,九仓则由24.5港元调低至19.8港元,港铁当天股价即时大跌近6%。

我们相信香港楼市正在受压,唯现时情况远远不如97年的严峻,因此楼价会调整,但不会出现大跌。然而,股票是看前景,若今年楼价难有起色,上市公司的估值将会收缩,实际上这个情况已经发生,而投资银行将地产股评级及目标价调低亦属无可厚非。

今天港楼是平还是贵

过去一年我们经常听到地产发展商及中介高声疾呼,要全面撤辣,并要引入救市措施,讲到香港楼市好像要末日一般。我们认同楼价是较高峰期有所回落,但若有注意本港新楼价格及销售情况,又不如他们口中所说那样严重。中国海外(0688.HK)位于九龙启德的维港1号,于本月6日推12伙发售,入场费最低的一个单位在20楼,实用面积只有459方呎,折实售价近961万港元,呎价20,934港元。

一个只有400多方呎的单位,总楼价竟然接近1,000万,呎价近21,000元,基层市民一个月工资也买不了一方呎楼,你叫小市民如何上车?打工仔如何负担?而发展商及中介还说地产行业很差劲,经常在媒体上呼天抢地求救,现实却是楼价与市民负担能力仍然大脱节,出现调整根本是好合理事情。

咏竹坊文章

Regal signed MOU with MISA

    

中东资金能顶半边天

本周《咏竹坊》报道富豪酒店(0078.HK)伙四海国际(0120.HK),与沙特阿拉伯投资部(MISA)签定备忘录,合作酒店开发及项目管理,初步涉及投资总额约50亿美元(357亿元),预计在中东新增50间酒店。富豪酒店主要提供品牌、营运及管理等服务,MISA会寻找及介绍投资者、企业或基金等,为项目提供发展资金,四海或会成为一个筹集资金的投资平台。

近年中东致力打破倚赖石油为主要收入的来源,并推出“2030愿景”计划,具体是实现经济多元化发展,加快发展新投资机会。适逢中国在欧美的打压下,有部分海外资金撤离中港,于是有意另觅投资方,双方一拍即合,中东资金大举投资中国,如入股蔚来(9866.HK)及金蝶(0268.HK),及伙同海昌海洋公园(2255.HK)在中东建新项目。香港的企业亦把握机会,与中东资金合作拓展业务,我们预计今年将会有更多中东资金在中港投资。

复星旅文迎来最好时光?

一直有传复星旅文 (1992.HK)计划出售旗下的地中海具乐部(Club Med),近日执董德斯坦辞去公司董事会的多个职务,但仍续执掌Club Med,加上在疫后业务增长强劲,似乎出售这只现金牛的机会暂时不会太高。集团亦计划,未来3年新增17家度假村,并预计中国人将成Club Med未来最大客户。

复星旅文董事长徐晓亮表示,公司正在加快“重资产”项目出售,早前接受访问时,强调在经历旅游业的冬天后,将迎来最好的时光。不过,我们认为去年旅游业出现爆发性增长,主要是疫后的报复式反弹;经过一年后,情况或许会放缓下来,内地人未必再心急一窝蜂抢着去游山玩水,始终经济有放缓趋向,加上房价的大幅下滑,或许会影响旅游消费,因此暂时还是保持观望会稳妥一点。

新闻

简讯:周杰伦进驻抖音 巨星传奇股价暴涨

短影音平台抖音周三宣布,华语流行音乐天王周杰伦正式开设名为“周同学”的官方帐号,引爆市场话题。由其亲属控股、在中国大陆经营周杰伦IP的香港上市公司巨星传奇集团有限公司(6683.HK),周三股价暴涨94.37%,收报12.44港元,公司市值突破100亿港元(12.74亿美元)。 据财新报道,周杰伦帐号在未发布任何影片下,短短10分钟粉丝即从16万激增至45万,半小时内突破百万,至周四已突破千万。市场传言,周杰伦签约费高达九位数人民币,抖音官方则予以否认,称为谣言。 巨星传奇成立于2017年。由周杰伦母亲叶惠美及经纪人等亲友创立,总部位于江苏省昆山市,于2023年在香港上市。公司主要业务为新零售与IP运营。2024年,公司总收入5.84亿元(8,100万美元),同比增长35.8%,净利润5.024万元,同比增长21%。总收入中,来自以“魔胴咖啡”为主的零售消费品收入约占45%,与IP、内容授权有关的收入约占53.8%。 李世达 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里 

简讯:龙光21笔境内债重组获通过

房地产开发商龙光集团有限公司(3380.HK)周三公布,21笔境内公司债券及资产支持专项计划(ABS)的重组方案,已全部获相关债券持有人通过,并提供包括全额转换特定资产、资产抵债、现金回购、股票等重组方案选项。 龙光下一步将根据债券持有人会议的相关约定,就债券持有人选择的重组方案进行安排。 根据公司2024年业绩,集团的总负债为1877.8亿元,总资产为2125.9亿元,持有的现金为86.5亿元。 周四开市龙光股价升4.4%报0.95港元,过去一年股价已从高位下调46%。 刘智恒 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里
Zepp makes health watches

Zepp股价大涨:华尔街迎来中概股复兴?

过去两周,这家可穿戴健身设备制造商的股价翻倍有余,在经历连续三年营收萎缩后,其业绩似乎将重返增长轨道 重点: Zepp Health股价过去两周内涨逾一倍(主要在上周录得涨幅),公司预测二季度营收将增长30%,为三年来首次实现同比增长 公司正从小米的代工厂商,转向发展自有品牌Amazfit 阳歌 两周前,我们报道了医美平台新氧科技(SY.US)股价年内飙涨四倍(涨幅主要在上个月录得)的案例。如今,可穿戴设备制造商Zepp Health Corp.(ZEPP.US)或正经历相似轨迹,股价在过去两周内翻倍有余,其中大部分涨幅在上周录得。 尽管两者或许只是GameStop式的迷因股(迷因股股价异动源于缺乏财务支撑的投机性买入),但更有可能存在深层变化。简言之,我们认为这两家企业或标志着,部分长期在华尔街遇冷的中概股,正迎来初现端倪的复兴浪潮。 告别连接独立诊所与消费者的旧有平台模式,新氧因其转型直营医美中心的战略,获得投资者关注。Zepp似乎也有亮眼故事可讲,包括即将实现2021年以来首次营收增长。 此番重生,源于Zepp摒弃昔日的商业模式,不再依据授权协议为手机巨头小米代工可穿戴设备。取而代之的是,公司正全力打造自有品牌Amazfit。这条转型之路虽极具挑战,但随着Zepp的营收重拾增长,终究开花结果。 更宏观看,新氧与Zepp的案例或反映出投资者认知转变,他们或许意识到,对所有中概股一概而论的严苛态度有失偏颇,并承认部分企业值得深入审视。我们此前讨论过的中企赴美IPO寒冬,或为另一诱因。当市场鲜见大型中概新股上市,投资者或开始在现时的股份中,寻觅璞玉浑金。 即便经历近期大涨,Zepp的市销率(P/S)仍仅为0.46倍,虽较3月水平翻倍,估值仍处低位。新氧3月底市销率同样低至0.42倍,但经大幅拉升后飙升至2.13倍。相较全球可穿戴设备巨头佳明(GRMN.US)的6.4倍市销率,两者估值仍有显著差距,表明股价或存可观上行空间。 自2018年赴美上市以来,Zepp历尽艰辛。彼时,其以“华米”之名立足市场,命运与手机巨头小米深度捆绑。后者除手机业务外,也通过授权协议与Zepp等企业合作销售各类电子产品。上市之初,小米产品贡献Zepp约三分之二营收。 摆脱依赖小米 然而,Zepp迅速察觉对小米的依赖既限制发展潜能,又导致毛利率远逊于自有品牌企业。毅然决定转型,并于2021年将公司名由“华米”更名为Zepp,标志着战略转向正式落地。 此后,公司來自小米产品的销售额持续下滑,毛利率则逆向提升,从2019年约25%升至去年第一季度的37.3%。虽然仍大幅落后于佳明58%的毛利率,但再度佐证,若Zepp能在全球运动手环市场确立重要地位,盈利水平仍有巨大提升空间。 据市场调研机构SNS Insider数据,该市场规模庞大,去年总值约610亿美元。更重要的是,预计2025至2032年销售额将以15%的复合增速扩张,期末有望达到2,300亿美元。 Zepp及其Amazfit品牌目前尚属市场新锐,但作为不到百美元平价产品的领跑者,正快速崛起。如前所述,因主动“去小米化”,公司近年营收骤降,从2022年6.14亿美元回落至去年的仅1.83亿美元。 随着与小米加速切割(今年一季度小米产品的相关销售占比仅6%),营收大跌态势近两季度已显著趋缓。一季度营收同比微降3.6%至3,850万美元。更重要的是,公司预测二季度将实现约30%的营收增长,这将是2021年以来首次同比增长。 Zepp首席财务官邓成(Leon Deng)在5月财报电话会上表示:“我们认为,年内剩余时间营收增速必将持续上行。” 他续称:“诸位也关注到公司毛利率提升进程稳步推进,这一趋势仍将延续。” Zepp将重拾增长归功于两款新品:季内发售的Amazfit Active 2与3月末推出的Bip 6。这两款平价可穿戴设备均获市场普遍好评。公司指出,新品上市初期均遭遇供应瓶颈,预计6月底前可全面解决。 不过,Zepp一季度仍处亏损状态,净亏损额达1,970万美元,上年同期则为1,480万美元。…
RemeGen’s $4.2 billion licensing deal falls flat with investors

荣昌生物公布42亿美元BD合作 为何市场不买单?

以交易总价值衡量,荣昌生物此次BD在2025年上半年中国创新药企业BD交易总额中可跻身前五,但是与其他行业头部交易的含金量存在本质差异 重点: 荣昌的首付款仅有4,500万美元现金,在交易总额中仅仅占1% 荣昌生物短期偿债压力巨大,这笔低现金回报的交易或难以解决公司的资金链压力    莫莉 对于中国创新药企业来说,核心管线完成对外授权(BD)实现“出海”往往是重大利好消息,因为为授权交易不仅能为企业带来一笔可观的现金收入,也能为管线在海外的研发推进提供有力支持。然而,6月26日,市场期待已久的荣昌生物制药(烟台)股份有限公司(688331.SH;9995.HK)已获批产品泰它西普的授权交易终于靴子落地时,却引发资本市场剧烈震荡,A股和H股在消息公布当天分别重挫18.36%和11.71%,这背后究竟有何争议? 根据公告披露,荣昌生物将核心产品泰它西普在大中华区以外的全球范围内开发和商业化的独家权利授予美国生物医药公司Vor Bio(VOR.US),从这笔交易中,荣昌生物获得4,500万美元的首付款,以及价值8,000万美元、可认购Vor Bio普通股的认股权证,约占Vor Bio总发行股本23%,再加上最高可达41.05亿美元的临床注册及商业化里程碑付款,以及高个位数至双位数的净销售提成。 以42.3亿美元的交易总价值衡量,荣昌生物与Vor Bio的这项合作在2025年上半年中国创新药企业BD交易总额中可跻身前五。但是,无论从现实获益还是交易对手行业地位来看,这笔交易与其他行业头部交易的含金量存在本质差异,这或许为市场的悲观情绪提供了解释。 从首付款比例来看,荣昌仅拿到4,500万美元现金,在交易总额中仅仅占1%,相比之下,三生制药与跨国药企巨头辉瑞的合作中,三生获得了12.5亿美元的首付款以及最高达60.5亿美元的交易总额,首付款占比为20.6%。虽然荣昌以价值8,000万美元认股权证替代传统首付,但是这是“以产品换股权”的高风险策略。 其次,此番股价大跌也是回吐了被提前兑现的涨幅。在交易公布两周前,荣昌生物曾在公众号上高调宣称,多位跨国医药公司的商务拓展经理主动与公司交流泰它西普国际合作、技术授权等,暗示泰它西普有望与医药巨头联手,刺激港股股价单日暴涨20%。 然而,最终公布的合作方Vor Bio却只是一家“壳公司”,合作方的资质与市场预期有着巨大落差。据Vor Bio5月初披露,公司​​终止了所有临床项目且裁员95%至仅剩8名员工​​,截至2025年第一季度,其现金储备仅有5,004.7万美元,因股价长期低于1美元面临纳斯达克退市警告。尽管与荣昌合作的同一天,Vor Bio也宣布完成私募股权融资(“PIPE”)达成证券购买协议,预计在扣除费用之前总融资收益约为1.75亿美元,但是以Vor Bio当前的资金实力,为泰它西普推进海外研发恐怕仍然需要更多资金支持。 后期管线出海不易? 与三生制药等管线处于早期阶段的高价BD交易不同,荣昌生物此次“出海”的泰它西普是一款已于2021年获批上市的成熟药物。​在中国市场,泰它西普已获批用于治疗系统性红斑狼疮、类风湿关节炎以及重症肌无力,是自身免疫性疾病领域的重磅产品。2024年,泰它西普的销售额高达9.7亿元,同比增加88%,为荣昌生物贡献56.3%的营收。 作为一款具有研发确定性的产品,泰它西普若采用传统的License-out模式,恐怕要价颇高。此外,荣昌生物已积极推进泰它西普的海外临床研究,针对​​系统性红斑狼疮、IgA肾病和重症肌无力三大方向的全球Ⅲ期临床试验均已获FDA批准并开始受试者入组,这意味着,如果荣昌生物将海外权益全数转让,将会期望更高的回报,而大型跨国药企往往权衡商业化投入与预期收益,双方交易可能在估值上僵持。 因此,荣昌生物选择以低现金模式与Vor Bio合作,通过换取后者23%股权深度介入泰它西普海外研发,同时依托Vor Bio引入的私募资本共担风险。若药物成功出海,股权价值将带动荣昌实现双向受益,但同时也将需承担Vor Bio的生存风险。 荣昌生物的股价在交易公布后曾连续3日下跌,但随后3日不断反弹,截至7月4日股价已经回到大跌前的高位67.8港元。当前荣昌生物的市销率约为20倍,远高于三生制药的市销率6倍,这意味着市场已经给荣昌生物较高的溢价。值得注意的是,截至2025年一季度末,荣昌生物账面现金仅7亿元,短期偿债压力巨大,这笔低现金回报的交易或难以解决公司的资金链压力。 欲订阅咏竹坊每周免费通讯,请点击这里